Решение № 2-2069/2019 2-2069/2019~М-1645/2019 М-1645/2019 от 13 августа 2019 г. по делу № 2-2069/2019

Дело № 2-2069/2019 копия


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2019 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Ежовой К.А.,

при секретаре Мовчанюк В.Э.,

с участием представителя истца – ФИО1, действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задатка по договору купли – продажи, убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задатка по договору купли – продажи, убытков.

В обоснование заявленных требований указано, что 26.03.2019 между ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор купли – продажи в отношении жилого дома площадью 120 кв.м. по адресу: <адрес>, (кадастровый №), расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по которому стороны обязались в срок до 17.04.2019 заключить основной договор купли – продажи в отношении земельного участка с расположенным на нем жилым домом. Согласно п. 2.3 предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательств ответчику была передана денежная сумма в размере 30 000 рублей, которая признавалась задатком. В случае отказа продавца (ответчика) от заключения основного договора купли – продажи последний обязан в течение 3 дней возвратить покупателю (истцу) сумму в размере 60 000 рублей. 17.04.2019 в адрес супруги истца, выступающего созаемщиком по ипотечному кредиту на покупку указанных объектов недвижимости, поступило письмо с просьбой предоставить пакет документов, среди которых указаны технический паспорт /поэтажный план и экспликация жилого помещения, нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца объекта недвижимости. Письмо банка было передано ответчику сразу же после получения, фотокопия выслана через Интернет. Указанные документы ответчиком продавцу представлены не были. Без указанных документов возможность получить положительное решение банка о выдаче кредита у истца отсутствовала. На звонки истца ответчик перестал отвечать, от продления срока предварительного договора уклонялся, от возврата переданного задатка отказался, т.е. такое поведение ответчика следует трактовать как уклонение или отказ от исполнения обязательств по предварительному договору купли – продажи от 26.03.2019. Со стороны истца, как заемщика, был заказан и оплачен отчет об оценке стоимости объекта недвижимости. В связи с изложенным просит взыскать в свою пользу с ФИО3 двойной размер задатка по предварительном договору купли – продажи от 26.03.2019 в сумме 60 000 рублей; расходы по подготовке отчета об оценке стоимости объекта недвижимости №396/19 от 10.04.2019 в сумме 7 000 рублей в качестве убытков; расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 210 рублей.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без ее участия, направила в судебное заседание своего представителя.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Согласно представленному ранее отзыву им во исполнение представленного истцом письма из банка о предоставлении документов предприняты меры по получению нотариально заверенного согласия его супруги (ФИО5), данный документ им был получен 18.04.2019. Технический план жилого помещения был подготовлен до заключения договора, и отдельный поэтажный план с экспликацией были переданы истцу до истечения срока действия договора. Указанные действия свидетельствуют о его высокой заинтересованности в заключении сделки по продаже недвижимости. Доказательств отказа ответчика идти на переговоры с истцом не представлены, равно как и доказательств отказа ответчика от заключения основного договора. Кроме того, своими действиями истец выразил утрату им намерения в заключении договора купли – продажи, т.е. заявил отказ от заключения договора купли – продажи, в связи с чем утратил право требовать возврата суммы задатка. Необходимость в составлении оценочного отчета о стоимости приобретаемых объектов недвижимости истцом не обоснована, а значит, отсутствуют основания для отнесения данных расходов на сторону ответчика (л.д. 76-80).

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению в части ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 25.07.2018 ФИО3 являлся собственником жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, и находящегося под ним земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 8-13). Указанное ответчиком не оспаривается.

26.03.2019 между ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО6, (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключен предварительный договор купли – продажи жилого дома общей площадью 120 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (далее – объекты недвижимости) (л.д.7).

Как следует из текста договора, стороны определили срок подписания договора купли – продажи объектов недвижимости – до 17.04.2019 (п.2.1).

Из пункта 2.3 договора следует, что при подписании настоящего договора покупатели передают продавцу денежную сумму 30 000 рублей. Указанная денежная сумма передается в качестве обеспечения исполнения обязательства, возникшего из настоящего договора, и является способом обеспечения обязательства, предусмотренного настоящим договором, в соответствии с п.1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Как следует из уточняющего письма Пермского отделения №6984 ПАО Сбербанк, направленного 17.04.2019 в адрес ФИО4, для одобрения объекта недвижимости необходим пакет документов: предварительный договор купли – продажи объекта недвижимости; копия(и) документа(ов), являющегося(ихся) основанием для возникновения права собственности продавца; отчет об оценке стоимости объекта недвижимости в случае, если в договоре –основании приобретения стоимость объекта недвижимости указана в размере меньшем, чем его реальная (рыночная) стоимость; технический паспорт/поэтажный план и экспликация жилого помещения – технический документ должен быть выдан государственной организацией (ГКУ ЦТИ либо ГКЦ БТИ); нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца объекта недвижимости на отчуждение объекта недвижимости (л.д.144).

Их технического плана здания, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, следует что последний составлен 25.01.2019 (л.д. 81-84).

Из нотариально заверенного согласия, данного ФИО11., являющейся супругой ФИО7, следует, что ей 18.04.2019 дано согласие на отчуждение ФИО7 земельного участка (кадастровый №) и расположенного на нем жилого дома (кадастровый №) со всеми имеющимися хозяйственными и служебными постройками, находящихся по адресу: <адрес>, <адрес>, путем заключения договора купли – продажи (л.д.85-86).

Согласно детализации звонков по мобильному номеру №, принадлежащему ответчику ФИО3, с последним связывалась истец ФИО2 (№, входящие звонки) 19.04.2019, 22.04.2019 (л.д. 89-143).

Из договора об оказании оценочных услуг №396 от 08.04.2019 следует, что ФИО4 оплачены ООО «СБ –Ресурс» услуги по проведению оценки объектов недвижимости: жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, и находящегося под ним земельного участка с кадастровым номером №. Стоимость оказанных услуг составила 7 000 рублей (л.д. 14-18).

Свидетель ФИО9 в судебном заседании поясняла, что является риелтором, работала с истцом. Требование о заключении основного договора в адрес ответчика истцом не направлялось.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п.п. 1, 4-6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Пункт 1 статьи 381 ГК РФ предусматривает, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании объяснений сторон и представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что согласно предварительному договору от 26.03.2019 стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка в срок до 17.04.2019. Вместе с тем стороны не заключили основной договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома в установленный срок, не направили друг другу предложение заключить соглашение о продлении срока.

При таких обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор купли-продажи земельного участка между сторонами был заключен на определенный срок, из позиции обеих сторон следует, что ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи земельного участка, суд приходит к выводу о том, что в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором от 26.03.2019, для истца и ответчика прекращены.

Судом установлено, что ФИО2 выдала ФИО3 задаток в сумме 30 000 рублей в счет продажи жилого дома и земли, что подтверждается имеющимся в предварительном договоре купли – продажи указанием на соглашение о задатке и распиской в получении денежных средств (л.д. 7).

Поскольку обязательства сторон по заключению договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома прекращены, суд полагает, что оснований для удержания ответчиком ФИО3 переданных ей истцом денежных средств в размере 30 000 рублей не имеется, поэтому на основании п. 1 ст. 381 ГК РФ суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО2 указанных денежных средств.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие доказательств, свидетельствующих об отказе продавца (ответчика) от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, суд считает, что не имеется оснований для применения п. 2 ст. 381 ГК РФ, предусматривающего обязанность стороны, получившей задаток, уплатить другой стороне двойную сумму задатка в случае, если она ответственна за неисполнение договора.

Разрешая требования о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, уплаченных за составление отчета об оценке стоимости имущества, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.п. 1,2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Судом установлено, что за составление и проведение оценки стоимости спорного имущества стороной истца уплачено 7 000 рублей. Указанный отчет составлен с целью предоставления данного документа в банк для оформления ипотечного кредита на приобретение земли и жилого дома.

При рассмотрении настоящего дела судом не установлено виновное поведение ответчика, которое повлияло на незаключенность основного договора купли – продажи. Порядок распределения расходов, связанных с оформлением сделки, в предварительном договоре купли – продажи стороны не установили. Расходы по составлению отчета понесены истцом для получения заемных средств на приобретение жилья, т.е. направлены на изыскание возможности исполнить свои финансовые обязательства по заключаемому сторонами договору. При таких обстоятельствах правовых оснований для взыскания с ответчика убытков, понесенных истцом на составление отчета, не имеется, поэтому в удовлетворении данной части требований следует отказать.

В связи с тем, что заявленные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в части (44,77%), то в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов на основании положений статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 989, 41 руб. (2210*44,77/100).

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании задатка по договору купли – продажи, убытков удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 задаток по предварительному договору купли – продажи от 26 марта 2019 года, заключенному между ФИО2 и ФИО3, в сумме 30 000 (тридцать тысяч) рублей; расходы по уплате государственной пошлины в размере 989 руб. 41 коп.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО2 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья /подпись/

Копия верна.

Судья К.А.Ежова

Справка

Мотивированное решение составлено 19.08.2019.

Судья К.А.Ежова

подлинник находится

в гражданском деле №2-2069/2019

Пермского районного суда Пермского края

УИД 59RS0008-01-2019-002235-79