Решение № 2-178/2017 2-178/2017(2-1912/2016;)~М-1958/2016 2-1912/2016 М-1958/2016 от 20 марта 2017 г. по делу № 2-178/2017

Дело №2-178-2017


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Губаха ДД.ММ.ГГГГ года

Губахинский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи А.Н. Мельникова,

при секретаре А.Е.Захаровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 <данные изъяты> к ФИО7 <данные изъяты> о взыскании задатка в двойном размере,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с иском о взыскании задатка в двойном размере к ответчику ФИО7, указав, что ДД.ММ.ГГГГ года между ней (покупателем) и ответчиком (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, оцененного продавцом в <данные изъяты> рублей. По условиям данного договора, удостоверенного нотариусом, основной договор купли-продажи помещения должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ года, и в течение десяти дней с момента подписания основного договора купли-продажи стороны должны были обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на помещение. В соответствии с п.5.1 договора ответчик (продавец) взял на себя обязательство до заключения основного договора снять ограничение (обременение) в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ года в пользу ПАО «Сбербанк России», зарегистрированное Управлением Росреестра по Пермскому краю за №. В соответствии с п.<данные изъяты> предварительного договора она уплатила ответчику задаток в размере <данные изъяты> рублей, о чем в тексте договора имеется собственноручная расписка ответчика. Однако ответчик фактически уклонился от заключения основного договора, поскольку принятые на себя обязательства по предварительному договору не выполнил - ограничение своего права по обязательству перед банком не снял, в связи с чем заключение основного договора стало невозможным, при этом в назначенное им же время не явился в Губахинский отдел Управления Росреестра по Пермскому краю для подписания и регистрации основного договора купли-продажи. Поэтому в соответствии с п.<данные изъяты> предварительного договора купли-продажи ответчик обязан уплатить ей двойную сумму задатка, уплаченного на основании данного договора. Между тем, судебный приказ от ДД.ММ.ГГГГ года № о взыскании с ответчика в ее пользу двойной суммы задатка был отменен по заявлению ФИО7

Истица ФИО6 и ее представитель ФИО8 в судебном заседании поддержали заявленные требования.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы ФИО9, который в судебном заседании заявленные требования не признал, мотивируя тем, что основной договор купли продажи нежилого помещения не был заключен по вине истицы, которая по своей инициативе отказалась от заключения основного договора купли продажи и ДД.ММ.ГГГГ года не явилась в Губахинский отдел Росреества для подписания этого договора, поскольку ранее заключила с ФИО7 договор аренды указанного нежилого помещения, при этом по устной договоренности с ответчиком уплаченная истицей по предварительному договору купли-продажи денежная сумма была отнесена в счет арендной платы.

Суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Аналогичное правило закреплено в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п.2).

В статье 381 Гражданского кодекса РФ указано, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п.1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п.2).

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (п.1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п.2).

Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между истицей ФИО6 и ответчиком ФИО7 был заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащего ответчику нежилого помещения с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, оцененного сторонами в <данные изъяты> рублей. По условиям данного предварительного договора, удостоверенного нотариально, основной договор купли-продажи помещения должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ года, при этом ответчик ФИО7 (продавец) взял на себя обязательство до заключения основного договора снять ограничение (обременение) в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ года в пользу ПАО «Сбербанк России», зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) за №, и стороны обязались не позднее десяти дней с момента подписания основного договора купли-продажи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на помещение. В счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения истица выдала ответчику задаток в размере <данные изъяты> рублей до подписания настоящего договора, а оставшуюся часть в размере <данные изъяты> рублей обязалась уплатить ответчику до ДД.ММ.ГГГГ года в момент заключения основного договора купли-продажи. В указанный срок ответчик ограничение своего права на указанное помещение по обязательству перед ПАО «Сбербанк России» не снял, при этом в назначенное им же время не явился в Губахинский отдел Управления Росреестра по Пермскому краю для подписания основного договора купли-продажи, который сторонами так и не был заключен.

Это подтверждается, кроме объяснений сторон, показаниями свидетелей и письменными доказательствами.

Из показаний свидетелей ФИО1. и ФИО2. следует, что истица ФИО6, заключила предварительный договор с ФИО7 с намерением приобрести в собственность нежилое помещение по адресу: <адрес>, однако собственник этого помещения ФИО7, получив от истицы задаток в размере <данные изъяты> рублей, уклонился от заключения основного договора купли-продажи, так как обременение с помещения не снял и в назначенное им же время в регистрационную палату не явился.

Из показаний свидетелей ФИО3. и ФИО4. следует, что ФИО6 в одностороннем порядке отказалась от заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес>, и потому ДД.ММ.ГГГГ года не пришла на встречу с ответчиком, поскольку до этого заключила с ним договор аренды названного помещения с условием зачета переданного ею <данные изъяты> рублей в счет арендной платы.

Из показаний свидетеля ФИО5 следует, что в августе или <данные изъяты> года она по просьбе ФИО3. составила проект договора аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, между ФИО6 и ФИО7 Дата заключения договора и его условия были записаны со слов ФИО3.

Из предварительного договора купли-продажи нежилого помещения (договора о намерениях) серии <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что ФИО7 (Продавец) и ФИО6 (Покупатель) договорились между собой о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения, по которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым №, расположенное на 1 этаже по адресу: Пермский <адрес>, стоимость которого стороны определили в размере <данные изъяты> рублей (п.1.1, п.2.2). Стороны договорились, что основной договор купли-продажи нежилого помещения будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ года, и не позднее десяти дней с момента подписания основного договора купли-продажи стороны должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на помещение (п.2.1). Во исполнение указанного договора Покупатель уплатил Продавцу задаток в размере <данные изъяты> рублей до подписания настоящего договора, а оставшуюся часть в размере <данные изъяты> рублей Покупатель обязался уплатить до ДД.ММ.ГГГГ года в момент заключения основного договора купли-продажи (п.2.2.1, п.2.2.2). Продавец обязался до заключения основного договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ года, снять ограничение (обременение) в виде ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированное в ЕГРП за № (п.5.1). Если за неисполнение основного обязательства ответственен Покупатель, уплаченный им задаток остается у Продавца (п.6.2). Если за неисполнение основного обязательства ответственен Продавец, то он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка (п.6.3). Факт получения Продавцом задатка в размере <данные изъяты> рублей подтверждается собственноручной распиской Продавца в договоре.

В письме ПАО «Сбербанк России» от ДД.ММ.ГГГГ года № указано, что ДД.ММ.ГГГГ года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО7 был заключен кредитный договор №, в обеспечение обязательств по этому договору был заключен договор залога объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> В <данные изъяты> году ФИО7 обратился с заявлением о выводе данного объекта из состава обеспечения по указанному кредитному договору, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ года ПАО «Сбербанк» предложил ФИО7 условия, при которых это возможно, однако ни одно из этих условий ФИО7 не исполнил, поэтому состав залогового обеспечения изменен не был.

Из выписки из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года ФИО7 на праве собственности принадлежит нежилое помещение по адресу: <адрес>, на которое установлено ограничение (обременение) на срок с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ года.

В своем письме от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО7 предложил ФИО6 явиться ДД.ММ.ГГГГ года в <данные изъяты> часов <данные изъяты> минут в Губахинский филиал Управления Росреестра по Пермскому краю для заключения договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес>. К письму приложена копия талона на прием №.

В ответе от ДД.ММ.ГГГГ года № филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю указано, что ДД.ММ.ГГГГ года ФИО6 получила выписку из ЕГРП об объекте недвижимого имущества по адресу: <адрес>

В подписанном сторонами договоре аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года указано, что арендодатель ФИО7 передает арендатору ФИО6 в аренду на срок до ДД.ММ.ГГГГ года нежилое помещение по адресу: г<адрес>; арендная плата установлена в размере <данные изъяты> рублей в месяц.

Из копии определения от ДД.ММ.ГГГГ года мирового судьи судебного участка № Губахинского судебного района следует, что судебный приказ от ДД.ММ.ГГГГ года № о взыскании с ФИО7 в пользу ФИО6 двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей, а также расходов по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей был отменен по заявлению ФИО7

Из чека-ордера № от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что при обращении с настоящим иском в суд истица уплатила госпошлину в размере <данные изъяты> рублей, что соответствует цене иска.

Из совокупности исследованных доказательств следует, что заключенный между сторонами предварительный договор содержит все существенные условия основного договора купли-продажи, при этом денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей выдана истицей ответчику в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи нежилого помещения и в обеспечение его исполнения. Таким образом, указанная денежная сумма в настоящем случае являлась задатком, которым обеспечивалось возникшие из предварительного договора обязательства сторон, то есть продавца ФИО7 и покупателя ФИО6, заключить основной договор купли-продажи конкретного нежилого помещения на согласованных условиях в определенный срок.

При разрешении спора суд учитывает, что надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из положений п.2 ст.401 ГК РФ, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст.56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Истица доказала, что она приняла все меры для надлежащего исполнения предусмотренных предварительным договором обязательств, что подтверждается ее объяснением и показаниями свидетелей ФИО1. и ФИО2., не доверять которым у суда нет оснований.

В свою очередь ответчик вопреки требованиям п.2 ст.401 ГК РФ не доказал невиновность своих действий, поскольку из совокупности исследованных доказательств следует, что основной договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, не был заключен между сторонами в установленный предварительным договором срок в связи с неисполнением ответчиком ФИО7 предусмотренной предварительным договором обязанности снять с указанного помещения обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России», без чего заключение основного договора купли-продажи в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст.37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было невозможно. В этой связи направление ответчиком истице предложения заключить основной договор купли-продажи названного недвижимого имущества его намерение заключить основной договор не подтверждает. Это свидетельствует о виновном нарушении обязательств ответчиком, вследствие чего он является ответственным за неисполнение условий предварительного договора и как сторона, получившая задаток, обязан в силу п.2 ст.381 ГК РФ уплатить другой стороне (истице ФИО6) двойную сумму задатка, то есть <данные изъяты> рублей.

Ссылка ответчика на договор аренды указанного нежилого помещения как основание освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств является неосновательной, поскольку никакой связи между предварительным договором и договором аренды не имеется. Показания свидетелей ФИО3. и ФИО4. достаточными доказательствами одностороннего отказе истицы от заключения основного договора купли-продажи быть не могут, поскольку истица это отрицает, а иных убедительных доказательств ответчиком не представлено. Напротив, в ходе рассмотрения дела установлено, что истица обращалась с заявлениями в Управление Росреестра о получении информации относительно объекта недвижимости, являющегося предметом указанного предварительного договора, что подтверждает ее интерес в заключении основного договора.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ ответчик должен возместить истице понесенные ею судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО7 <данные изъяты> в пользу ФИО6 <данные изъяты><данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей, в том числе двойную сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года, и возмещение расходов по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Губахинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: