Апелляционное определение № 33-1234/2026 от 7 апреля 2026 г.

Судья: Радина Н.П. №2-614/25-2026

УИД 46RS0030-01-2025-011840-07

№ 33-1234/2026

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Курск 8 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:

председательствующего – Апалькова А.М.,

судей – Барковой Н.Н., Букреевой Н.В.,

при секретаре – Грек О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Сеймского административного округа г. Курска в защиту интересов неопределенного круга лиц, МО «город Курск», к ФИО1, комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, исключении сведений по земельном участка из кадастра недвижимости, поступившее по апелляционной жалобе представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска по доверенности ФИО2 на решение Ленинского районного суда г. Курска от 19 января 2026 г., которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды №ф от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (ИНН №) и ФИО1 (паспорт №).

Применить последствия недействительности сделки: обязать ФИО1 возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в первоначальном состоянии;

прекратить запись в едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации обременения в виде договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ».

Заслушав доклад судьи Барковой Н.Н., объяснения представителя истца прокурора гражданско-судебного отдела прокуратуры Курской области ФИО3, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Прокурор Сеймского административного округа г. Курска обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц, МО «город Курск» к ФИО1, комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с ФИО1 на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ без проведения торгов. Земельный участок относится к категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «ведение огородничества». Сведения о заключенном договоре внесены в ЕГРН. На территории МО «Город Курск» действует градостроительный регламент для зоны малоэтажной жилой застройки Ж1, утвержденный решением Курского городского Собрания депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому в территориальной зоне Ж1 предусмотрен в том числе такой вид разрешенного использования земельных участков как «Ведение огородничества» (код 13.1). Однако проверкой установлено, что Градостроительный регламент, содержавшийся в Правилах землепользования и застройки МО «город Курск», не соответствует требованиям ч.ч. 2, 3 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № № поскольку в нарушение указанных норм градостроительный регламент к основным видам использования жилых зон относит вид «Ведение огородничества» (код 13.1). Тогда как в соответствии Классификатором вид разрешенного использования «Жилая застройка» (код 2.0) предусматривает размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них и не предусматривает возможности ведения огородничества. В связи с этими противоречиями законодательству Градостроительный регламент не подлежит применению. Формирование земельного участка с кадастровым номером №, в том числе утверждение схемы расположения земельного участка, постановка его на государственный кадастровый учет и установление для него вида разрешенного использования «Ведение огородничества» являются незаконными. Установление вида разрешенного использования земельного участка с целью предоставления его без соблюдения специальных процедур (аукциона) нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, заинтересованных в его приобретении для целей индивидуального жилищного строительства. Просит признать недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №ф и применить последствия его недействительности, а именно, обязать ФИО1 возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска земельный участок с кадастровым номером № в первоначальном состоянии; исключить запись в едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации обременения в виде договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска по доверенности ФИО4 просит об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

В суд апелляционной инстанции ответчик ФИО1, представитель комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска, представители третьих лиц - комитета архитектуры и градостроительства г. Курска, Управления Росреестра по Курской области, администрации г. Курска не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с положениями ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как следует из ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с п. п. 7, 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В ст. 7 ЗК РФ определены категории земель в Российской Федерации по целевому назначению, в состав которых входят земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов (п. 1). Земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (ч. 6 ст. 14.1 ЗК РФ).

Установление правового режима использования земель, ограничение прав собственников земельных участков, как и иных категорий землепользователей, обусловливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности (ч.ч. 2,3 ст. 36, ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, подп. 8,10,11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.2 ЗК РФ определено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности (ч. 1 ст. 39.6).

Законодателем императивно установлен порядок представления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности, посредством проведения торгов.

Пункт 2 ст. 39.6 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов. В частности, в силу подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, в качестве исключения из общего правила о предоставлении земельных участков по результатам аукциона предусмотрена возможность предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов гражданам для ведения огородничества, то есть не в целях осуществления предпринимательской деятельности, а в целях обеспечения личных потребностей граждан. При этом порядок предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства и для целей ведения огородничества имеет существенные отличия, установленные статьями 39.15–39.18 ЗК РФ.

В силу ст.ст. 1, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ), ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом, который определяет основу правового режима земельных участков и обязателен для исполнения всеми собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Частью 1 ст. 36 ГрК РФ установлено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Согласно ч. 2 ст. 35 ГрК РФ в состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными многоквартирными домами, а также зоны жилой застройки иных видов. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования, культовых зданий, гаражей и иных объектов, необходимых для обеспечения жизнедеятельности человека. При этом в состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства (ч. 3).

В силу ч.ч. 9,10 ст. 35 ГрК РФ зоны, предназначенные для ведения огородничества, могут включаться в зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов. Включение в состав жилых зон территорий, предназначенных для ведения огородничества, положениями ч. 3 ст. 35 ГрК РФ не допускается.

Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования «жилая застройка» (код 2.0) предусматривает размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них, и не предусматривает возможность ведения огородничества. Земельные участки с видом разрешенного использования «ведение огородничества» (код 13.1) предназначены для осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости. Формирование земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» возможно исключительно в территориальных зонах сельскохозяйственного использования, утвержденных документами градостроительного зонирования; в жилых зонах формирование подобных участков недопустимо.

Пунктом 6 ст. 11.9 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков не должно нарушать требования федерального законодательства.

Согласно п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Таким образом, градостроительный регламент, содержащийся в правилах землепользования и застройки муниципального образования, а также действия по формированию и предоставлению земельных участков должны соответствовать требованиям ч.ч. 2,3 ст. 35 ГрК РФ, ч. 2 ст. 7 ЗК РФ и Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, согласно которым в жилых зонах не предусмотрен такой вид разрешенного использования как «ведение огородничества».

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании распоряжения комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска по результатам рассмотрения поступившего ДД.ММ.ГГГГ заявления ФИО1 предварительно согласовано предоставление заявителю земельного участка площадью 600 кв.м категория земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «ведение огородничества», местоположением: <адрес>, в территориальной зоне Ж1 – зона малоэтажной жилой застройки, а так же утверждена схема расположения вышеуказанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №ф с кадастровым номером №, категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для ведения огородничества», сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В тот же день подписан акт приема-передачи земельного участка.

Сведения о заключенном договоре аренды внесены в ЕГРН.

Фактически земельный участок расположен в территориальной зоне Ж1.

Курским городским Собранием депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Курск».

В соответствии с таблицей пункта 11.2.2 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск» (градостроительный регламент зоны Ж-1 - жилой зоны индивидуальных жилых домов (отдельно стоящих и (или) блокированных) одним из основных видов разрешенного использования земельных участков является «ведение огородничества», код вида разрешенного использования 13.1 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Разрешая заявленный спор и удовлетворяя исковые требования, суд, руководствуясь вышеуказанными нормами права, исходил из того, что рассматриваемый градостроительный регламент, содержавшийся в правилах землепользования и застройки, не соответствует вышеназванным требованиям ГрК РФ и ЗК РФ, согласно которым виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с указанным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, поскольку в нарушение ч.ч. 2,3 ст. 35 ГрК РФ к основным видам использования жилых зон отнесен вид – «ведение огородничества (код 13.1)». В соответствии с Классификатором, вид разрешенного использования «жилая застройка (2.0)» предусматривает размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них, что влечет невозможность ведения огородничества. В соответствии с Классификатором, вид разрешенного использования - «обслуживание жилой застройки (2.7)» не предусматривает возможность размещения в границах жилых зон вида «ведение огородничества (код 13.1)».

Указанные выводы суда первой инстанции судебная коллегия считает обоснованными, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства.

Согласно положениям ст. 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» огородный земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

В силу ч.ч. 9, 10 ст. 35 ГрК РФ, зоны, предназначенные для ведения огородничества, могут включаться в зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов. При этом, ч. 3 ст. 35 ГрК РФ допускается включение в состав жилых зон только территорий, предназначенных для ведения садоводства.

Включение в градостроительные регламенты жилых зон основного и условно разрешенного видов использования – «ведение огородничества (код 13.1)» не соответствуют требованиям федерального законодательства.

Кроме того, согласно п.п. 5, 6 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены только для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.

Формирование земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» возможно исключительно в территориальных зонах сельскохозяйственного использования, утвержденных документами градостроительного зонирования, в жилых зонах формирование подобных участков недопустимо. В территориальных зонах застройки жилыми домами федеральный законодатель не предусматривает такой вид разрешенного использования как ведение огородничества.

В силу требований подп. 14 ст. 39.16 ЗК РФ орган местного самоуправления обязан отказать в предоставлении гражданину в аренду либо в собственность земельного участка, испрашиваемого для целей, не предусмотренных действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования.

Поскольку в указанной зоне жилой застройки не предусмотрено размещение земельных участков с видом разрешенного использования «огородничество», то сделка по аренде земельного участка является ничтожной, так как цель аренды земельного участка не соответствует закону. Оспариваемая сделка нарушает права неопределенного круга лиц и муниципального образования «городской округ город Курск», а именно, право на равный доступ к приобретению земельных участков, а также повлекла необоснованное выбытие земельного участка из муниципального земельного фонда.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска и ФИО1, обладает признаками недействительной (ничтожной) сделки с момента ее совершения. Признавая данную сделку недействительной в силу ничтожности, суд применил последствия ее недействительности в виде обязания ФИО1 возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска спорный земельный участок и исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации обременения в виде договора аренды.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, признавая сделку недействительной, не принимал решения о признании недействующим нормативного правового акта - Правил землепользования и застройки МО «Город Курск», поскольку при рассмотрении гражданского дела о недействительности сделки суд вправе дать оценку соответствия нормативного правового акта, примененного при совершении сделки, федеральному закону, имеющему большую юридическую силу. В данном случае суд первой инстанции, руководствуясь положениями ч. 2 ст. 11 ГПК РФ, констатировал, что применение конкретного положения градостроительного регламента (включение ВРИ «ведение огородничества» в жилую зону Ж-1) привело к нарушению прямых предписаний федерального законодателя, содержащихся в ст.е 35 ГрК РФ и Классификаторе видов разрешенного использования. Установив данное противоречие, суд применил нормы федерального закона, имеющие приоритет, что не тождественно признанию муниципального акта недействующим в порядке административного судопроизводства, подсудного областному суду. Данный вывод суда является законным и обоснованным.

Судебная коллегия отклоняет ссылку представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска на то, что ст. 35 ГрК РФ и ст. 85 ЗК РФ не содержат запрета на включение вида разрешенного использования «ведение огородничества» (код 13.1) в состав жилых зон.

В силу прямого указания ч. 3 ст. 35 ГрК РФ в состав жилых зон могут включаться территории, предназначенные исключительно для ведения садоводства. Возможность включения территорий для ведения огородничества в жилые зоны данная норма не содержит. Напротив, согласно ч.ч. 9,10 ст. 35 ГрК РФ зоны, предназначенные для ведения огородничества, отнесены законодателем к зонам сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов.

Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный Приказом Росреестра № П/0412, являясь обязательным для применения, также не предполагает размещение участков с кодом 13.1 («Ведение огородничества») в территориальной зоне «Жилая застройка» (код 2.0), поскольку содержание данного вида разрешенного использования (размещение некапитальных хозяйственных построек и выращивание культур) не соответствует правовому режиму жилой зоны, предназначенной для размещения объектов капитального строительства и обеспечения жизнедеятельности человека.

Утверждение в жалобе о том, что прокурором не доказано, что данная сделка затрагивает публичные интересы, судебная коллегия находит несостоятельным. Применение положений п. 2 ст. 168 ГК РФ в данном случае обусловлено не только формальным участием публично-правового образования, но и существом допущенного нарушения. Предоставление земельного участка с нарушением требований градостроительного законодательства и правил зонирования в обход публичных процедур торгов (ст. 39.6 ЗК РФ) нарушает принцип эффективного и рационального использования земель, гарантии равенства прав граждан на доступ к земельным ресурсам, а также подрывает основы правового регулирования градостроительной деятельности, установленные в интересах неопределенного круга лиц, проживающих на территории муниципального образования.

Вопреки доводам жалобы, наличие зарегистрированного в ЕГРН вида разрешенного использования «ведение огородничества» не имеет правообразующего значения, если формирование участка и внесение сведений о нем были осуществлены с нарушением закона. Судом обоснованно указано, что на момент заключения договора у комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска в силу п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ имелись основания для отказа в предоставлении участка, поскольку разрешенное использование не соответствовало целям использования, указанным в заявлении, применительно к утвержденной территориальной зоне.

Право прокурора на обращение в суд с настоящим иском прямо предусмотрено ч. 1 ст. 45 ГПК РФ. Обращаясь в суд, прокурор действовал в защиту интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц, чьи права на возможное приобретение земельного участка в установленном законом порядке были нарушены в результате предоставления участка в упрощенном порядке и с нарушением градостроительного регламента.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика в ходе судебного разбирательства, которая обоснованно судом была отвергнута, этим доводам судом дана надлежащая оценка. Жалоба не содержит фактов, которые не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда. По существу указанные доводы сводятся лишь к несогласию с выводами суда и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены решения суда.

Судебная коллегия полагает, что судом были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным доказательствам, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Курска от 19 января 2026 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска по доверенности ФИО4 - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21.04.2026 г.