Решение № 2-1900/2019 2-1900/2019~М-549/2019 М-549/2019 от 28 апреля 2019 г. по делу № 2-1900/2019

Дело № КОПИЯ

Поступило в суд 11.02.2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

29 апреля 2019 года <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Л.В. Поротиковой,

При секретаре судебного заседания В.Е. Макушиной,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя по сделке купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, в связи с нарушением преимущественного права покупки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя по сделке купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, в связи с нарушением преимущественного права покупки.

В обоснование заявленных требований указал, что после смерти матери, наступившей в 2015 году, истцу ФИО1 и его брату ФИО2 в порядке наследования перешли права на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>1, при чем, ФИО1 перешло право собственности на ? доли в праве собственности на данное имущество, а его брату ФИО2 перешло право на ? доли.

Братья с осени 2015 года неоднократно предпринимали попытки продажи данной квартиры, однако сделки не состоялись по различным причинам, в том числе истец предпринимал попытки выкупить долю, принадлежащую его брату, однако не могли достигнуть договоренности по поводу цены.

В январе 2019 возникла возможность продажи квартиры, при оформлении документов на сделку, истец узнал, что его брат ФИО2 продал свою долю в праве собственности на квартиру ФИО3, при этом, перед совершением данной сделки, истцу, как сособственнику, имеющему преимущественное право покупки данной доли в квартире, не предлагали ее приобрести. В случае предложения выкупить долю в квартире, он бы безусловно на это согласился, т.к. намеревался это сделать еще с осени 2015 года. Указал, что в договоре купли-продажи, заключенном между ФИО2 и ФИО3 указана недостоверная дата его заключения, настаивал на том, что фактически сделка была совершена именно в январе 2019.

На основании изложенного и ссылаясь на положения ст. 250 ГК РФ истец просил суд перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3, в отношении объекта недвижимого имущества: ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную пол адресу: <адрес>, кадастровый №.

Истец в судебном заседании доводы, изложенные в иске, поддержала, настаивал на их удовлетворении. Дополнительно пояснил, что в конце 2018 года он встречался с ФИО3 как с возможным покупателем их квартиры, однако договоренности по сделке стороны достигнуть не смогли, т.к. ФИО3 настаивал на осуществлении сделки без участия риелторов, с которыми у истца заключен договор на оказание риэлтерских услуг, а истец не был согласен заключать сделку без их участия, опасаясь различных негативных последний. Настаивал на том, что вплоть до января 2019 не знал о том, что его брат заключил спорную сделку, о его намерении продать свою долю третьему лицу он также не знал, предложений о покупке доли от брата он не получал.

Представитель истца в судебном заседании, поддержав доводы, изложенные в иске, настаивала на удовлетворении, заявленных требований.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признал, пояснил, что он остро нуждался в денежных средствах, квартира долгое время не продавалась, в связи с чем знакомые порекомендовали ему обратиться за помощью в осуществлении продажи квартиры к ФИО3 Встретившись с ФИО3, последний предложил ему продать принадлежащую ему долю таким образом, чтобы дата заключения договора была датирована 2015 годом, якобы с целью истечения сроков исковой давности. Фактически сделка с ФИО3 была заключена в январе 2019, расчеты по данной сделке до настоящего времени не произведены, в связи с чем он обратился в правоохранительные органы по поводу мошеннических действий со стороны ФИО3 Утверждал, что острая нуждаемость в денежных средствах, привела к тому, что с целью скорейшего получения денежных средств, он скрыл свои намерения по продаже доли в квартире от своего брата ФИО1, а также от всех членов семьи, доверившись ФИО3, предполагал, что в дальнейшем брат сможет продать свою долю без каких-либо последний. Считал, что требования ФИО1 обоснованы и подлежат удовлетворению, в настоящее время они с братом договорились о цене, расчеты по сделке произведут в ближайшее время.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании пояснил, что действительно в январе 2019 заключил с ФИО2 сделку купли-продажи доли в праве собственности на квартиру по <адрес>1, действительно имея определенные цели дату данного договора указали ДД.ММ.ГГГГ, в то время как фактически сделка была заключена в январе 2019. Утверждал, что данную сделку он заключил, будучи заверенным со стороны продавца ФИО2 в том, что последний уведомил своего брата (сособственника) о намерении продать долю, а сособственник от этой сделки отказался по причине отсутствия денежных средств. Считал, что является добросовестным приобретателем, расчет по сделке он не смог произвести по причине того, что счет, представленный покупателем для перечисления денежных средств оказался закрытым.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

На основании ч. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

В силу положений п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п. 2 указанной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанные нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО4 (мать истца) на основании договора на передачу квартиру в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ № являлись собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>1 (л.д.6).

После смерти матери истца ФИО4, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 стал собственником ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>1, а ФИО2 стал собственников ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>1 (л.д.7-13,37-66,75-97).

Из пояснений сторон судом установлено, что с осени 2015 года, сособственники недвижимого имущества предпринимали попытки продажи данного имущество с помощью риэлтерского агентства, однако по различным причинам, сделки не были совершены (л.д.16-22).

Далее судом установлено, что между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 за 700 000 руб. приобрел у ФИО2 право собственности на ? долю в праве собственности на квартиру, расположенную по <адрес>1 (л.д.14,15,67-74), при чем дата данного договора указана «03.12.2015», в то время как фактически договор был заключен в январе 2019 года, что подтверждено пояснениями сторон по сделке. Государственная регистрация данной сделки была совершена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15).

Из пояснений истца и ответчика ФИО2 с достоверностью установлено, что перед осуществлением указанной сделки, продавец ФИО2 не исполнил возложенную на него законом обязанность об извещении сособственника доли в квартире о продаже доли иному лицу с указанием цены и других условий, не обеспечил при совершении сделки соблюдение права преимущественной покупки доли.

В соответствии с требованием ст. ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ ФИО3 не доказал факта того, что продавец исполнил возложенную на него законом обязанность об извещении сособственника доли в квартире о продаже доли иному лицу с указанием цены и других условий, не обеспечил при совершении сделки соблюдение права преимущественной покупки доли, а истцом, а также продавцом по сделке ФИО2 доказано, что право преимущественной покупки доли было нарушено, поскольку извещения о продаже 1/4 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру истец не получал, а ФИО1 такового не направлял, иным образом о намерении продать долю сособственника не извещал.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Иск ФИО1 предъявлен с соблюдением указанного срока, т.к. о заключении спорной сделки истец узнал только после ее государственной регистрации (ДД.ММ.ГГГГ), в суд обратился ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что доводы истца о нарушении его преимущественного права при продаже 1/4 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру за 700 000 руб. являются обоснованными, данные обстоятельства подтверждены объяснениями сторон, письменными доказательствами, отвечающим требованиям относимости и допустимости доказательств, которые не опровергнуты ответчиком ФИО3

Таким образом, учитывая требование ч. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, которая обязывает известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца.

Материалами дела подтверждено, что истец не знал о намерении ФИО2 продать свою долю, не отказывался от покупки, в подтверждение своих намерений приобрести указанную долю представил в материалы дела документы, подтверждающие намерения приобрести долю в данной квартире.

При этом с учетом разъяснения п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", данное решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу были приняты меры обеспечения в виде в виде запрещения Управлению Росреестра по НСО производить регистрационные действия с объектом недвижимого имущества: 1/4 доли в праве общей долевой собственности недвижимого имущества – 2-х комнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, которые в силу п.1 ст. 144 ГПК РФ подлежат отмене по вступлении настоящего решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3, в отношении объекта недвижимого имущества: ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную пол адресу: <адрес>, кадастровый №.

По вступлении настоящего решения в законную силу ранее наложенные определением суда от ДД.ММ.ГГГГ меры по обеспечению иска в виде запрещения Управлению Росреестра по НСО производить регистрационные действия с объектом недвижимого имущества: 1/4 доли в праве общей долевой собственности недвижимого имущества – 2-х комнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый № - отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Центральный районный суд <адрес> в течение месяца с даты подготовки решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись Л.В. Поротикова

ВЕРНО

Подлинное решение подшито к материалам дела №, находящимся в Центральном районном суде <адрес>

Судья Л.В. Поротикова