Апелляционное определение № 33-10649/2025 от 10 декабря 2025 г.

УИД 91RS0002-01-2025-003514-27

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

Дело № 2-1846/2025 председательствующий судья суда первой инстанции Камынина В.Ф.

№ 33-10649/2025 судья-докладчик суда апелляционной инстанции Кузнецова Е.А.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 декабря 2025 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.А.

судей Басараба Д.В.

ФИО1

при секретаре Батовой Е.С.

с участием в открытом судебном заседании:

- представителя истца ФИО2

- представителя ответчика ФИО3

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, третье лицо – Общество с ограниченной ответственности "Риелти Консалтинг", о взыскании задатка,

по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 11.09.2025г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Крым Кузнецовой Е.А., пояснения представителя истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика, возражавшего против доводов жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия Верховного Суда Республики Крым

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 в иске от 12.03.2025г. просила взыскать с ФИО5 переданную по соглашению от 26.09.2024г. сумму задатка в двойном размере - 200 000 рублей.

В обоснование иска указано на то, что по заключенному 26.09.2024г. Соглашению о задатке в обеспечение обязательств по покупке земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> передала ФИО5 100 000 рублей. Между тем, в установленный Соглашением срок (до 01.11.2024г.) договор купли-продажи не заключен, поскольку при подготовке к его заключению и обследовании земельного участка выявлено, что на нем расположен объект капитального строительства, права на который у ФИО5 отсутствуют, и им не принято необходимых мер к устранению данного недостатка. Направленна 22.11.2024г. в адрес ответчика претензия оставлена без удовлетворения. Считая при таких обстоятельствах свои права нарушенными и ссылаясь на положения п. 2 ст. 381 ГК РФ, ФИО4 заявила требования о взыскании двойной суммы задатка.

Решением Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 11.09.2025г. в удовлетворении иска отказано (л.д. 174-179).

В апелляционной жалобе ФИО4 просит указанное решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права и несоответствующее фактическим обстоятельствам по делу (л.д. 182-185).

В возражениях представитель ФИО5 просит решение суда оставить без изменения, указав на несостоятельность изложенных в жалобе доводов.

Представитель третьего лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и поданных на нее возражений, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить, постановить новое решение о частичном удовлетворении иска по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО5 является собственником земельного участка с кад.номером №, площадью 800+/-1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования – для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебный участок); имеющий ограничения: предусмотренные ст. 56 ЗК РФ, срок действия с 04.12.2018г., реквизиты документа-основания: Водный кодекс РФ, содержание ограничения: в границах водоохранных зон запрещается: 1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почвы, 2) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов; 3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами; 4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие; 5) размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств; 6) размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов; 7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод; 8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта (л.д. 24-31).

26.09.2024г. между ФИО5 и ФИО4 в простой письменной форме заключено Соглашение о задатке, по условиям которого:

- ФИО4 передала, а ФИО5 получил задаток в сумме 100 000 рублей в обеспечение исполнения обязательств по покупке земельного участка с кад.номером № площадью 800 кв.м., расположенного по <адрес>, по цене 5 300 000 рублей (п.п. 1.1-1.2 Соглашения);

- срок действия Соглашения с 26.09.2024г. про 01.11.2024г. (п. 1.4);

- договор купли-продажи должен быть заключен в срок действия Соглашения (п. 2.1);

- в случае отказа Покупателя от заключения договора сумма задатка остается у Продавца; а при отказе Продавца от заключения договора он уплачивает Покупателю двойную сумму задатка (п.п. 2.2, 2.4 Соглашения);

- после получения задатка Продавец обязуется в течение срока действия Соглашения не заключать с иными лицами договор купли-продажи данного земельного участка (п. 2.3 Соглашения) (л.д. 4-5).

Из представленного суду протокола осмотра доказательств (составлен нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Ляшенко А.Л.) следует, что в телефоне ФИО5 в мессенджере WhatsApp имеется переписка между ФИО5 и абонентом "Иван"Аген.ФИО6", последний 31.10.2024г. перенаправил ФИО5 аудиосообщение, из содержания которого следует, что ему направлены некие документы, которые он сможет изучить лишь в понедельник (04.11.2024г.), поскольку заболел…; 04.11.2024г. им ФИО5 направлено сообщение "Алексей, сказала только, если после обеда в среду, поэтому предлагаю на 14:00, ну как бы вот она согласна"; а 05.11.2024г. – "позвонила, отменила сделку";

- а также между ФИО5 и "Наташа….", где переписка до 22.11.2024г. отсутствует, 22.11.2024г. "Наташа…" направила ФИО5ко- му А.В. сообщение "что бы вы понимали, что я не просто не хочу покупать участок. А ошибка риелтора, которая привела к недопониманию покупателя и продавца. Прилагаю фото с объявления, и это участок, который мы смотрели" (л.д. 132-133).

Данные о взаимоотношениях непосредственно между Кошелапо- вой Н.А. и ФИО5 отсутсвуют.

13.11.2024г. ФИО5 составлена и в адрес Кошелапо- вой Н.А. направлена претензия о необходимости заключения договора купли-продажи земельного участка в срок до 01.12.2024г. либо письменного уведомления об отказе от его заключения, с указанием на установленные п. 2.2 Соглашения последствия отказа от заключения договора (л.д. 6-7).

22.11.2024г. в ответ на претензию ФИО4 уведомила ФИО5 о том, что при обследовании земельного участка кадастровым инженером выявлено, что в его границах частично расположен принадлежащий иному лицу объект капитального строительства с кад.номером №, о чем она не была уведомлена при заключении Соглашения о задатке. В связи с выявлением данного дефекта, указала на необоснованность требований претензии и попросила вернуть сумму задатка (л.д. 8-18).

Разрешая заявленные в иске требования и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что стороны своими конклюдентными действиями продлили срок действия Соглашения о задатке вплоть до отказа ФИО4 от заключения договора купли-продажи, а потому применительно к положениям п. 2 ст. 381 ГК РФ отсутствуют правовые основания для возврата ей двойной суммы задатка.

Судебная коллегия полагает указанные выводы суда первой инстанции ошибочными, поскольку они противоречат материалам дела и не согласуются с нормами права, регулирующими спорные правоотношениям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе задатком.

В силу положений ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены ст. 381 ГК РФ, согласно которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2).

Как следует из положений п. 2 ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают в частности из договоров, в том числе могут возникнуть из предварительного договора.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

При этом в силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 данной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2). Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Из содержания представленного суду Соглашения о задатке следует, что фактически он является предварительным договором купли-продажи с соглашением о задатке, поскольку содержит все предусмотренные ст. 429 ГК РФ существенные условия сделки, а именно: обязательство сторон в срок до 01.11.2024г. заключить договор купли-продажи земельного участка с кад.номером №, площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по цене 5 300 000 рублей; и в обеспечение исполнения обязательств по заключению этого договора ФИО4 передает ФИО5 задаток в сумме 100 000 руб.

Представленный суду договор составлен в требуемый законом форме (п. 2 ст. 429, п. 1 ст. 550 ГК РФ) и является обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Данный договор не оспорен и не признан недействительным, а потому в силу п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 425 ГК РФ установленные им обязательства должны быть исполнены сторонами в соответствии с условиями этого Соглашения, а именно: ФИО4 и ФИО5- кий А.В. обязаны заключить договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка по цене 5 300 000 рублей в срок до 01.11.2025г.

До 01.11.2025г. основной договор купли-продажи земельного участка не заключен.

Указывая на изменение условия договора в части сроков заключения основного договора, суд первой инстанции указал на совершение обеими сторонами этого договора конклюдентных действий.

Судебная коллегия полагает указанные выводы недоказанными и не согласующимися с нормами права, регулирующими вопросы изменения договора.

Так, в силу положений ст. 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1); а при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, по требованию одной из сторон договор, - по решению суда (п. 2).

При этом согласно положениям п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными п.п. 2 и 3 ст. 434 настоящего Кодекса.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162).

В соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1); а в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2).

Из содержания разъяснений, изложенных в п.п. 1, 9, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018г. "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" и в п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997г. № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", следует, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Совершение конклюдентных действий является юридическим фактом, по своим последствиям равнозначным письменному волеизъявлению - согласию заключить, изменить или расторгнуть договор при определенных условиях. Действия состоят в полном или частичном выполнении условий, которые предложил контрагент.

При этом заключение договора посредством совершения конклюдентных действий также может признаваться соблюдением письменной формы, что прямо указано в п. 3 ст. 434 ГК РФ.

Согласно указанной правовой норме письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ., т.е. путем совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Отвечающих требованиям приведенных правовых норм доказательств совершения ФИО4 конклюдентных действий, которые бы свидетельствовали о согласовании ею изменения условий предварительного договора в части сроков заключения основного договора купли-продажи, суду вопреки ст. 56 ГПК РФ не предоставлено и материалы дела таких доказательств не содержат.

Из протокола осмотра доказательств следует, что ФИО4 30.10.2024г. в адрес риелтора направила документы, которые, как это следует из его ответа от 31.10.2024г., т.е. в последний день срока действия Соглашения о задатке, он планировал изучить не ранее 04.11.2024г., т.е. по истечению установленного Соглашением срока.

При этом исследованная судом переписка сторон не содержит ни предложений (оферты) кого-либо из участников данных правоотношений о заключении договора купли-продажи земельного участка, ни о продлении срока действия Соглашения о задатке, ни о признании либо согласовании (акцепта) стороной Соглашения этого предложения.

Иные доказательства совершения ФИО4 каких-либо действий по выполнению условий Соглашения по истечению срока его действия суду не предоставлены и материалы дела таких доказательств не содержат.

Переписка риелтора с ФИО5, в частности его сообщения от 04.11.2024г. "…мы готовимся к сделке, я так понимаю" и аудиосообщение "Алексей, сказала: только если после обеда в среду, поэтому предлагаю в 14-00, ну как бы вот она согласна" таким доказательством не является, поскольку безусловно не свидетельствует о действительной и правильно переданной воле ФИО4

Таким образом, в отсутствие доказательств изменения в установленном законом порядке и с соблюдением предусмотренной законом формы условий предварительного договора, правовые основания считать, что срок действия Соглашения был продлен, отсутствуют.

Из материалов дела усматривается, что в период действия Соглашения о задатке и до 01.11.2024г. между сторонами обсуждались вопросы наличия у земельного участка ограничений в использовании в связи с его частичным нахождением в водоохранной зоне, а также наложения на этот земельный участок части строения, возведенного на смежном земельном участке.

При этом обсуждение указанных вопросов не выходит за пределы уточнения качественных характеристик земельного участка и его возможных недостатков и не свидетельствуют о недобросовестности ФИО4 в рамках спорных правоотношений.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2).

В соответствии со ст. 470 ГК РФ следует, что в случае, когда недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Учитывая право лица действовать своей волей и в своем интересе, в том числе приобретать товар, удовлетворяющий его претензии к его качественным характеристикам, действия ФИО4 не могут быть признаны как безусловный отказ от договора и/или недобросовестность ее поведения.

При изложенных обстоятельствах, когда в последний день срока сторонами не согласованы вопросы качественных характеристик земельного участка, ни от одной из сторон не поступило предложение заключить договор на согласованных условиях и не определены новые сроки для его заключения, действие предварительного договора прекратилось.

Изложенное согласуется с разъяснениями, приведенными в п.п. 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018г. "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которым основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре. Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В силу положений п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Таким образом, установив, что в установленный предварительным договором срок основной договор сторонами не заключен и ни одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, равно как не совершила действий об отказе от заключения этого договора, уплаченная истцом ответчику денежная сумма должна быть возвращена.

С учетом совокупности изложенного, постановленного судом первой инстанции решение об отказе в удовлетворении иска не отвечает критериям законности и обоснованности, а потому подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная Верховного Суда Республики Крым

ОПРЕДЕЛИЛА:

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Киевского районного суда г. Симферополя Республики Крым от 11.09.2025г. отменить.

Постановить новое решение, которым иск ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 задаток по соглашению от 26.09.2024г. в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 500(три тысячи пятьсот) рублей.

В остальной части в удовлетворении иска ФИО4 к ФИО5 отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через Киевский районного суд г. Симферополя Республики Крым.

Председательствующий судья: Кузнецова Е.А.

Судьи: Басараб Д.В.

ФИО1

Мотивированное апелляционное определение составлено 23.12.2025г.