Апелляционное определение № 33-1035/2026 от 16 февраля 2026 г.

УИД 29RS0023-01-2025-005446-03

Судья Дружинин И.А. Докладчик Мананникова Т.А.

№ 2-4775/2025

№ 33-1035/2026
17 февраля 2026 г.
г. Архангельск

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Мананниковой Т.А.,

судей Романовой Н.В., Сараевой Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Мильвович А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Магазин «Полярный»о расторжении договора аренды недвижимого имущества с множественностью лиц на стороне арендодателя, определении порядка пользования зданиемпо апелляционной жалобе ФИО1 на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 29 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Магазин «Полярный» (далее – ООО «Магазин «Полярный») о расторжении договора аренды недвижимого имущества с множественностью лиц на стороне арендодателя, определении порядка пользования зданием.

В обоснование требований указано, что по договору аренды недвижимого имущества с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 предоставили ООО «Магазин «Полярный» в аренду часть помещений площадью 30,1 кв. м продовольственного магазина по адресу: <адрес>, СНТ «Теремок», в районе пересечения линии 13 и <адрес> аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ Дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ соответственно. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умерла. В порядке наследования по завещанию в собственность истца перешла 61/100 долив праве общей собственности на продовольственный магазин. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрела у ФИО4 оставшиеся 39/100 доли в праве общей собственности на продовольственный магазин. Пунктом 3.2 договора аренды установлен размер арендной платы – 500 руб. в месяц, который не менялся с момента заключения договора. Вызвано это тем, что на момент заключения договора аренды и до ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4, являясь учредителями ООО «Магазин «Полярный», были заинтересованы в незначительных расходах на аренду помещения магазина. В настоящее время ситуация изменилась. Учредителем ООО «Магазин «Полярный» является лишь один из арендодателей – ФИО2 Установленный размер арендной платы является незначительным, причиняет истцу убытки, поскольку он ниже налога на имущество, который вынужден платить истец. ФИО2 отказывается от внесения изменений в договор аренды в части повышения размера арендных платежей, тем самым действуя в ущерб истцу, но в интересах принадлежащего ей ООО «Магазин «Полярный». Кроме того, оставшуюся часть помещений здания, не переданных в аренду, ФИО2 использует в собственных целях – для продажи продовольственных товаров. Просил суд расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, определить следующий порядок пользования зданием: передать истцу помещение площадью 36,6 кв. м; передать ответчику ФИО2 помещения площадью 15,6 кв. м и 3,8 кв. м; в общем пользовании сторон оставить помещения площадью 1,8 кв. м. и 2,2 кв. м.

Ответчики с заявленными требованиями не согласились, просили суд в удовлетворении иска отказать.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением суда не согласился истец ФИО1, в поданной апелляционной жалобе просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Указывает, что в результате смены состава арендодателей он лишен возможности владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом, а также вынужден содержать данное имущество в убыток себе. Остальные же участники спора, пользуясь условиями договора, наоборот, извлекают прибыль из этого. Обращает внимание на то, что на существующих условиях договор аренды не был бы им заключен. Не согласен с выводом суда о том, что определение порядка пользования помещениями сделает невозможным его использование ответчиками.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчики ФИО2, ООО «Магазин «Полярный», соглашаясь с решением суда, просили оставить его без изменения.

В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте извещались надлежащим образом.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со ст. ст. 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ФИО3 и ФИО4 являлись участниками долевой собственности на здание площадью 60 кв. м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Доля ФИО3 – 61/100, ФИО4 – 31/100.

ФИО3 и ФИО4 являлись учредителями ООО «Магазин «Полярный».

По договору аренды недвижимого имущества с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 предоставили ООО «Магазин «Полярный» в аренду часть помещений продовольственного магазина в СНТ «Теремок» площадью 30,1 кв. м., в том числе торговая площадь – 26,3 кв. м., складская площадь – 3,8 кв. м.

Срок договора аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора аренды).

Арендная плата установлена сторонами в размере 500 руб. в месяц (п. 3.2 договора аренды).

Дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умерла. В порядке наследования по завещанию в собственность истца перешла 61/100 доли в праве общей собственности на спорное здание.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрела у ФИО4 оставшиеся 39/100 доли в праве общей собственности на здание, а также стала единственным учредителем ООО «Магазин «Полярный».

Обращаясь с иском о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, истец ссылался на то, что в порядке наследования по завещанию он стал собственником доли в праве общей собственности на здание, часть которого является предметом договора аренды. Размер установленной договором арендной платы является для него незначительным, причиняет убытки, поскольку уплачиваемый им налог на имущество выше дохода от сдачи его в аренду.

Отказывая в удовлетворении требований, суд пришел к выводам об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных ст. 450, 451, 619 ГК РФ, как следствие, оснований для определения порядка пользования недвижимым имуществом между сособственниками.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается.

Как правильно указано судом, в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В ст. 619 ГК РФ приведены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Так, договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договора договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае арендатором условия договора не нарушались, следовательно, оснований для досрочного расторжения договора в судебном порядке не имелось.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из договора аренды, арендатор обеспечивает нормальное функционирование и техническое состояние инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации здания. Согласно объяснениям ФИО2 во исполнение договора арендатор ООО «Магазин «Полярный» несет затраты на содержание и улучшение арендованного имущества, на оплату коммунальных и охранных услуг, осуществляет уборку прилегающей к зданию территории. Истец данные обстоятельства не оспаривал. Поскольку несение расходов собственника осуществляется арендатором, то нельзя согласиться с мнением истца о том, что размер арендной платы, не покрывающей расходы по уплате налога на имущество, причиняет ему убытки.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к истцу, как следствие, невыгодность сделки для последнего в отличие от наследодателя ФИО3, вопреки доводам апелляционной жалобы не является основанием для расторжения договора по п. 1 ст. 451 ГК РФ.

При действовавшем на момент разрешения спора договоре аренды выводы суда о невозможности определения порядка пользования зданием являются правильными. Определение порядка пользования между собственниками исключило бы использование здания арендатором для организации торговой деятельности, привело бы к нарушению условий заключенного договора аренды со стороны арендодателя.

Доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 29 октября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 февраля 2026 г.

Председательствующий

Т.А. Мананникова

Судьи

Н.В. Романова Н.Е. Сараева