Апелляционное определение № 33-1054/2026 33-17796/2025 от 4 марта 2026 г.

Судья Хузина Э.Х. УИД 16RS0047-01-2024-001492-38

Дело № 2-87/2025 (2-1658/2024;)

№33-1054/2026 (№ 33-17796/2025;)

учет № 2.219


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 марта 2026 г. г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Муллагулова Р.С.,

судей Ибрагимова И.И., Курниковой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономарёвым К.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Курниковой С.С. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Кировского районного суда города Казани Республики Татарстан от 9 июня 2025 г., которым постановлено:

в удовлетворении иска финансового управляющего ФИО3 - ФИО4, ФИО1 к ФИО5 о расторжении договора купли – продажи объекта недвижимости, применении последствий расторжения сделки, взыскании неустойки отказать.

Встречный иск ФИО5 к ФИО3 в лице финансового управляющего имуществом - ФИО4, ФИО1 об изменении условий договора купли – продажи оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

финансовый управляющий ФИО3 – ФИО4, ФИО1 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО5 о расторжении договора купли – продажи объекта недвижимости, применении последствий расторжения сделки, взыскании неустойки.

В обоснование иска указано, что 17 марта 2021 г. ИП ФИО3 (продавец 1) и ИП ФИО6 (продавец 2) был заключен договор купли-продажи с ФИО5 (покупатель) по продаже объекта недвижимости – производственное нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 6086,5 кв.м, находящееся по адресу: <данные изъяты>

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 34 292 кв.м, находящийся в федеральной собственности, принадлежит продавцам на праве аренды по договору аренды № <данные изъяты> от 12 ноября 2020 г.

В соответствии с условиями договора купли-продажи отчуждаемое имущество было продано по цене 60 000 000 руб.

Согласно пунктам 2.1.1., 2.1.2. договора, сторонами был установлен следующий порядок оплаты:

ФИО5 (покупатель) оплачивает ИП ФИО3 (продавцу 1) 30 000 000 руб., из которых 10 000 000 руб. в течение 5 рабочих дней с момента исполнения продавцом 1 (ИП ФИО3) условий пункта 5.10. договора, согласно которому продавец 1 обязался в течение трех месяцев с момента заключения настоящего договора произвести все необходимые действия с целью сокращения санитарно-защитной зоны от ФКУ «Казанский пороховой завод» земельного участка, на котором расположено здание и внести данные изменения в градостроительный план земельного участка, и 20 000 000 руб. в течение пяти рабочих дней с момента исполнения продавцом условий пунктов 5.8. и 5.9. договора.

ФИО5 (покупатель) оплачивает ИП ФИО6 (продавцу 2) 30 000 000 руб. в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации права собственности покупателя на отчуждаемое имущество.

Продавцы исполнили обязанность по передаче объекта договора купли продажи от 17 марта 2021 г., что подтверждается актом приема-передачи от 17 марта 2021 г. Вместе с тем, указанные обязательства по оплате ФИО5 перед продавцами не исполнены, а именно из подлежащих к уплате 60 000 000 руб. оплачено лишь 5 000 000 руб. продавцу 2, что подтверждается распиской от 23 апреля 2021 г.

Указанное нарушение условий договора купли-продажи от 17 марта 2021 г. для Продавцов является существенным. Недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавцов того, на что они рассчитывали при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Претензия о расторжении договора купли-продажи, направленная в адрес ответчика 29 ноября 2023 г. и полученная 12 декабря 2023 г., оставлена без ответа.

По условиям договора в случае несвоевременной оплаты предусмотрено право продавца 2 на взыскание неустойки.

Согласно пункту 2.1.2. договора, покупатель был обязан передать продавцу 2 оплату в размере 30 000 000 руб. в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации права собственности покупателя на отчуждаемое имущество, то есть до 8 апреля 2021 г.

21 марта 2021 г. между продавцами и покупателем заключено дополнительное соглашение к договору, которым в текст договора купли-продажи добавлен пункт 5.15, в соответствии с которым в случае просрочки оплаты приобретенного по договору имущества покупатель уплачивает продавцу 2 неустойку (пени) из расчета 0,08% от суммы просроченной оплаты за каждый день просрочки исполнения обязательства.

Таким образом, с учетом периода моратория размер неустойки за период с 8 апреля 2021 г. по 24 января 2023 г. составляет 16 824 000 руб.

Поскольку размер неустойки (пени) завышен, истец считает допустимым снизить размер неустойки до 10 096 800 руб., что фактически составит 0,048% от суммы просроченной оплаты за каждый день просрочки исполнения обязательства.

Кроме того, поскольку продавец 2 получил от покупателя частичную оплату в размере 5 000 000 руб., которая в случае расторжения договора подлежит возврату, то при таких обстоятельствах ФИО1 считает возможным взыскать с ФИО5 неустойку (пени) в размере 5 096 800 руб. (10 096 000 руб. – 5 000 000 руб.)

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 сентября 2023 г. по делу № А65-29504/2022 истец ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущество введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО4

ФИО6 умер <данные изъяты> г., истец ФИО1 является наследником ФИО6, что подтверждается копией завещания от 6 марта 2020 г.

На основании изложенного истцы просили:

расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости от 17 марта 2021 г., истребовать у ФИО5 в пользу ФИО3 и ФИО1 переданное недвижимое имущество, прекратить право собственности ФИО5 на объект недвижимости и установить право общей долевой собственности истцов по 1/2 доле, взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 неустойку (пеню) за просрочку оплаты приобретенного имущества в размере 5 096 800 руб., а также взыскать с ФИО5 в пользу истцов сумму расходов по оплате государственной пошлины в размере 33 984 руб.

ФИО5 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО3 в лице финансового управляющего имуществом ФИО4, ФИО1 об изменении условий договора купли – продажи от 17 марта 2021 г. путем утверждения дополнительного соглашения.

В обоснование встречного иска указано, что истцы поступили недобросовестно, требуя выполнения обязательств по договору только от одной стороны и полностью игнорируя принятые на себя обязательства.

Указанный в договоре объект возможно использовать только при наличии свободного доступа к нему. На момент заключения договора такого доступа не было, но сторона продавца приняла на себя обязательства по обеспечению такого доступа и улучшению потребительских свойств предмета покупки - сокращение санитарной зоны.

Обеспечение свободного доступа и улучшение потребительских свойств предмета покупки является для ФИО5 существенным условием договора. ФИО5 был намерен не только владеть, но и пользоваться приобретаемым объектом. Этим целям служат обязательства, отраженные в пунктах 5.8-5.10 договора. Невыполнение этих условий лишает возможности ФИО5 пользоваться предметом покупки и препятствует получению результата, на который он рассчитывал, приобретая объект.

С момента заключения договора и регистрации за ФИО5 права собственности на объект и до настоящего времени он лишён возможности пользования предметом покупки. Приобретенный объект огорожен забором, собственником которого является Казанский государственный пороховой завод. В настоящее время доступ на территорию приобретенного объекта возможен только через территорию с особым режимом пребывания (оборонный объект).

Не имея возможности свободного доступа на приобретенный объект, в целях побуждения продавцов к исполнению условий договора в части обеспечения свободного доступа на объект купли-продажи, ФИО5 задержал срок оплаты, после чего произвел частичную оплату продавцу в размере 5 000 000 руб. и продавцу 1 в размере 2 425 000 руб. Не имея подтверждений о проведении мероприятий по выполнению принятых на себя продавцами обязательств, ФИО5 приостановил выплаты по договору, разумно предполагая об изменении цены договора на основании пункта 2.2. договора.

В связи с неисполнением продавцами пунктов 5.8., 5.9. и 5.10 договора ФИО5 и его представителями осуществлялись попытки заключить дополнительное соглашение по изменению цены договора, однако сторонам договора не удалось прийти к дополнительному соглашению об изменении цены договора.

Стороны согласовали изменение цены договора в сторону её уменьшения в случае неисполнения продавцом 1 обязательств, предусмотренных пунктами 5.8., 5.9., 5.10. договора, о чем стороны обязались составить дополнительное соглашение.

Если бы ФИО5 при заключении договора знал о том, что доступ на приобретаемый объект и изменение санитарной зоны он должен получать при иных обстоятельствах, нежели определенных в договоре (самостоятельно или с приглашением специалистов), то договор купли-продажи им был бы заключен на значительно отличающихся условиях в части цены договора.

Расторжение договора повлечет для ФИО5 ущерб, значительно превышающий расходы ФИО5 на самостоятельное проведение мероприятий по обеспечению свободного доступа на объект покупки и изменение санитарных зон. ФИО5 заинтересован в сохранении прав на приобретенных объект, но по измененным условиям договора.

Среднерыночная цена работ определена ФИО5 в размере 30 100 000 руб., срок выполнения таких работ составляет от 6 до 12 месяцев.

На основании изложенного ФИО5 просил изменить условия договора купли-продажи от 17 марта 2021 г. путем утверждения дополнительного соглашения, в соответствии с которым цена договора составит 29 900 000 руб. и покупатель производит полную оплату в течение 10 рабочих дней с момента осуществления свободного доступа на приобретаемый объект путем, но не позднее 9 месяцев с даты утверждения дополнительного соглашения, а также исключить обязанность продавца 1 выполнить мероприятия, предусмотренные пунктами 5.8, 5.9, 5.10 договора.

В судебном заседании в суде первой инстанции истец ФИО3, истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 иск поддержали, встречные требования не признали.

Ответчик ФИО5 не явился, обеспечил явку представителя ФИО7, который встречный иск поддержал, первоначальные требования не признал.

В судебное заседание финансовый управляющий ФИО3 - ФИО4, третье лицо ФИО8, финансовый управляющий ФИО8 - ФИО9, в суд не явились.

Судом вынесено решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2 просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска. Указывает на то, что условия произведения ФИО5 оплаты в пользу ФИО6 поставлены в зависимость лишь от государственной регистрации права собственности за покупателем, а не от исполнения ФИО3 обязательств, предусмотренных пунктами 5.8., 5.9., 5.10. договора купли-продажи. Поскольку обязательства по оплате объекта недвижимости покупателем не исполнено и продавцы были лишены того, на что были в праве рассчитывать при заключении договора, соответственно продавцы были вправе требовать расторжения договора купли-продажи.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 18 декабря 2025 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с допущенными районным судом процессуальными нарушениями, связанными с непривлечением к участию в деле МТУ «Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области», чьи имущественные права и интересы могут быть затронуты итоговым постановлением по спору.

Судебная коллегия пришла к выводу, что правовая позиция данного лица относительно заявленных исковых требований может повлиять на итоговый судебный акт по данному гражданскому спору.

В силу пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда является принятие решения суда о правах лица, не привлеченного к участию в деле.

В связи с изложенным принятое по делу решение подлежит безусловной отмене.

Протокольным определением от 2 февраля 2026 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен ФИО10

В суд апелляционной инстанции явилась ФИО1 и её представитель ФИО2, которые первоначальный иск поддержали, просили удовлетворить, встречный иск просили оставить без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции по извещению не явились.

В соответствии с положениями части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

По результату разбирательства дела по правилам суда первой инстанции судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с частью 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017)» (утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г.) длительная полная неоплата по договору купли-продажи недвижимого имущества признается существенным нарушением договора, что позволяет продавцу предъявить иск на основании положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом необходимо учитывать, что ни пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни пункт 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 не содержат запрета на расторжение договора в связи с неоплатой покупателем.

Напротив, согласно абзацу 3 пункта 65 Постановления №10/22 от 29 апреля 2010 г., регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действующее законодательство предоставляет лицу, право которого нарушено, выбор способа защиты своих нарушенных прав. В данном случае истцом избран способ защиты права путем расторжения договора и возврата ранее переданного имущества, что закону не противоречит и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, изложенным в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 17 марта 2021 г. между ИП ФИО3 (продавец 1), ИП ФИО6 (продавец 2) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – здание производственное, нежилое, площадью 6086,5 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, находящееся по адресу: <данные изъяты>. Отчуждаемое имущество принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности по ? доле каждому.

Вышеуказанный объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, который относится к собственности Российской Федерации.

12 ноября 2020 г. на основании распоряжении МТУ Росимущества №16-451-р данный земельный участок был передан ФИО3 и ФИО6 по договору аренды от 12 ноября 2020 г. №20-19з.

В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, расположенные на вышеуказанном земельном участке, с ФИО5, ФИО10, ФИО8 заключено дополнительное соглашение от 24 июня 2021 г. №1 к договору аренды № 20-19з от 12 ноября 2020 г.

В соответствии с условиями договора купли-продажи отчуждаемое имущество оценено сторонами в 60 000 000 руб.

Согласно пункту 2.1.1. и пункту 2.1.2. договора установлен следующий порядок оплаты:

- 30 000 000 руб. оплачивает ИП ФИО3, из которых 10 000 000 руб. в течение 5 рабочих дней с момента исполнения ИП ФИО3 пункта 5.10. договора, согласно которому последний обязался в течение трех месяцев с момента заключения настоящего договора произвести все необходимые действия с целью сокращения санитарно-защитной зоны от ФКУ «Казанский пороховой завод» земельного участка, на котором расположено здание, и внести данные изменения в градостроительный план земельного участка;

- 20 000 000 руб. в течение пяти рабочих дней с момента исполнения ИП ФИО3 пунктов 5.8. и 5.9. договора;

- 30 000 000 руб. ИП ФИО6 в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации права собственности покупателя на отчуждаемое имущество.

В соответствии с пунктом 2.2 договора стороны согласовали и считают обоснованным и справедливым изменение цены договора в стороны ее уменьшения в случае неисполнения ИП ФИО3 обязательств, предусмотренных пунктами 5.8., 5.9., 5.10. договора, о чем стороны составляют дополнительное соглашение.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что в случае, если покупатель не исполнит свою обязанность по оплате приобретенного имущества, установленном настоящим договором срока, продавец имеет право в одностороннем порядке по истечению двух месяцев с даты регистрации данного договора в несудебном порядке расторгнуть настоящий договор, направив уведомление об этом покупателю. В этом случае продавец возвращает деньги в размере 70 % от цены договора, покупатель обязан возвратить продавцу имущество в полном объеме в течении 10 рабочих дней.

Согласно пунктам 5.8., 5.9., 5.10. ИП ФИО3 обязуется в течение трех календарных месяцев с момента заключения настоящего договора обеспечить доступ покупателя к отчуждаемому имуществу, расположенному на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты>, через земли общего пользования и произвести все необходимые для этого действия, в том числе, но не исключительно, получить все необходимые согласия, согласования, разрешения, обеспечить получение в ИКМО г. Казани Республики Татарстан разрешения (на срок не менее срока аренды земельного участка, указанного в пункте 1.2 данного договора) на устройство временных подъездных путей (подъезда к земельному участку) через земли общего пользования, согласно Постановлению Правительства РФ №1300 от 3 декабря 2014 г. «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» и предоставить все соответствующие документы покупателю.

ИП ФИО3 обязуется в течение трех календарных месяцев с момента заключения настоящего договора: перевести отчуждаемый (забор) ФКУ «Казанский пороховой завод» и установить ограждения (забор) стационарного типа по установленным правилам Земельного кодекса Российской Федерации, отмостке дорог под проезд автотранспорта грузового подвижного состава, по границам земельных участков, прилегающей к землям общего пользования, указанным в пункте 5.8. данного договора; ограждения (забор), ворота и его элементы должны соответствовать всем нормам и правилам, в том числе установленным вспомогательными актами, применяемым к ограждениям (заборам) промышленных предприятий; материал ограждения (забора) – не горючий, металл/бетон, предоставить все соответствующие документы покупателю;

получить вышеуказанные действия все необходимые согласия, разрешения, подготовить все необходимые документы, при необходимости заключить и исполнить за свой счет все необходимое договоры; предоставить все соответствующие документы покупателю.

ИП ФИО3 обязуется в течение трех календарных месяцев с момента заключения настоящего договора произвести все необходимые действия с целью сокращения санитарно-защитной зоны от ФКУ «Казанский пороховой завод» с земельного участка и внести данные изменения в градостроительный план земельного участка и предоставить все соответствующие документы покупателю.

Продавцы исполнили обязанность по передаче объекта договора купли продажи от 17 марта 2021 г., что подтверждается актом приема-передачи от 17 марта 2021 г.

21 марта 2021 г. сторонами сделки заключено дополнительное соглашение к договору от 17 марта 2021 г., согласно которому договор купли-продажи дополнен пунктом 5.15 следующего содержания: в случае просрочки оплаты приобретенного по настоящему договору имущества покупатель уплачивает продавцу 2 (ФИО6) неустойку (пени) из расчета 0,08 % от суммы просроченной оплаты за каждый день просрочки исполнения обязательств.

В счет исполнения обязательства по оплате спорного объекта ФИО5 переданы денежные средства: ФИО6 в размере 5 000 000 руб., что подтверждается распиской от 23 апреля 2021 г. (т.1 л.д.18); ФИО3 – 2 425 000 руб. (1 875 000 руб.+300 000 руб.+250 000 руб.), что подтверждается расписками от 23 апреля 2021 г. (т.1 л.д. 59), от 9 ноября 2022 г. (т.1 л.д. 61), от 22 апреля 2023 г. (т.1 л.д. 60).

По настоящее время обязательства, предусмотренные пунктами 5.8., 5.9. и 5.10 договора купли-продажи от 17 марта 2021 г. ФИО3 не исполнены, как и не исполнены ФИО5 в полном объеме обязательства по оплате имущества.

ФИО6 умер <данные изъяты> г., его наследником является ФИО1, которая 1 ноября 2023 г. приняла наследство умершего ФИО6, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 сентября 2023 г. по делу № А65-29504/2022 ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении его имущества введена процедура реализации, финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО4

29 ноября 2023 г. ФИО1 и ФИО3, в лице финансового управляющего ФИО4, в адрес ФИО5 было направлено требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи от 17 марта 2021 г.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13 октября 2023 г. по делу № А71-7730/2023 ИП ФИО8 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утверждена ФИО9

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18 ноября 2024 г. заявление финансового управляющего имуществом должника ФИО9 удовлетворено, признана недействительной сделка – договор купли-продажи от 17 марта 2021 г., заключенный между ИП ФИО3, индивидуальным предпринимателем ФИО6 и ФИО5 Применены последствия недействительности сделки.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2025 г., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 4 июня 2025 г., определение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления финансового управляющего имуществом должника ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи от 17 марта 2021 г., заключенного между ИП ФИО3, ИП ФИО6 и ФИО5, применении последствий недействительности сделки, отказано.

Обращаясь с иском в суд ФИО3 в лице финансового управляющего имуществом ФИО3 – ФИО4 и ФИО1 указывают нарушение ФИО5 условий договора в части оплаты. Данное обстоятельство подтверждено в суде апелляционной инстанции, из 60 000 000 руб. ФИО5 оплачено: ФИО6 – 5 000 000 руб., ФИО3 – 2 425 000 руб.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, судебная коллегия исходит из установленного обстоятельства о том, что продавцы не получили большую часть определенной условиями договора денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишились того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

До настоящего времени оплата стоимости договора купли-продажи со стороны ФИО5 не произведена, сведений о наличии денежных средств для исполнения условий договора им не представлено.

Недоплата покупателем покупной цены по договору с очевидностью лишает продавцов того, на что они вправе были рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и влечет возникновение у продавцов права на расторжение такого договора.

Доводы ФИО5 о том, что причиной неисполнения договора купли-продажи в части оплаты является виновное поведение одного из продавцов, которым не исполнено обязательство по обеспечению свободного доступа к земельному участку и сокращению санитарной зоны, судебная коллегия находит несостоятельным, и основанием для сохранения договора купли-продажи служить не могут, поскольку обязательство по оплате ФИО6 (продавцу 2) не поставлено в зависимость от исполнения данных обязательств.

В отсутствие доказательств обращения ФИО5 к продавцам спорного объекта об исполнении обязательств, указанных в пунктах 5.8, 5.9., 5.10 договора купли-продажи, непредъявление данных требований в течение более чем трех лет с момента заключения договора судебная коллегия расценивает как утрату покупателя интереса к сделке.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия находит установленным, что договор купли-продажи земельного участка от 17 марта 2021 г., заключенный между ИП ФИО3, ИП ФИО6 и ФИО5 не исполнен последним в части оплаты, что является основанием для удовлетворения требований истцов о расторжении данного договора, прекращении права собственности ФИО5 на спорный объект недвижимости и признании за ФИО1, ФИО3 права собственности на спорный объект по ? доле за каждым.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статьей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из совокупности доказательств по делу и с учетом всех фактических обстоятельств дела, при доказанности неполучения истцами от ответчика полной оплаты по договору купли-продажи и праве истцов требовать возврата переданного покупателю имущества, требование истцов об обязании ФИО5 передать по акту приема-передачи спорный объект недвижимости подлежит удовлетворению.

Данное требование подлежит исполнению в течение 10 дней с момента составления мотивированного апелляционного определения.

Истцом ФИО1 заявлено требование о взыскании с ответчика ФИО5 неустойки за нарушение сроков оплаты по договору в размере 5 096 800 руб.

Разрешая данное требование, судебная коллегия исходит из следующего.

21 марта 2021 г. между ИП ФИО3, ИП ФИО6 и ФИО5 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 17 марта 2021 г., которым в данный договор добавлен пункт 5.15, в соответствии с которым в случае просрочки оплаты приобретенного по договору имущества покупатель уплачивает продавцу 2 неустойку (пени) из расчета 0,08% от суммы просроченной оплаты за каждый день просрочки исполнения обязательства.

Обязательство по оплате спорного объекта ФИО5 исполнено частично в размере 5 000 000 руб.

Согласно расчету истца, размер неустойки за период с 8 апреля 2021 г. по 24 января 2024 г. составляет 16 824 000 руб.

Согласно расчету судебной коллегии, размер неустойки за период с 8 апреля 2021 г. по 24 января 2024 г., за исключением периода действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 г. № 497, составляет 16 828 000 руб.

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

30 000 000,00

08.04.2021

24.04.2021

17

30 000 000,00 ? 17 ? 0.08%

408 000,00 р.

-5 000 000,00

24.04.2021

Оплата задолженности

25 000 000,00

25.04.2021

31.03.2022

341

25 000 000,00 ? 341 ? 0.08%

6 820 000,00 р.

Итого:

7 228 000,00 руб.

Сумма основного долга: 25 000 000,00 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 7 228 000,00 руб.

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

-5 000 000,00

24.04.2021

Оплата задолженности

25 000 000,00

02.10.2022

24.01.2024

480

25 000 000,00 ? 480 ? 0.08%

9 600 000,00 р.

Итого:

9 600 000,00 руб.

Сумма основного долга: 25 000 000,00 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 9 600 000,00 руб.

Считая размер неустойки (пени) завышенным, истец снизил его размер до 10 096 800 руб., прося взыскать в ответчика 5 096 800 руб. с учетом оплаченных последним 5 000 000 руб. (10 096 000 руб. – 5 000 000 руб.)

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Оценив в совокупности обстоятельства дела, в том числе период просрочки исполнения обязательства, учитывая совокупный размер неустойки за заявленный период, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер требуемой ФИО1 неустойки не отвечает требованиям разумности и справедливости, в связи с чем подлежит снижению до запрашиваемой истцом суммы – 5 096 800 руб., что приближено к размеру процентов, рассчитанных по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Проценты

с
по

дней

30 000 000,00 р.

08.04.2021

24.04.2021

17

4,50

30 000 000,00 ? 17 ? 4.5% / 365

62 876,71 р.

-5 000 000,00 р.

24.04.2021

Погашение части долга

25 000 000,00 р.

25.04.2021

25.04.2021

1
4,50

25 000 000,00 ? 1 ? 4.5% / 365

3 082,19 р.

25 000 000,00 р.

26.04.2021

14.06.2021

50

5,00

25 000 000,00 ? 50 ? 5% / 365

171 232,88 р.

25 000 000,00 р.

15.06.2021

25.07.2021

41

5,50

25 000 000,00 ? 41 ? 5.5% / 365

154 452,05 р.

25 000 000,00 р.

26.07.2021

12.09.2021

49

6,50

25 000 000,00 ? 49 ? 6.5% / 365

218 150,68 р.

25 000 000,00 р.

13.09.2021

24.10.2021

42

6,75

25 000 000,00 ? 42 ? 6.75% / 365

194 178,08 р.

25 000 000,00 р.

25.10.2021

19.12.2021

56

7,50

25 000 000,00 ? 56 ? 7.5% / 365

287 671,23 р.

25 000 000,00 р.

20.12.2021

13.02.2022

56

8,50

25 000 000,00 ? 56 ? 8.5% / 365

326 027,40 р.

25 000 000,00 р.

14.02.2022

27.02.2022

14

9,50

25 000 000,00 ? 14 ? 9.5% / 365

91 095,89 р.

25 000 000,00 р.

28.02.2022

31.03.2022

32

20,00

25 000 000,00 ? 32 ? 20% / 365

438 356,16 р.

Сумма основного долга: 25 000 000,00 р.

Сумма процентов: 1 947 123,27 р.

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Проценты

с
по

дней

30 000 000,00 р.

02.10.2022

23.07.2023

295

7,50

30 000 000,00 ? 295 ? 7.5% / 365

1 818 493,15 р.

30 000 000,00 р.

24.07.2023

14.08.2023

22

8,50

30 000 000,00 ? 22 ? 8.5% / 365

153 698,63 р.

30 000 000,00 р.

15.08.2023

17.09.2023

34

12,00

30 000 000,00 ? 34 ? 12% / 365

335 342,47 р.

30 000 000,00 р.

18.09.2023

29.10.2023

42

13,00

30 000 000,00 ? 42 ? 13% / 365

448 767,12 р.

30 000 000,00 р.

30.10.2023

17.12.2023

49

15,00

30 000 000,00 ? 49 ? 15% / 365

604 109,59 р.

30 000 000,00 р.

18.12.2023

31.12.2023

14

16,00

30 000 000,00 ? 14 ? 16% / 365

184 109,59 р.

30 000 000,00 р.

01.01.2024

24.01.2024

24

16,00

30 000 000,00 ? 24 ? 16% / 366

314 754,10 р.

Сумма основного долга: 30 000 000,00 р.

Сумма процентов: 3 859 274,65 р.

Таким образом, с ФИО5 в пользу ФИО1 подлежит взысканию неустойка за период с 8 апреля 2021 г. по 24 января 2024 г. в размере 5 096 800 руб.

Оснований для проведения зачета встречных требований не имеется поскольку ФИО5 требования о возврате денежных средств, оплаченных им за спорный товар, не заявлено.

С учетом удовлетворенных требований с ФИО5 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 984 руб.

Встречный иск ФИО5 об изменении условий договора купли-продажи мотивирован неисполнением продавцами пунктов 5.8, 5.9, 5.10 договора купли-продажи.

Из пункта 2.2. договора купли-продажи следует, что стороны согласовали и считают обоснованным и справедливым изменение цены договора в сторону её уменьшения в случае неисполнения продавцом 1 обязательств, предусмотренных пунктами 5.8, 5.9, 5.10 договора купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела ФИО3 и ФИО1 заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из разъяснений, изложенных в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» следует, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Из пунктов 5.8, 5.9, 5.10 договора купли-продажи следует, что предусмотренные в них обязательства должны были быть исполнены ФИО3 в течение трех календарных месяцев с момента заключения договора купли-продажи, соответственно о неиспонении им данных обязательств ФИО5 должно было стать известно не позднее 17 июня 2021 г.

В суд с требованием об изменении условий договора купли-продажи ФИО5 обратился 21 июня 2024 г., то есть по истечении срока исковой давности, при этом не считая свои права нарушенными до предъявления первоначального иска о расторжении договора купли-продажи.

Доказательства, подтверждающие уважительность причин пропуска этого срока и для его восстановления, отсутствуют.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска ФИО5 не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Кировского районного суда города Казани Республики Татарстан от 9 июня 2025 г. отменить, принять новое решение.

Исковое заявление финансового управляющего ФИО3 - ФИО4, ФИО1 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, истребовании имущества, прекращении права собственности на объект недвижимости, установлении права общей долевой собственности на объект недвижимости, взыскании неустойки, расходов по оплате государственной пошлины удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от 17 марта 2021 г. объекта недвижимости – здание производственное, назначение: нежилое, площадь - 6 086,5 кв.м, количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты> заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО3, индивидуальным предпринимателем ФИО6 и ФИО5

Прекратить право собственности ФИО5, <данные изъяты> года рождения (ИНН <данные изъяты>), на объект недвижимости – здание производственное, назначение: нежилое, площадь - 6 086,5 кв.м, количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>

Признать за ФИО1, <данные изъяты> года рождения (ИНН <данные изъяты>), ФИО3, <данные изъяты> года рождения (ИНН <данные изъяты>), право собственности на объект недвижимости – здание производственное, назначение: нежилое, площадь - 6 086,5 кв.м, количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, по 1/2 доле за каждым.

Обязать ФИО5, <данные изъяты> года рождения (ИНН <данные изъяты>), передать ФИО1, <данные изъяты> года рождения (ИНН <данные изъяты>), ФИО3, <данные изъяты> года рождения (ИНН <данные изъяты>), по акту приема-передачи объект недвижимости – здание производственное, назначение: нежилое, площадь - 6 086,5 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных - 0, кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, в течение десяти дней с момента составления мотивированного апелляционного определения.

Взыскать с ФИО5, <данные изъяты> года рождения (ИНН <данные изъяты>), в пользу ФИО1, <данные изъяты> года рождения (ИНН <данные изъяты>) неустойку в размере 5 096 800 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 984 руб.

Встречный иск ФИО5 к ФИО1, ФИО3 об изменении условий договора купли-продажи оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 марта 2026 г.

Председательствующий

Судьи