Решение № 2-3430/2020 2-40/2021 2-40/2021(2-3430/2020;)~М-3362/2020 М-3362/2020 от 14 марта 2021 г. по делу № 2-3430/2020

Дело № 2-40/2021

74RS0031-01-2020-006950-70


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 марта 2021 года г. Магнитогорск

Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего: Кульпина Е.В.,

при секретаре: Шикуновой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о защите прав потребителей,

встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора расторгнутым, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, неоднократно уточняя исковые требования, обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о защите прав потребителей.

В обоснование заявленных требований указал, что 15.07.2019г. между ИП ФИО2 и ФИО1 в лице ФИО3, действующей по нотариальной доверенности от 06.02.2018г., был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <номер обезличен> (далее Предварительный договор).

ФИО1 по предварительному договору должен был приобрести в собственность квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес обезличен>. Стоимость квартиры была определена в размере 1 083 959 руб., обязательное условие об оплате всей стоимости квартиры. Порядок оплаты стоимости приобретаемой квартиры определен в соответствии с графиком рассрочки платежа на период с 01.07.2019г. по март 2021г.

Стороны установили, что на неоплаченную часть стоимости по договору Продавец ежемесячно, начиная с первого числа первого месяца, следующего за месяцем заключения настоящего Договора, применяет индексацию, в размере 0,96%.

В счет оплаты по Предварительному договору ФИО1 были переданы Ответчику следующие денежные средства:

1. Простой вексель серии Ш № 0006137 на сумму 274 200 руб., что подтверждается актом приема-передачи векселя от 02.08.2019г.

2. 20 000 руб., что подтверждается квитанцией от 28.08.2019г.

3. 10 000 руб., что подтверждается квитанцией от 25.09.2019г.

3. 10 000 руб., что подтверждается квитанцией от 27.09.2019г.

4. 20 000 руб., что подтверждается квитанцией от 18.10.2019г.

5. 14 000руб.,что подтверждается квитанцией от 27.11.2019г.

6. 10 000 руб., что подтверждается квитанцией от 30.12.2019г.

7. 10 000 руб., что подтверждается квитанцией от 24.01.2020г.

8. 15 000 руб., что подтверждается квитанцией от 26.02.2020г.

9. 15 000 руб., что подтверждается квитанцией от 30.03.2020г.

10. 20 000 руб., что подтверждается квитанцией от 20.05.2020г.

11. 9 000 руб., что подтверждается квитанцией от 30.06.2020г.

Всего было оплачено по Предварительному договору 427 200 руб.

В связи с нарушением сроков внесения денежных средств, в адрес ФИО1 были направлены уведомление о выселении из занимаемой квартиры и расторжении предварительного договора купли- продажи квартиры от 22.07.2020г. <номер обезличен>.

В ответ на данное уведомление ФИО1 направил претензию о возврате денежных средств с учетом процентов по ст. 395 ГК РФ, либо просил зарегистрировать договор купли-продажи.

Ответчик отказался вернуть денежные средства ФИО1, чем нарушил его права.

Также считает, что ответчик при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры <номер обезличен> от 15.07.2019г. допустил обман ФИО1, чем нарушил Закона «О защите прав потребителей». Предварительный договор купли-продажи недвижимости порождает только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, указанных в предварительном договоре. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон какие-либо иные обязательства, в том числе обязанности передать имущество или оплатить его. Согласно позиции ВС РФ, если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости предусмотрена обязанность одной стороны внести своему контрагенту покупную цену или ее существенную часть до заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, подписанный ФИО1 и Ответчиком. Предварительный договор является основным договором купли-продажи, который в силу ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации.

В связи с тем, что предварительный договор не прошел государственную регистрацию, у ФИО1 не возникла обязанность по незаключенному договору производить оплату за приобретаемую квартиру.

Начиная с 01.07.2019г. по июнь 2020 г. Ответчик незаконно получил от ФИО1 денежные средства в размере 427 200 руб.

Заключая Предварительный договор ФИО1 рассчитывал на приобретение в собственность квартиры, однако еще на стадии подписания Предварительного договора был обманут, так как производил оплату по несуществующему обязательству, а получив Уведомление и Претензию был обманут повторно, т.к. Ответчик решил оставить квартиру и оплаченные денежные средства в виде суммы индексации и неустойки себе.

Ответчик получил претензию от ФИО1 03.08.2020г. Денежные средства в размере 427 200 руб. должны были быть возращены до 13.08.2020г. включительно. До настоящего времени Ответчик денежные средства не вернул.

Согласно п. 1 ст. 31 Закона «О защите прав потребителей» требование ФИО1 о возврате денежных средств должно быть исполнено в течение 10 дней со дня предъявления требования.

До настоящего времени Ответчик денежные средства не вернул. Согласно п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» за нарушение срока удовлетворения требований потребителя Ответчик должен уплатить неустойку в размере трех процентов от суммы возврата за каждый день просрочки. Сумма неустойки составляет 410 112 рублей.

На сумму, полученную ответчиком от ФИО1 на основании ст. 395 ГК РФ должны быть начислены проценты. Сумма процентов по ст. 395 ГК РФ за период с 03.08.2019г. по 4.09.2020г. составляет 23 985 руб. 30 коп.

С учетом уточнений требований просил суд:

1. Признать предварительный договор купли-продажи квартиры №ЗД/07/2019-3 от 15.07.2019г. основным договором купли-продажи квартиры.

2. Признать основной договор купли-продажи квартиры незаключенным.

3. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 427 200 руб. уплаченные по предварительному договору купли-продажи квартиры <номер обезличен> от 15.07.2019г., неустойку за период с 14.08.2020г. по 14.09.2020г. в размере 410112 руб., проценты по ст. 395 ГК РФ за период с 03.08.2019г. по 14.09.2020г. в размере 23 985 руб. 30 коп., в счет компенсации морального вреда сумму в размере 100 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50 % от суммы присужденной судом в пользу потребителя (л.д. 4-8, 113-116, 140-142 т. 1).

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании договора расторгнутым, взыскании денежных средств за пользование жилым помещением.

В обоснование требований указал, что 15 июля 2019 года между ИП ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № ЗД/07/2019-3, согласно которому ИП ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) договорились о заключении основного договора купли-продажи квартиры <адрес обезличен> не позднее 01.04.2021 года.

В договоре стороны согласовали существенные условия основного договора купли-продажи: предмет договора, наименование и количество товара, срок заключения основного договора.

Согласно п. 2.1. договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 083 959 руб. 82 копейки.

Пунктом 2.2. договора предусмотрен порядок расчетов сторон, а также правовые последствия нарушения покупателем указанного порядка.

С учётом положений пунктов 2.1, 2.2 заключенный договор является предварительным договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате.

На дату заключения договора и по настоящее время в квартире никто не зарегистрирован. С разрешения собственника ответчик с семьей въехал в квартиру и проживал там до 18.09.2020 года.

Абзацем 4 пункта 2.2. договора предусмотрено право продавца в случае нарушения покупателем сроков внесения денежных средств, установленных договором, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, расторгнув его.

Аналогичное условие предусмотрено пунктом 5.1. договора.

В ходе исполнения условий договора ответчик неоднократно нарушал сроки внесения денежных средств, установленные графиком, что явилось основанием для пересогласования графика оплаты, а в последующем для отказа продавца от исполнения договора в порядке предусмотренном п. 2.2. и п. 5.1. договора.

В связи с уклонением ответчика ФИО4 от получения по почте юридически значимых сообщений ему повторно направлено уведомление об отказе продавца от исполнения договора и его расторжении, выселении из жилого помещения регистрируемым отправлением (курьером) 21.08.2020 года. Указанное уведомление получено ФИО1 25.08.2020 года

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, датой расторжения договора является 25.08.2020 года.

18 сентября 2020 года ФИО5 добровольно выполнил требования истца, освободив жилое помещение.

В настоящее время ФИО1 обратился в Орджоникидзевский районный суд г.Магнитогорска с иском о взыскании с ИП ФИО2 денежных средств выплаченных по договору от 15.07.2019 года, а также неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Вместе с тем, на дату расторжения договора (25.08.2020 года) на стороне ФИО4 имелась и в настоящее время имеется задолженность по задатку, индексации и пени, установленных пунктами 2.6., 2.2., 5.2. договора от 15.07.2019 года, в общей сумме 126 360,18 рублей (согласно приложенного расчета). Сумма к возврату ФИО1 составляет 300 839,82 рублей.

Согласно достигнутой сторонами договоренности (п. 5.1. договора) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательств по договору продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор с возвратом всей внесенной покупателем суммы после реализации квартиры, за исключением обеспечительного платежа, предусмотренного п. 2.6. договора, неустойки, установленной п. 5.2. договора, индексации, установленной пунктом 22 договора. До настоящего момента квартира иному покупателю не реализована.

Вместе с тем, пунктом 5.3. договора предусмотрено, что в случае расторжения договора покупатель обязуется оплатить продавцу плату за пользование квартирой в размере 20 000 рублей в месяц, начиная с момента заключения договора.

За период с 15.07.2019 года по 18.09.2020 года сумма за пользование квартирой составила 282 966 рублей.

Просит суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры <номер обезличен> от 15.07.20 19 года, заключенный между ИП ФИО2 и ФИО1, расторгнутым с 25.08.2020 года. Взыскать с ФИО1 в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 плату за пользование квартирой, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, в период с 15.07.2019 года по 18.09.2020 года в размере 282 966 рублей (л.д. 51-52 т. 1).

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просил (л.д. 181 т. 1).

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1 - ФИО6, действующая по доверенности от 24 августа 2020 года (л.д. 30), в судебном заседании поддержала заявленные ФИО1 исковые требования с учетом уточнений, с встречным иском не согласилась, представила письменные возражения на встречное исковое заявление (л.д. 149-150). Суду пояснила, что из п. 23 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 49 следует, если сторонами заключен предварительный договор и в соответствии с которым стороны должны заключить основной договор, но при этом в предварительном договоре устанавливается обязанность оплатить это имущество, то такой договор следует именовать как договор купли-продажи. Предметом рассмотрения в данном деле является такой договор. В силу ст. 558 ГК РФ данный договор подлежит госрегистрации и они считают, что данный договор, является незаключенным в связи с тем, что он не прошел госрегистрацию. Исходя из этого считают, что в рамках закона о защите прав потребителя ФИО4, ответчик обязан вернуть оплаченную ему сумму. В связи с тем, что ответчик на претензию истца не ответил, истец просит взыскать неустойку за неисполнение законных требований потребителя. Ответчик пользовался денежными средствами незаконно, считают, что должны быть начислены проценты по 395 ГК и просят их взыскать. В счет компенсации морального вреда просит взыскать 100 000 рублей, истец подвергался обману со стороны ответчика, ответчик не мог не знать, что договор заключен незаконно.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 176), просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, с участием его представителя ФИО7 (л.д. 182).

Представитель ответчика первоначальному иску, истца по встречному иску ИП ФИО2 – ФИО7, действующая по доверенности от 14 ноября 2019 года (л.д. 54), исковые требования ФИО1 не признала, представила суду письменные возражения на данный иск (л.д. 125-131), встречный иск ИП ФИО2 поддержала и просила его удовлетворить, а также представила письменные пояснения к встречным исковым требованиям (л.д. 161-164). Суду пояснила, что ФИО4 совершеннолетний, дееспособный, заключал договор и однозначно понимал и не был введен в заблуждение. Он совершенно сознательно пошел на такой шаг. Оснований, что ФИО4 был обманут, стороной не представлено. Потребитель сам нарушил договор и пытается уйти от ответственности. По сути, на сегодняшний день, оснований для удовлетворения требований ФИО4 не имеется. Что касается встречного требования, то считает, что имеются все основания для удовлетворения данного требования.

Представитель третьего лица ООО «Шлакоблок» ФИО7, действующая по доверенности от 01 февраля 2021 года (л.д. 184), представила письменное мнение (л.д. 185-188), а также суду пояснила, что ООО «Шлакоблок» полностью в данном деле поддерживает позицию ИП ФИО2, считает иск ФИО1 не подлежит удовлетворению и поддерживает встречный иск ИП ФИО2

В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд посчитал возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав участников дела, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что 15.07.2019г. между ИП ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры <номер обезличен> именуемый как предварительный, и согласно п. 1.1. которого, Продавец и Покупатель обязуется в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях, предусмотренных настоящим договором (л.д. 18-19, 62-66 т. 1).

В договоре стороны согласовали существенные условия основного договора купли-продажи: предмет договора, наименование и количество товара, срок заключения основного договора.

Согласно п. 1.1 стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи квартиры в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес обезличен>.

Согласно п. 2.1. договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 083 959 рублей 82 копейки.

Согласно п. 4.2 стороны обязуются заключить основной договор в сок до 01.04.2021 г.

Согласно п. 2.6 во исполнение договора покупатель вносит денежную сумму (задаток) в размере 10 000 руб. в счет причитающихся с него по договору платежей, в доказательство обеспечения исполнения обязательства.

Пунктом 2.2. договора предусмотрен порядок расчетов сторон, а также правовые последствия нарушения покупателем указанного порядка.

Приложением <номер обезличен> к договору стороны согласовали график платежей, согласно которому полная оплата стоимости квартиры производится покупателем в соответствии с согласованным графиком.

Приложением <номер обезличен> к договору сторонами согласован новый график оплаты, действующий с 27.01.2020 года.

В соответствии абзацем 2 п. 2.2 стороны установили, что на неоплаченную часть стоимости по настоящему договору продавец ежемесячно, начиная с первого числа первого месяца, следующего за месяцем заключения договора, применяет индексацию в размере 0,96 %

Абзацем 4 пункта 2.2. договора предусмотрено, право продавца в случае нарушения покупателем сроков внесения денежных средств, установленных договором, в одностороннем порядке отказать от исполнения договора, расторгнув его. Аналогичное условие предусмотрено пунктом 5.1. договора.

ФИО1 во исполнение вышеуказанного договора были переданы ответчику ИП ФИО2 денежные средства в размере 427 200 рублей:

1. 274 200 руб. - 02.08.2019 г.;

2. 20 000 руб. - 28.08.2019 г.;

3. 10 000 руб. - 25.09.2019 г.;

3. 10 000 руб. - 27.09.2019 г.;

4. 20 000 руб. - 18.10.2019 г.;

5. 14 000 руб. - 27.11.2019 г.;

6. 10 000 руб. - 30.12.2019 г.;

7. 10 000 руб. - 24.01.2020 г.;

8. 15 000 руб. - 26.02.2020 г.;

9. 15 000 руб. - 30.03.2020 г.;

10. 20 000 руб. - 20.05.2020 г.;

11. 9 000 руб. - 30.06.2020 г.,

Размер переданных денежных средств не оспаривается сторонами и подтверждается актом приема-передачи векселя от 02.08.2019 г., квитанциями, платежными поручениями (л.д. 20, 21-23, 86-95, 194 т. 1).

До заключения оспариваемого договора, у истца по первоначальному иску ФИО1, был заключен аналогичный договор с ООО «Шлакоблок» от 01 марта 2018 года <номер обезличен>, согласно п. 1.1 которого стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи квартиры в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес обезличен> (л.д. 14-15, 189-191 т. 1).

15 июля 2019 года между ООО «Шлакоблок» и ФИО1 было заключено соглашение о расторжении договора от 01 марта 2018 года <номер обезличен> по соглашению сторон (л.д. 16, 193 т. 1).

Как следует из письменных пояснений третьего лица, право собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес обезличен> принадлежало ООО «Шлакоблок», данная квартира была выставлена обществом на продажу в связи с чем с ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи от 01 марта 2018 года, с условием о предварительной оплате. Квартира была передана ФИО1 по акту приема–передачи, так как ФИО1 собирался проживать в квартире и заключать договоры с РСО на подачу коммунальных ресурсов. К 25 мая 2019 года общество и ФИО1 достигли соглашения о расторжении договора. 15 июля 2019 года между ООО «Шлакоблок» и ФИО1 было заключено соглашение о расторжении договора и уплаченные ФИО1 денежные средства были возвращены в размере 274 200 руб. векселем (л.д. 185-188 т. 1).

Также в материалы дела представлен договор купли-продажи квартир <номер обезличен> от 28 мая 2019 г., заключенный между ООО «Шлакоблок» и ИП ФИО2, предметом которого является также и <адрес обезличен> (л.д. 216-217 т. 1).

Акт приема передачи квартир к договору <номер обезличен> от 28 мая 2019 г., подписан 07 августа 2019 года (л.д. 218 т. 1).

Право собственности на квартиру по адресу: <адрес обезличен> зарегистрировано за ИП ФИО2 09 августа 2019 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 177-179 т. 1).

В соответствии с представленными в дело учредительными документами и выпиской из ЕГРРИП ООО «Шлакоблок» является действующим юридическим лицом, ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 96-97, 196-212 т. 1).

Также в материалы дела представлен договор аренды недвижимого имущества от 01 марта 2018 года, заключенный между ООО «Шлакоблок» и ФИО1, предметом которого является аренда квартиры по адресу: <адрес обезличен>, на срок до 01 февраля 2019 года, размер арендной платы в соответствии с п. 3.1 составляет 1(один) рубль 00 копеек за весь период аренды (л.д. 151 т. 1).

Как следует из пояснений представителя третьего лица, данный договор аренды заключен для того, чтобы ФИО1 имел возможность проживая в указанной квартире, самостоятельно заключить договоры с РСО на подачу коммунальных ресурсов.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, истец по первоначальному иску ФИО1 с разрешения собственника с семьей въехал в квартиру по адресу: <адрес обезличен> проживал там до 18.09.2020 года. Факт передачи квартиры ИП ФИО2 от ФИО1 подтверждается актом приема-передачи квартиры от 18 сентября 2020 года (л.д. 84).

ФИО1 просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры №ЗД/07/2019-3 от 15.07.2019г. основным договором купли-продажи квартиры и признать данный договор купли-продажи квартиры незаключенным, указывая, что в силу ст. 558 ГК РФ данный договор подлежит государственной регистрации и является незаключенным в связи с тем, что он не прошел государственную регистрацию.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Аналогичные разъяснения содержатся также в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Оценивая представленные доказательства по правилам установленным ст. 67, 71 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что заключенный 15.07.2014 года между ИП ФИО2 и ФИО1 договор <номер обезличен> купли-продажи, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, а является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Однако с требованием истца ФИО1 о признании данного договора не заключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию в соответствии со ст. 558 ГК РФ, суд не может согласится, считает данные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. после 1 марта 2013 г. (в ред. Федерального закона от 04.03.2013 № 21-ФЗ).

Оспариваемый договор заключен сторонами 15 июля 2019 года и правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558 ГК РФ, не подлежат применению.

Требования о взыскании с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 денежных средств в размере 427 200 руб. уплаченных по договору № <номер обезличен> от 15.07.2019г., суд считает подлежат удовлетворению частично, в размере 300 839 рублей 82 копейки.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Поскольку у ФИО1 имелась задолженность по задатку, индексации и пени, установленных пунктами 2.6, 2.2, 5.2 договора № ЗД/07/2019-3 от 15.07.2019г., в общей сумме 126 260,18 руб.

Соответственно сумма к возврату составит 427 200 руб. - 126 260,18 руб. = 300 839 руб. 82 коп.

Оснований для удовлетворения требований истца по первоначальному иску ФИО1 в части взыскания неустойки за период с 14.08.2020г. по 14.09.2020г. в размере 410112 руб., процентов по ст. 395 ГК РФ за период с 03.08.2019г. по 14.09.2020г. в размере 23 985 руб. 30 коп., компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., штрафа, суд не усматривает, поскольку считает права ФИО1 как потребителя нарушены не были.

Требования по встречному иску ИП ФИО2 к ФИО1 о признании договора расторгнутым и взыскании денежных средств за пользование жилым помещением, суд считает подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд считает правильным признать предварительный договор купли-продажи квартиры <номер обезличен> от 15 июля 2019 года расторгнутым, поскольку порядок оплаты ФИО1 соблюден не был, претензионный досудебный порядок соблюден.

Поскольку пунктом 5.3. договора <номер обезличен> от 15 июля 2019 года предусмотрено, что в случае расторжения договора покупатель обязуется оплатить продавцу плату за пользование квартирой в размере 20 000 рублей в месяц, начиная с момента заключения договора, материалами дела подтверждается проживание ФИО1 в спорной квартире, суд считает требования ИП ФИО2 о взыскании с ФИО1 денежных средств за пользование квартирой за период с 15.07.2019 года по 18.09.2020 года в размере 282 966 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 300 839 рублей 82 копейки.

В остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО1, - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры <номер обезличен> от 15 июля 2019 года расторгнутым.

Взыскать с ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 плату за пользование квартирой расположенной по адресу: <адрес обезличен> за период с 15 июля 2019 года по 18 сентября 2020 года в размере 282 966 рублей.

Произвести взаимозачет взысканных денежных средств, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 17 873 руб. (семнадцать тысяч восемьсот семьдесят три) рубля 82 копейки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме, с подачей жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий: / подпись /

Мотивированное решение составлено 22 марта 2021 года.