Решение № 2-253/2023 2-253/2023(2-4157/2022;)~М-3671/2022 2-4157/2022 М-3671/2022 от 4 декабря 2023 г. по делу № 2-253/2023

Копия

Дело № 2-253/2023


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 декабря 2023 года город Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Макаровой Н.В.,

при секретаре Поварницыной Ю.А.,

с участием представителя истца Публичного акционерного общества «Сбербанк России» – ФИО1, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО2 – адвоката Тарасовой Л.Н., действующей на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество путём продажи на публичных торгах:

земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по начальной продажной цене в размере 395 660 рублей;

одноэтажного жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по начальной продажной цене в размере 2 441 340 рублей.

об установлении преимущества (первоочерёдности) Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на получение удовлетворения за счёт заложенного имущества перед Федеральным государственным казённым учреждением «Федеральное управление накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

В обоснование предъявленных требований Публичное акционерное общество «Сбербанк России» указало, что на основании кредитного договора от 10 февраля 2016 года № 453229 ФИО2 получил кредит в размере <данные изъяты> на срок 179 месяцев. В силу данного договора Заёмщик ФИО2 принял на себя обязанность по возвращению кредита и внесению платы за пользование заёмными средствами в размере <данные изъяты> процентов годовых. Исполнение денежного обязательства по кредитному договору обеспечено залогом недвижимого имущества: земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. и жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Право залога (ипотеки) на указанное имущество, принадлежащее Публичному акционерному обществу «Сбербанк России», зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Право собственности ФИО2 на объекты недвижимости обременено правом залога в пользу Российской Федерации в лице Федерального государственного казённого учреждения «Федеральное управление накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих». Залоговая стоимость объектов недвижимости установлена в закладной: стоимость земельного участка определена в размере 395 660 рублей; стоимость жилого дома определена в размере 2 441 340 рублей. Заёмщик ФИО2 обязательства по кредитному договору не исполнял, поэтому был подан иск о досрочном взыскании задолженности, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением Пермского районного суда от 13 сентября 2022 года по делу № 2-1554/2022 кредитный договор от 10 февраля 2016 года № 453229 расторгнут; с ФИО2 взыскана задолженность по кредитному договору в размере 2 067 455 рублей 42 копеек. Требование об обращении взыскания не удовлетворено, поскольку в момент принятия решения по иску действовало постановление Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года № 497. По состоянию на 17 ноября 2022 года задолженность ФИО2 составляет 2 261 244 рубля 43 копейки. Постановление Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года № 497 прекратило действие.

В судебном заседании Публичного акционерного общества «Сбербанк России» ФИО1 просил об удовлетворении предъявленных требований на основании доводов, изложенных в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещён о времени и месте судебного разбирательства. В предварительном судебном заседании, состоявшемся 07 февраля 2023 года, ответчик ФИО2 с иском не согласился, пояснив, что намерен обжаловать заочное решение суда, не согласен с начальной продажной ценой заложенного имущества, другого жилого помещения для проживания не имеет.

В судебном заседании представитель ответчика адвокат Тарасова Л.Н. с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что начальная продажная цена заложенного имущества, требуемая истцом, является заниженной, жилой дом является для ответчика и третьих лиц единственным пригодным для проживания жилым помещением.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, действующая за себя и в защиту прав ФИО5, ФИО6, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Третье лицо Федеральное государственное казённое учреждение «Федеральное управление накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» не направило представителя в судебное заседание, извещено о времени и месте судебного разбирательства, представило заявление о рассмотрении дела в отсутствии его представителя, указав, что запись об ипотеке в пользу Российской Федерации в отношении жилого дома (кадастровый №) и земельного участка (кадастровый №) погашена 22 июля 2022 года (том 1: л.д.106).

Суд, выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, изучив гражданское дело, дело № установил следующие обстоятельства.

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании пункта 4 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно – ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений). При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

В Едином государственном реестре недвижимости 23 марта 2016 года зарегистрировано право собственности ФИО2 на недвижимое имущество:

здание – жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м (кадастровый №), расположенный по адресу: <адрес>;

земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. (кадастровый №), предоставленный под жилую застройку индивидуальную на землях населённых пунктов, расположенный по адресу: <адрес>.

Первоначально право собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости было обременено правом залога (ипотеки) в пользу Российской Федерации в лице Федерального государственного казённого учреждения «Федеральное управление накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и Публичного акционерного общества «Сбербанк России»; соответствующие права залога зарегистрированы 23 марта 2016 года; по состоянию на 29 ноября 2023 года право собственности ФИО2 на объекты недвижимости обременено исключительно залогом в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России».

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости, договором купли – продажи жилого дома и земельного участка от 17 марта 2016 года, Закладной, договором целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательств по ипотечному кредиту (том 1: л.д.6-7, 10-16, 23, 30, 34-37, 70-76; том 2: л.д.42-44, 46-82).

Из пункта 1 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изъятие имущества путём обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

В соответствии со статьёй 278 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В силу пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

На основании пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 13 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

На основании пункта 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога для удовлетворения имущественных интересов залогодержателя необходимым условием является существенное нарушение должником основного обязательства, поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, и целью залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю).

Заочным решением Пермского районного суда Пермского края от 13 сентября 2022 года по делу № 2-1554/2022 с ФИО2 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору от 10 февраля 2016 года № 453229 в размере 2067455 рублей 42 копеек и расходы по уплате государственной пошлины в размере 18537 рублей 28 копеек; кредитный договор от 10 февраля 2016 года № 453229 расторгнут; требование об обращении взыскания на заложенное имущество оставлено без удовлетворения (том 1: л.д.21-22).

Данное решение вступило в законную силу 18 ноября 2022 года.

Определением Пермского районного суда Пермского края от 27 февраля 2023 года оставлено без удовлетворения заявление ФИО2 о восстановлении срока подачи заявления об отмене заочного решения суда по делу № 2-155/2022 (том 2: л.д.34-36).

Апелляционным определением Пермского краевого суда от 16 мая 2023 года определение Пермского районного суда Пермского края от 27 февраля 2023 года оставлено без изменения (том 2: л.д.37-38).

Заочным решением Пермского районного суда Пермского края от 13 сентября 2022 года по делу № 2-1554/2022 установлены следующие обстоятельства:

между ФИО2 (Заёмщиком) и Публичным акционерным общества «Сбербанк России» заключён кредитный договор от 10 февраля 2016 года № 453229; Заёмщику предоставлен кредит в размере <данные изъяты> рублей до 28 февраля 2031 года;

исполнение обязательств по данному договору обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой) жилого дома (кадастровый №) и земельного участка (кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес>;

ФИО2 ненадлежащим образом исполнял денежное обязательство по кредитному договору, что явилось основанием для досрочного взыскания задолженности по договору и расторжения кредитного договора;

требование об обращении взыскания на заложенное имущество оставлено без удовлетворения, поскольку в период рассмотрения дела по существу действовал мораторий (запрет) на обращение взыскание на заложенное имущество на основании Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и Постановления Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года № 497 (с 01 апреля по 01 октября 2022 года).

Данные обстоятельства подтверждаются также копией лицевого счёта, кредитным договором, заявлением о зачислении кредита, Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов, Закладной (том 1: л.д.8-9, 18-20, 31-32, 34-37).

В силу части 1 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из заочного решения Пермского районного суда Пермского края от 13 сентября 2022 года по делу № 2-1554/2022 следует, что лицами, участвующими в деле, являлись те же лица, которые участвуют в рассматриваемом деле.

При таком положении обстоятельства, установленные вступившим в законную силу указанным судебным актом по делу № 2-1554/2022, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела.

Следовательно, факт ненадлежащего исполнения ФИО2 денежного обязательства, возникшего из кредитного договора от 10 февраля 2016 года № 453229, обеспеченного ипотекой, не подлежит повторному доказыванию и не может оспариваться ответчиком, поскольку ФИО2 участвовал в ранее рассмотренном деле.

Вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество (жилой дом и земельный участок) по существу заочным решением Пермского районного суда Пермского края от 13 сентября 2022 года по делу № 2-1554/2022 не разрешён.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из пунктов 1 и 5 статьи 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует:

обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (пункт 1);

если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 5).

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании пункта 1 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В силу пункта 2 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путём продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Из сведений из Банка данных исполнительных производств, сообщения отделения судебных приставов по Пермскому району Главного управления ФССП России по Пермскому краю, сообщения Публичного акционерного общества «Сбербанк России» следует, что для принудительного исполнения решения суда по делу № 2-1554/2022 в отношении должника ФИО2 возбуждено исполнительное производство № 221145/22/59034-ИП в пользу взыскателя Публичного акционерного общества «Сбербанк России»; с должника взыскана и перечислена взыскателю денежная сумма в размере 190 740 рублей 94 копеек; остаток задолженности по исполнительному производству составляет 1 895 251 рубль 66 копеек (том 1: л.д.209-215; том 2: л.д.85-88).

Согласно расчёту задолженности, сообщению Публичного акционерного общества «Сбербанк России» по состоянию на 29 ноября 2023 года полная задолженность ФИО2 по кредиту составляет 2 083 940 рублей 77 копеек; в период с 10 августа 2020 года по 26 ноября 2021 года ФИО2 платежи в полном размере в счёт исполнения денежного обязательства не вносил (том 1: л.д.113-119; том 2: л.д.89-93).

Ответчик ФИО2 документы, подтверждающие иное, то есть документы, подтверждающие надлежащее исполнение денежного обязательства, возникшего из кредитного договора, в том числе обязательства, возложенного судом, не представил.

Согласно договору купли – продажи жилого дома и земельного участка от 17 марта 2016 года жилой дом (кадастровый №) и земельный участок (кадастровый №) приобретены за покупную цену в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей).

Из отчёта об оценке жилого дома и земельного участка от 25 января 2016 года № 46/126, закладной от 10 февраля 2016 года следует, что денежная оценка предмета залога – жилого дома (кадастровый №) составляет <данные изъяты> рублей; денежная оценка предмета залога – земельного участка (кадастровый №) составляет <данные изъяты> рублей (том 1: л.д.30-61).

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 29 ноября 2023 года кадастровая стоимость жилого дома (кадастровый №) составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек; кадастровая стоимость земельного участка (кадастровый №) составляет <данные изъяты>.

Оценивая полученные доказательства и обстоятельства, установленные решением суда, вступившим в законную силу, суд находит, что ФИО2 ненадлежащим образом исполнял обязательство, предусмотренное кредитным договором, в том числе допустил неоднократное нарушение сроков внесения ежемесячных платежей более чем три раза в течение 12 месяцев; сумма неисполненного денежного обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества.

При таком положении суд находит, что основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленные в статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, и статье 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсутствуют, поскольку размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества (сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от размера оценки предмета ипотеки), законом и закладной предусмотрено, что ненадлежащее исполнение Заёмщиком обязательств по погашению кредита и (или) уплате процентов за пользование кредитом является основанием для обращения взыскание на заложенное имущество.

В силу статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации жилое помещение (его часть), являющееся для гражданина – должника и членов его семьи, совместно проживающих в таком помещении, единственным пригодным для постоянного проживания помещением, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, а также земельный участок, на котором расположен такой объект, не имеют иммунитета (защиты) от обращения взыскания по обязательствам должника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Суд считает, что в законе не содержится запрета на обращение взыскания на заложенное имущество в виде жилого помещения, принадлежащего гражданину – должнику на праве собственности, если данное жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для граждан-ответчиков и совместно проживающих членов его семьи, в том числе несовершеннолетних; закон не связывает разрешение вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество с фактом проживания в заложенном жилом помещении собственника и любых лиц, в том числе несовершеннолетних.

Соответственно, суд полагает, что возражения ответчика и его представителя об отсутствии другого жилого помещения для проживания, невозможности приобрести такое жилое помещении из – за имущественного положения, желание проживать в жилом доме, не являются юридически значимыми обстоятельствами, исключающими возможность обращения взыскания на заложенное имущество.

Следовательно, возражения ответчика о недопустимости обращения взыскания на жилой дом и земельный участок являются несостоятельными.

Учитывая изложенное, суд находит, что имеются правовые для удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное имущество (жилой дом (кадастровый №) и земельный участок (кадастровый №)) путём его продажи на публичных торгах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

В силу пункта 9 статьи 77.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчёта оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчёте оценщика.

Согласно содержанию иска истец предъявил требование об установлении начальной продажной цены жилого дома в размере 2 441 340 рублей и начальной продажной цены земельного участка в размере 395 660 рублей, то есть в размерах, соответствующих денежной оценке предметов залога, указанных в Закладной и отчёте оценщика от 25 января 2016 года.

Истец Публичное акционерное общество «Сбербанк России» представило заключение о стоимости имущества от 28 ноября 2023 года, согласно которому рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, в отношении которых предъявлено требование об обращении взыскания, составляет 4 009 000 рублей, в том числе стоимость жилого дома в размере 3 592 000 рублей, стоимость земельного участка в размере 417 000 рублей (том 2: л.д.97-99).

Ответчик ФИО2 и его представитель адвокат Тарасова Л.Н. не согласились с указанными начальными продажными ценами заложенного имущества и заключением от 28 ноября 2023 года, представили документ об иной рыночной стоимости заложенного имущества (отчёт об оценке от 04 декабря 2023 года № 932/ОНП-13).

Согласно отчёту об оценке от 04 декабря 2023 года № 932/ОНП-13, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», по состоянию на 01 декабря 2023 года рыночная стоимость жилого дома (кадастровый №) и земельного участка (кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес>, составляет 5 991 000 рублей, в том числе стоимость жилого дома – 5 209 000 рублей, земельного участка – 782 000 рублей (приложение к делу) (том 2: л.д.118-192).

Суд не находит оснований для сомнений в отчёте, представленном ответчиком, и определении рыночной цены заложенного имущества, так как отчёт подготовлен специалистом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности, имеющим специальное образование, обладающим достаточным опытом и необходимой квалификацией для установления указанных в отчёте обстоятельств; в отчёте подробно описано проведенное исследование, указаны обстоятельства, на основании которых оценщик сделал изложенные выводы, то есть отчёт является подробным, мотивированным, оценка имущества произведена на время рассмотрения дела по существу, имущество осмотрено в натуре.

Данные обстоятельства подтверждаются квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности, свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков (том 2: л.д.189-192).

Истец Публичное акционерное общество «Сбербанк России» не оспаривало отчёт об оценке от 04 декабря 2023 года № 932/ОНП-13.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований, по которым указанный отчёт об оценке от 04 декабря 2023 года не может быть принят судом в качестве относимого и допустимого доказательства,

Суд отклоняет заключение от 28 ноября 2023 года, представленное истцом, поскольку при проведении оценки осмотр такого заложенного имущества не проводился.

Суд считает, что определение начальной продажной цены заложенного имущества следует производить, исходя из отчёта об оценке от 04 декабря 2023 года № 932/ОНП-13.

Таким образом, учитывая положении подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена заложенного имущества, определяемая на основании отчёта оценщика, устанавливается судом равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, то есть в размере 4 792 800 рублей (5 991 000 рублей х 80 % : 100 %) для обращение взыскания на предмет залога путём его реализации с публичных торгов, в том числе жилого дома в размере 4 167 200 рублей (5 209 000 рублей Х 80% : 100%) и земельного участка в размере 625 600 рублей (782 000 рублей Х 80% : 100%).

Суд полагает такое установление начальной продажной цены заложенного имущества не нарушает прав и законных интересов истца и ответчика по следующим основаниям:

объекты недвижимости подлежат реализации в условиях ограниченного срока продажи на основании статьи 36 Федерального закона «Об исполнительном производстве»;

рыночная стоимость предметов ипотеки соразмерна долгу ответчика и определена на время рассмотрения дела по существу; имущество осмотрено в натуре;

передача заложенного имущества на публичные торги по заниженной начальной продажной цене, существенно отличающейся от реальной стоимости такого имущества, не отвечает интересам защиты прав должника (ответчика);

денежные средства, оставшиеся после удовлетворения требований Кредитора, подлежат передаче Заёмщику (ответчику, должнику), что предусмотрено законом (часть 6 статьи 110 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

При данных обстоятельствах суд находит, что исковое требование об обращении взыскания на заложенное имущество в виде жилого дома и земельного участка является правомерным и подлежит удовлетворению, обращение взыскания на предмет залога подлежит осуществлению путём реализации предметов ипотеки (залога) на публичных торгах по начальной продажной цене объектов в размере 4 792 800 рублей, а именно:

жилого дома – по начальной продажной цене в размере 4 167 200 рублей;

земельного участка – по начальной продажной цене в размере 625 600 рублей.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Учитывая, что в Едином реестре недвижимости не содержится регистрационная запись об ипотеке в пользу Российской Федерации, суд считает, что не имеется правовых оснований для указания в решении суда о преимущественном удовлетворении требований Публичного акционерного общества «Сбербанк России» по отношению к другому залогодержателю.

До подачи искового заявления истец Публичное акционерное общество «Сбербанк России» уплатило государственную пошлину в размере 6 000 рублей на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, что подтверждается платежным поручением.

Учитывая, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество, имеющее имущественный характер, не подлежащий оценке, удовлетворено, суд считает, что на основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеются правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» удовлетворить частично.

Обратить взыскание на предмет залога – заложенное имущество, принадлежащее ФИО2, в виде жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются публичные торги, в размере 4 167 200 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога – заложенное имущество, принадлежащее ФИО2, в виде земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. (кадастровый №), предоставленного под жилую застройку индивидуальную на землях населённых пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются публичные торги, в размере 625 600 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Остальные требование Публичного акционерного общества «Сбербанк России» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края.

Решение в окончательной форме составлено 05 декабря 2023 года.

Судья Пермского районного суда (подпись) Н.В. Макарова

Копия верна:

Судья Н.В. Макарова

Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2-253/2023

Пермского районного суда Пермского края

УИД 59RS0008-01-2022-004770-88