Апелляционное определение № 33-2195/2026 33-35348/2025 от 11 февраля 2026 г.

Судья – Абраменко С.В. Дело № 33-2195/2026

№33-35348/2025

№ дела суда 1-й инстанции 2-9/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 февраля 2026 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Ждановой О.И.,

судей Остапенко И.А., Песецкой С.В.,

по докладу судьи Ждановой О.И.,

при помощнике судьи Голубевой В.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ...........1 к ...........2 об устранении препятствий в пользовании, приведении в состояние, существовавшее до самовольной реконструкции,

по встречному исковому заявлению ...........2 к ...........1 об устранении препятствий в пользовании квартирой, признании отсутствующим права на пристройки, исключении пристроек из состава квартиры,

по апелляционной жалобе представителя ...........1 по доверенности ...........7 на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 25 июля 2025 года.

Заслушав доклад судьи ...........17 об обстоятельствах дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

...........1 обратилась в суд с иском к ...........2 об устранении препятствий в пользовании имуществом, обязании открыть окна пристроек, сносе заборного ограждения и железобетонной лестницы, а также приведении квартиры ........ в состояние до реконструкции.

...........2 предъявила встречный иск к ...........1, требуя признать отсутствующим право на пристройки лит. «б2» и «б3», исключить их из площади квартиры ........ и обязать заложить оконные проемы.

Обжалуемым решением Анапского городского суда Краснодарского края от 25 июля 2025 г. в удовлетворении исковых требований ...........1 отказано.

Встречные исковые требования ...........2 удовлетворены частично.

Суд обязал ...........1 заложить оконные проемы в пристройке лит. «б2» к жилому дому лит. «Б», расположенные по адресу: Краснодарский край, .............

Пристройки литер «б2» и литер «б3» общей площадью 26,6 кв.м. исключены из площади квартиры ........ с кадастровым номером ........, расположенной в многоквартирном жилом доме лит «Б» с кадастровым номером ........, по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ............, указано о внесении соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в части площади квартиры.

В удовлетворении остальной части встречного искового заявления отказано.

Представитель ...........1 по доверенности ...........7 не согласилась с решением суда первой инстанции в части удовлетворения встречных исковых требований ...........2, а также в части отказа в удовлетворении её первоначальных исковых требований, и подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что решение суда является незаконным и необоснованным, поскольку судом не установлено нарушение прав ...........2, зарегистрированное право собственности на пристройки лит. «б2» и «б3» является законным, порядок пользования земельным участком определен судом ранее, ...........2 злоупотребляет правом, а также пропущен срок исковой давности.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились: представитель ...........1 по доверенности ...........7; представитель ...........2 по доверенности ...........8

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, при этом извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии с положениями статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается материалами дела, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 165.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и пунктом 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приходит к выводу о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц, что не противоречит положениям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, выслушав представителя ...........1 по доверенности ...........7, которая доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить в части удовлетворения встречного иска ...........2 и принять новое решение об отказе в удовлетворении этих требований, а также представителя ...........2 по доверенности ...........8, возражавшую против доводов апелляционной жалобы, находит решение суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 19.12.2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по делу решение суда в полном его объеме не отвечает требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ...........1 на основании Договора купли-продажи недвижимости б/н от .......... является собственником квартиры ........ с кадастровым номером ........, общей площадью 51,3 кв.м., этаж:1 по адресу: Краснодарский край, .............

Ответчику ...........2 на основании Договора купли-продажи недвижимости по доверенности от .........., Договора дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру от .......... принадлежит квартира площадью 42,3 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, ............, а также квартира ........ с кадастровым номером ........ общей площадью 35,5 кв.м. по адресу: Краснодарский край, ............ на основании Договора купли-продажи недвижимости б/н от .........., а также общая долевая собственность на земельный участок с кадастровым номером ........, площадью 698 кв.м. пропорциональной площади занимаемого помещения 42,3 кв.м., что подтверждается соответствующими свидетельствами о праве собственности. Обе квартиры находятся в двухквартирном жилом доме лит.А,а2.

В материалы дела по запросу суда представлена заверенная градостроительная документация на квартиру ........ по адресу: Краснодарский край, .............

Так, заявлением на имя начальника УАиГ курорта Анапа вх. ........ от .......... директор МП «Анапажилремстрой» просит признать полуподвальное помещение по адресу: .............п.15.6 кв.м. жилым.

Разрешением на имя МП «Анапажилремстрой» б/д и б/н, утвержденным членами межведомственной комиссии администрации курорта Анапа, указано, что Решением межведомственной комиссии администрации курорта Анапа от .......... Протокол ........ этой организации разрешается зарегистрировать две пристройки к строению лит. Б (2,56х3,7) м. и (3,92х3,3) м. по наружному обмеру полезной площадью к квартире .........

Распоряжением главы МО г.-к. Анапа ........-р от .......... ...........9 получила разрешение оформить котельную размером 1,9 м. х 4,1 м. для размещения газовых приборов по адресу: ............, согласно схеме планировочной организации земельного участка.

Из истребованного судом реестрового дела на квартиру ........ в доме ........ по ............ усматривается, что согласно Договору на передачу квартир в собственность граждан от .......... администрация курорта Анапа передала ...........9 квартиру ........ в доме ........ по ............ в ............, общей площадью 14,8 кв.м., в том числе, жилой 14.8 кв.м., 1/2 пристройки лит. «б1», сараи лит. «Г1», 1/6 часть лит. В, квартира составляет 1/7 часть домовладения лит. А.Б общей площадью 131,0 кв.м.

По Договору купли-продажи от .......... ...........10 приобрела у ...........9 однокомнатную квартиру литер Б,б, расположенную на первом этаже одноэтажного дома, находящуюся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ............, состоящую из одной жилой комнаты общей площадью 24,7 кв.м., в том числе жилой площадью 15,7 кв.м., кадастровый номер квартиры не указан. Из содержания договора следует, что указанная квартира принадлежит продавцу по праву собственности на основании Договора на передачу квартир в собственность граждан от .........., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии ............ от .........., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .......... сделана запись регистрации .........

Из Свидетельства о государственной регистрации права от .......... на имя ...........10 усматривается, что .......... квартира была поставлена на государственный кадастровый учет с кадастровым номером ........ с площадью 51,3 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом помещения от ...........

По данным реестрового дела, изменение сведений о площади квартиры ........ с 14.8 кв.м. до 51.3 кв.м. были внесены в ЕГРН в 2012 году при постановке квартиры на государственный кадастровый учет по сведениям технического плана помещения от .........., подготовленного кадастровым инженером ...........11 на основании Технического паспорта БТИ от .........., выкопировки из поэтажного плана здания от .........., кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от ........... При этом все изменения в площади квартиры ........ в период с 2007 года по 2012 год фиксировались исключительно на основании справок БТИ, которые правоустанавливающими документами не являются. Именно директор БТИ, являющийся одновременно и кадастровым инженером, посчитала, что пристройки лит. «б2» и «б3», возведенные на основании разрешительной документации как вспомогательные строения к квартире ........, не имеющие с квартирой никакого внутреннего сообщения, не соответствующие жилым помещениям по своим техническим характеристикам, должны быть включены в общую площадь жилого помещения, о чем указывала в справках БТИ ........ от .......... и ........ от .........., помещенных в реестровое дело на квартиру .........

Но как усматривается из вышеуказанной технической документации на квартиру ........, и подтверждается заключением судебного эксперта по делу, между пристройками к жилому дому лит. Б, расположенными на планировочной отметке земли, и цокольным помещением квартиры ........ отсутствовало внутреннее сообщение, что в силу действовавшего на дату изготовления технического плана законодательства не позволяло сделать кадастровому инженеру заключение о том, что пристройки и цокольное помещение квартиры являются единым объектом недвижимости.

Как усматривается из технической документации на квартиру ........, послужившей основанием для постановки указанной квартиры на государственный кадастровый учет в 2012 году, она изготовлена в 2008 - 2012 годах, из чего следует, что суду при принятии решения необходимо применить законодательные акты, действовавшие на тот момент времени.

Как усматривается из материалов дела, квартира ........ на момент ее получения ...........9 состояла из одной комнаты, 1/2 пристройки «б2, имела площадь 14,8 кв.м., находилась в полуподвальном помещении жилого дома лит. Б, б по адресу: .............

Возведенные в период с 1999 года по 2007 год пристройки к квартире ........ находились на планировочной отметке земли, являлись вспомогательными помещениями по отношению в квартире, не соответствовали требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, имели самостоятельные входы, не имели связи с жилым помещением, т.е. являлись совершенно обособленными и изолированными нежилыми помещениями. Проект перепланировки в отношении указанных помещений уполномоченным органом не изготавливался, их назначение не изменялось, что не позволяло включить указанные нежилые помещения в жилую площадь квартиры .........

Из исследованного судом реестрового дела на квартиру ........ никаких документов, подтверждающих обращение собственника квартиры ........ в орган местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не имеется, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения в УАиГ отсутствует, решение о согласовании перепланировки в материалах дела отсутствует.

Решением Анапского городского суда от .......... по делу ........ по иску ...........12, ...........10, ...........13 к ...........14, ...........18, ...........2 о реальном разделе земельного участка, был определен порядок пользования земельным участком общей площадью 698 кв.м. с кадастровым номером ........ расположенным по адресу: ............, между всеми собственниками квартир многоквартирного жилого дома по варианту ........ (приложение ........) Заключения экспертизы .........1 от ...........

По настоящее время указанный выше порядок пользования земельным участком по адресу: Краснодарский край, ............, сохранен, что сторонами не оспаривается.

Согласно выводам эксперта, изложенным в Заключении эксперта ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» №ЭС-2025-04-05 от ..........:

- пристройки к многоквартирному жилому дому лит. Б, поименованные в поэтажном плане БТИ от .......... как лит. «б2» и лит. «б3» по адресу: ............, расположенные на земельном участке с кадастровым номером ........, площадью 698 кв.м, не соответствуют разрешительной документации на дату их возведения, соответствуют требованиям градостроительных норм и правил, правилам противопожарной безопасности существовавшим на дату их возведения;

- на момент возведения спорных пристроек в конструкциях стен, выходящих на сторону двухквартирного жилого дома лит. А по адресу: ............, оконные проемы отсутствовали. Ввиду отсутствия в материалах дела проектной документации ответить на вопрос в части соответствия оконных проемов пристроек проектной документации не представляется возможным;

- по состоянию на дату составления Технического паспорта (..........), а также Технического плана, составленного кадастровым инженером ...........11 (..........) в конструкции стены жилого дома лит. Б, разделяющий пом.3 и помещения пристройки лит. «б2» имелся оконный проем, выходящий в помещение 6 пристройки «б2». Дверной проем, обеспечивающий внутреннее сообщение между помещениями квартиры ........ и пристройками лит. «б2» и лит. «б3» отсутствовал.;

- планировочная отметка пола помещений пристроек лит. «б2» и лит. «б3» находится на одном уровне с планировочной отметкой земельного участка. Помещения квартиры ........ расположены ниже планировочной отметки земельного участка на отметке -1,2 м. По состоянию на дату проведения экспертизы помещения квартиры ........ и пристроек лит. «б2» и лит. «б3» не имеют внутреннего сообщения и не являются единым объектом недвижимости;

- по результатам исследований, проведенных по 1-5 вопросам экспертом установлено, что возведение пристроек не противоречило требованиям градостроительных и пожарных норм. По результатам обследования экспертом установлено, что помещения спорных пристроек не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Поскольку жилой дом лит. Б является многоквартирным в соответствии с действующим законодательством при оформлении увеличения площади помещений собственнику необходимо было согласие всех собственников, поскольку правовая регистрация увеличения площади помещений влечет за собой изменение долей в праве на общедолевое имущество. Также экспертом установлено, что помещения пристроек и помещения квартиры ........ не являются единым объектом недвижимости. Поскольку помещения пристроек лит. «б2» и лит. «б3» являются обособленным объектом – данные помещения не могли быть включены в состав помещений квартиры .........

- по результатам проведенных исследований экспертом установлено, что с момента перехода права собственности на квартиру ........ от ...........13 к ...........15 работы по реконструкции либо перепланировке не производились;

- конструкция железобетонной плиты высотою 0,35м. х 3,66м. и заборного ограждения из штакетника располагается на участке ........, определенного в пользование ...........13 Конструкция железобетонной лестницы размерами 1,1*0,18м. расположена на участке ........, определенном в общее пользование собственников земельного участка;

- помещения пристроек лит. «б2» и лит. «б3» не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и являются помещениями вспомогательного назначения. Помещения исследуемых пристроек не имеют сообщения с помещениями квартиры ........, не являются ее частью и представляют собой обособленный объект. Действующими строительными и санитарными нормами предусмотрено обязательное обеспечение инсоляции исключительно для жилых помещений. На основании вышеизложенного эксперт пришел к выводу, что препятствия в пользовании квартирой ........ отсутствуют.;

- помещения пристроек лит. «б2» и лит. «б3» не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и являются помещениями вспомогательного назначения. Действующими строительными и санитарными нормами предусмотрено обязательное обеспечение инсоляции исключительно для жилых помещений. Градостроительные нормы не регламентируют расположение окон помещений вспомогательного назначения. На основании вышеизложенного эксперт пришел к выводу, что окна, расположенные в помещениях пристроек литер «б2», «б3», не регламентируются строительными, градостроительными, санитарными, а также нормами инсоляции;

- объекты экспертизы не создают угрозу жизни и здоровью граждан. По результатам проведенных исследований эксперт пришел к выводу, что нежилые помещения пристроек литер «б2», «б3» не регламентируются правилами застройки и землепользования и с технической точки зрения не создают угрозу жизни и здоровью людей;

- возможность беспрепятственного доступа собственника квартиры ........ для обслуживания стен и окон пристроек лит. «б2» и лит. «б3» со стороны двухквартирного жилого дома литер А отсутствует. Фактический порядок пользования земельным участком в части расположения спорных пристроек соответствует схеме определения порядка пользования земельным участком, который также исключал право доступа собственника квартиры ........ на участок ........, определенный в пользование ...........13;

- помещения пристроек лит. «б2» и лит. «б3» не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и являются помещениями вспомогательного назначения. Действующими строительными и санитарными нормами предусмотрено обязательное обеспечение инсоляции исключительно для жилых помещений. На основании вышеизложенного эксперт пришел к выводу, что окна, расположенные в помещениях, литер «б2», «б3», не регламентируются нормами инсоляции. Конструкции заборных ограждений не регламентируются действующими нормами пожарной безопасности;

- заборные ограждения, расположенные внутри земельных участков, действующими градостроительными нормами не регламентируются;

- на основании проведенных исследований эксперт пришел к выводу, что Технический план помещения от .........., составленный кадастровым инженером ...........11, был составлен с грубой технической ошибкой и не мог быть использован для проведения регистрационных действий.

Исходя из установленного судом порядка пользования земельным участком, ответчик ...........2 пользуется земельным участком, отображенным на Приложении ........ к Заключению эксперта .........1, являющемся неотъемлемой частью решения суда от .........., под ........, что не оспаривают стороны по делу. Именно по границам указанного земельного участка ...........2 установлено ограждение, которое истец ...........1 требует демонтировать.

Также судом установлено, что в квартире ........ проживает и прописан инвалид с ограниченными возможностями здоровья ...........16, который передвигается исключительно на инвалидной коляске. С целью обустройства подъезда инвалидной коляски ко входу в квартиру, расположенному выше планировочной отметки уровня земли, на лестницу, о которой идет речь в иске ...........1, устанавливается металлический съемный пандус - пологий спуск или подъём, который помогает инвалиду перемещаться между уровнями.

Из вступившего в законную силу решения Анапского городского суда от .......... по делу ........ следует, что в удовлетворении исковых требований ...........2 и администрации муниципального образования ............ к ...........13 о понуждении привести квартиру в первоначальное состояние – отказано.

Как усматривается из содержания указанного судебного акта, собственником квартиры ........ ...........13 без получения в установленном порядке разрешительной документации на строительство (реконструкцию) производились строительно-монтажные работы по реконструкции квартиры, расположенной в здании жилого дома литер А, за счет сноса капитальной пристройки литер «а», демонтажа части капитальной стены жилого дома и устройства дверного проема, демонтажа внутренних перегородок, частичной закладки кирпичом оконных проемов.

Вместе с тем, Управлением архитектуры и градостроительства ............, разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта, ввод его в эксплуатацию в установленной законом форме ответчику не выдавались.

Доказательств того, что реконструируемое имущество нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан администрацией ............ и ...........2 не представлено.

Согласно Заключению экспертов .........1 от .........., ущерб квартире ........ вследствие произведенной реконструкции квартиры ........, расположенных по адресу: ............, причинен не был. Приведение квартиры ........ в первоначальное состояние нецелесообразно. Необходимость в производстве ремонтных работ для приведения квартиры ........ в состояние до реконструкции отсутствует, так как ущерб квартире ........ причинен не был.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Доводы апелляционной жалобы ...........1 о незаконности отказа в удовлетворении её требований об обязании ...........2 снести забор и железобетонную лестницу являются несостоятельными ввиду следующего.

Судом первой инстанции на основании исследования материалов и Заключения эксперта ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» № ЭС-2025-04-05 установлено, что заборное ограждение возведено ...........2 в пределах участка ........, определенного ей в пользование вступившим в законную силу решением Анапского городского суда от .......... по гражданскому делу ........, которым было отказано в удовлетворении требований ...........2 и администрации МО г.-к. Анапа к ...........13 (предыдущему собственнику квартиры ........) о понуждении привести квартиру в первоначальное состояние. При рассмотрении указанного дела суд установил, что реконструкция квартиры ........, несмотря на отсутствие разрешений, не нарушает права и законные интересы третьих лиц и соответствует требованиям СНиП, противопожарным, санитарным, экологическим и другим нормам и правилам.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отклонил требование о приведении квартиры ........ в первоначальное состояние.

Железобетонная лестница размерами 1,1 х 0,18 м. расположена на участке ........, находящемся в общем пользовании сособственников земельного участка. При этом судом установлено, что в квартире ........ зарегистрирован и проживает инвалид ...........16, для которого данная лестница является неотъемлемым элементом, обеспечивающим беспрепятственный доступ к жилому помещению, с учетом использования металлического съемного пандуса.

В соответствии с ч. 4.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

В соответствии с ч. 3 ст. 15 Жилищного кодекса РФ и п. 23 Постановления Правительства РФ от 09.07.2016 №649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов» (вместе с «Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме»), а также положениями Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», обеспечение доступности жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме для инвалидов является обязательным.

Таким образом, демонтаж лестницы привел бы к нарушению прав инвалида.

Доводы ...........1 о нарушении инсоляции её квартиры ........ в связи с наличием забора и окон в пристройках лит. «б2», «б3» были опровергнуты заключением эксперта ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» № ЭС-2025-04-05 от .........., согласно которому помещения пристроек лит. «б2» и лит. «б3» не являются жилыми и предназначены для вспомогательного использования. Для таких помещений требования по инсоляции, установленные строительными и санитарными нормами, не регламентируются. Следовательно, нарушение прав ...........1 в этой части не доказано.

В части удовлетворения встречных исковых требований ...........2 к ...........1 (исключение пристроек лит. «б2» и лит. «б3» из площади квартиры ........ и обязания заложить оконные проемы), судебная коллегия исходит из следующего.

Судом первой инстанции верно установлено, что пристройки лит. «б2» и лит. «б3» были включены в состав площади квартиры ........ без получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Пристройки, возведенные на земельном участке общего пользования, относятся к общему имуществу.

Изменение параметров такого имущества, влекущее увеличение индивидуальной собственности одного из владельцев за счет общего, является реконструкцией, требующей согласия всех сособственников в силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ.

Отсутствие такого согласия делает реконструкцию самовольной, а включение таких пристроек в индивидуальную собственность — незаконным.

Заключением судебной экспертизы ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» №ЭС-2025-04-05 от .......... установлено, что Технический план помещения от .........., послуживший основанием для увеличения площади квартиры ........, был составлен с грубой технической ошибкой и не мог быть использован для проведения регистрационных действий. Экспертиза также подтвердила, что помещения пристроек лит. «б2» и лит. «б3» не имеют внутреннего сообщения с помещениями квартиры ........, не являются её частью и представляют собой обособленный объект вспомогательного назначения.

Таким образом, включение данных помещений в состав квартиры ........ противоречит требованиям законодательства о кадастровом учете и регистрации прав.

Ссылка заявителя на решения Межведомственной комиссии от .......... и Постановления главы МО г.-к. Анапа от .......... не опровергает вывод о незаконности включения пристроек в индивидуальную собственность.

Данные акты предоставляли разрешение на возведение пристроек, но не легитимировали их включение в состав квартиры как жилые помещения без соблюдения требований Жилищного кодекса РФ о согласии всех собственников общего имущества.

Довод заявителя о злоупотреблении правом со стороны ...........2 в связи с её участием в сделке купли-продажи квартиры ........ в 2019 году не является основанием для отказа в защите нарушенного права.

Знание ...........2 о зарегистрированной площади квартиры не может легитимировать незаконную реконструкцию и неверную регистрацию права, основанную на технической ошибке.

В силу ст. 10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, однако злоупотребление правом должно быть доказано. В данном случае, оспаривание незаконно зарегистрированного права на общее имущество не может быть расценено как злоупотребление правом.

Заявление о пропуске срока исковой давности по требованиям об исключении пристроек из состава квартиры и признании отсутствующим права собственности на них не может быть принято во внимание.

В соответствии с абзацем пятым ст. 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В данном случае, требования ...........2 являются негаторными, направленными на устранение длящегося нарушения её права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, которое не связано с лишением владения.

Аналогичная правовая позиция выражена в п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». Эти разъяснения чётко указывают на неприменимость исковой давности к таким требованиям.

Кроме того, гражданское дело №2-125/2014, на которое ссылается заявитель, касалось признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности на квартиру ........ в целом, но не затрагивало вопрос о законности или незаконности включения пристроек в общую площадь квартиры ......... Следовательно, преюдициальное значение для настоящего спора это решение не имеет, и срок исковой давности по существу заявленных ...........2 требований не может считаться пропущенным.

Относительно обязания ...........1 заложить оконные проемы в пристройке лит. «б2» судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции.

Согласно ч. 1 ст. 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Однако для удовлетворения такого требования необходимо доказать, что действия ответчика действительно нарушают права истца, создают препятствия в пользовании его собственностью или реальную угрозу такого нарушения.

Судом первой инстанции не установлено и материалами дела не подтверждено, каким образом наличие оконных проемов во вспомогательном помещении пристройки лит. «б2» нарушает права ...........2 или создает ей препятствия в пользовании принадлежащим ей имуществом.

Напротив, заключение эксперта ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» №ЭС-2025-04-05 от .......... свидетельствует о следующем: помещения пристроек лит. «б2» и лит. «б3» не отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и являются помещениями вспомогательного назначения; действующими строительными и санитарными нормами предусмотрено обязательное обеспечение инсоляции исключительно для жилых помещений, и градостроительные нормы не регламентируют расположение окон помещений вспомогательного назначения; окна, расположенные в пристройках, не регламентируются нормами инсоляции; объекты экспертизы не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, требование ...........2 об обязании ...........1 заложить оконные проемы в пристройке лит. «б2» не имеет достаточного правового и фактического обоснования.

Удовлетворение такого требования при отсутствии доказательств нарушения прав истца может быть расценено как необоснованное ограничение прав собственника ...........1 по эксплуатации вспомогательных помещений, которая, приобретая квартиру, очевидно, рассчитывала на их наличие и функциональность.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что решение Анапского городского суда Краснодарского края от 25 июля 2025 года в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований ...........1 и в части исключения пристроек лит. «б2» и лит. «б3» из площади квартиры ........ является законным и обоснованным. Однако в части обязания ...........1 заложить оконные проемы в пристройке лит. «б2» решение подлежит отмене в связи с недоказанностью нарушения прав ...........2

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Анапского городского суда Краснодарского края от 25 июля 2025 года отменить в части обязания ...........1 заложить оконные проемы в пристройке лит. «б2» к жилому дому лит. Б по адресу: Краснодарский край, .............

В данной части принять новое решение.

В удовлетворении встречных исковых требований ...........2 к ...........1 об обязании заложить оконные проемы – отказать.

В остальной части решение Анапского городского суда Краснодарского края от 25 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ...........1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 февраля 2026 года.

Председательствующий О.И. Жданова

Судьи И.А. Остапенко

С.В. Песецкая