Решение № 2-4128/2025 2-4128/2025~М-3535/2025 М-3535/2025 от 13 января 2026 г. по делу № 2-4128/2025

61RS0023-01-2025-005901-69

№ 2-4128/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2025 года г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего Филоновой Е.Ю., при секретаре Бережновой Е.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты, третье лицо ФИО4, о признании незаконным отказа во внесении изменений в договор аренды и возложении обязанности заключить дополнительное соглашение,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, указала, что земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 564 кв.м, видом разрешенного использования - «земли под домами индивидуальной жилой застройки», в соответствии с договором аренды земельного участка №10173 от 19.08.2025 был предоставлен ФИО4, под принадлежащим ему объектом незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, для завершения строительства, со сроком аренды по 19.08.2028. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН. Согласно договору купли-продажи объекта незавершенного строительства 01.09.2025 ФИО4 продал объект незавершенного строительства ФИО1, о чем в ЕГРН 03.09.2025 сделана запись о регистрации <данные изъяты>. Истец 04.09.2025 обратился в Администрацию г. Шахты с заявлением о внесении изменений в договор аренды №10173 от 19.08.2025 в части изменения арендатора в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства.

Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты было отказано истцу во внесении изменений в договор аренды №10173 от 19.08.2025 поскольку «основания для внесения изменений в договор аренды №10173 от 19.08.2025 земельного участка площадью 564 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> по <данные изъяты> в части наименования арендатора в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства, действующим земельным законодательством не предусмотрены...». Считает, что отказ Администрации города Шахты Ростовской области не соответствует действующему законодательству, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Просит суд, с учетом уточнения требований, обязать Комитет по управлению имуществом Администрации г.Шахты заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды от 19.08.2025 №10173 земельного участка, расположенного по адресу: г<данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> в части изменения наименования арендатора на ФИО1.

Протокольным определением суда от 07.11.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО4.

Истец ФИО1, ее представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом администрации г.Шахты – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором считает требвоания истца законными и обоснованными.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив письменные доказательства по делу, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме заявленных требований по следующим основаниям.

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указаны в статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 указанной нормы такие земельные участки предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно подпункту "а" пункта 1 постановления Правительства РФ N 629 предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом введенных данным постановлением особенностей, в частности наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, допускается продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 ЗК РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов урегулированы положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Между тем это право может быть реализовано только в случае отсутствия перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении земельного участка.

Из положений статьи 39.16 ЗК РФ следует, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19).

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 01.09.2025, заключенного между ФИО4 и ФИО1, последняя является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 133,8 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 0%, расположенного по адресу: <данные изъяты>; право собственности зарегистрировано 03.09.2025. (л.д. 36-38).

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 564 кв.м, находящийся по адресу: <данные изъяты>.(п. 2.1 договора).

Данный публичный земельный участок Администрация предоставила ФИО4 по договору аренды земельного участка №10173 от 19.08.2025 на срок с 19.08.2025 по 19.08.2028, под принадлежащим ему объектом незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, для завершения строительства. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН 29.08.2025 № <данные изъяты>.(л.д. 10-15).

04.09.2025 ФИО1 обратилась в Администрацию г. Шахты с заявлением о внесении изменений в договор аренды №10173 от 19.08.2025, о замене стороны в договоре, в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства.

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты 10.09.2025 во внесении изменений в договор аренды №10173 от 19.08.2025 истцу отказал, сославшись на отсутствие указанных оснований в действующем земельном законодательстве (л.д. 31-32).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, при продаже объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца - ФИО4, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды №10173 от 19.08.2025, заключенному на 3 года. В целях подтверждения права аренды покупателя, с ФИО1 может быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства.

В этом случае не подлежат применению положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о возложении на КУИ Администрации г. Шахты обязанности заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды от 19.08.2025 №10173 земельного участка, расположенного по адресу: г. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> в части изменения наименования арендатора на ФИО1.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1, удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации г.Шахты заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды от 19.08.2025 №10173 земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> в части изменения наименования арендатора на ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Шахтинский городской суд.

Судья подпись Е.Ю. Филонова

Решение в окончательной форме изготовлено 14.01.2026.