Решение № 2-1008/2026 2-1008/2026~М-334/2026 М-334/2026 от 28 апреля 2026 г. по делу № 2-1008/2026

УИД: 50RS0016-01-2026-000510-26


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 апреля 2026 года г. Королев

Королёвский городской суд Московской области в составе:

судьи Касьянова В.Н.

при секретаре Тилининой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1008/26 по исковому заявлению АО «Жилкомплекс» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным решения общего собрания,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Жилкомплекс» обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО4, в котором просит признать недействительным решение общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес> «А» по вопросу №, оформленные Протоколом от № б/н от ДД.ММ.ГГГГ об «Установление тарифа по статье «Содержание, управление и ремонт помещений».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что АО «Жилкомплекс» является управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>ёв, Адрес: <адрес>ёв, <адрес>А. В период с 19.06.2025 по 26.06.2025 прошло общее собрание собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, решения которого были оформлены Протоколом от № Б/Н от 27 июня 2025. Инициаторами собрания являются ФИО3 и ФИО4 Из протокола следует, что собрание имело кворум, так как в нем приняли участие собственники, владеющие 670,0 кв. м., что составляет 68,3 % от общего числа собственников в доме. Собственники вопросом 6 приняли решение - «Установить размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений с 01.07.2025 года: утвердить равным 35.5 руб./кв.м., то есть без изменения с 01.07.2025 года, установленный согласно Постановления Администрации г.о. Королев от 17.06.2024 г. №869-ПА на период с 01.07.2024 по 30.06.2025 г. размер платы за содержание жилого помещения для категории многоквартирных домов, а именно МКД, не оборудованные лифтами и электроотопительными и нагревательными установками для целей горячего водоснабжения, с централизованным холодным и горячим водоснабжением, водоотведением от 1 до 5 этажей без мусоропровода, с газовой плитой который был определен равным 35.05 руб./кв.м.2. Согласно Постановлению от 17.06.2025 N 1129-ПА с 01.07.2025 размер платы за содержание жилого помещения с 01.07.2025 в аналогичных домах составляет 39.46 руб. размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирных домах, оборудованных. В размер платы, согласно Постановлению, входит: содержание прилегающей к многоквартирному дому территории - 6,82 руб.; услуги паспортного стола- 0,52 руб.; за услуги расчетно-кассового центра 1,35 руб. Таким образом, установленный собственниками МКД размер платы 35.05 руб. значительно отличается от установленного общим собранием собственников (4,41), принят без учета мнения управляющей организации и не позволит содержать многоквартирный дом в соответствии с установленными требованиями. Действующий муниципальный тариф в размере 39,46 руб./кв.м. позволяет покрыть стоимость работ, предусмотренных минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения работ и услуг, утвержденным Постановлением правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». В связи с чем, снижение платы за содержание общего имущества МКД на 4.41 руб./кв.м. является экономически необоснованным и приведет к невозможности оказания услуг надлежащего качества и в предусмотренных действующим законодательством объемах, а также не позволит обеспечить требования части 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановления правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

В судебном заседании представители истца поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

ФИО3 просила в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

ФИО4 в судебное заседание не явилась, о слушании дела была извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, учитывая следующее.

Согласно пункту 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В силу п.1 ст.181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение).

В соответствии с ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Согласно ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

На основании части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Из разъяснений, данных в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", следует, что при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).

Из материалов дела следует, что АО «Жилкомплекс» является управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>ёв, Адрес: <адрес>ёв, <адрес>А.

В период с 19.06.2025 по 26.06.2025 прошло общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>ёв, Адрес: <адрес>ёв, <адрес>А, решения которого были оформлены Протоколом от № Б/Н от 27 июня 2025. Инициаторами собрания являются ФИО3 и ФИО4

Из протокола общего собрания следует, что собрание имело кворум, так как в нем приняли участие собственники, владеющие 670,0 кв. м., что составляет 68,3 % от общего числа собственников в доме.

По вопросу №6 повестки дня общего собрания, собственники приняли решение - «Установить размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений с 01.07.2025 года: утвердить равным 35.5 руб./кв.м., то есть без изменения с 01.07.2025 года, установленный согласно Постановления Администрации г.о. Королев от 17.06.2024 г. №869-ПА на период с 01.07.2024 по 30.06.2025 г. размер платы за содержание жилого помещения для категории многоквартирных домов, а именно МКД, не оборудованные лифтами и электроотопительными и нагревательными установками для целей горячего водоснабжения, с централизованным холодным и горячим водоснабжением, водоотведением от 1 до 5 этажей без мусоропровода, с газовой плитой который был определен равным 35.05 руб./кв.м.2.

По существу, данным решением был оставлен без изменения действовавший с 01.07.2025 года, установленный согласно Постановления Администрации г.о. Королев от 17.06.2024 г. №869-ПА на период с 01.07.2024 по 30.06.2025 г., размер платы за содержание жилого помещения для категории многоквартирных домов, а именно МКД, не оборудованные лифтами и электроотопительными и нагревательными установками для целей горячего водоснабжения, с централизованным холодным и горячим водоснабжением, водоотведением от 1 до 5 этажей без мусоропровода, с газовой плитой который был определен равным 35.05 руб./кв.м.2.

Согласно Постановлению от 17.06.2025 N 1129-ПА с 01.07.2025 размер платы за содержание жилого помещения с 01.07.2025 в аналогичных домах составляет 39.46 руб. размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирных домах, оборудованных. В размер платы, согласно Постановлению, входит: содержание прилегающей к многоквартирному дому территории - 6,82 руб.; услуги паспортного стола- 0,52 руб.; за услуги расчетно-кассового центра 1,35 руб. Таким образом, установленный собственниками МКД размер платы 35.05 руб. значительно отличается от установленного общим собранием собственников (4,41), принят без учета мнения управляющей организации и не позволит содержать многоквартирный дом в соответствии с установленными требованиями.

Действующий муниципальный тариф в размере 39,46 руб./кв.м позволяет покрыть стоимость работ, предусмотренных минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения работ и услуг, утвержденным Постановлением правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Давая оценку принятому общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решения об установлении размера платы за содержание общего имущества, суд исходит из того, что установленный указанным общим собранием собственником размер платы – 35.05 руб. с 1 кв. м жилой площади, установлен без учета предложений управляющей организации, на каком-либо расчете не основан, экономическая целесообразность и достаточность установленной платы для выполнения управляющей компанией возложенных на нее законом и договором управления обязанностей, ничем не подтверждена, как и не подтверждено не надлежащее исполнение ответчиком обязательств по управлению общим имуществом.

Действующая с 2025 года ставка размера платы за содержание жилого помещения в МКД ниже установленной Постановлением Администрации г.о. Корлев от 17.06.2025 N 1129-ПА с 01.07.2025, что свидетельствует о том, что данная сумма является экономически необоснованной и значительно ниже муниципального тарифа.

В этой связи суд принимает во внимание доводы иска о том, что снижение платы за содержание общего имущества МКД на 4.41 руб./кв.м. является экономически необоснованным и приведет к невозможности оказания услуг надлежащего качества и в предусмотренных действующим законодательством объемах, а также не позволит обеспечить требования части 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановления правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Оспариваемое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установлении размера платы за содержание общего имущества принято без учета предложения управляющей организации (в одностороннем порядке), фактически изменяет установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны договора (управляющей организации), связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг. Доказательств принятия организаторами проведения общего собрания мер по заблаговременному согласованию устанавливаемого размера платы за содержание с управляющей организацией, не представлено.

При этом, суд принимает во внимание, что собственники жилых помещений названного многоквартирного дома, включая инициаторов общего собрания – ответчиков по настоящему делу, не лишены возможности инициировать расторжение либо изменение договора в предусмотренном законом порядке (пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В обоснование своих возражений на иск ответчики ссылаются на условия пунктов 2.5.7 и 5.1.2 Договора №543-Ю/08 управления многоквартирным домом от 30.04.2008г.

Согласно п. 2.5.7 Договора №543-Ю/08 от 30.04.2008г. (том 1, л.д. 81) АО "Жилкомплекс" информирует собственников помещений об изменении размера платы за содержание помещений не позднее, чем за 30 дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата в ином размере, путем размещения информации об этом на доске объявлений в Территориальном отделении Управляющей организации.

Согласно п. 5.1.2. Договора №543-Ю/08 от 26.11.2007г. (том 1, л.д. 83), если Управляющая организация при изменении размеров платы за содержание и ремонт помещений и за коммунальные услуги в указанных в настоящем договоре случаях не исполнила по своей вине условие, установленное п. 2.5.5. настоящего договора, о сроках уведомления о таком изменении Заказчиков и нанимателей, то соответствующие убытки относятся на финансовые результаты деятельности Управляющей организации и не учитываются в годовом отчете Управляющей организации об исполнении ею настоящего договора.

Между тем, приведенные условия договора к спорным правоотношениям не применимы, поскольку регулируют порядок изменения размеров платы за содержание и ремонт помещений и за коммунальные услуги по инициативе управляющей организации, а не порядок ежегодного установления размеры оплаты общим собранием собственников, урегулированный положениями части 7 статьи 156 ЖК РФ.

В соответствии с пунктами 2, 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 11(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Пунктом 31 указанных Правил установлено, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил).

Согласно пункту 35 Правил указанные в пунктах 31 - 34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в частности: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома (пункт 10 Правил).

На основании пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления являются в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450 - 453 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также в силу статьи 451 ГК РФ по соглашению сторон или в судебном порядке договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

Поскольку порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются существенными условиями договора управления, при этом изменение существенных условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества исходя из приведенных норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возможно исключительно по решению общего собрания собственников помещений дома, на котором будет поставлен вопрос о внесении изменений в договор управления (в части размера платы и соответственно, перечня работ). В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание вышеизложенные нормы материального права, суд приходит к выводу о том, что стороны заключенного договора управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом, в том числе в одностороннем порядке без предложения управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме.

При этом, управляющая организация вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным решения общего собрания, в случае если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принято без учета предложения управляющей организации (в одностороннем порядке) и изменяет установленный договором управления размер платы.

В договоре управления содержится перечень работ, в т.ч. и дополнительных работ, которые обязана производить управляющая компания, в связи с чем и были первоначально установлены тарифы. Изменяя тарифы, собственники не изменили условия договора, не исключили из него часть дополнительных работ, которые управляющая компания обязана оказывать собственникам в соответствии с утвержденными тарифами.

Изменение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (часть 8 статьи 162 ЖК РФ).

Таким образом, изменение тарифов, утвержденных договором управления, возможно только путем изменения условий договора управления.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым признать недействительным решение общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес>А, оформленное протоколом от 27 июня 2025 г., по вопросу №6 «Установление тарифа по статье «Содержание, управление и ремонт помещений».

В связи с удовлетворением иска, с ФИО3 и ФИО4 подлежит взысканию, в равных долях, в пользу АО «Жилкомплекс» возмещение расходов на оплату государственной пошлины в размере 20000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Жилкомплекс» к ФИО1, ФИО2 - удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес>А, оформленное протоколом от 27 июня 2025 г., по вопросу №6 «Установление тарифа по статье «Содержание, управление и ремонт помещений».

Взыскать с ФИО1 и ФИО2, в равных долях, в пользу АО «Жилкомплекс» возмещение расходов на оплату государственной пошлины в размере 20000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме 29.04.2026 г.