Апелляционное определение № 33-11508/2025 от 22 декабря 2025 г.

Судья: Меньшикова О.В.

Гр. дело № 33-11508/2025

№ 2-1048/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 декабря 2025 года г.о. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Лебедевой Т.В.,

судей Нуждиной Н.Г., Осьмининой Ю.С.,

при секретаре Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе М.И.М. на решение Комсомольского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Лебедевой Т.В., выслушав пояснения представителя администрации г.о. Тольятти, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.о.Тольятти обратилась в Комсомольский районный суд <адрес> с иском к М.И.М. о приведении в прежнее состояние самовольно перепланированного нежилого помещения, в обоснование иска указали, что в ходе проверки по обращению в администрацию г.о. Тольятти № № от ДД.ММ.ГГГГ о незаконной перепланировке помещения по адресу: <адрес>, комиссией в составе представителя сектора по вопросам ЖКХ и перепланировок администрации <адрес> администрации г.о. Тольятти, директора ЖЭУ «Шлюзовой» ООО «ДЖКХ», инженера ЖЭУ «Шлюзовой» ООО «ДЖКХ» был проведен комиссионный осмотр помещения № НП б/н (1001) по вышеуказанному адресу. В результате осмотра установлено, что в помещении с кадастровым номером № (Советская аптека), произведен демонтаж перегородок с дверными проемами, замена оконного блока на дверной блок. Собственником помещения является М.И.М., которому ДД.ММ.ГГГГ направлено письмо о приведении в прежнее состояние самовольно перепланированного помещения с указанием срока приведения в прежнее состояние до ДД.ММ.ГГГГ, которое не исполнено. Просит обязать М.И.М. в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу привести самовольно перепланированное помещение в многоквартирном доме - нежилое помещение, инвентарный №, кадастровый №, с местоположением: <адрес>, пом. №), в прежнее состояние в соответствии с проектом, в установленном законом порядке с соблюдением требований СНиП, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований.

Судом постановлено следующее решение:

«Исковые требования администрации г.о. Тольятти - удовлетворить.

Обязать ответчика М.И.М. (паспорт №) в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу привести самовольно перепланированное помещение в многоквартирном доме - нежилое помещение, инвентарный №, кадастровый №, с местоположением: <адрес>, пом№), в прежнее состояние в соответствии с проектом, в установленном законом порядке с соблюдением требований СНиП, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований.

Взыскать с М.И.М. (паспорт №) государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 3000 рублей».

Не согласившись с решением суда, в апелляционной жалобе М.И.М. просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации г.о. Тольятти, ссылаясь на то, что истцом пропущен срок исковой давности. Истцом не представлены доказательства, что перепланировка является самовольной и что в результате перепланировки помещения затронуто или уменьшено общее имущество дома.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца Администрации г.о. Тольятти – Н.М., действующая на основании доверенности, с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От М.И.М. ДД.ММ.ГГГГ поступило ходатайство, в котором он поддержал доводы апелляционной жалобы, просил принять справедливое решение, указал на отсутствие возможности заключить договор на проведение экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствуют отчеты об отслеживании почтовых отправлений, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, явку представителей не обеспечили, об уважительности причин неявки не сообщили.

Кроме того, информация о рассмотрении апелляционной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Самарского областного суда в сети Интернет (http://oblsud.sam.sudrf.ru).

Судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Статьей 26 Жилищного кодекса РФ, регламентирующей основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, установлено, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ, закрепляющей нормы о последствиях самовольного переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Далее, частью 2 названной статьи 29 Жилищного кодекса РФ установлено, что самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Статьей 14 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплена норма о том, что к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений, в числе прочих полномочий, относятся (пункт 7 части 1 статьи 14 ЖК РФ) согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме, включая (п. 9.1) и определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме, а равно иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что администрация городского округа Тольятти является органом местного самоуправления, на который возложена обязанность согласующего и контролирующего органа в вопросе проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации поступило письменное обращение № № о незаконной перепланировке помещения по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ комиссией в составе представителя сектора по вопросам ЖКХ и перепланировок администрации <адрес> администрации городского округа Тольятти, директора ЖЭУ «Шлюзовой» ООО «ДЖКХ», инженера ЖЭУ «Шлюзовой» ООО «ДЖКХ» был проведен комиссионный осмотр помещения и актом комиссионного осмотра от ДД.ММ.ГГГГ в результате осмотра установлено, что в помещении, имеющем кадастровый № (Советская аптека), произведен демонтаж перегородок с дверными проемами, замена оконного блока на дверной блок.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости собственником помещения в многоквартирном доме - нежилого помещения, инвентарный №, кадастровый №, с местоположением: <адрес>, пом. №), площадью 94 кв.м, является М.И.М.

ДД.ММ.ГГГГ собственнику помещения М.И.М. по выявлению факта незаконной перепланировки уполномоченным органом местного самоуправления было направлено письмо о приведении в прежнее состояние самовольно перепланированного помещения с указанием срока приведения в прежнее состояние до ДД.ММ.ГГГГ с сообщением, что собственником в помещении выполнена без соответствующего разрешения перепланировка и указанием в письме на необходимость в указанный срок на основании проекта и в соответствии с требованиями СНиП, пожарной безопасности, санитарно-гигиенических норм привести помещение в прежнее состояние.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес М.И.М. направлено уведомление о необходимости приведения перепланированного нежилого помещения в первоначальное состояние, требование до настоящего времени не исполнено, указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

В связи с окончанием установленного срока приведения в прежнее состояние самовольно перепланированного помещения был вновь проведен комиссионный осмотр помещения по адресу: <адрес>, пом. №), площадью 94 кв.м., собственником которого является М.И.М.

Актом от ДД.ММ.ГГГГ по результатам осмотра установлено, что собственником помещения в установленный органом местного самоуправления срок до ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение не приведено в прежнее состояние.

Судом также установлено, что ранее, ДД.ММ.ГГГГ. М.И.М., действующий по доверенности от имени М.Е.И., обращался в орган местного самоуправления по вопросу согласования перепланировки спорного нежилого помещения, в связи с чем заместителем мэра г.о Тольятти было издано распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №-р/8 о согласовании перепланировки, которым установлен срок производства ремонтно-строительных работ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, заявителю дано разрешение на осуществление перепланировки помещения в соответствии с проектом, на приемочную комиссию возложена обязанность осуществить приемку выполненных работ.

В соответствии с <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N № (утратил силу ДД.ММ.ГГГГ) «О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах на территории <адрес>», настоящий Закон осуществляет правовое регулирование отношений, возникающих при переустройстве и (или) перепланировке нежилых помещений в многоквартирных домах независимо от форм собственности (за исключением многоквартирных домов, относящихся к жилищному фонду Российской Федерации), между собственником нежилого помещения или уполномоченным им лицом (далее - заявитель), органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, права и законные интересы которых затрагиваются в процессе переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений.

В силу ст. 9 указанного закона завершение переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения подтверждается соответственно актом уполномоченного органа или межведомственной комиссии о приеме завершенного переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения.

Постановлением Мэрии городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N № утверждены «Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме», а также «Порядок приведения самовольно переустроенного и (или) перепланированного нежилого помещения в многоквартирном доме в прежнее состояние», «Порядок проведения ремонтно-строительных работ по переустройству и (или) перепланировке в нежилых помещениях в многоквартирных домах городского округа Тольятти» (утратили силу в связи с изданием Постановления Администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N №).

В соответствии с п.п. 3.1., 3.2, 3.3 Порядка проведения ремонтно-строительных работ по переустройству и (или) перепланировке в нежилых помещениях в многоквартирных домах городского округа Тольятти, по окончании ремонтно-строительных работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения заявитель (либо уполномоченное им лицо) обязан совместно с управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК произвести осмотр состояния смежных жилых и нежилых помещений и уведомить администрацию района, а также обеспечить произведение замеров техником МП "Инвентаризатор", либо другой организацией, уполномоченной на проведение технической инвентаризации объектов недвижимости, переустроенного и (или) перепланированного нежилого помещения с составлением акта технической инвентаризации.

В случае несоответствия выполненных работ утвержденному проекту составляется акт, в котором фиксируются нарушения, а заявителю выдается предписание о необходимости приведения выполненных работ в соответствие с проектом.

Вместе с тем, суд первой инстанции установил, что по окончании работ их приемка в установленном законом порядке не была осуществлена.

Суд отклонил доводы ответчика, о том, что по окончании работ им был подготовлен новый технический паспорт помещения и передан в конце ДД.ММ.ГГГГ г. в администрацию, поскольку каких-либо документов, свидетельствующих об обращении М.И.М. в администрацию в ДД.ММ.ГГГГ г.г. и позднее по вопросу приемки работ и передаче технической документации, суду не представлено.

Отклонены судом и доводы стороны ответчика о том, что Администрация г.о. Тольятти была обязана контролировать ход проведения работ по перепланировке и осуществить приёмку в установленные в Распоряжении от ДД.ММ.ГГГГ сроки (окончание работ ДД.ММ.ГГГГ), однако не выполнила своей обязанности.

Суд указал, что в соответствии с <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N № (утратил силу ДД.ММ.ГГГГ) «О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах на территории <адрес>», настоящий Закон осуществляет правовое регулирование отношений, возникающих при переустройстве и (или) перепланировке нежилых помещений в многоквартирных домах независимо от форм собственности (за исключением многоквартирных домов, относящихся к жилищному фонду Российской Федерации), между собственником нежилого помещения или уполномоченным им лицом (далее - заявитель), органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, права и законные интересы которых затрагиваются в процессе переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений.

В силу ст. 9 указанного закона завершение переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения подтверждается соответственно актом уполномоченного органа или межведомственной комиссии о приеме завершенного переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения.

Постановлением Мэрии городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N № утверждены «Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме», а также «Порядок приведения самовольно переустроенного и (или) перепланированного нежилого помещения в многоквартирном доме в прежнее состояние», «Порядок проведения ремонтно-строительных работ по переустройству и (или) перепланировке в нежилых помещениях в многоквартирных домах городского округа Тольятти» (утратили силу в связи с изданием Постановления Администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N №).

В соответствии с п.п. 3.1., 3.2, 3.3 Порядка проведения ремонтно-строительных работ по переустройству и (или) перепланировке в нежилых помещениях в многоквартирных домах городского округа Тольятти, по окончании ремонтно-строительных работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения заявитель (либо уполномоченное им лицо) обязан совместно с управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК произвести осмотр состояния смежных жилых и нежилых помещений и уведомить администрацию района, а также обеспечить произведение замеров техником МП "Инвентаризатор", либо другой организацией, уполномоченной на проведение технической инвентаризации объектов недвижимости, переустроенного и (или) перепланированного нежилого помещения с составлением акта технической инвентаризации.

Не позднее 2 недель со дня получения уведомления об окончании производства ремонтно-строительных работ приемочная комиссия, созданная постановлением мэра городского округа Тольятти, осуществляет приемку в эксплуатацию завершенного переустройством и (или) перепланировкой нежилого помещения.

В случае несоответствия выполненных работ утвержденному проекту составляется акт, в котором фиксируются нарушения, а заявителю выдается предписание о необходимости приведения выполненных работ в соответствие с проектом.

Таким образом, исходя из действовавшего по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.г. нормативно-правового регулирования процедуры согласования, осуществления и приемки работ по перепланировке помещений, на заявителя (собственника, либо уполномоченное лицо) возлагалась обязанность по уведомлению органа местного самоуправления об окончании ремонтно-строительных работ.

Вместе с тем, доказательств надлежащего уведомления Администрации г.о. Тольятти в ДД.ММ.ГГГГ г.г. М.Е.И. либо ее представителем, суду не представлено, в связи с чем доводы ответчика о ненадлежащем исполнении органом местного самоуправления своего же Распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ в части отсутствия надлежащего контроля и не осуществления приемки работ, суд первой инстанции нашел необоснованными и не являющимися основанием для отказа в удовлетворении требований истца.

Суд принял во внимание, что М.И.М. обратился в Администрацию г.о. Тольятти по вопросу перепланировки нежилого помещения лишь в ДД.ММ.ГГГГ году, после выявления факт перепланировки, представив техническую и проектную документацию. По результатам рассмотрения заявления и представленных документов было издано Распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №-р/8 «Об отказе в согласовании перепланировки помещения многоквартирном доме», поскольку перепланировка является самовольной, с разъяснением права решением суда сохранить помещение в перепланированном в состоянии.

Доказательств того, что ответчик является собственником спорного нежилого здания с новыми техническими характеристиками, зарегистрированного в установленном законом порядке, в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено, и обратного в ходе рассмотрения дела не установлено.

Поскольку работы выполнены самовольно, на ответчика ложится бремя доказывания законности их выполнения и безопасности сохранения результата таких работ. Однако такие доказательства ответчик суду не представил.

При таких обстоятельствах суд удовлетворил требования истца.

Судебная коллегия находит законными и обоснованными выводы суда первой инстанции, оснований не согласиться с которыми не имеется.

Доводы апеллянта о том, что перепланировка нежилого помещения осуществлена на основании Распоряжения заместителя мэра – главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии с утвержденным проектом, являлись предметом проверки суда первой инстанции, и им дана надлежащая оценка. Из материалов дела следует, что собственником не выполнена обязанность по уведомлению органа местного самоуправления об окончании ремонтно-строительных работ, в связи с чем завершение переустройства нежилого помещения, и проверка выполненных работ на предмет их соответствия проекту уполномоченным органом не производилась, соответствующий акт не составлялся, в силу чего судом сделан обоснованный вывод, что перепланировка является самовольной.

Доводы М.И.М. о том, что обязанность по приемке выполненных работ в эксплуатацию не выполнена администрацией, чем нарушено их же распоряжение, также являлись предметом проверки суда первой инстанции и законно отклонены, поскольку ответчиком не представлено доказательств обращения в администрацию с уведомлением о завершении строительных работ, в силу чего у администрации не возникло обязанности по проверке их соответствия проекту и составлению акта о приемке выполненных работ.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым указать, что согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), судам следует отличать в результате проведенных работ произошла перепланировка квартиры, переустройство или реконструкция многоквартирного дома. Жилищное и градостроительное законодательство предусматривают различный порядок и требования к проведению работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, расположенных в многоквартирном доме, и по реконструкции многоквартирного дома (пункт 2 Обзора).

В соответствии с частью 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1, 2 статьи 26 ЖК РФ).

Как установлено частью 1 статьи 29 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Понятие "реконструкция" установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).

При разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией (пункт 5 Обзора).

Из разъяснений, изложенных в пункте 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), следует, что оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности.

Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции (подпункт "в" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491).

Из разъяснений, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" следует, что наружные стены здания относятся к общему имуществу всех собственников помещений данного здания.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

В силу п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Реализация прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Закон прямо предусматривает случаи, когда реализация правомочий собственника общего имущества может производиться по его усмотрению, то есть без согласования с остальными собственниками (пункт 2 статьи 246 ГК РФ). В остальных же случаях реализация правомочий одного из собственников общего имущества может происходить только по согласованию с остальными собственниками. Данный вопрос должен решаться на общем собрании собственников.

Из материалов дела следует, что в числе прочих работ при переустройстве нежилого помещения собственником произведены работы по пробивке дверного проема вместо ранее существовавшего оконного проема в фасаде многоквартирного жилого дома, т.е. данные работы привели к уменьшению общего имущества многоквартирного жилого дома, что является реконструкцией, и на выполнение данных работ требовалось получение согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), которое в данном случае отсутствует.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что переустройство спорного нежилого помещения осуществил М.И.М. в ДД.ММ.ГГГГ, а администрация г.о. Тольятти узнала о допущенном нарушении ДД.ММ.ГГГГ в ходе проведения проверки по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ, таким образом суд пришел к правильному выводу, что истцом не пропущен срок исковой давности.

Указанные в апелляционной жалобе доводы по существу повторяют доводы, изложенные суду первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка, доводы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и в связи с чем, не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда, принятого при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 67 ГПК РФ. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 14.08.2025 оставить без изменения, а апелляционную жалобу М.И.М. – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 12 января 2026 года.

Председательствующий

Судьи