Решение № 2-2391/2024 2-2391/2024~М-1819/2024 М-1819/2024 от 20 сентября 2024 г. по делу № 2-2391/2024

К делу № 2-2391/2024 УИД: 23RS0050-01-2024-002636-55


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 20 сентября 2024 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Назаренко С.А.,

при секретаре судебного заседания Немченко Т.Ю.,

с участием: представителей истца – ООО «Арктик-СтройИнвест» - ФИО3, действующего на основании приказа, и Рейх А.В., действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО4 и его представителя – адвоката Смольянинова И.В., представившего ордер № и удостоверение №,

представителя ответчика ФИО5 – ФИО6, по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Арктик-СтройИнвест» к ФИО2 и ФИО1 о признании договоров частично недействительными и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Арктик-СтройИнвест» обратилось в суд с иском, в котором просит:

1) признать Договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ООО «Арктик-СтройИнвест» в лице генерального директора ФИО3, - недействительной, притворной сделкой, в силу неисполнения сторонами;

2) признать договор Купли-продажи № недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ООО «Арктик-СтройИнвест» в лице генерального директора ФИО3 частично недействительным, а именно:

- п. 1 Договора за исключением: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 464,2 кв.м., 42% готовности, адрес: Российская Федерация, <адрес>Б, корпус №, кадастровый №, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № и бъект незавершенного строительства, общая площадь застройки - 464,2 кв.м. 42% готовности, адрес: Российская Федерация, <адрес>Б, №, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации права № ДД.ММ.ГГГГ;

- пункт 2.4 подпункт 2 Договора признать недействительным в силу полной оплаты на момент заключения договора;

- п. 3.14 Договора признать недействительным, как не соответствующий условиям основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в силу заблуждения и отсутствия договора задатка;

3) признать недействительным в части п. 1 Соглашения о расторжении договора купли-продажи о передаче объектов незавершенного строительства: нежилое, общей площадью 464,2 кв.м., 42% готовности, с кадастровым номерам № расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>Б, и объект незавершенный строительством (спальный корпус), нежилое, общей площадью 464,2 кв.м., 42% готовности, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>Б, заключенный между ФИО5 и ООО «Арктик-СтройИнвеет» в лице генерального директора ФИО3, частично не действительным;

4) признать право собственности за ООО «Арктик-СтройИнвест» на объекты незавершенного строительства: нежилое, общей площадью 464,2 кв.м., 42% готовности, с кадастровым номерам №, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>Б, и объект незавершенный строительством (спальный корпус): не жилое, общей площадью 464,2 кв.м., 42% готовности, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>Б, в связи со 100% оплатой, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №

5) признать право собственности на земельный участок с кадастровым № под объектами недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью 464 кв.м., и с кадастровым номером №, общей площадью 464,2 кв.м., по адресу: <адрес>Б, с применением рассрочки платежа за земельный участок сроком на один год;

6) в решении суда указать, что оно является основанием для регистрации права собственности без присутствия другой стороны в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по <адрес>.

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества № между ФИО5, в лице её представителя по доверенности ФИО4, (продавец), и ООО «Арктик-СтройИнвест», в лице генерального директора ФИО3, а именно: базы отдыха с земельным участком площадью 6709 кв.м., с кадастровым номером № с кадастровым номером № стоимостью 500 000 рублей, находящихся по адресу: <адрес>Б.

Договор задатка был составлен ДД.ММ.ГГГГ, однако условия данного договора ни одной из сторон соблюдены не были.

ДД.ММ.ГГГГ, соблюдая условия основного договора купли-продажи №, истец произвел оплату задатка в размере 300 000 рублей, без составления договора задатка, и полностью произвел расчет за здание с кадастровым номером №, стоимостью 700 000 рублей, и с кадастровым номером № стоимостью 500 000 рублей, всего – 1 500 000 рублей. В Роскадастре, по ул. Таманская, 58, перед подписанием договора купли-продажи получена расписка от представителя ФИО5 по доверенности ФИО4 в получении денежных средств и от ООО «Артик-СтройИнвест» - расходный кассовый ордер, в котором ФИО4 указал, что денежные средства получил наличным платежом на сумму 1 500 000 рублей для передачи ФИО5 Данное обстоятельство было по телефону согласовано с продавцом ФИО5 и ДД.ММ.ГГГГ письменное уведомление о назначении передаваемых денежных средств (то есть проведено согласование по суммам). Согласно устной договоренности с ФИО5, при заключении основного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ была договоренность отсутствия обременения на приобретенные здания с целью дальнейшего их использования (проведения ремонтных работ), однако, при подписании основного договора в него внесено обременение - ипотека в силу закона, чего не должно было быть, поэтому, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил письменное уведомление с просьбой составления дополнительного соглашения, с внесением изменений в п. 3.14 основного договора, с указанием точной суммы предназначенного и полученного платежа в размере 1 500 000 рублей (должно было быть указано 300 000 рублей как задаток, а 1 200 000 рублей - оплата за два корпуса с кадастровыми номерами № На уведомления истца ответы получены не были, что повлекло судебные разбирательства.

С ФИО5, по телефону, в период с 12 по ДД.ММ.ГГГГ, было всё согласовано, она сообщила, чтобы ФИО3 составил расписку в получении наличных денежных средств, что он и сделал. По условиям договора, согласно п. 3.14 необходимо было внести задаток в размере 1 500 000 рублей по Дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному покупателем и представителем продавца ФИО4 указано, что задаток не возвратный и зачитывается в общую сумму объекта. В связи с их договоренностями с ФИО5 договора ипотеки в силу закона не заключали. В связи с тем, что в одном договоре купли-продажи были указаны и иные объекты, по этому же адресу и земельные участки, предназначенные для отторжения путем купли-продажи, то и цена соответственно была в договоре указана за все объекты в размере 29 500 000 рублей, в том числе за земельные участки в размере 15 000 000 рублей, за объект незавершенного строительства с кадастровым номером № за 13 300 000 рублей, то фактически ФИО3 была оплачена стоимость двух объектов недвижимости на сумму 1 200 000 рублей и 300 000 рублей, как сумма задатка.

В связи с изменением жизненной ситуации и инвестора, обещавшего субсидировать денежные средства, ФИО3 не имел возможности оплатить и приобрести иные объекты недвижимости. ФИО4 настаивал на расторжении договора в полном объеме и возврате денежных средств, о чем составил расписку на имя ФИО7, который фактически является займодавцем суммы 1 500 000 рублей, но так как перед выплатой задатка в 1 500 000 рублей ФИО3 описал ему ситуацию, что денежные средства ФИО8 занимает у ФИО9, которая в свою очередь заложила квартиру стоимостью 5 000 000 рублей, на что ФИО4 заверил, что после добровольного подписания переуступки приобретенного имущества на имя ФИО5, он продаст объекты снова и выплатит ООО «Арктик-СтройИнвест» 5 000 000 рублей. Поверив ему, ФИО3, как директор ООО «Арктик-СтройИнвест» расторг ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи на все объекты, приобретенные им, при этом, при расторжении договора и возврате всех объектов ФИО5, её представитель ФИО4 не вернул денежные средства за два объекта: за здание с кадастровым номером №, стоимостью 700 000 рублей, и с кадастровым номером № стоимостью 500 000 рублей, за которые денежные средства были оплачены полностью. Но впоследствии ФИО5 подала заявление в Абинский районный суд о признании соглашения о выплате 5 000 000 рублей недействительным, так как не давала на это полномочий ФИО4 Последний убедил ФИО3 и ФИО8 отказаться от исковых требований, взамен, в счет компенсации 5 000 000 рублей, в МФЦ <адрес> он переоформит на ООО «Арктик-СтройИнвест» корпус № по тому же адресу, куда входит объект с кадастровым номером №, фактически за который они расплатились. Они выполнили свое обязательство и отказались от исковых требований письменно, однако, когда пришли в МФЦ <адрес> для подписания данного договора, ФИО4 воспользовался тем, что все документы были разложены перед окном регистратора, в том числе и подлинник расписки о его долге, и выхватил (украл) их и скрылся на автомобиле. При разбирательстве в органах полиции он признал свой долг, данное обстоятельство отражено в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела.

Поскольку стоимость объектов оплачена, ФИО3 желает оформить на них право собственности, так как ФИО4 уклоняется от возврата денежных средств в размере 1 200 000 рублей и не желает переоформлять объекты недвижимости.

Для досудебного урегулирования данного вопроса, ФИО5 и её представителю ФИО4 были направлены претензии с просьбой досудебного урегулирования данного вопроса заказным письмом от 19.04.2024, однако, в течение 30 дней ответ они не направили, по телефону сообщили, что никаким образом решать данный вопрос не намерены, поскольку они получили и денежные средства и объекты недвижимости.

В связи с изложенными обстоятельствами, ООО «Арктик-СтройИнвест» в лице директора ФИО3 обратилось в суд с настоящим иском.

Представители истца – ООО «Арктик-СтройИнвест» - ФИО3 и Рейх А.В., в судебном заседании предъявленный иск поддержали, заявленные требования просили удовлетворить в полном объёме, ссылаясь на доводы, изложенные в иске.

Ответчик ФИО4 и его представитель – адвокат Смольянинов И.В., а также представитель ответчика ФИО5 – ФИО6, в судебном заседании с предъявленным иском не согласились, в удовлетворении заявленных требований просили отказать полностью, ссылаясь на их необоснованность.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, находит исковые требования ООО «Арктик-СтройИнвест» не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании принципа состязательности сторон, причем каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых основывает свои требования либо возражения; доказательства представляются сторонами и иными участвующими в деле лицами.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, между ФИО5, в лице представителя ФИО4, действовавшего по доверенности, и ООО «Арктик-СтройИнвест», ИНН №, был заключён Договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор №).

Согласно Договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 продавала, а ООО «Арктик-СтройИнвест» покупал земельный участок и объекты незавершенного строительства на нём, а именно:

- земельный участок с кадастровым номером №, стоимостью 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей;

- объект незавершенного строительства, кадастровый №, стоимостью 13 300 000 (тринадцать миллионов триста тысяч) рублей;

- объект незавершенного строительства, кадастровый №, стоимостью 700 000 (семьсот тысяч) рублей;

- объект незавершенного строительства, кадастровый №, стоимостью 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

Общая цена недвижимого имущества по договору составляла 29 500 000 (двадцать девять миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Пунктом 1.6 Предварительного договора купли-продажи недвижимого и движимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, а также пунктом 3 Договора задатка (являвшегося неотъемлемой частью предварительного договора купли-продажи недвижимого и движимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ) от ДД.ММ.ГГГГ было предусмотрено, что покупатель ООО «Арктик-СтройИнвест» в счёт обеспечения взятых на себя обязательств, обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ выплатить продавцу - физическому лицу ФИО5, в качестве задатка, денежную сумму в размере 2 000 000 рублей.

Оплата задатка в полном объёме предусмотрена пунктом 5 Договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, ООО «Арктик-СтройИнвест» не изыскало возможности выполнить взятое на себя обязательство по выплате задатка в размере 2 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренное пунктом 3 Договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ, и поэтому ООО «Арктик-СтройИнвест» в лице ФИО3 обратилось к ФИО5 с просьбой о продлении срока оплаты задатка и уменьшении его суммы. ФИО5 приняла данное предложение, в связи с чем, между ФИО5 (в лице представителя ФИО4) и ООО «Арктик-СтройИнвест» было заключено Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ, которым сумма задатка была уменьшена с 2 000 000 рублей до 1 500 000 рублей, срок оплаты задатка продлён с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, а способ оплаты задатка изменён на передачу денежных средств представителю продавца, где факт передачи денежных средств подтверждается распиской представителя.

ДД.ММ.ГГГГ, представителем ФИО5 - ФИО4, действующим по доверенности, перед подписанием Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве задатка, была получена от покупателя денежная сумма в размере 1 435 000 рублей, вместо 1 500 000 рублей, о чём ФИО4 составил расписку для ФИО3 Передача задатка происходила в МФЦ, непосредственно перед подачей документов на государственную регистрацию Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, при этом государственную пошлину за данную государственную услугу, согласно пункту 3.4 указанного договора, надлежало оплатить покупателю (ООО «Арктик-СтройИнвест»), но денежных средств у директора Общества ФИО3 не оказалось и он обратился к ФИО4 с просьбой предоставить ему 65 000 рублей для оплаты госпошлины из только что переданных им в качестве задатка 1 500 000 рублей.

Таким образом, разница денежной суммы между 1 500 000 рублей и 1 435 000 рублей (65 000 руб.) была фактически оплачена в счёт госпошлины за регистрацию сделки. Тот факт, что фактически ФИО4 в качестве задатка от покупателя была получена денежная сумма в размере 1 435 000 рублей, подтверждается письменным уведомлением ООО «Арктик-СтройИнвест» от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО4, на фирменном бланке, подписанном ФИО3 и ФИО7

Пунктом 2.4 Договора № покупатель обязался произвести расчёт за объект незавершенного строительства с кадастровым номером № в срок до ДД.ММ.ГГГГ путём перечисления на расчётный счёт ФИО5 денежных средств в размере 13 300 000 (тринадцать миллионов триста тысяч) рублей.

В случае нарушения покупателем сроков оплаты, согласно пункту 2.5 Договора №, ему начисляется неустойка в размере 0.1% от просроченной суммы оплаты за каждый день просрочки.

Пунктом 3.9 Договора № определено, что договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств:

- перечислением либо передачей наличными покупателем продавцу указанной в п. 2.1 настоящего договора суммы денег за приобретаемый земельный участок и объекты незавершенного строительства (29 500 000 рублей);

- передачи продавцом покупателю земельного участка и объектов незавершенного строительства.

Пунктом 3.10 Договора № предусмотрено, что договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке в случае нарушения покупателем порядка и более, чем на 30 календарных дней, сроков оплаты, предусмотренных пунктом 2.4 Договора №, а также в установленном законом порядке.

Покупатель по договору и истец по настоящему иску - ООО «Арктик-СтройИнвест», не исполнило обязательство, предусмотренное п. 2.4 Договора № и не оплатило в срок до ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 денежные средства в размере 13 300 000 рублей.

Согласно пункту 3.10 Договора №, у продавца право на расторжение Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке возникло ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на электронный адрес продавца ФИО5 поступило письмо от покупателя ООО «Арктик-СтройИнвест», в котором Общество просит перенести срок оплаты по Договору № на ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на отсутствие денежных средств из-за отказа в финансировании общества неким «партнёром-инвестором из <адрес>».

ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО5 в своём ответном письме в адрес ООО «Арктик-СтройИнвест» сообщила, что с предложением о переносе срока оплаты по Договору № она не согласна и предупредила Общество о штрафных санкциях, предусмотренных пунктом 2.5 Договора № и последствиях в виде отказа в возврате суммы задатка по договору (в размере 1 500 000 рублей).

Несмотря на это, ООО «Арктик-СтройИнвест» так и не выполнило обязательств по оплате согласно Договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО5 - ФИО4, в адрес ООО «Арктик-СтройИнвест» было направлено Уведомление о расторжении Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке, в виду отсутствия оплаты по договору.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Арктик-СтройИнвест» в своём письме в адрес ФИО5 подтвердило получение Уведомления о расторжении Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и выразило несогласие с расторжением данного договора, не обосновав законных причин несогласия.

В последующем, в адрес представителя ФИО5 - ФИО4, от ООО «Арктик-СтройИнвест» поступало еще несколько различных соглашений и документов, подписанных только одной стороной - ООО «Арктик-СтройИнвест», в частности:

- дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (не подписано истцом или его доверенным лицом);

- дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (не подписано истцом или его доверенным лицом);

- дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (не подписано истцом или его доверенным лицом);

- протокол совещания № от ДД.ММ.ГГГГ (не подписан истцом или его доверенным лицом);

- дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору купли-продажи котельной (не подписано истцом или его доверенным лицом).

В документе «Протокол совещания № от 26.02.2023» (не подписан истцом или его доверенным лицом) в качестве представителя ООО "Арктик-СтройИнвест" указан ФИО7, который расписался в данном документе. Это же лицо активно принимало участие в переговорных процессах при заключении договоров от лица ООО "Арктик-СтройИнвест", вело встречи с представителем ФИО4, вело переписку посредством своей электронной почты с ФИО5

В итоге, 01.03.2023 между представителем ФИО5 - ФИО4, и ООО «Арктик-СтройИнвест» было подписано Соглашение о расторжении Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Соглашение о расторжении Договора №).

Согласно пункту 4 указанного Соглашения о расторжении Договора №, сторона-2 (ООО «Арктик-СтройИнвест») оплату стоимости объектов недвижимости согласно п. 2 Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ не произвела, в связи с чем, по обоюдному согласию настоящим соглашением стороны расторгают вышеуказанный договор купли-продажи недвижимого имущества, в результате чего, после государственной регистрации настоящего соглашения в УФСГРКК по <адрес>, сторона-1 (ФИО5) приобретает право собственности на вышеуказанные земельный участок с кадастровым номером № и объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, по адресу: РФ, <адрес>Б.

Согласно пункту 6 указанного Соглашения о расторжении Договора №, с содержанием статей 380, 381, 450 ГК РФ, стороны ознакомлены.

Пунктом 6 указанного Соглашения о расторжении Договора № стороны соглашения подтвердили, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть соглашения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить настоящее соглашение. Настоящее соглашение содержит весь объем договоренностей между сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства и предложения, которые могли быть приняты и сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до заключения настоящего соглашения.

Юридически значимым фактом для рассмотрения настоящего гражданского дела является то обстоятельство, что указанное Соглашение о расторжении Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано в Управлении Росреестра в порядке, установленном законом, о чём в ЕГРН имеются записи регистрации от ДД.ММ.ГГГГ за №, №, №, №.

Исходя из вышеизложенных фактов и обстоятельств, достоверно опровергаются доводы ООО «Арктик-СтройИнвест», указанные в обоснование заявленных исковых требований.

Так, довод истца о том, что договор задатка был составлен ДД.ММ.ГГГГ, условия которого ни одной из сторон соблюдены не были, является несостоятельным, поскольку в Договоре задатка от ДД.ММ.ГГГГ главное обязательство – это обязательство ООО «Арктик-СтройИнвест» в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить ФИО5 задаток в размере 2 000 000 рублей, за имущество, указанное в договоре (земельный участок с кадастровым номером №, объекты с кадастровыми номерами № блочно-модульная котельная). Неисполнение покупателем (ООО «Арктик-СтройИнвест») в срок своих обязательств по оплате суммы задатка освобождает продавца (ФИО5) от всех обязательств по предварительному договору купли-продажи движимого и недвижимого имущества. При этом, пунктом 4 Договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что сторонам договора известно, что в соответствии со ст. 380, 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. Так, в случае, если договор купли-продажи не будет заключён и исполнен по вине покупается (ООО «Арктик-СтройИнвест»), то он утрачивает право на возврат суммы задатка.

Как следует из документов, ООО «Арктик-СтройИнвест» в срок, установленный в пункте 3 Договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ, не смогло выполнить обязательство по выплате задатка и именно поэтому ООО «Арктик-СтройИнвест» в лице ФИО3 обратилось к ФИО5 с просьбой о продлении срока оплаты задатка и уменьшении суммы задатка, в связи с чем, между ФИО5 (в лице представителя ФИО4) и ООО «Арктик-СтройИнвест» было заключено Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ, которым сумма задатка была уменьшена с 2 000 000 рублей до 1 500 000 рублей, срок оплаты задатка продлён с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

В нарушение требования ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено обоснование того, какое обязательство по Договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ не выполнила ФИО5 Более того, у ФИО5 обязательства по заключению договора купли-продажи имущества движимого и недвижимого, согласно описанным выше обстоятельствам, возникали только после оплаты ООО «Арктик-СтройИнвест» задатка в размере 2 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, чего Обществом не было выполнено.

Довод истца о том, что ДД.ММ.ГГГГ, соблюдая условия основного договора купли-продажи, он произвел оплату задатка № стоимостью 500 000 рублей, всего 1 500 000 рублей, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не подтверждён допустимыми доказательствами, а напротив - опровергается материалами дела (письменными доказательствами), в том числе документами, представленными самим истцом, на которые он ссылается в иске, а именно: предварительным договором купли-продажи недвижимого и движимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42); договором задатка от ДД.ММ.ГГГГ (являвшегося неотъемлемой частью предварительного договора купли-продажи недвижимого и движимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 39); дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к Договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43-44); договором купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30-32); расходным ордером о передаче Обществом задатка в размере 1 500 000 рублей по Договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34); рукописной распиской представителя ФИО5 - ФИО4, о получении от ООО «Арктик-СтройИнвест» в лице ФИО3 задатка в размере 1 500 000 рублей по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ, в обеспечение договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35).

Из №

Вместе с тем, письменным уведомлением ООО «Арктик-СтройИнвест» от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО4, на фирменном бланке, подписанным ФИО3 и ФИО7, также подтверждается, что сумма задатка составляет не 300 000 рублей, а порядка 1 500 000 рублей, и кроме того, из данного уведомление усматривается, что ООО «Арктик-СтройИнвест» в лице ФИО3 только в 2023 году пытается убедить ФИО5 произвести взаимозачёт денежных средств как платёж за объект с кадастровым номером №, что опровергает утверждение истца о том, что ДД.ММ.ГГГГ, соблюдая условия основного договора купли-продажи №, Общество полностью произвело расчет за здание с кадастровым номером №

Далее, истец указывает, что в Роскадастре, по <адрес>, перед подписанием договора купли-продажи получена расписка от представителя ФИО5, по доверенности ФИО4, в получении денежных средств и от ООО «Артик-СтройИнвест» расходный кассовый ордер, в котором ФИО4 указал, что денежные средства получил наличным платежом на сумму 1 500 000 рублей, для передачи ФИО5 Данное обстоятельство было по телефону согласовано с продавцом ФИО5 и 22.09.2022 письменное уведомление о назначении передаваемых денежных средств (то есть проведено согласование по суммам).

Однако, указанное выше в полном объёме опровергается материалами дела, а именно: содержанием представленной истцом рукописной расписки представителя ФИО5 - ФИО4 (л.д. 35), в которой ФИО4 указывает, что получил от ООО «Арктик-СтройИнвест» в лице ФИО3 задаток в размере 1 500 000 рублей по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ, в обеспечение договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ.

Тот факт, что денежная сумма 1 500 000 рублей (то есть 1 435 000 рублей, за вычетом 65 000 рублей) является задатком, подтверждается письменным уведомлением ООО «Арктик-СтройИнвест» от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО4, на фирменном бланке, подписанным ФИО3 и ФИО7

Истец же в иске указывает, что задаток по сделке составил 300 000 рублей, однако данный факт не подтверждается ни одним документом.

В обоснование вышеуказанного утверждения, истец интерпретирует условия Предварительного договора купли-продажи недвижимого и движимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на указание цены объектов (за объекты с кадастровым номером № стоимостью 500 000 рублей) без учёта особых условий и сроков по выполнению расчётов покупателем (ООО «Артик-СтройИнвест»), предусмотренных договорами.

Согласно условиям Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Артик-СтройИнвест» обязано:

- при подписании Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, передаёт ФИО5 задаток в размере 1 500 000 рублей, (пункт 3.14 Договора №);

- в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести расчёт за объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, путём перечисления ФИО5 денежных средств в размере 13 300 000 рублей;

- в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести расчёт за объект незавершенного строительства с кадастровым номером № путём перечисления ФИО5 денежных средств в размере 13 300 000 рублей и денежных средств в размере 1 200 000 рублей за объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, после получения которых ФИО5 обязалась в течение 7 рабочих дней направить в ЕГРН заявление о снятии обременений с объекта недвижимости, но не ранее получения от ООО «Артик-СтройИнвест» окончательного расчета по договору купли-продажи котельной (очередь 1 согласно предварительному договору купли-продажи недвижимого и движимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ) и за объект с кадастровым номером № (пункт 2.4 Договора №).

Однако, в итоге ООО «Артик-СтройИнвест» кроме оплаты задатка (на уменьшение размера которого согласилась ФИО5 по просьбе Общества, а также согласилась на продление срока оплаты задатка), более выплат не произвело во исполнение Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, тем самым нарушив обязательства по указанному договору.

Таким образом, из условий Договора № достоверно усматривается, что изначально ООО «Артик-СтройИнвест» в обеспечение сделки купли-продажи обязано было оплатить задаток в размере 1 500 000 рублей, далее в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить 13 300 000 рублей за объект с кадастровым номером №, но не ранее получения от ООО «Артик-СтройИнвест» окончательного расчета по договору купли-продажи котельной (очередь 1 согласно предварительному договору купли-продажи недвижимого и движимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ) и за объект с кадастровым номером №.

Также суд находит несостоятельным довод истца о том, что согласно устной договоренности с ФИО5, при заключении основного договора купли-продажи 1 от ДД.ММ.ГГГГ была договоренность отсутствия обременения на приобретенные здания с целью дальнейшего их использования (проведения ремонтных работ), однако, при подписании основного договора в него внесено обременение «ипотека в силу закона», что не должно было быть, поэтому ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил письменное уведомление с просьбой составления дополнительного соглашения с внесением изменений в п. 3.14 основного договора, с указанием точной суммы предназначенного и полученного платежа в размере 1 500 000 рублей (должно было быть указано 300 000 рублей, как задаток, а 1 200 000 рублей - оплата за два корпуса 23:30:0202003:217 и 23:30:0202003:215. На уведомления истца ответы получены не были и начались судебные разбирательства.

Однако, указание истца на якобы некие устные договорённости с ФИО5 при заключении основного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в силу закона не подлежит принятию судом в качестве доказательства, поскольку они не подтверждены допустимыми доказательствами.

Также не подтверждается допустимыми доказательствами и утверждение истца о направлении в адрес ФИО5 письменных уведомлений с просьбой о составления дополнительного соглашения по изменению в п. 3.14 основного договора, где должно было быть указано 300 000 рублей, как задаток, а 1 200 000 рублей - оплата за два корпуса №. В нарушении требований ст. 56 ГПК РФ, истцом в подтверждение указанного в суд не представлено доказательств о направлении в сентябре и в октябре 2022 года указанных документов в адрес ФИО5 (почтовых квитанций, описи вложений в письмо, отчёт об отслеживании почтового отправления и т.п.).

В соответствии с ч. 2 ст. 71 ГПК РФ, письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Согласно ч. 7 ст. 67 ГПК РФ, суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

Несостоятелен также и довод истца о том, что по условиям договора, согласно п. 3.14, необходимо было внести задаток в размере 1 500 000 рублей по Дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному покупателем и представителем продавца ФИО4 указано, что задаток невозвратный и зачитывается в общую сумму объекта. В связи с договоренностями, с ФИО5 Договора ипотеки в силу закона не заключали.

Однако, истец интерпретирует содержание условий договора в свою пользу. Между тем, в пункте 3.14 Договора № указано то, на что указывает истец, но с иным смыслом: «Подписанием настоящего договора стороны подтверждают внесение «Покупателем» задатка в счет обеспечения обязательств «Покупателя» по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей».

При этом, пунктом 4 Договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что сторонам договора известно, что в соответствии со ст.ст. 380, 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств, так, в случае, если договор купли-продажи не будет заключён и исполнен по вине покупается (ООО «Арктик-СтройИнвеет»), то он утрачивает право на возврат суммы задатка.

Из пункта 2.3 Договора № следует, что в связи с тем, что на момент подписания настоящего договора расчет между сторонами не произведен, до производства окончательного расчета с Продавцом указанные выше объекты недвижимого имущества будут находиться в залоге у Продавца (ипотека в силу закона).

Таким образом, довод истца о том, что Общество с ФИО5 договора ипотеки в силу закона не заключали, является ошибочным, поскольку в силу закона об ипотеке, в случае если расчёт между сторонами на момент заключения договора купли-продажи (в данном случае Договора №) не был произведен, то следовательно, до производства окончательного расчета с продавцом объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора купли-продажи (в данном случае Договора №), находятся в залоге у продавца (ипотека в силу закона).

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных ООО «Арктик-СтройИнвест» в лице генерального директора ФИО3, объективно не имеется, поскольку все требования ООО истец связывает с отношениями, регулируемыми Договором купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и договорами, заключёнными ранее во исполнение (обеспечение) указанного Договора №, при этом, в связи с тем, что ООО «Арктик-СтройИнвест» не произвело оплату стоимости объектов недвижимости, согласно п. 2 Договора №, данный договор был расторгнут в феврале 2023 года по обоюдному согласию ООО «Арктик-СтройИнвест» в лице ген. директора ФИО3 и ФИО5, путём подписания ДД.ММ.ГГГГ Соглашения о расторжении Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, которое прошло предусмотренную законном процедуру государственной регистрации права в Управлении Росреестра, о чём в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ имеется регистрационная запись.

Следует учитывать тот юридически значимый факт, что договорные отношения между истцом и ФИО5 были расторгнуты еще в феврале 2023 г., в порядке, предусмотренном законом, по обоюдному согласию, путём подписания ДД.ММ.ГГГГ Соглашения о расторжении Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, которое прошло предусмотренную законном процедуру государственной регистрации права в Управлении Росреестра.

Истцом, в обоснование заявленных требований не представлено доказательств, удовлетворяющих требования закона об их относимости и допустимости, а также не представлено обстоятельств, не нуждающихся в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ).

При изложенных обстоятельствах, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Арктик-СтройИнвест».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Арктик-СтройИнвест» к ФИО2 и ФИО1 о признании Договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашение к договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ООО «Арктик-СтройИнвест» в лице генерального директора ФИО3, - недействительной, притворной сделкой, в силу неисполнения сторонами; о признании договора Купли-продажи № недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ООО «Арктик-СтройИнвест» в лице генерального директора ФИО3 частично недействительным; о признать недействительным в части п. 1 Соглашения о расторжении договора купли-продажи о передаче объектов незавершенного строительства, заключенного между ФИО5 и ООО «Арктик-СтройИнвеет» в лице генерального директора ФИО3; о признании права собственности за ООО «Арктик-СтройИнвест» на объекты незавершенного строительства: нежилое, общей площадью 464,2 кв.м., 42% готовности, с кадастровым номерам № расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>Б, и объект незавершенный строительством (спальный корпус): не жилое, общей площадью 464,2 кв.м., 42% готовности, с кадастровым номером № о признании права собственности на земельный участок с кадастровым № под объектами недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью 464 кв.м., и с кадастровым номером №, общей площадью 464,2 кв.м., по адресу: <адрес>Б, с применением рассрочки платежа за земельный участок сроком на один год; об указании в решении суда о том, что оно является основанием для регистрации права собственности без присутствия другой стороны в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Краснодарскому краю – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательно форме.

Председательствующий: С.А. Назаренко

Мотивированное решение суда изготовлено 27.09.2024г.