Решение № 2-3133/2025 2-571/2026 2-571/2026(2-3133/2025;)~М-2378/2025 М-2378/2025 от 2 мая 2026 г. по делу № 2-3133/2025

44RS0002-01-2025-003515-35

Дело № 2-571/2026


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 апреля 2026 года

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Александровой О.В.

при секретаре Костюченко О.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. и В. к Администрации г. Костромы и Управлению строительства и капитального ремонта Администрации г. Костромы о сохранении многоквартирного дома в реконструированном виде, сохранении жилых помещений в реконструированном и перепланированном состоянии и признании права собственности на них,

установил:

М. и В.. обратились в Ленинский районный суд г. Костромы с иском к Администрации г. Костромы о сохранении квартир № и № в ... по ... в реконструированном виде.

Требования мотивированы тем, что истец М. является собственником ... кадастровым номером №, площадью 53,7 кв.м., а истец В. – собственником ... кадастровым номером №, площадью 70,4 кв.м. в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу. Данные квартиры расположены на № этаже. Дом введен в эксплуатацию dd/mm/yy. Истцами была произведена реконструкция квартир путем устройства их второго уровня посредством переустройства чердачного пространства в мансардный этаж. После реконструкции площадь ... составила 105,4 кв.м., площадь квартиры № – 139,4 кв.м. Собственниками жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома проведено общее собрание, в соответствии с которым принято решение согласовать и сохранить перепланировку и переустройство квартир № Решение о сохранении данных квартир в перепланированном и реконструированном виде принято 100% количеством голосов. Истцы обратились к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома, однако dd/mm/yy им было выдано решение об отказе в выдаче разрешения. К тому же на момент принятия решения работы по реконструкции уже были произведены, что исключало возможность получения такого разрешения. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В ходе судебного разбирательства истцы неоднократно уточняли исковые требвоания, окончательно сформулировали их следующим образом: просили суд сохранить в реконструированном виде малоэтажный пятиквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ..., с кадастровым номером №; сохранить в реконструированном и перепланированном виде квартиру № в многоквартирном доме по адресу: ..., с кадастровым номером №, общей площадью 105,4 кв.м., расположенную на № этаже и мансардном этаже многоквартирного дома; признать за М. право собственности на реконструированную и перепланированную квартиру № в многоквартирном доме по адресу: ..., с кадастровым номером №, общей площадью 105,4 кв.м., расположенную на № этаже и мансардном этаже многоквартирного дома; сохранить в реконструированном и перепланированном виде ... многоквартирном доме по адресу: ..., с кадастровым номером №, общей площадью 139,4 кв.м., расположенную на № этаже и мансардном этаже многоквартирного дома; признать за В. право собственности на реконструированную и перепланированную квартиру № в многоквартирном доме по адресу: ..., с кадастровым номером №, общей площадью 139,4 кв.м., расположенную на № этаже и мансардном этаже многоквартирного дома.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление строительства и капитального ремонта Администрации г. Костромы, в качестве третьих лиц – Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области, Ш. Л. П. а также Управление Росреестра по Костромской области.

В суд истец М. не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, направила представителя по доверенности Ф.

В судебном заседании представитель истца М. по доверенности Ф. исковые требования с учетом уточнения поддержала, суду показала, что её доверителем произведена реконструкция и перепланировка ... по ... путем организации второго уровня квартиры из чердачного помещения, являющегося общедомовым имуществом. Собственники всех жилых помещений данного многоквартирного дома выразили согласие на сохранение данной реконструкции как на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, так и в суде. После реконструкции площадь ... стала составлять 105,4 кв.м. Согласно заключению ООО «КостромаСтройЭкспертиза» № от dd/mm/yy проведённая истцом реконструкция и перепланировка ... соответствует требованиям строительных норм, является безопасной для жизни и здоровья граждан в условиях их пребывания в жилом помещении и на прилегающей территории, соответствует требованиям пожарной безопасности к зданиям и сооружениям, нарушений требований санитарно-бытовых и экологических норм в реконструированной квартире не зафиксировано, нарушений градостроительных регламентов исторического поселения ... в результате реконструкции не установлено. Аналогичны выводы эксперта ООО «КостромаСтройЭкспертиза» и по .... Отметила также, что в ходе судебного разбирательства все замечания относительно перепланировок квартир № и №, выраженные представителем Управления строительства и капитального ремонта Администрации г.Костромы, устранены, что подтверждается актуальными техническими паспортами помещений. Просила исковые требования удовлетворить.

Истец В. в суд также не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика Управления строительства и капитального ремонта Администрации г.Костромы по доверенности Р. в судебном заседании не возражала против сохранения квартир № и № в ... по ... в перепланированном состоянии, указав, что такая перепланировка соответствует установленным строительным требованиям, не влечет нарушения прав и законных интересов собственников иных жилых помещений, а с учетом заключения ООО «КостромаСтройЭкспертиза» является безопасной для жизни и здоровья граждан в условиях их пребывания в жилом помещении.

Представитель ответчика Администрации г. Костромы по доверенности К. в судебном заседании исковые требования не признала, суду показала, что заключение ООО «КостромаСтройЭкспертиза» ответчиком не оспаривается. Из письменных возражений Администрации г. Костромы, приобщенных к материалам дела, следует, что в силу ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и нормативов. В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке иным лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также о целевом назначении земельного участка. Согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении ряда условий, в том числе если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта недвижимости, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Представитель третьего лица Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области в суд не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ранее направил письменный отзыв на исковое заявление, в котором разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда. Из письменного отзыва следует, что объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ... (почтовый адрес: ...), – малоэтажный пятиквартирный жилой дом, который не является объектом культурного наследия, включенным в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятником истории и культуры) народов РФ, выявленным объектом культурного наследия; к числу исторически ценных градоформирующих объектов жилой дом также не относится. По данным ЕГРН жилой дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №. Город Кострома является исторически ценным поселением федерального значения на основании Приказа Министерства культуры РФ №418, Минрегиона РФ №339 от 29.07.2010 года. Приказом Министерства культуры России от 12.07.2022 года №1195 утвержден предмет охраны, границы территории и требования к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения г. Кострома. Земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен спорный малоэтажный многоквартирный жилой дом, расположен вне границ исторического поселения федерального значения г. Кострома, в связи с этим требования к градостроительным регламентам, установленные Приказом №1195, на земельный участок не распространяются. Также данный земельный участок расположен вне границ зон охраны исторической части г. Костромы, утверждённых постановлением главы администрации Костромской области от 19.12.1997 года №837 «Об утверждении зон охраны исторической части г. Костромы». Вместе с тем, данный земельный участок расположен в границах объекта культурного наследия федерального значения – памятника археологии «Участок культурного слоя города между Новотроицкой, Полянской, Еленинской улицами и вспольем», XVIII – XIX вв. Данный памятник археологии поставлен под государственную охрану постановлением Администрации Костромской области от 09.04.2007 года №66-а «Об отнесении находящихся на территории Костромской области объектов, представляющих историко-культурную ценность, к объектам культурного наследия регионального значения». В соответствии с п. 5 ст. 5.1 Закона №73-ФЗ для земельных участков, расположенных в границах объектов археологического наследия, установлен особый режим использования, предусматривающий возможность проведения земляных, строительных, хозяйственных и иных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия. В архиве Инспекции имеется согласованный департаментом культуры Костромской области 04.04.2013 года за №09-13 проект охранных археологических мероприятий на участке планируемого строительства жилого дома по адресу: .... В рамках реализации своих полномочий Инспекцией на основании межведомственного запроса управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы dd/mm/yy выдано заключение № об использовании земельного участка с кадастровым номером №. При этом согласно правил землепользования и застройки г. Костромы, утвержденными постановлением Администрации г. Костромы от dd/mm/yy №, спорный земельный участок расположен в подзоне № – зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный), которая выделяется в целях формирования жилых районов средней плотности для размещения многоквартирных домов. Для земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в зоне № устанавливаются следующие виды разрешенного использования и соответствующие каждому виду предельные параметры: среднеэтажная жилая застройка № надземных этажей, один из которых является мансардным, предельная высота здания до конька кровли для подзоны № – 19 м. При соблюдении указанных требований разрешение исковых требований Инспекция оставила на усмотрение суда.

Третьи лица, являющиеся собственниками жилых/нежилых помещений в малоквартирном жилом доме по адресу: ..., Ш. (квартира №), Л.. (квартира № и П. (квартира №) в суд не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, направили в суд заявления, в котором выразили согласие на сохранение квартир № и № в реконструированном и перепланированном виде.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Костромской области в суд не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Выслушав участников процесса, допросив специалиста ООО «КостромаСтройЭкспертиза» М. исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В силу ст. 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом, в соответствии с вышеприведенными правовыми актами собственник земельного участка имеет право осуществлять строительство на занимаемом им земельном участке при одновременном соблюдении следующих условий: соблюдение принципа разрешенного использования земельного участка, ведение строительства при наличии разрешительной документации, бесспорно подтверждающей то обстоятельство, что указанным лицом с участием компетентных органов технически разрешены вопросы, направленные на обеспечение соблюдения прав граждан и других лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты в результате возведения самовольных построек.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В ходе судебного разбирательства установлено, dd/mm/yy на основании разрешения № Администрации г. Костромы введен в эксплуатацию объект недвижимости – малоэтажный пятиквартирный жилой дом, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: ..., почтовый адрес: ..., состоящий из пяти квартир: двухкомнатных – 3, трехкомнатных – 2, количество этажей - 3, высотой - 11,7 м., общей площадью жилых помещений 291,7 кв.м., общей площадью нежилых помещений – 55,2 кв.м., застройщик – потребительское общество «Губернское».

Истец М. является собственником 2-х комнатной квартиры № в указанном многоквартирном доме площадью 53,7 кв.м., кадастровый №, квартира расположена на № этаже дома. Под данной квартирой расположена квартира №.

Истец В. является собственником 3-х комнатной квартиры № в указанном многоквартирном доме площадью 70,4 кв.м., кадастровый №, квартира также расположена на № этаже дома. Под данной квартирой расположена квартира №.

Истец М.. осуществила реконструкцию квартиры № путем устройства второго уровня квартиры за счет переустройства чердачного пространства в мансардный этаж, площадь квартиры после переустройства составила 105,4 кв.м.

Истец В. также осуществил реконструкцию квартиры № путем устройства второго уровня квартиры за счет переустройства чердачного пространства в мансардный этаж, площадь квартиры после переустройства составила 139,4 кв.м.

Тем самым, реконструкция квартир № и № в ...у в ... имела место за счет уменьшения размера общего имущества (чердачного помещения) в многоквартирном доме.

Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Указанная позиция неоднократно была выражена в решениях высшей судебной инстанции (например, «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), вопрос №5).

Из материалов дела следует, что согласно протоколу № от dd/mm/yy внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в формате очно-заочного голосования, по вопросу о согласовании реконструкции квартир № и № путем присоединения чердачных помещений к квартирам с уменьшением площади общедомового имущества получено положительное решение, 100% голосов.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Ш.. (собственник квартиры № Л. (собственник квартиры №2), П. (собственник квартиры №), который также выразили согласие на удовлетворение исковых требований и сохранении квартир № и № в реконструированном виде, о чем в материалах дела имеются соответствующие заявления.

Тем самым, указанная реконструкция квартир № и № выполнена с согласия всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, не влечет нарушения их прав и законных интересов, соответствует положениям ст. 36 ЖК РФ.

Также в ходе судебного разбирательства установлено, что многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №, почтовый адрес ориентира: ....

Указанный земельный участок расположен вне границ исторического поселения федерального значения город Кострома, вне границ зон охраны исторической части города Костромы, в связи с чем действия градостроительных регламентов на него не распространяются.

Вместе с тем, данный земельный участок расположен в границах объекта культурного наследия федерального значения – памятника археологии «Участок культурного слоя города между Новотроицкой, Полянской, Еленинской улицами и вспольем», XVIII – XIX вв. Данный памятник археологии поставлен под государственную охрану постановлением Администрации Костромской области от dd/mm/yy № «Об отнесении находящихся на территории Костромской области объектов, представляющих историко-культурную ценность, к объектам культурного наследия регионального значения».

В соответствии с п. 5 ст. 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ («Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленный объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых работ в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 настоящего Федерального закона работ по использованию лесов и иных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленного объекта археологического наследия, а также обеспечения доступа граждан к указанным объектам.

Согласно данным Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области имеется согласованный департаментом культуры Костромской области dd/mm/yy за № проект охранных археологических мероприятий на участке планируемого строительства жилого дома по адресу: ....

В рамках реализации своих полномочий Инспекцией на основании межведомственного запроса управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы dd/mm/yy выдано заключение № об использовании земельного участка с кадастровым номером №

Из указанного заключения следует, что согласно правил землепользования и застройки г. Костромы, утвержденных постановлением Администрации г. Костромы от dd/mm/yy №, спорный земельный участок расположен в подзоне № – зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный), которая выделяется в целях формирования жилых районов средней плотности для размещения многоквартирных домов.

Для земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в зоне №), устанавливаются следующие виды разрешенного использования и соответствующие каждому виду предельные параметры:

среднеэтажная жилая застройка № – 6 надземных этажей, один из которых является мансардным,

предельная высота здания до конька кровли для подзоны № – 19 м.

В ходе судебного разбирательства с достоверностью установлено, что после реконструкции этажность и количество этажей в жилом доме по адресу: ..., не изменилось, этажность составляет 4 этажа, в том числе мансардный, изменение высоты домовладения также не произведено, высота домовладения составляет 11,7 м., визуальное восприятие дома также в результате реконструкции также не поменялось, негативного влияния на историко-градостроительную среду не оказывает.

Указанное следует из выводов заключения ООО «КостромаСтройЭкспертиза» № от dd/mm/yy, приобщенного к материалам дела. Выводы данного заключения сторонами по делу не оспаривались.

Учитывая изложенное, произведенная реконструкция имела место в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, допускающем строительство на нем данного объекта строительства (реконструкции).

С целью выяснения вопросов о том, допущены ли при реконструкции спорного объекта недвижимости существенные нарушения градостроительных, строительных норм, противопожарных и иных норм и правил, создает ли такая реконструкция угрозу жизни и здоровью граждан, истцами представлено заключение ООО «КостромаСтройЭкспертиза» № от dd/mm/yy, выполненное специалистом М.

Из заключения следует, что объектами исследования явились ... по ....

В существующем виде квартира № является двухуровневой, второй уровень сформирован в утепленном контуре подкровельного пространства в части чердачного объема жилого дома. Сообщение между жилыми этажами двухуровневой квартиры осуществляется через сформированный на этапе строительства жилого дома проем в чердачном перекрытии посредством внутриквартирной деревянной лестницы, установленной в помещении кухни-гостиной. При этом на втором уровне квартиры расположены помещения прихожей, санузла, гардеробной и жилой комнаты, оборудованные инженерными сетями отопления, вентиляции, канализации, водоснабжения и электросетями.

Перепланировка первого уровня квартиры была изменена за счет демонтажа перегородок, выделяющих помещение кухни и жилой комнаты с образованием единой кухни-гостиной. В расположенной ниже квартире № данного дома (2 этаж) сохранена планировка кухни по проекту строительства дома, в связи с чем помещение кухни-гостиной квартиры № стало располагаться над жилой комнатой квартиры № что не соответствует требованиям СП 54.13333.2022 «Здания жилые многоквартирные» (п. 7.20).

Однако в ходе судебного разбирательства указанное нарушение истцом М. было устранено путем возведения прежней перегородки, отделяющей помещение кухни, что подтверждается техническим планом, выполненным кадастровым инженером Н.. от dd/mm/yy, кухня квартиры № находится над кухней квартиры №

Помещение мокрой зоны санузла в квартире № осталось в неизменном виде и соответствует помещению санузла в ниже расположенной квартире №, что подтверждается техническим планом помещения, приобщенным к материалам дела по ходатайству представителя Управления строительства и капитального ремонта Администрации г.Костромы. Указанное согласуется с положениями СП 54.13333.2022.

Также суд отмечает, что в двухуровневых квартирах размещение уборной (санузла) непосредственно над иными помещениями той же квартиры не нормируется, т.е. является допустимым и соответствующим требованиям законодательства.

Тем самым, выполненная перепланировка в квартире № соответствует установленным требованиям и правилам. Представитель Управления строительства и капитального ремонта Администрации г. Костромы по доверенности Р. в ходе судебного разбирательства не возражала против сохранения данной перепланировки как соответствующей установленным требованиям и правилам.

Из заключения ООО «КостромаСтройЭксапертиза», выполненного экспертом М., также следует, что разводка внутренних инженерных коммуникаций отопления, канализации, водо- и газопровода выполнена в квартире № полностью, для отопления и приготовления ГВС установлен газовый теплогенератор. Санитарно-технические устройства, точки водозабора и приборы для отведения канализации установлены во всех специализированных помещениях, помещения санузла и кухни оборудованы системами естественной вытяжной канальной вентиляции, вводные устройства защитного отключения электропроводки смонтированы в щите внутри квартиры, сети электроснабжения разведены по помещениям. Реконструкция исследуемой квартиры № выполнена в соответствии с проектной документацией, подготовленной ООО «Квартал-Проект» в № году.

Исследуемая реконструированная квартира № в существующем виде соответствует требованиям строительно-технических норм и правил, действующих на территории РФ, при проведении строительных мероприятий применены современные строительные материалы и реализованы типовые решения, используемые в практике монтажа конструктивных элементов капитальных строений. Проем в чердачном перекрытии, соединяющий уровни квартиры, сформирован застройщиком на этапе строительства жилого дома с соблюдением мероприятий, обеспечивающих конструктивную надежность и безопасность перекрытия и объекта капитального строительства в целом. Общее техническое состояние конструкций реконструированной квартиры является исправным, отвечающим требованиям прочности и устойчивости, надежность и долговечность строительного объекта соответствует установленным требованиям. Следов деформативных изменений, иных дефектов строительных конструкций, не обнаружено, конструктивные элементы не требуют усиления, замены или ремонта. Исследуемая квартира отвечает требованиям механической безопасности к зданиям и сооружениям, установленных действующим законодательством, квартира является безопасной для жизни и здоровья людей в условиях их пребывания в помещениях строения и на прилегающей территории в процессе последующей эксплуатации.

Кроме того, квартира № соответствует и требованиям пожарной безопасности, нарушений требований противопожарных норм и правил, а также требований, устанавливающих порядок безопасной противопожарной эксплуатации зданий, в ходе исследования экспертом не обнаружено. Силовые кабели электопроводки исследуемой квартиры проложены в стенах и перекрытий закрытым способом, управление освещением осуществляется однополюсными выключателями, визуально устанавливаются точки подключения основных потребителей электроэнергии, электрокабели запитаны через устройства автоматического отключения. Сообщения между этажами квартиры обеспечивается посредством деревянной лестницы, которая является вертикальными путями эвакуации из квартиры домовладения. Лестница деревянная шириной 1 м., ширина проступи посередине ступени 201 мм, что соответствует требованиям СП, предел огнестойкости и класс пожарной безопасности элементов лестницы в двухровневой квартире не нормируются.

Подъезд пожарной техники к жилому дому обеспечивается посредством улично-дорожной сети городской инфраструктуры со стороны ..., расположенного с южной стороны. Ширина проездов составляет более 3,5 м, с организацией безопасного доступа личного состава подразделений пожарной охраны к путям эвакуации и подачи средств пожаротушения к возможным очагам пожара здания, что также соответствует установленным требованиям.

При этом в результате перепланировки и реконструкции противопожарное расстояние между зданиями, расположенными на соседних участках, не изменилось.

Тем самым, требования противопожарной безопасности в реконструированной и перепланированной квартире № соблюдены.

Согласно выводам специалиста ООО «КостромаСтройЭкспертиза» М.. квартира № в реконструированном виде соответствует также требованиям санитарно-бытовых и экологических норм, требованиям градостроительного регламента, безопасна для проживания в ней граждан, права и охраняемые законом интересы третьих лиц произведенная в ней реконструкция и перепланировка не нарушает, квартира соответствует предъявляемым федеральным законодательством минимально необходимых требований к зданиям и сооружениям, в том числе требованиям механической безопасности, безопасных для здоровья человека условий пребывания в здании и на прилегающей территории, пожарной безопасности для пользования квартирой и в процессе её последующей эксплуатации, текущее техническое состояние квартиры является исправным.

Допрошенных в ходе судебного заседания в качестве специалиста эксперт ООО «КостромаСтройЭкспертиза» М. имеющий необходимый уровень образования, квалификацию, опыт экспертной деятельности, свое заключение поддержал в полном объеме, указав, что в существующем виде квартира № соответствует установленным требованиям; её сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оснований не доверять данному заключению специалиста у суда не имеется, поскольку оно является подробным, имеет ссылки на действующие требования и правила, выполнено в результате осмотра и непосредственного исследования спорного объекта недвижимости, специалист имеет необходимый уровень образования и квалификации. Ответчиками и третьими лицами выводы указанного заключения не оспаривались.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что квартира № подлежит сохранению в реконструированном и перепланированном виде, исковые требования истца М. подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из данных положений следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства установлено, что истец предпринимала попытки в административном порядке получить разрешение на реконструкцию объекта недвижимости, в чем ей было отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковое требование о признании за ней право собственности на реконструированную квартиру также подлежит удовлетворению.

Из заключения ООО «КостромаСтройЭкспертиза» также следует, что в существующем виде квартира № является двухуровней, второй уровень сформирован в утепленном контуре подкровельного пространства в части чердачного объема жилого дома. Сообщение между жилыми этажами двухуровневой квартиры осуществляется через сформированный на этапе строительства жилого дома проем в чердачном перекрытии посредством внутриквартирной деревянной лестницы, установленной в помещении кухни-гостиной.

Планировка помещений второго уровня площадью 68, 6 кв.м. является свободной, перегородки отсутствуют, инженерные сети отсутствуют, планировка первого уровня квартиры изменена за счет демонтажа перегородки, разделяющей помещение кухни и жилой комнаты с образованием кухни-гостиной.

При этом в расположенной ниже квартире № данного дома (2 этаж) сохранена планировка кухни по проекту строительства дома, в связи с чем помещение кухни-гостиной квартиры № стало располагаться над жилой комнатой квартиры №, что не соответствует требованиям СП 54.13333.2022 «Здания жилые многоквартирные» (п. 7.20).

Однако в ходе судебного разбирательства указанное нарушение истцом В. также было устранено путем возведения прежней перегородки, отделяющей помещение кухни, что подтверждается техническим планом, выполненным кадастровым инженером Н.. от dd/mm/yy, а также дополнением к заключению эксперта ООО «КостромаСтройЭкспертиза».

При этом помещение мокрой зоны санузла в квартире № осталось в неизменном виде и соответствует помещению санузла в ниже расположенной квартире № что подтверждается техническим планом помещения – квартиры №, приобщенной к материалам дела представителем Управления строительства и капитального ремонта Администрации г. Костромы. Указанное согласуется с положениями СП 54.13333.2022.

Тем самым, выполненная перепланировка в квартире № соответствует установленным требованиям и правилам. Представитель Управления строительства и капитального ремонта Администрации г. Костромы по доверенности Р. в ходе судебного разбирательства не возражала против сохранения данной перепланировки как соответствующей установленным требованиям и правилам.

Из заключения ООО «КостромаСтройЭкспертиза», выполненного экспертом М. и дополнения к нему также следует, что разводка внутренних инженерных коммуникаций отопления, канализации, водо- и газопровода выполнена полностью, для отопления и приготовления ГВС в помещении кухни установлен газовый теплогенератор. Санитарно-технические устройства, точки водозабора и приборы для отведения канализации отсутствуют, помещения санузла и кухни оборудованы системами естественной вытяжной канальной вентиляции, вводные устройства защитного отключения электропроводки смонтированы в щите внутри квартиры, сети электроснабжения разведены по помещениям частично до основных потребителей электроэнергии. Реконструкция исследуемой квартиры № выполнена в соответствии с проектной документацией, подготовленной ООО «Квартал-Проект» в 2025 году.

Исследуемая реконструированная квартира № в существующем виде соответствует требованиям строительно-технических норм и правил, действующих на территории РФ, при проведении строительных мероприятий применены современные строительные материалы и реализованы типовые решения, используемые в практике монтажа конструктивных элементов капитальных строений. Проем в чердачном перекрытии, соединяющий уровни квартиры, сформирован застройщиком на этапе строительства жилого дома с соблюдением мероприятий, обеспечивающих конструктивную надежность и безопасность перекрытия и объекта капитального строительства в целом: смежные панели обрамлены швеллером №, монолитные участки заполнены товарным бетоном, узел сопряжения скатов кровли усилен металлической балкой и стойками. Помещения кухни и гостиной разделены негорючей перегородкой, возведенной по каркасно-обшивной технологии. Общее техническое состояние конструкций реконструированной квартиры в составе многоквартирного дома является исправным, отвечающим требованиям прочности и устойчивости, надежность и долговечность строительного объекта соответствует установленным требованиям. Следов деформативных изменений, иных дефектов строительных конструкций, не обнаружено, конструктивные элементы не требуют усиления, замены и/или ремонта. Исследуемая квартира отвечает требованиям механической безопасности к зданиям и сооружениям, установленных действующим законодательством, квартира в составе жилого дома является безопасной для жизни и здоровья людей в условиях их пребывания в помещениях строения и на прилегающей территории в процессе последующей эксплуатации.

Кроме того, квартира № соответствует и требованиям пожарной безопасности, нарушений требований противопожарных норм и правил, а также требований, устанавливающих порядок безопасной противопожарной эксплуатации зданий, в ходе исследования экспертом не обнаружено. Силовые кабели электропроводки исследуемой квартиры проложены в стенах и перекрытий закрытым способом, управление освещением осуществляется однополюсными выключателями, визуально устанавливаются точки подключения основных потребителей электроэнергии, электрокабели запитаны через устройства автоматического отключения. Сообщения между этажами двухуровневой квартиры обеспечивается посредством деревянной внутриквартирной лестницы, которая является вертикальными путями эвакуации из квартиры домовладения. Лестница деревянная шириной 1,2 м., ширина проступи посередине ступени 20 см, что соответствует требованиям СП, предел огнестойкости и класс пожарной безопасности элементов лестницы в двухуровневой квартире не нормируются.

Подъезд пожарной техники к жилому дому обеспечивается посредством улично-дорожной сети городской инфраструктуры со стороны проезда Кирпичный, расположенного с южной стороны. Ширина проездов составляет более 3,5 м, с организацией безопасного доступа личного состава подразделений пожарной охраны к путям эвакуации и подачи средств пожаротушения к возможным очагам пожара здания, что также соответствует установленным требованиям.

При этом в результате перепланировки и реконструкции противопожарное расстояние между зданиями, расположенными на соседних участках, не изменилось.

Тем самым, требования противопожарной безопасности в реконструированной и перепланированной квартире № соблюдены.

Согласно выводам специалиста ООО «КостромаСтройЭкспертиза» М. квартира № в реконструированном виде соответствует также требованиям санитарно-бытовых и экологических норм, требованиям градостроительного регламента, безопасна для проживания в ней граждан, права и охраняемые законом интересы третьих лиц произведенная в ней реконструкция и перепланировка не нарушает, квартира соответствует предъявляемым федеральным законодательством минимально необходимых требований к зданиям и сооружениям, в том числе требованиям механической безопасности, безопасных для здоровья человека условий пребывания в здании и на прилегающей территории, пожарной безопасности для пользования квартирой и в процессе её последующей эксплуатации, текущее техническое состояние квартиры является исправным. Для отопления помещений квартиры и приготовления ГВС используется автономный газовый теплогенератор, установленный в соответствие с требованиями норм специализированной организацией в отдельно выделенном помещении кухни. Помещения, в которых размещено газовое оборудование, а также помещения санузла оборудованы вытяжными каналами естественной вентиляции.

Допрошенных в ходе судебного заседания в качестве специалиста эксперт ООО «КостромаСтройЭкспертиза» М. имеющий необходимый уровень образования, квалификацию, опыт экспертной деятельности, свое заключение поддержал в полном объеме, указав, что в существующем виде квартира № соответствует установленным требованиям; её сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оснований не доверять данному заключению специалиста у суда не имеется, поскольку оно является подробным, имеет ссылки на действующие требования и правила, выполнено в результате осмотра и непосредственного исследования спорного объекта недвижимости, специалист имеет необходимый уровень образования и квалификации. Ответчиками и третьими лицами выводы указанного заключения не оспаривались.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что квартира № подлежит сохранению в реконструированном и перепланированном виде, исковые требования истца В. подлежат удовлетворению.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства установлено, что истец предпринимал попытки в административном порядке получить разрешение на реконструкцию объекта недвижимости, в чем ему было отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковое требование о признании за ним право собственности на реконструированную квартиру также подлежит удовлетворению.

Поскольку реконструкция двух квартир в малоэтажном жилом доме привела к изменению площади общедомового имущества, к реконструкции всего домовладения, не влечет нарушения прав и законных интересов третьих лиц, не несет угрозы жизни и здоровью пребывающих нем граждан, малоэтажный пятиквартирный жилой дом по адресу: ..., с кадастровым номером №, также подлежит сохранению в реконструированном виде.

Тем самым, исковые требования истцов подлежат полному удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений и совершения учетно-регистрационных действий.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования М. (<данные изъяты>) и В. (<данные изъяты>) к Администрации г. Костромы (ИНН <***> ОГРН <***>) и Управлению строительства и капитального ремонта Администрации г. Костромы (ИНН <***> ОГРН <***>) о сохранении многоквартирного дома в реконструированном виде, сохранении жилых помещений в реконструированном и перепланированном состоянии и признании права собственности на них удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде малоэтажный пятиквартирный жилой дом по адресу: ..., с кадастровым номером №.

Сохранить в реконструированном и перепланированном виде квартиру № в многоквартирном доме по адресу: ..., с кадастровым номером №, общей площадью 105,4 кв.м., расположенную на 3 этаже и мансардном этаже многоквартирного дома.

Признать за М. право собственности на реконструированную и перепланированную квартиру № в многоквартирном доме по адресу: ..., с кадастровым номером №, общей площадью 105,4 кв.м., расположенную на № этаже и мансардном этаже многоквартирного дома.

Сохранить в реконструированном и перепланированном виде квартиру № в многоквартирном доме по адресу: ..., с кадастровым номером №, общей площадью 139,4 кв.м., расположенную на № этаже и мансардном этаже многоквартирного дома.

Признать за В. право собственности на реконструированную и перепланированную квартиру № в многоквартирном доме по адресу: ..., с кадастровым номером №, общей площадью 139,4 кв.м., расположенную на 3 этаже и мансардном этаже многоквартирного дома.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Костромы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Александрова

Мотивированное решение изготовлено «03» мая 2026 года

Судья О.В. Александрова