Апелляционное определение № 33-1030/2025 33-84/2026 от 2 февраля 2026 г.

Судья Шуваева В.И. 49RS0008-01-2024-003080-08

Дело № 2-84/2025



№ 33-84/2026
3 февраля 2026 года
город Магадан
МАГАДАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:

председательствующего Исаенко О.А.,

судей Леонтьевой Е.А., Пудовой Е.В.,

при секретаре Гудковой К.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску управления жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области к ФИО1 о понуждении к заключению договора о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, возложении обязанности совершить определенные действия

по апелляционной жалобе управления жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области на решение Хасынского районного суда Магаданской области от 8 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Леонтьевой Е.А., объяснения представителя истца и третьего лица ФИО2, поддержавшего доводы поданной апелляционной жалобы, возражения представителя ФИО1 – ФИО3 относительно доводов апелляционной жалобы, заключение участвующего в деле в деле прокурора Евсеевой Д.Ю., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда

У С Т А Н О В И Л А:

управление жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области (далее – УЖКХ администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области, Управление) обратилось в суд с иском к ФИО1 о понуждении к заключению соглашения (договора) о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, возложении обязанности совершить определенные действия.

В обоснование требований указало, что постановлением администрации Тенькинского городского округа Магаданской области от 20 сентября 2018 года № 246-па многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Данный многоквартирный дом включен в государственную программу Магаданской области «Переселение в 2022-2027 годах граждан из аварийных многоквартирных домов, признанных таковыми в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022 года», утвержденную постановлением Правительства Магаданской области от 6 октября 2022 года № 790-пп, с привлечением средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. В рамках реализации указанной программы предусмотрен способ обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений, входящих в аварийный жилищный фонд, в виде выплаты денежного возмещения в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ответчик ФИО1 является собственником квартиры №..., расположенной в данном многоквартирном доме.

Письмами от 9 апреля 2024 года № № 460, 641 ответчику направлялись уведомления с предложением выразить согласие либо возражение на получение денежного возмещения за изымаемое жилое помещение. Ответы на указанные письма не поступили, соглашение о выкупе жилого помещения между сторонами не достигнуто.

Ссылаясь на вышеприведенные обстоятельства, положения статей 32, 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 290, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, УЖКХ администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области просило суд:

изъять у ФИО1 жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, кв. №..., общей площадью 52 кв.м., с кадастровым <№..001>, с прекращением на него права собственности ФИО1;

изъять у ФИО1 земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 1539 кв.м., с кадастровым <№...01>, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, с прекращением на него права собственности ФИО1;

Обязать ФИО1:

в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить соглашение с муниципальным образованием «Тенькинский муниципальный округ Магаданской области» в лице УЖКХ администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области путем выкупа, определив размер возмещения за изымаемое жилое помещение 1674 978 руб. из расчета стоимости 1 кв.м. в размере 32 211 руб., с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (в том числе земельного участка), убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с изъятием.

освободить жилое помещение – кв. №... д. <адрес> в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

предоставить УЖКХ администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Определением судьи Хасынского районного суда от 21 ноября 2024 года к участию в деле для дачи заключения привлечен прокурор; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено муниципальное образование «Тенькинский муниципальный округ Магаданской области» в лице администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области.

Определением Хасынского районного суда от 26 декабря 2024 года производство по делу приостанавлено в связи с назначением судебной оценочной экспертизы. После поступления в суд заключения эксперта производство по делу возобновлено.

Решением Хасынского районного суда от 8 октября 2025 года исковые требования УЖКХ администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области удовлетворены.

У ФИО1 изъяты жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, кв. №..., площадью 52 кв.м., с кадастровым <№..001>, а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, площадью 1539 кв.м., с кадастровым <№...01>, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, с прекращением права собственности на жилое помещение и соответствующую долю земельного участка.

На ФИО1 возложены обязанности: в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить соглашение с муниципальным образованием «Тенькинский муниципальный округ Магаданской области» в лице УЖКХ администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области об изъятии жилого помещения путем выкупа, определив размер возмещения за изымаемое жилое помещение 3131582 руб. 46 коп., с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (в том числе земельного участка), убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с изъятием; освободить жилое помещение – кв. №... д. <адрес> в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу; предоставить УЖКХ администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Этим же решением суда с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования «Тенькинский муниципальный округ Магаданской области» взыскана государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Не согласившись с решением суда, УЖКХ администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области подало апелляционную жалобу, в которой указывает на допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права при определении размера денежных средств, подлежащих выплате ответчику в качестве выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Считает, что при разрешении спора судом первой инстанции необоснованно принято в качестве допустимого доказательства заключение судебной оценочной экспертизы от 17 августа 2025 года № 24/25АЭ, выполненной <общество № 1>. Данное заключение, по мнению истца, не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 августа 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оно носит формальный характер, не содержит убедительного обоснования сделанных выводов, что исключает возможность их проверить на основе общепринятых научных и практических данных.

Указывает, что экспертиза проводилась более шести месяцев, что привело к увеличению выкупной цены. Данному обстоятельству судом первой инстанции надлежащая правовая оценка не дана.

Полагает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении ходатайства Управления об истребовании из НКО «Фонд капитального ремонта Магаданской области» сведений о внесении собственниками помещений платы за капитальный ремонт, наличии задолженности и ее взыскании в судебном порядке.

Ссылаясь на положения статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статей 158, 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, ведомственные строительные нормы ВСН 58-88, а также разъяснения, данные в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года (вопрос № 5), указывает, что на момент приватизации первой квартиры (25 февраля 2000 года) спорный многоквартирный дом не нуждался в проведении капитального ремонта, ввиду этого оснований для включения в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не имелось.

Отмечает, что реализация мероприятий по расселению аварийного жилищного фонда обусловлена, прежде всего, наличием опасности разрушения многоквартирных домов, а, следовательно, угрозы жизни и здоровья как проживающих в них граждан, так и третьих лиц. Судом первой инстанции данным обстоятельствам правовая оценка не дана, отказ в удовлетворении ходатайства об исключении из выкупной цены суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не мотивирован. Размер возмещения, установленный обжалуемым решением суда, существенно завышен. Кроме того, выкупная цена, определенная по настоящему делу, является несоразмерной выкупной цене, установленной судом по другим делам по аналогичным спорам в отношении иных жилых помещений (дела №№ 2-72/2025, 2-81/2025), расположенных в том же населенном пункте. По указанным делам размер возмещения определен в несколько раз ниже.

В письменных возражениях прокурор Тенькинского района, ФИО1 считают решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.

Ответчик ФИО1, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлял. На основании части 4 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, обсудив их, заслушав пояснения явившихся лиц, заключение прокурора, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда приходит к следующему.

Жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 -3, 5 – 9 данной статьи.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе статьи 32, указывает Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ФИО1 с 27 июля 2016 года по настоящее время является собственником жилого помещения – кв. №..., расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, с кадастровым <№..001>. Право собственности на указанное жилое помещение возникло у ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 27 июля 2016 года нотариусом нотариального округа Хасынского городского нотариального округа, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

Одновременно ФИО1 является собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым <№...01> площадью 1539 кв. м, земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, и собственником общего имущества в вышеуказанном многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади жилого помещения.

В соответствии с имеющимся в материалах дела техническим заключением <общество № 2> № 569-05/07.18-СП, составленным по результатам инженерно-технического обследования, которое проведено в июле-августе 2018 года, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, находится в аварийном техническом состоянии: выявлены многочисленные дефекты и повреждения строительных конструкций, носящие системный и угрожающий характер, существенно влияющие на несущую способность, пространственную жесткость и общую устойчивость здания. Физический износ здания составляет 70 процентов, что свидетельствует о снижении эксплуатационных, механических и иных характеристик конструктивных элементов до недопустимого уровня надежности. Эксплуатация здания в существующем состоянии признана небезопасной и недопустимой, поскольку создает реальную угрозу жизни и здоровью проживающих граждан, а также третьих лиц. Проведение капитального ремонта либо реконструкции признано технически и экономически нецелесообразным, в связи с чем здание отнесено к категории неремонтопригодных, подлежащих расселению и сносу.

На основании указанного технического заключения межведомственной комиссией 19 сентября 2018 года принято заключение № 20 о признании многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу.

Данное заключение послужило основанием для принятия администрацией Тенькинского городского округа Магаданской области постановления от 20 сентября 2018 года № 246-па, которым многоквартирный жилой дом официально признан аварийным и подлежащим сносу.

После признания дома аварийным и подлежащим сносу администрацией Тенькинского городского округа Магаданской области ФИО1 направлено требование о сносе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в срок до 1 января 2019 года. Указанное требование направлено письмом от 19 октября 2018 года № 3503 и получено адресатом 27 октября 2018 года.

Впоследствии дом включен в государственную программу Магаданской области «Переселение в 2022-2027 годах граждан из аварийных многоквартирных домов, признанных таковыми в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022 года», утвержденную постановлением Правительства Магаданской области от 6 октября 2022 года № 790-пп.

Постановлением администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области от 30 января 2024 года № 33-па (с учетом постановления от 19 февраля 2024 года № 76-па) принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, а также об изъятии расположенных в нем жилых помещений, включая квартиру №..., принадлежащую ФИО1

Во исполнение требований статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации 9 апреля 2024 года ФИО1 направлены уведомления об изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также проект соглашения об изъятии спорного жилого помещения путем выкупа с указанием размера возмещения, рассчитанного исходя из утвержденной стоимости одного квадратного метра. Сведений о вручении ответчику указанного уведомления истцом не представлено.

В соответствии с Положением об управлении жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области, утвержденным решением Собрания представителей Тенькинского городского округа от 27 декабря 2022 года № 72, Управление является структурным подразделением администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области, уполномоченным в проведении единой политики на территории муниципального образования в сферах градостроительной деятельности, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности, благоустройства (пункт 1.1 Положения). Управление является юридическим лицом, действует в организационно-правовой форме муниципального казенного учреждения (пункт 1.3 Положения). В полномочия Управления входит, в том числе, организация мероприятий по переселению граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, а также из многоквартирных домов, признанных в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 3.6).

Действуя в рамках своих полномочий, Управление обратилось с иском о возложении на ответчика обязанности заключить соглашение о выкупе жилого помещения на основании статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации по стоимости, определенной <общество № 3> в размере 1674 978 руб., освободить жилое помещение, предоставить истцу банковские реквизиты.

При рассмотрении дела ответчик не настаивал на предоставлении ему взамен изымаемого иного жилого помещения, не возражал относительно заключения договора о выкупе, но не согласился с размером заявленного истцом возмещения за изымаемое имущество, полагая его заниженным.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 279, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», исходя из того, что многоквартирный дом, в котором расположено принадлежащее ответчику жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу за ветхостью, а после предложения администрацией о его самостоятельном сносе собственниками жилых помещений и неисполнения этого требования, жилые помещения собственников вместе с придомовым земельным участком были изъяты для муниципальных нужд, ответчиками выражено согласие на получение денежного возмещения за изымаемое имущество, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для возложения на ответчика обязанности заключить с истцом соглашение, освободить жилое помещение и предоставить банковские реквизиты.

При этом суд не согласился с заявленной Управлением выкупной стоимостью изымаемого жилого помещения (1674 978 руб.), положив в основу выводы судебной экспертизы, обязал ФИО1 заключить с Управлением соглашение об изъятии жилого помещения, определив размер возмещения в сумме 3131582 руб. 46 коп.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, основаны на допустимых доказательствах, сделаны при правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу пункта 1 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичные положения о возмещении правообладателю стоимости изымаемого земельного участка и убытков, включая упущенную выгоду, содержатся и в Земельном кодексе Российской Федерации (пункт 2 статьи 56.8), который устанавливает, что переход права собственности на земельный участок согласно вступившему в законную силу решению суда о принудительном его изъятии наступает только после предоставления предусмотренного данным решением возмещения в денежной форме (пункт 2 статьи 56.11).

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года; пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 года).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приведен в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, а именно рыночной стоимости спорного жилого помещения, подлежащего изъятию, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 17 августа 2025 года № 24/25АЭ, проведенной <общество № 1>, рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 248 746 руб. 14 коп., рыночная стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, - 387 782 руб. 91 коп., а размер убытков, причиненных изъятием жилого помещения, включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, - 2495053 руб. 41 коп.

Общая сумма возмещения составила 3 131 582 руб. 46 коп.

Заключение <общество № 1> отвечает требованиям статей 84-86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является полным, ясным, содержит подробное описание произведенных исследований. Сделанные выводы и ответы на поставленные вопросы мотивированы, последовательны, непротиворечивы, согласуются с другими доказательствами по делу. В экспертном заключении подробно описаны проведенные исследования, приведены расчеты. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определенный экспертом размер возмещения за жилое помещение соответствует положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, оснований не согласиться с ним у суда апелляционной инстанции не имеется.

Несогласие истца с выбранной экспертом методикой исследования, обоснование которой приведено в заключении, недостатки в оформлении письменного заключения, нарушение срока его изготовления, как верно указал суд первой инстанции, не могли служит основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством и исключения его из числа доказательств.

Доказательств, указывающих на некомпетентность эксперта, недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд при определении размера причитающегося ответчику возмещения обоснованно исходил из заключения судебной экспертизы и с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, размера убытков, которые ответчик понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилыми помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, компенсации за непроизведенный капитальный правомерно определил выкупную стоимость в размере 3 131 582 руб. 46 коп.

Довод апелляционной жалобы о необходимости исключения из выкупной стоимости жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт был предметом проверки суда. Мотивы, по которым суд не согласился с данным доводом, приведены в обжалуемом судебном постановлении.

Исходя из системного толкования статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2007 года).

Из материалов дела следует, что дом <адрес> в соответствии с региональной программой «Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Магаданской области» на период по 2044 год», утвержденной постановлением Правительства Магаданской области от 29 мая 2014 года № 455-пп, был включен в программу на 2032, 2035, 2036, 2039, 2041, 2044 годы. В дальнейшем в указанный нормативный акт внесены изменения, в новой редакции перечня многоквартирных домов дом <адрес> не поименован.

Далее постановлением администрации Тенькинского городского округа Магаданской области от 20 сентября 2018 года № 246-па по результатам инженерно-технического обследования в июле - августе 2018 года технического состояния строительных конструкций многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу в виду ветхости.

Доказательств исполнения бывшим наймодателем обязательств по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в названном многоквартирном доме истцом суду не представлено.

Между тем в соответствии с положениями введенной в действие с 20 декабря 2017 года статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств местного бюджета, то такой капитальный ремонт проводит орган местного самоуправления, уполномоченный на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать от имени муниципального образования в качестве собственника жилого помещения муниципального жилищного фонда, являвшийся в то время наймодателем. Если же был проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

При этом неисполнение обязанности по включению многоквартирного дома <адрес> в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме (как указывает истец – 25 февраля 2000 года), не может служить основанием для освобождения органа местного самоуправления от проведения капитального ремонта и, как следствие, не может повлечь исключение из выкупной стоимости спорного жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Достоверных доказательств того, что дом не нуждался на момент первой приватизации в проведении капитального ремонта, в деле не имеется. Необходимость такого ремонта, вопреки доводам жалобы, определяется фактическим износом здания и его конструкций, а не рекомендованным нормативным сроком эффективной эксплуатации.

Мотивы обращения с иском в суд, а именно расселение аварийного жилищного фонда в связи с существующей опасностью его разрушения и угрозой жизни и здоровью как проживающим в жилых помещениях гражданам, так и третьим лицам, на что истец ссылается в жалобе, не подлежали учету при определении суммы возмещения за изымаемое жилое помещение.

Ходатайство об истребовании сведений о внесении собственниками платы за капитальный ремонт и взыскании в судебном порядке задолженности по таким платежам рассмотрено судом в соответствии с требованиями гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В его удовлетворении отказано ввиду того, что обстоятельства, которые могли быть установлены из этих документов, не имели значение для разрешения спора по существу.

В целом доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, сводятся к несогласию с ними, не содержат указаний на обстоятельства, требующие дополнительной проверки.

Оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Хасынского районного суда Магаданской области от 8 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области – без удовлетворения.

Апелляционное определение по гражданскому делу вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 февраля 2026 года.