Решение № 2-134/2019 2-134/2019(2-4514/2018;)~М-2361/2018 2-4514/2018 М-2361/2018 от 25 марта 2019 г. по делу № 2-134/2019

78RS0014-01-2018-003667-18

в окончательной форме 25.03.2019

Дело № 2-134/2019

20.03.2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Н. А. Бурдановой,

при секретаре Д. В. Рохиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры. В обоснование исковых требований истец указал, что 29 марта 2018 года по договору купли-продажи приобрел в собственность у ответчика (матери) квартиру <адрес> по адресу: <адрес> (далее – спорная квартира). Согласно условиям договора цена квартиры составила 1 800 000 рублей 00 копеек. Расчет производится следующим образом: сумма в размере 700 000 рублей передается покупателем продавцу до подписания договора, сумму в размере 1 100 000 рублей покупатель выплачивает продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя покупателя в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, что будет подтверждено выпиской из ЕГРН, а также снятия продавца с регистрационного учета‚ что будет подтверждено соответствующей справкой. Денежные средства в размере 700 000 рублей получены ответчиком до подписания договора, что подтверждается распиской от 28.03.2018. Стороны договора 29.03.2018 совместно обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (№ от 29.03.2018), представив все необходимые для регистрации документы. Ответчик передал истцу квартиру по передаточному акту в день подписания договора купли-продажи, однако, впоследствии ответчик стал предпринимать действия по уклонению от регистрации договора в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу (регистрация совершенной сделки была приостановлена до 1 июля 2018 года на основании заявления ответчика). Государственная регистрация договора купли-продажи произведена не была, в связи с чем истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру.

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали. Пояснили, что согласно п. 9 договора купли-продажи он является актом приема-передачи спорной квартиры, отдельного акта-приема передачи подписано не было. Денежные средства в сумме 700 000 рублей переданы истцом ответчику, в подтверждение чего составлена расписка. Денежные средства в размере 1 100 000 руб. согласно условиям договора покупатель обязан выплатить продавцу после государственной регистрации перехода права собственности. О наличии обременений со стороны третьего лица истцу не было известно. В настоящее время истец полагает, что принадлежащее ему имущество обременено залогом, что является предметом иных правоотношений и не влияет на регистрацию договора купли-продажи. Переход права собственности на спорную квартиру истцу не прекращает залога. Определением суда по другому делу об утверждении мирового соглашения истцом по настоящему делу обжаловано, восстановлен срок на подачу частной жалобы, определение о восстановлении срока также обжаловано лицом, участвующим в деле.

Представитель ответчика в суде иск не признал, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д. 85-86). Исковые требования являются незаконными и необоснованными, поскольку регистрация договора купли-продажи произведена не была, оплата по договору в соответствии с п. 3 не произведена, договор не был исполнен, так как имущество не передано покупателю, спорный объект обременен правами третьего лица.

Представитель третьего лица ФИО3, привлеченного к участию в деле без самостоятельных требований, в суде возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д. 161-163). Определением Нижегородского районного суда по делу № 2-10537/2018 от 23.10.2018 утверждено мировое соглашение, достигнутое между ФИО2 и ФИО3 По условиям мирового соглашения ФИО2 передает ФИО3 в счет исполнения долговых обязательств по договору займа с залогом спорную квартиру. Ввиду того, что договор купли-продажи квартиры от 29.03.2018 между ФИО1 и ФИО2 не прошел государственную регистрацию, то ФИО1 имеет право на возмещение убытков.

Определением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 18.10.2018 отказано в признании ФИО3 третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 29.01.2019 определение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 18.10.2018 оставлено без изменения.

Третьего лицо – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в лице уполномоченного представителя в суд не явилось, о времени и месте проведения судебного заседания извещено, возражений на иск не представлено.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося третьего лица в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Условием удовлетворения требования о государственной регистрации перехода права собственности является исполнение продавцом обязательства по передаче имущества.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Спорная квартира принадлежала ответчику на основании договора № № передачи в собственность граждан, заключенного 30.12.2013 с Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга (л.д. 57). В квартире с 15.121975 зарегистрирована ФИО2 (ответчик), с 06.02.1992 – ее сын ФИО1 Истец до настоящего времени проживает в жилом помещении, несет расходы по содержанию имущества, что подтверждается квитанциями.

Как пояснил истец, его мать имела просроченные кредитные обязательства. ФИО1 опасался, что квартира может быть продана ФИО2 для решения материальных проблем. Проживая всю жизнь в спорной квартире, истец хотел сохранить свое место жительство.

29 марта 2018 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи спорной квартиры (л.д. 69-70). ФИО2 продала принадлежащую ей на праве собственности. Цена договора составила 1 800 000 рублей, которые покупатель обязался выплатить продавцу следующим образом: сумма в размере 700 000 руб. передана до подписания настоящего договора; сумма в размере 1 100 000 руб. - после государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру на имя покупателя в Управлении Росреестра по СПб, а также снятия продавца с регистрационного учета, что будет подтверждается соответствующей справкой. Настоящий договор является актом приема-передачи (пункт 9) (л.д. 39).

Проанализировав спорный договор купли-продажи, суд приходит к выводу, что его сторонами были согласованы все существенные условия, необходимые для договоров данного вида с соблюдением требований закона о форме договора. До настоящего времени договор не оспорен, не признан недействительным и не отменен.

Согласно расписке от 28.03.2018 ФИО2 получила от ФИО1 денежную сумму в размере 700 000 рублей согласно договору купли-продажи двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес><адрес> (л.д. 8; полноразмерная копия приобщена в судебном заседании 20.03.2019). Ответчик не оспаривает факт получения денежных средств, однако указывает на неотносимость расписки, поскольку в ее тексте имеется ссылка на договор купли-продажи от 28.03.2017. Суд полагает данные возражения направленными на уклонения от исполнения обязательств. Ответчиком не представлено доказательств заключения договора купли-продажи спорной квартиры с истцом в указанную дату 28.03.2017, во исполнение которого выдана расписка. Расписка датирована 28.03.2018, то есть днем заключения спорного договора между сторонами. При таком положении следует признать, что указание в расписке ответчиком даты договора «28.03.2017» вместо правильной «28.03.2018» является явной опиской и не свидетельствует о неисполнении покупателем обязанности по оплате цены квартиры.

29.03.2018 в 13 час. 26 мин. истец и ответчик подали указанный договор для государственной регистрации перехода права собственности. Плановая дата выдачи документов по результатам оказания государственной услуги 11.04.2018 (л.д. 10, 66-68).

29.03.2018 в 17 час. 29 мин. ФИО2 обратилась с заявлением о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на срок до 01.07.2018 по причине согласования данных по договору купли-продажи (л.д. 64-65). Государственная регистрация приостановлена согласно уведомлению Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 04.04.2018 № 78/058/008/2017-420 (л.д. 63).

09.04.2018 ФИО2 в лице представителя по доверенности – ФИО5 подала заявление о прекращении государственной регистрации права № (л.д. 93).

26.04.2018 ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением за № о возобновлении регистрации (л.д. 61).

26.04.2018 за № представлено заявление ФИО2 о прекращении регистрации (л.д. 61).

Таким образом, по делу установлен факт безосновательного уклонения ответчиком от государственной регистрации. Сторонами спора соблюдена форма договора купли-продажи. Имущество передано по акту приема-передачи. Покупатель исполнил обязательства по оплате товара в порядке, установленном договором купли-продажи. Данные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения иска.

Судом рассмотрены возражения ответчика и третьего лица относительно обременения имущества.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

21.04.2018 между ФИО2 и ФИО6, действовавшим от имени ФИО3 по доверенности (бланк <адрес>5, удостоверенной ФИО7, нотариусом города областного значения Нижнего Новгорода 20 апреля 2018 года по реестру №) заключен договор займа с одновременным залогом (ипотекой) спорной квартиры (л.д. 26-34). В соответствии с п. 1.1 Договора ответчик получил в собственность от ФИО3 денежные средства в размере 2 000 000 руб. 00 коп., которые обязался возвратить ежемесячными платежами в размере 60 000 руб., начиная с 20.05.2018, последний платеж в срок до 20.04.2019 в сумме 1 580 000 руб.

На основании пункта 1.1.10 Договора ответчик в обеспечение своевременного исполнения обязательств по возврату суммы займа полностью, уплаты пеней передал ФИО3, как Займодавцу-Залогодержателю в залог принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: <адрес>‚ <адрес> А, <адрес> (кадастровый №).Ограничение прав и обременение предмета залога в виде ипотеки было зарегистрировано 18 мая 2018 года (л.д. 26-35). В договоре согласована подсудность споров Нижегородскому районному суду города Нижнего Новгорода.

Суд учитывает, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком обремение имущества в виде залога в пользу третьего лица отсутствовало.

В соответствии с п.1.1.10 целью займа являлось проведение капитального ремонта или других неотделимых улучшений спорной квартиры. Ответчику судом предложено представить доказательства расходования денежных средств, полученных по договору займа, проведения капитального ремонта квартиры или других неотделимых улучшений. В нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчик доказательств не представил. Напротив, как указано третьим лицом (л.д. 144) и не оспаривается ответчиком, заемщик не произвел ни одного платежа в счет погашения задолженности.

01.08.2018 ФИО3 обратился в Нижегородский районный суд города Нижнего Новгорода (л.д. 143-145).

23 августа 2018 года ФИО3 и ФИО2 заключили соглашение об отступном. Стороны пришли к соглашению, что на момент подписания настоящего соглашения сумма задолженности должника перед кредитором в счет исполнения обязательства по договору займа с одновременным залогом (ипотекой) квартиры от 21 апреля 2018 года составляет 3 022 886 руб. 00 коп., из которых: сумма основного долга по Договору займа: 2 000 000 (два миллиона) руб.; проценты за пользование займом: 730 322 руб. 58 коп., договорная неустойка 250 000 руб.; расходы по оплате госпошлины: 22 164 руб. 00 коп.; расходы на услуги представителя: 20 000 руб. 00 коп.; расходы на выписку из ЕГРН 400 руб. 00 коп. (л.д. 72).

Согласно п. 2.1 вышеуказанного соглашения от 23.08.2018 в качестве отступного по соглашению должник передал кредитору имущество: квартира, расположенная по адресу<адрес>. Согласно п. 2.3 соглашения срок передачи имущества: в момент подписания настоящего соглашения. В силу п. 3.4 соглашения соглашение подлежит регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии РФ.

Соглашение об отступном в Росреестре не зарегистрировано, что в ходе рассмотрения дела участниками процесса не оспаривалось.

Определением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода по делу № 2-10537/2018 от 23 октября 2018 по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, утверждено мировое соглашение по условиям которого ответчик ФИО2 выплачивает истцу ФИО3 3 022 886 (три миллиона двадцать две тысячи восемьсот восемьдесят шесть) рублей 00 коп., из которых: сумма основного долга по Договору займа 2 000 000 (два миллиона) руб.; проценты за пользование займом 730 322 (семьсот тридцать тысяч триста двадцать два) руб. 58 коп.; договорная неустойка 250 000 (двести пятьдесят тысяч) руб.; расколы по оплате госпошлины 22 164 (двадцать две тысячи сто шестьдесят четыре) руб. 00 коп.; расходы на услуги представителя 20 000 (двадцать тысяч) руб.; расходы на выписку ЕГРН 400 (четыреста) руб.

Ответчик ФИО2 в счет исполнения вышеуказанных обязательств предоставляет истцу ФИО3 в качестве отступного квартиру по адресу: <адрес>‚ <адрес> (кадастровый №).Данное обязательство оформляется соглашением об отступном и подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации‚ кадастра и картографии. (л.д. 164).

Как пояснили участники настоящего дела, определение обжаловано истцом, ему восстановлен срок на подачу частной жалобы.

Суд учитывает, что третье лицо право собственности на спорную квартиру не приобрело.

Суд полагает, что получение крупной денежной суммы ответчиком, согласование в договоре займа первого платежа через месяц после заключения договора, обеспечение обязательств спорной квартирой, неисполнение условий договора и неподтверждение расходования полученных по договору займа денежных средств, обращение кредитора в суд немедленно после наступления третьей просрочки периодического платежа, необходимой в соответствии с пунктом 5 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, заключение в кратчайший срок между сторонами соглашения об отступном с передачей прав на квартиру займодавцу свидетельствуют о намерении ответчика воспрепятствовать переходу прав на квартиру к истцу по договору купли-продажи. Данные действия направлены на причинение вреда другому лицу, являются злоупотреблением правом. С учетом характера спорных правоотношений суд применяет к ответчику негативные последствия в форме отклонения возражений и удовлетворения исковых требований ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 44,6 квадратных метра, кадастровый №, находящейся на первом этаже, заключенному 29.03.2018 между покупателем ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, гражданином Российской Федерации, пол мужской, место рождения <адрес>, имеющим паспорт № выдан <данные изъяты><данные изъяты><данные изъяты>, зарегистрированным по адресу: <адрес>, и продавцом ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, гражданкой Российской Федерации, пол женский, имеющей паспорт № выдан <данные изъяты>, зарегистрированной по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья

Н. А. Бурданова