Апелляционное определение № 33-266/2026 33-2866/2025 от 9 марта 2026 г.

Судья Берзегов Б.В. дело № 33-266/2026

(№ дела в суде I инстанции 2-913/2025)


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

10.03.2026 г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Панеш Ж.К.,

судей Муращенко М.Д. и Шишева Б.А.,

при секретаре судебного заседания Беретарь Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Теучежского районного суда Республики Адыгея от 24.09.2025, которым постановлено:

«исковое заявление Теучежского межрайонного прокурора, в интересах неопределенного круга лиц, общества и государства, муниципального образования «<адрес>» к администрации МО «<адрес>» и ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:09:0102002:122, категории земель - «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования - «для строительства индивидуального жилого дома», площадью 1 919 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 01:09:0102002:122, категории земель - «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования - «для строительства индивидуального жилого дома», площадью 1 919 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> А.

Возложить обязанность на ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером 01:09:0102002:122, категории земель - «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования - «для строительства 1 индивидуального жилого дома», площадью 1 919 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> А, по акту приема-передачи в распоряжение администрации МО «<адрес>»».

Заслушав доклад судьи Шишева Б.А., объяснения ответчика ФИО1 и его представителей по ордерам ФИО6, ФИО7, поддержавших доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, объяснения помощника прокурора Республики Адыгея ФИО8, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы и считавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Теучежский межрайонный прокурор, в интересах неопределенного круга лиц, общества и государства, муниципального образования «<адрес>» обратился в суд с иском к администрации МО «<адрес>» и ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указано, что Теучежской межрайонной прокуратурой проведена проверка, в рамках которой проверено исполнение требований земельного законодательства при распоряжении земельными участками, которой установлено, что 25.07.2023 между администрацией МО «<адрес>» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:09:0102002:122, из категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для строительства индивидуального жилого дома», площадью 1919 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> А.

Согласно распоряжению администрации МО «<адрес>» от 17.07.2023 № 516 земельный участок с кадастровым номером 01:09:0102002:122 предоставляется ФИО1 на основании статьи 39.20 ЗК РФ в связи с возведением на нем объекта завершенного строительства площадью 41,7 кв.м..

Цена земельного участка по договору составила 51 408, 86 рублей.

Вместе с тем, основания выкупа спорного земельного участка не соблюдены ответчиком ФИО1

Так, согласно проведенным УФСБ по Республике Адыгея оперативно - розыскным мероприятиям на земельном участке с кадастровым номером 01:09:0102002:122 какое-либо строение (задние), жилой дом отсутствуют. Указанное подтверждается постановлением о возбуждении уголовного дела от 21.10.2024 по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ.

С учетом изложенного, ФИО1 не имел законных оснований для выкупа земельного участка с кадастровым номером 01:09:0102002:122 в связи с возведением на нем якобы «жилого дома», так как цели предоставления земельного участка для строительства индивидуального жилого дома не достигнуты, какой-либо объект на земельном участке не возводился.

Сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:09:0102002:122 прямо противоречит требованиям земельного, гражданского и градостроительного законодательства, что влечет недействительность всех последующих сделок с данным объектом недвижимости.

В результате заключения оспариваемого договора купли-продажи нарушаются принципы гражданского и земельного законодательства, совершение сделки, а также дальнейшее ее исполнение грубейшим образом нарушает права не только неопределенного круга лиц на возможность законного владения, распоряжения, пользования земельными участками, но и интересы муниципального образования «Город Адыгейск», так как в результате указанной выше сделки купли - продажи земельный участок незаконно выбыл из распоряжения муниципального образования.

В данном случае действия органа местного самоуправления - администрации муниципального образования прямо противоречили интересам самого муниципального образования и привели к незаконному выбытию земельного участка из ее распоряжения, также этому способствовали недобросовестные действия ФИО1.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:09:0102002:122, категории земель - «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования - «для строительства индивидуального жилого дома», площадью 1 919 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А, заключенный 25.07.2023 между администрацией МО «Город Адыгейск» и ФИО1; исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО1 на указанный земельный участок и применить последствия недействительности сделки, а именно возвратить данный земельный участок по акту приема-передачи в распоряжение администрации МО «Город Адыгейск».

В судебном заседании суда первой инстанции заместитель Теучежского межрайонного прокурора ФИО9 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО1, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, обеспечил явку своего представителя по ордеру адвоката ФИО7, который в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Ответчик администрация МО «Город Адыгейск», надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направила, ранее суду представлен отзыв на иск, согласно которому администрация просит принять решение по настоящему делу на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Адыгея, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, в заявлении просил о рассмотрении дела без его участия.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней ответчик ФИО1 и его представитель адвокат ФИО6 просят решение суда первой инстанции отменить как незаконное, необоснованное и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывают, что в обжалуемом решении суд пришел к не соответствующему обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам выводу о том, что на земельном участке с кадастровым номером 01:09:0102002:122 какие-либо объекты недвижимого имущества отсутствуют, строительные работы не проводятся, так как считают, что суд не учел, что материалы проведенного УФСБ по <адрес> оперативно - розыскного мероприятия, включая проверку ОРМ «Наблюдение», проводилась после даты сноса в установленном законом порядке жилого дома с кадастровым номером 01:09:0102002:279, расположенного по адресу: <адрес>, что после завершения строительства, право собственности на объект недвижимости площадью 41,7 кв.м., которое зарегистрировано и подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, выданной 10.07.2023 Адыгейским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, 22.08.2023 ФИО1, реализуя права собственника имущества в соответствии со статьями 209, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял и надлежаще оформил решение о сносе объекта недвижимости, общей площадью 41,7 кв.м. в связи с физическим и моральным износом объекта. В этот же день, в установленном законом порядке уведомил администрацию МО «<адрес>» о планируемом сносе объекта капитального строительства, после чего осуществил снос объекта недвижимости. 08.09.2023 ФИО1 направил в администрацию МО «Город Адыгейск» уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства, а кадастровый инженер ФИО10 (член СРО «Кадастровые инженеры») установил факт уничтожения объекта недвижимости и составил соответствующий акт обследования. Ссылаются на истребованные судом апелляционной инстанции снимки космической съемки с КА типа «Канопус-В» участка местности, включающего земельный участок ответчика ФИО1 с кадастровым номером 01:09:0102002:122, из которых, по мнению апеллянтов видно, что на снимках, датируемых 22.06.2023, 31.07.2023и 17.08.2023, в границах указанного земельного участка имеется фактически возведенное здание. А на снимках, датируемых 21.10.2023, 11.03.2024, 20.04.2024, в границах того же земельного участка после его сноса уже не имеется этого здания. Указывают, что истцом в материалы дела в качестве приложения к иску представлены материалы проверки, содержащие технический план от 26.06.2023 в отношении здания, расположенного по адресу: <адрес> А, согласно которому кадастровым инженером проведено обследование по состоянию на 26.06.2023 на принадлежащем ФИО1 земельном участке с кадастровым номером 01:09:0102002:122, в результате которого установлено, что на указанном участке возведен объект недвижимости, вид - Здание, назначение здания - жилое, наименование здания - жилой дом, год завершения строительства - 2023, площадь - 41,7 кв.м.. Считают, что, таким образом, документально подтверждается факт существования объекта недвижимости на момент заключения договора и, следовательно, его законность и соответствие требованиям действующему законодательству РФ.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец заместитель Теучежского межрайонного прокурора ФИО9, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Ответчик администрация МО «Город Адыгейск» и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Республике Адыгея, будучи извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания в суд апелляционной инстанции не явились. С учетом положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, возражении на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с Федеральным законом от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон № 2202-1) прокуратура Российской Федерации наделена полномочиями осуществлять от имени Российской Федерации надзор за исполнением действующих на ее территории законов (статья 1).

Реализуя эти полномочия, прокурор вправе проверять исполнение законов органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

Согласно статье 35 Закона № 2202-1 прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

В соответствии с частями 1 - 2 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Таким образом, прокурор имеет право на обращение с указанными требованиями в интересах муниципального образования «Город Адыгейск» и неопределенного круга лиц.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Аналогичные правила содержатся в статье 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25.07.2023 между администрацией МО «Город Адыгейск» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:09:0102002:122, категории земель - «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования - «для строительства индивидуального жилого дома», площадью 1 919 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А.

Цена земельного участка по договору исчислена в виде 3% от его кадастровой стоимости и составила 51 408, 86 рублей.

В соответствии с распоряжением администрации МО «Город Адыгейск» от 17.07.2023 № 516 указанный земельный участок предоставлен ответчику ФИО1 на основании статьи 39.20 ЗК РФ, т.е. в связи с возведением на нем объекта завершенного строительства площадью 41,7 кв.м..

Переход права собственности на спорный земельный участок за ответчиком ФИО1 на основании вышеуказанного договора купли-продажи от 25.07.2023 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республики Адыгея 12.08.2023.

Между тем по результатам проведенных УФСБ по Республике Адыгея оперативно - розыскным мероприятиям установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 01:09:0102002:122 какие-либо объекты недвижимого имущества отсутствуют, строительные работы не проводятся.

По указанному факту 21.10.2024 старшим следователем СО МВД России «Адыгейский» в отношении неустановленного лица возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ.

Удовлетворяя требования прокурора о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного 25.07.2023 между администрацией МО «Город Адыгейск» и ФИО1, применения правила реституции, аннулирования записи о сделке в ЕГРН, освобождении земельного участка, суд первой инстанции руководствовался положениями частей 1 – 2 статьи 45 ГПК РФ, статьи 421, пунктов 1, 3 статьи 166, пункта 2 статьи 168, пункта 1 статьи 432, пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 1, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, разъяснениями, содержащимися в пунктах 74, 75, 85 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и исходил из того, что на момент приобретения ответчиком ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 01:09:0102002:122 в собственность для индивидуального жилищного строительства, какое-либо строение, соответствующее требованиям, предъявляемым к жилым домам, не было в действительности возведено, что свидетельствует об умышленном нарушении ответчиком ФИО1 условий приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной собственности, поскольку в противном случае оснований для заключения договора купли-продажи в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ не имелось.

При этом суд первой инстанции оценил критически доводы ответчика ФИО1 о том, что здание, возведенное им на спорном земельном участке соответствовало требованиям, предъявляемым к жилым домам, однако прекратило свое существование по причине его сноса, поскольку каких-либо достоверных доказательств реального существования здания, именно соответствующего требованиям, предъявляемым к жилым домам, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 25.07.2023, не представлено. При этом суд отметил, что возведение ответчиком 20.06.2023 здания на спорном земельном участке и необходимость его сноса уже через 2 месяца после строительства, свидетельствуют о недобросовестности действий ответчика.

В данном случае спорная сделка купли-продажи от 25.07.2023 земельного участка, посягает на публичные интересы, поскольку указанный земельный участок приобретен в льготном порядке без проведения торгов и установлении цены в размере 3% от кадастровой стоимости, а также нарушает охраняемые интересы третьих лиц, поскольку указанный земельный участок мог быть предоставлен на общих основаниях.

С такими выводами суда первой инстанции надлежит согласиться, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, постановлены на основании правильного применения норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В пунктах 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75).

В силу статьи 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 85 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. Для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

В силу требований части 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалами дела достоверно, в том числе, фотоматериалом, актом проверки подтверждается, что на спорном земельном участке на момент его выкупа ФИО1 пригодное к проживанию капитальное строение отсутствовало, при том, что исключительное право на приобретение земельного участка в собственность (аренду) статьей 39.20 ЗК РФ обусловлено наличием в собственности лиц зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Доводы апелляционной жалобы о том, что жилой дом площадью 41,7 кв.м., пригодное к использованию существовал, но был снесен собственником 22.08.2023 в связи с физическим и моральным износом, судебная коллегия признает несостоятельными.

В силу статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Судебная коллегия считает, что возведение 20.06.2023 объекта недвижимости, выкуп 25.07.2023 земельного участка под ним по льготной процедуре статьи 39.20 ЗК РФ и последующий незамедлительный снос 22.08.2023 этого объекта (в течение нескольких месяцев), что подтверждается Актом обследования, составленным 22.08.2023 кадастровым инженером ФИО10 (л.д. 86-87), свидетельствуют об отсутствии у ответчика реального намерения использовать земельный участок для эксплуатации жилого дома. Подобное поведение имеет признаки создания искусственных условий для приватизации публичных земель в обход конкурентных процедур (торгов).

С целью проверки довода апелляционной жалобы ответчика ФИО1 о том, что пригодное к использованию капитальное строение жилого дома было возведено и существовало на земельном участке с кадастровым номером 01:09:0102002:122 до его сноса, судом апелляционной инстанции истребованы материалы космической съемки с КА типа «Канопус-В» участка местности, включающего спорный земельный участок с кадастровым номером 01:09:0102002:122.

Согласно предоставленным в материалы дела данным космической съемки с КА типа «Канопус-В», охватывающей период времени до, в момент и после заключения оспариваемой сделки, на земельном участке по адресу: <адрес> А, в границах координат спорного участка с кадастровым номером 01:09:0102002:122, не зафиксировано наличие строительной техники, следов проведения активных строительно-монтажных работ.

В соответствии с протоколом допроса кадастрового инженера ИП ФИО11 от 19.02.2024, составившего технический план строения ФИО1 от 26.06.2023 следует, что при выезде на земельный участок с кадастровым номером 01:09:0102002:122 кадастровым инженером ИП ФИО11 обнаружено строение не соответствующее требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, которое по его мнению не пригодно для проживания. Качество выполненных работ не обеспечило необходимые конструктивные характеристики прочности, надежности, наружности стен, окон и дверей. Отсутствовали необходимые коммуникации, а также внутренние перегородки (л.д. 25-26).

Указанные обстоятельства полностью согласуются с устными пояснениями допрошенного в судебном заседании специалиста-эксперта ИП ФИО12, согласно заключению которой объект, располагавшийся в пределах земельного участка с кадастровым номером 01:09:0102002:122, по адресу: <адрес> А, признаками индивидуального жилого дома не обладал и являлся не пригодным для проживания.

Специалистом-экспертом установлено из представленных в материалы настоящего гражданского дела доказательств отсутствие у объекта обязательных конструктивных элементов жилого здания, признаков капитальности, а также необходимых инженерных коммуникаций (систем отопления, водоснабжения), обеспечивающих безопасное и возможное проживание граждан.

Согласно пункту 2 статьи 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что к жилым помещениям, в том числе относится жилой дом. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (пункт 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, совокупность материалов космической съемки с КА «Канопус-В» и профессиональных выводов эксперта ИП ФИО12 с достоверностью подтверждает, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 25.07.2023 объекта, отвечающего правовым и техническим критериям жилого дома, на спорном участке не существовало.

Формальное возведение временной некапитальной конструкции с целью последующей регистрации права в ЕГРН не наделяет такое строение статусом жилого дома и не порождает у ответчика ФИО1 исключительного права на приватизацию земли в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.

Оценивая доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве на объект недвижимого имущества само по себе не является безусловным основанием полагать, что такой объект в действительности существует. В ходе апелляционного пересмотра настоящего дела установлено, что строение, отвечающее правовым и техническим критериям жилого дома, на спорном земельном участке отсутствовало при наличии его кадастрового учета и зарегистрированного в ЕГРН права.

При этом действующее земельное законодательство не связывает возможность получения земельного участка по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 ЗК РФ, только с регистрацией права собственности заявителя на объект недвижимого имущества, а исходит из фактического наличия недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано в Росреестре и под которое приобретается участок.

Таким образом, судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, основаны на неправильном толковании действующего законодательства и сводятся к выражению несогласия с приведенной судом первой инстанции оценкой представленных по делу доказательств.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции при разрешении спора правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями 67 ГПК РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям. Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Изложенные в решении суда выводы мотивированы, соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, подтверждены и обоснованы доказательствами, имеющимися в деле, основания к отмене решения суда, предусмотренные статьей 330 ГПК РФ, отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Теучежского районного суда Республики Адыгея от 24.09.2025 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24.03.2026.

Председательствующий подпись Ж.К. Панеш

Судьи подпись М.Д. Муращенко

подпись Б.А. Шишев

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея Б.А. Шишев