Решение № 2-2770/2017 от 16 мая 2017 г. по делу № 2-2770/2017

№2-2770/17


Решение

Именем Российской Федерации

17.05. 2017г. г. Махачкала

Суд Советского района г. Махачкалы в составе председательствующего: Джунайдиева Г.Г.

при секретаре: ФИО7

с участием ст. пом. <адрес>: ФИО8

представителя истца: ФИО9

ответчика ФИО4

представителя ФИО4 и ФИО3 – ФИО10

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Жилстройинвест» к ФИО4, ФИО3, ФИО2, ФИО1 о признании договор а намерений от 13.06.2014г. неисполненным, в связи, с чем считать его расторгнутым; признании договора аренды от 10.04.2014г., заключенный между ФИО4 и ФИО1 недействительной сделкой,. обязании ФИО1 и ФИО2 и всех совместно проживающих с ним лиц освободить незаконно занимаемые жилые помещения по адресу: <адрес> многоквартирный <адрес> «Б», <адрес>. обязании ФИО3 и ФИО4 освободить незаконно занимаемые жилые помещения по адресу: <адрес> многоквартирный <адрес> «Б», <адрес>.

расторжении договора и о понуждении и к освобождению незаконно занятых квартир.

Установил

ООО «Жилстройинвест» обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО3, ФИО2, ФИО1, о признании договора намерений неисполненным, расторжении договора и о понуждении к освобождению незаконно занятых квартир.

Мотивируя иск тем, что Общество с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" на основании Постановления Администрации <адрес> от 16.10.2009 № «О передаче ООО «Жилстройинвест» незаселенной части лсилоп площади многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>, оставшейся после переселения граждан по городской программе «Переселение граждан <адрес> из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2003-20Юг» и Свидетельства о государственной регистрации права от 12.1 1.2009, бланк 05ААМ>249610. запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05-05-01/108/2009-349 является собственником жилой квартиры по адресу: <адрес>, пр. А. Акушинского, многоквартирный <адрес> корпус "Б", <адрес>.

13.06.2014г. между ООО «Жилстройинвест» и ФИО3 был заключен договор намерений. По вышеупомянутому договор) намерений квартира оценена сторонами в 2 874 000 рублей, а в качестве задатка Ответчик внес 150000 тыс. (сто пятьдесят тысяч) рублей. Также в договоре указывается на то что ФИО3 приобретет указанную квартиру в собственность после полной оплаты стоимости квартиры, передачи квартиры по передаточному акту и государственной регистрации права собственности.

На момент подачи иска ФИО3 несмотря на многочисленные обещания свои обязанности по договору намерений не исполнило, оплата за квартиру не произведена. Ответчику были предоставлены определённые сроки для погашения задолженностей по квартирам в полном объёме. Данные сроки неоднократно переносились по просьбам Ответчиков в связи с их финансовыми трудностями.

В связи с тем, что Ответчик свои обязанности не исполнил переход права собственности на Ответчика также не был произведен, в связи с чем договор намерений можно считать не исполненным.

Пунктом 15 договора намерений установлено, что в случае невыполнения условий договора покупателю не возвращается сумма залога. Также, согласно п.6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации преддоговорные обязательства между сторонами считались прекращёнными.

Также нам стало известно, что в указанной квартире проживают ФИО1 и ФИО2 (супруги), которые арендуют квартиру у ФИО4 (дочь ФИО3). Между ФИО1 и ФИО4 заключен договор аренды от 10.04.2014г. Указанный договор является недействительным, так как у ФИО4 не имеется какого-либо законного права заключать договор аренды, она не является ни собственником указанной квартиры, а также не является стороной договора намерений. Кроме того, договор аренды был заключен еще до того как был заключен договор намерений.

С целью установления личностей лиц которым были переданы квартиры и оснований их пребывания в данных квартирах мы обратились к старшему участковому уполномоченному отдела полиции по <адрес>. По результатам проведённой проверки и выяснилось, что в квартире под № проживают ФИО1 и ФИО2

В соответствии со статьей 304 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.

По смыслу приведенной нормы права в случае распоряжения имуществом неуполномоченным лицом помимо воли собственника, собственник вправе требовать устранения нарушения его прав, как связанных так и не связанных с лишением владения, вне зависимости от добросовестности приобретателя (Постановление пленума верховного суда российской федерации №, Пленума высшего арбитражного суда российской федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Просит суд признать договор намерений от 13.06.2014г. неисполненным, в связи, с чем считать его расторгнутым; Признать договор аренды от 10.04.2014г., заключенный между ФИО4 и ФИО1 недействительной сделкой. Обязать Ах.маеву ФИО1 и ФИО5 и всех совместно проживающих с ним лиц освободить незаконно занимаемые жилые помещения по адресу: <адрес>. многоквартирный <адрес> «Б», <адрес>. Обязать ФИО3 и ФИО4 освободить незаконно занимаемые жилые помещения по адресу: <адрес> многоквартирный <адрес> «Б», <адрес>.

Представитель истца, поддержал иск и просит удовлетворить по указанным в иске основанием. пояснив также. что они готовы и сегодня заключить договор купли продажи и по акту передать квартиру если оплотять оговоренную сумму в предварительном договоре стоимость квартиры. Предварительно соглашение было составлено из за отсутствия возможности ответчика произвести уплату стоимости квартиры. Им было разрешено занять квартиру временно по просьбе ответчика из за отсутствия жилья для проживания а они там заселили квартирантов.

Ответчики ФИО4 иск не признала, свои требования истец мотивирует тем, что ответчик свои обязанности по договору не выполнила, не произвела в полном объеме оплату за квартиру в указанные сроки по условиям договора намерений. из за отсутствия средств

Считает требования истца незаконными и необоснованными по следующим основаниям: между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор намерений, в соответствии с которым истец в качестве продавца обязался продать ответчику в качестве покупателя квартиру расположенную по адресу г. <адрес> Акушинского, <адрес>-Б <адрес>.стоимость квартиры была оценена в 2 874 000 руб. (два миллиона восемьсот семьдесят четыре).Ответчик внес сумму в размере 150 000 (сто пятьдесят ) руб. данный платеж указан в договоре в качестве залога.

По условиям договора намерений ответчик -должен был произвести полную оплату стоимости квартиры до ДД.ММ.ГГГГг.

30. 09.2015г. Ответчик внес в кассу истца сумму в размере 80 000 тыс. руб. о чем имеется подтверждение в материалах гражданского дела. При заключении договора намерений истцом ответчику было обещано заключение основного договора. Однако по прошествии времени истец основной договор с ответчиком не заключил, при этом не отказывался от заключения основного договора и не уклонялся от его заключения на словах, но все время откладывал сроки заключения основного договора. В период с 2014 года до даты подачи искового заявления в суд между истцом и ответчиком продолжались переговоры о заключении основного договора и порядка оплаты стоимости квартир. Ответчик не имея договорных обязательств в письменном виде от истца по передаче в собственность спорной квартиры, т. е. основного договора дающего право продавцу продать квартиру, но при этом со своей стороны начав исполнять обязательства опасался, что при полной оплате стоимости квартиры у него (ответчика) не имеется на руках правовых гарантий перехода права собственности по ряду причин. Во первых отсутствие заключенного основного договора купли-продажи квартиры, который порождает правоотношения и обязанности у стороны продавца передать в собственность указанную выше квартиру. А так же с учетом того что истец первоначально по неизвестным причинам заключил предварительный договор ( именуемый договором намерения ) у ответчика не было уверенности полагать что на момент заключения договора намерений покупатель располагал исключительным правом на собственность недвижимости, либо в полном объеме располагал необходимым пакетом документов для заключения основного договора.

Из смысла текста пункта 1 договора намерений от ДД.ММ.ГГГГг. следует, что продавец планирует это сделать в будущем времени.

В соответствии с нормами ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, из чего следует сделать вывод о том что не только название договора но и сам текст подтверждает заключение договора в будущем т. е. данный договор является предварительным. По предварительному договору стороны обязуются заключить договор в будущем о передаче имущества, на условиях предусмотренных предварительным договором, таким образом указанный договор намерений составлен и заключен в полном соответствии с нормами гражданского законодательства.

Таким образом из смысла ст. 429 ГК РФ понятно, что предварительный договор порождает обязанность заключить основной договор. Других обязательств предварительный договор не влечет. Исходя из изложенного непонятно по каким основаниям истец просит считать расторгнутым договор намерений заключенный с ответчиком по причине неисполнения обязательств по основному договору, тогда как бремя заключения основного договора лежит на продавце. Продавец как известно из материалов дела инициативу заключения договора не проявил, но и не отказался от перспективы заключения основного договора, продолжал вести переговоры с ответчиком по истечении срока указанного в договоре принимал платежи по договору, т.е всем своим поведением давал понять, что обязательства и правоотношения не смотря на пропущенный нормой ст. 429 ГК РФ п.6 продолжаются. В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороны и иных случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами. Истец в своих требованиях не указывает какие существенные нарушения договора намерений совершил ответчик, при этом указывает на нарушение норм и требований договора который между истцом и ответчиком должен был быть заключен в будущем, таким образом подменяя понятия предварительного договора и основного договора влекущие разные правовые последствия на этапе их заключения.

В соответствии со ст.380 ГК РФ Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее платежей по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и обеспечении его исполнения.Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях предусмотренных предварительным договором. Пункт 2 статьи 381ГК РФ гласит, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Истец своих обязанностей по договору намерения, а именно заключения основного договора не выполнил, таким образом требования истца об оставлении задатка неверно названного в исковых требованиях залогом неправомерно. Более того на основании нормы ст.381 ГК РФ истец как сторона не исполнившая обязательства по заключению основного договора обязана уплатить ответчику двойную сумму задатка. Просит суд в исковых требованиях истцу отказать.

ФИО3, ФИО2, ФИО1, в суд не явились, хотя были извещены, возражений не представили.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, выслушав мнение прокурора полагавшего, что иск следует удовлетворить, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела 13.06.2014г. между ООО «Жилстройинвест» и ФИО3 был заключен договор намерений. По вышеупомянутому договор) намерений квартира оценена сторонами в 2 874 000 рублей, а в качестве задатка Ответчик внес 150000 тыс. (сто пятьдесят тысяч) рублей.

Также в договоре указывается на то, что ФИО3 приобретет указанную квартиру в собственность после полной оплаты стоимости квартиры, передачи квартиры по передаточному акту и государственной регистрации права собственности.

Согласно п.4 Договора оплате стоимости квартиры покупатель должен был произвести до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 6 Договора передача квартиры осуществляется по передаточному акту которые стороны обязуются подписать в течении трех дней после поступлении денег.

На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с положениями ч. 6 ст. 429 ГК Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Согласно ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом основной договор не заключен по вине ФИО3., которая в обусловленное договором срок стоимость квартиры не оплатила и предложение о заключении основанного договора не направила, несмотря на то, что истец и на сегодняшний день не возражает на заключении договора, хотя истекли шести месячный срок для понуждении к заключению договора, при условии если ФИО3 оплатить оговоренную предварительном соглашении стоимость квартиры

Таким образом все обязательства по Договору являются прекращенными, в связи с чем денежные средства полученные в рамках Договора в качестве задатка возврату не подлежат.

Пунктом 15 договора намерений установлено, что в случае невыполнения условий договора покупателю не возвращается сумма залога. Также, согласно п.6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации преддоговорные обязательства между сторонами считались прекращёнными.

В соответствии со статьей 304 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.

По смыслу приведенной нормы права в случае распоряжения имуществом неуполномоченным лицом помимо воли собственника, собственник вправе требовать устранения нарушения его прав, как связанных так и не связанных с лишением владения, вне зависимости от добросовестности приобретателя (Постановление пленума верховного суда российской федерации №, Пленума высшего арбитражного суда российской федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). По этому иск подлежит удовлетворению

Более того ФИО4 дочь ФИО3 не являясь собственницей указанной квартиры заключила договор аренды с ответчиком с ФИО1, что противоречить ст. 209 ГК РФ согласно которого собственнику принадлежит право пользования, владения и распоряжения имуществом по этому иск в части признании договора аренды от 10.04.2014г., заключенный между ФИО4 и ФИО1 недействительной сделкой. и Обязании ФИО1 и ФИО2 и всех совместно проживающих с ним лиц освободить незаконно занимаемые жилые помещения по адресу: <адрес> «Б», <адрес>. подлежать удовлетворению.

Руководствуясь. ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,

Решил.

Исковое заявление ООО «Жилстройинвест» к ФИО4, ФИО3, ФИО2, ФИО1 удовлетворить.

Признать договор намерений от 13.06.2014г. неисполненным, в связи, с чем считать его расторгнутым;

Признать договор аренды от 10.04.2014г., заключенный между ФИО4 и ФИО1 недействительной сделкой.

Обязать ФИО1 и ФИО2 и всех совместно проживающих с ним лиц освободить незаконно занимаемые жилые помещения по адресу: <адрес> «Б», <адрес>.

Обязать ФИО3 и ФИО4 освободить незаконно занимаемые жилые помещения по адресу: <адрес> «Б», <адрес>.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течении месяца со дня составлении мотивированного решения.

Председательствующий Г. Г. Джунайдиев.