Решение № 2А-518/2024 2А-518/2024~М-501/2024 М-501/2024 от 16 июля 2024 г. по делу № 2А-518/2024

УИД 28RS0008-01-2024-000938-72

Дело №2а-518/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2024 года г.Зея Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Куприяновой С.Н.,

при секретаре Гришиной В.В.,

с участием административного истца ФИО1, представителя административного истца ФИО2, представителя административного ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4, ФИО1 к администрации города Зеи о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с настоящим иском к администрации города Зеи, в котором просят признать незаконным отказ администрации города Зеи в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, обязать административного ответчика заключить с ними договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, в обоснование требований указав, что 06 сентября 2012 года ФИО4 приобрёл объект незавершённого строительства – индивидуальный жилой дом на основании договора купли-продажи от 05 сентября 2012 года, расположенный по адресу: <адрес>», кадастровый номер <Номер обезличен>. В период с 2012 года по 2020 года они достраивали указанный дом для ввода в эксплуатацию. 08 декабря 2020 года в результате пожара полностью уничтожена кровля дома и построек, повреждена наружная стена второго этажа дома, повреждены две комнаты на втором этаже дома. 07 июля 2022 года брак между ними расторгнут. Соглашением о разделе общего имущества между супругами от 04 марта 2022 года спорный объект незавершённого строительства разделён по ? доле каждому из них. После пожара, расторжения брака и раздела совместно нажитого имущества восстановлением дома они не занимались. 14 июля 2021 года закончился срок аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, на котором расположен указанный объект недвижимости. Администрация города Зеи отказала в заключении договора аренды на земельный участок в связи с не окончанием строительства объекта недвижимости. В отказе указано, что предоставление земельного участка в аренду возможно только на основании решения суда. Оспариваемый отказ административного ответчика в заключении договора аренды нарушает их материальные права, так как принадлежащий им жилой дом, расположен на указанном земельном участке. Они как собственники жилого дома лишены возможности полноценно его обслуживать, содержать и распоряжаться им по своему усмотрению.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и её представитель ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивали, поддержав доводы, изложенные в иске. Кроме того, ФИО1 суду пояснила, что отказ администрации г. Зеи в заключении договора аренды земельного участка они получили в конце сентября либо в октябре 2023 года, своевременно отказ в суде не обжаловали, поскольку в зимнее время не планировали проводить работы по восстановлению дома. Она не знала, что законом установлены определённые сроки для обжалования данного отказа.

Административный истец ФИО4 просит рассмотреть дело в его отсутствие, заявленные требования поддерживает.

Представитель административного ответчика ФИО3 административные исковые требования не признала, суду пояснила, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> ранее уже однократно продлевался с ФИО4 соглашением сторон от 25.07.2026 года на 5 лет. Из содержания подп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ следует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства. За период действия договора аренды с 2012 года по 2021 год строительство дома не завершено, регистрация объекта не произведена. Учитывая изложенное, оснований для предоставления административным истцам земельного участка в аренду без проведения торгов не имеется, оспариваемое решение не противоречит нормативным правовым актам и является законным. Считает, что административными истцами пропущен срок для обжалования оспариваемого решения. Кроме того, считает, что в силу ч.2.ст. 227 КАС РФ на администрацию г. Зеи не может быть возложена обязанность принять то или иное решение по существу спора, суд вправе ограничиться возложением обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином вопрос. С требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, административный ответчик к истцам не обращался.

В соответствии со ст.150 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Задачами административного судопроизводства, в силу ст.3 КАС РФ являются: обеспечение доступности правосудия в сфере административных и иных публичных правоотношений; защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений; правильное и своевременное рассмотрение и разрешение административных дел; укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Статьёй 4 КАС РФ установлено, что каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Принуждение к отказу от права на обращение в суд является недопустимым.

На основании ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделённые государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч.2 ст.62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо.

Частью 9 статьи 226 КАС РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершённого оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу ч.11 ст.226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделённые государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что 07 сентября 2011 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Зеи и ФИО6 был заключён договор №1105 11 аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, общей площадью 1045 кв.м., по условиям которого ФИО6 был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: <адрес>, для строительства жилого дома, на срок с 15 июля 2011 года по 14 июля 2016 года.

06 сентября 2012 года между ФИО6 и административным истцом ФИО4 был заключён договор купли-продажи объекта незавершённого строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <Номер обезличен>

13 сентября 2012 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Зеи, ФИО6 и административным истцом ФИО4 заключено соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> от 07.09.2011 г №1105 об изменении арендатора, в соответствии с которым в связи с продажей арендатором ФИО6 объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома, арендатором указанного земельного участка является ФИО4

28 сентября 2012 года истец ФИО4 оформил право собственности на указанный объект незавершённого строительства, что подтверждается копией свидетельства о регистрации права.

14 июля 2016 года постановлением администрации города Зеи №1078 срок действия договора аренды №1105 11 от 07 сентября 2011 года продлён с 15 июля 2016 года на 5 лет.

25 июля 2016 года в связи с продлением срока договора аренды, между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Зеи и ФИО4 было заключено соглашение о внесении изменений в договор №1105 11 от 07.09.2011 года аренды земельного участка, срок аренды установлен с 15 июля 2016 года по 14 июля 2021 года.

07 июня 2022 года брак между административными истцами расторгнут, что подтверждается копией свидетельства о расторжении брака.

04 марта 2022 года административные истцы заключили соглашение о разделе общего имущества между супругами, по условиям которого, в том числе объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: <адрес> был разделён между истцами по ? доле в праве общей долевой собственности каждому.

С 09 марта 2022 года административные истцы являются собственниками объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <Номер обезличен>. Указанное недвижимое имущество принадлежит истцам на праве общей долевой собственности, по ? доле в праве собственности каждому, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01 июля 2024 года.

Как следует из справки ОНПР по г.Зея и Зейскому район УНПР ГУ МЧС России по Амурской области от 21 декабря 2020 года, 08 декабря 2020 года по адресу: <адрес> горел двухэтажный коттедж с пристройками, принадлежащий ФИО4 В результате огнём полностью уничтожена кровля дома и построек, повреждена наружная стена второго этажа дома, повреждены две комнаты на втором этаже дома, повреждена мебель и бытовая техника в комнатах на втором этаже.

23 августа 2023 года административные истцы обратились в администрацию города Зеи с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:03:040051:48 в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

20 сентября 2023 года административный ответчик отказал истцам в предоставлении указанного земельного участка в аренду со ссылкой на подп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, указав, что соглашением о продлении срока аренды от 25 июля 2016 года срок аренды земельного участка был продлён с 15 июля 2016 года по 14 июля 2021 года. За период действия договора аренды с 2012 года по 2021 год строительство дома не завершено, регистрация объекта не произведена. Повторное предоставление земельного участка в аренду возможно только на основании решения суда.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения административных истцов с настоящим административным иском.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершённого строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьёй 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

В силу п.6 ст.239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учётом пункта 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключённый после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп.8 п.8 ст.39.11).

Согласно п.4 ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно п.1 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведённые положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершённого строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершённого строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключён (технологически присоединён) объект (пп.1 - 3 ст.239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определённых обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершённого строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нём объекта незавершённого строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 №19-КАД21-17-К5.

Применительно к настоящему спору, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у административных истцов имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределённости судьбы объекта незавершённого строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в июле 2021 года срока действия заключённого в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщиков, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании указала на наличие уважительных причин, по которым они были лишены возможности завершить строительство недвижимого объекта, в том числе, на пожар, в результате которого жилой дом был повреждён.

Сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что требований об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, административным истцам не предъявлялось.

С учётом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации города Зеи в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует истцам завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Вместе с тем, в соответствии со ст.219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Из пояснений административного истца в судебном заседании следует, что отказ администрации города Зеи в предоставлении земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> в аренду от 20 сентября 2023 года получен истцами в конце сентября-октябре 2023 года.

С настоящим административным иском истцы обратились в суд 27 июня 2024 года, то есть по истечении установленного вышеназванной нормой трёхмесячного срока, при этом доказательств наличия уважительных причин пропуска указанного срока истцами не представлено.

При указанных обстоятельствах заявленные административные исковые требования подлежат отказу в удовлетворении.

Руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО4, ФИО1 к администрации города Зеи о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд Амурской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.Н. Куприянова

Решение принято в окончательной форме 17 июля 2024 года.

Судья