Решение № 2А-2463/2025 2А-2463/2025~М-2170/2025 М-2170/2025 от 14 сентября 2025 г. по делу № 2А-2463/2025

№ 2а-2463/2025

26RS0035-01-2025-004307-46


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Михайловск 02.09.2025

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Чернова Г.В., при секретаре Охременко Т.Д.,

с участием:

представителя административного истца по доверенности ФИО1,

представителя административного ответчика - комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и заинтересованного лица - администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО3 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в предоставлении муниципальной услуги муниципальной собственности без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с указанным иском, мотивировав требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и ФИО4 был заключен договор аренды № земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:080501:5675, площадью 1500 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилой дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес> «Б», с расположенным объектом незавершенного строительства, степенью готовности 18 %, с кадастровым номером 26:11:080501:9326, принадлежащий ФИО4 на праве собственности, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, срок аренды участка установлен до трех лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, в лице заместителя главы администрации - руководителя комитета ФИО5, действующего на основании «Положения» и ФИО4 было заключено дополнительное соглашение № о продлении срока договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому был продлен срок договора аренды и внесены изменения в указанный договор: срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с переуступкой права аренды на земельный участок, согласно которого ФИО4 (продавец) передала ФИО6 (покупателю) в собственность объект незавершенного строительства, площадью застройки 79,5 кв.м, степенью готовности объекта 18 %, кадастровый № по адресу (местоположение) : <адрес>, № Б, вместе с объектом недвижимости, продавец в соответствии с п.5 ст.22 ЗК РФ передала, а он принял в полном объеме права и обязанности на право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, № Б, площадью 1500 кв.м., кадастровый №, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства и огородничества, в результате перенайма произошла замена арендатора в обязательстве на срок возникшего из договора аренды по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, будучи арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, № Б административный истец продолжил строительство индивидуального жилого дома и согласно представленной выписке из ЕГРН степень готовности объекта на ДД.ММ.ГГГГ составляла 70 %, в настоящее время 100 %. Согласно представленному комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края уведомлению датированному от ДД.ММ.ГГГГ за № следует, что параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома соответствуют установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером 26:11:080501:5675 по адресу: Российская Федерация, <адрес> «Б». ФИО3 продолжил строительство объекта, принадлежащего ему на праве собственности (было 18 % готовности, стало 70% готовности, в настоящее время до окончания объекта степень готовности составляет 100 %, однако не успел зарегистрировать по семейным и иным обстоятельствам и срок действия договора аренды истек). Строительство выполнялось в соответствии с ранее выданной разрешительной документацией на прежнего арендатора, в том числе и им подавалось уведомление по окончании прежнего разрешения, а именно срока его действия: имеются строительные паспорта, разрешения на строительство, уведомления о планируемом строительстве. В связи с истечением срока действия аренды он обратился в административный орган с заявлением о продлении срока действия аренды, заключения договора аренды. Однако, ДД.ММ.ГГГГ (за исх. №) комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края было рассмотрено поданное им заявление от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка с кадастровым №, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов, расположенного по адресу: <адрес><адрес> и принято решение об отказе в предоставлении земельного участка, кроме того специалистом администрации было рекомендовано обратиться в судебный орган.

На основании вышеизложенного просит суд:

- признать незаконным решение Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края (сообщение от ДД.ММ.ГГГГ за исх. №) об отказе в предоставлении муниципальной услуги в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес><адрес>

- возложить на комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО3 путем повторного рассмотрения его заявления в установленный законом срок по предоставлению в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель административного истца по доверенности – ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал и просил суд их удовлетворить.

Представитель административного ответчика - комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, а также заинтересованного лица - администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенностям ФИО2 в судебном заседании возражал против заявленных требований административного истца, полагая отказ законным.

В соответствии с положениями ст. 150 КАС РФ, суд приходит к выводу о возможности начать и окончить рассмотрение дела в отсутствие неявившегося административного истца.

Проверив материалы дела, оценив доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации МО Надеждинского сельсовета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п ФИО4 был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1500 кв. м. с №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилой дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес> «Б» для строительства жилого дома на срок 10 лет.

ДД.ММ.ГГГГ директором Шпаковского филиала ГБУА и ГСК подготовлен градостроительный план земельного участка с № по адресу: <адрес><адрес>».

ДД.ММ.ГГГГ МО Надеждинского сельсовета Шпаковского района ФИО4 выдано разрешение на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО7 подготовлен технический план объекта незавершенного строительства - жилого дома, по адресу: <адрес> «Б». Степень готовности объекта 18%, площадь застройки 79,5 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в лице председателя ФИО8, действующего на основании «Положения» и ФИО4 был заключен договор аренды № земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилой дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес> «Б», с расположенным объектом незавершенного строительства, степенью готовности 18 %, с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО4 на праве собственности, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, срок аренды участка установлен до трех лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, в лице заместителя главы администрации - руководителя комитета ФИО5, действующего на основании «Положения» и ФИО4 было заключено дополнительное соглашение № 875 о продлении срока договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому был продлен срок договора аренды и внесены изменения в указанный договор: срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи, заключенного между ФИО4 и ФИО3, последним был приобретён в собственность объект незавершенного строительства с переуступкой права аренды на земельный участок, согласно которому ФИО4 (продавец) передала ФИО6 (покупателю) в собственность объект незавершенного строительства, площадью застройки 79,5 кв.м, степенью готовности объекта 18%, кадастровый № по адресу (местоположение) : <адрес>, № Б, вместе с объектом недвижимости, продавец в соответствии с п.5 ст.22 ЗК РФ передала, а он принял в полном объеме права и обязанности на право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, № Б, площадью 1500 кв.м., кадастровый №, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства и огородничества, в результате перенайма произошла замена арендатора в обязательстве на срок возникшего из договора аренды по ДД.ММ.ГГГГ.

Будучи арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, № Б административный истец продолжил строительство индивидуального жилого дома и согласно представленной выписки из ЕГРН степень готовности объекта на ДД.ММ.ГГГГ составляла 70%.

Согласно представленному комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа <адрес> уведомлению, датированному от ДД.ММ.ГГГГ за № следует, что параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома соответствуют установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес><адрес>

В связи с истечением срока действия договора аренды ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края с заявлением о продлении срока действия аренды, заключения договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ (исх. №) комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края было принято решение об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес> «<адрес> Основанием для отказа послужило то, что административным истцом в установленный срок не завершено строительство жилого дома.

Установив вышеуказанные обстоятельства и проверив доводы сторон, суд приходит к следующему.

Оспаривая данный отказ, ФИО3 ссылается на то, что завершить строительство индивидуального жилого дома, возведение которого начато им для улучшения жилищных условий жизни своей семьи в период срока действия договора аренды, административному истцу препятствовали семейные обстоятельства.

Объект незавершенного строительства, площадью застройки 79,5 кв.м, степенью готовности объекта 18 %, кадастровый № по адресу (местоположение): <адрес>, № Б, был поставлен административным истцом на государственный кадастровый учет.

Кроме того, административным ответчиком не заявлено требований об изъятии объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Так, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.I ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или в муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течении длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника, расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО3 и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов указанного земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, у ФИО3 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия, заключенного в отношении него договора аренды, возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Административный истец при рассмотрении данного дела ссылается на наличие уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство жилого дома. Указывает, что объект незавершенного строительства был построен им для улучшения жилищных условий его семьи. В отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство дома.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует семье административного истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Суд считает, что оспариваемое истцом решение нарушает его права и законные интересы, как собственника незавершенного строительством объекта.

Отказ комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № суд признает незаконным.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», в п. 26 разъяснено, что признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (пункт 1 части 2, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос.

При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 КАС РФ, статья 16 АПК РФ).

Поскольку оспариваемое решение комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края признано судом незаконным, при этом в соответствии с законом за административным ответчиком сохраняется возможность принятия решения по существу вопроса, суд считает возможным возложить на ответчика обязанность повторно рассмотреть вопрос предоставления муниципальной услуги с учетом поданного административным истцом заявления и приложенных к нему документов.

В связи с изложенным, и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 – удовлетворить.

Признать незаконным отказ комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № в предоставлении ФИО3 муниципальной услуги по предоставлению земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, в аренду, без проведения торгов, имеющего кадастровый № по адресу: <...> №

Возложить на комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обязанность в установленный законом срок повторно рассмотреть заявление ФИО3 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес> «<адрес>» без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 15.09.2025 года