Решение № 2-1103/2018 2-61/2019 2-61/2019(2-1103/2018;)~М-1046/2018 М-1046/2018 от 26 февраля 2019 г. по делу № 2-1103/2018

Дело №

Поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года р.<адрес>

Ордынский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Отт С.А.,

при секретаре Раткевич Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО7 В.чу, ФИО3, с участием третьих лиц - ФИО4, Управления Росреестра по <адрес> о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований указала, что в июне 2018 года по объявлению она договорилась с ФИО4 о покупке жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. ФИО4 действовал по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени и в интересах ФИО. ДД.ММ.ГГГГ она приехала в <адрес>, чтобы посмотреть жилой дом и земельный участок, которые ей показывали ФИО и его супруга - ФИО2. Имущество ей понравилось, цена устроила, с правоустанавливающими документами ее ознакомили, имущество принадлежало ФИО и ФИО2, титульным собственником в свидетельствах о государственной регистрации был указан ФИО К-вы сказали ей, что у ФИО4 имеется доверенность на продажу указанного имущества с правом подписания документов и с правом получения денег, и что в случае ее согласия на совершение сделки, оформлением документов будет заниматься ФИО4, и деньги получать будет тоже он. Она приняла решение о покупке указанного жилого дома и земельного участка. Поскольку в июне она не располагала необходимыми денежными средствами для покупки указанной недвижимости, то предложила продавцам заключить предварительный договор. Они согласовали условия предварительного договора с ФИО, а ДД.ММ.ГГГГ она и ФИО4, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО5 и зарегистрированной в реестре за № от имени и в интересах ФИО, заключили предварительный договор. В предварительном договоре они согласовали условия основного договора, а именно, договорились о цене - <данные изъяты> рублей, из них <данные изъяты> рублей за жилой дом, <данные изъяты> рублей за земельный участок, порядок расчетов: <данные изъяты> должны быть уплачены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Основной договор они договорились заключить в течение трех дней после уплаты всей суммы договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ она передала <данные изъяты> доверенному лицу ФИО - ФИО4, что подтверждено распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей она передала ДД.ММ.ГГГГ доверенному лицу ФИО - ФИО4, что подтверждено распиской от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 передал ей ключи от дома, техническую документацию: технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ. информацию № от ДД.ММ.ГГГГ, сведения об учете объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый план от ДД.ММ.ГГГГ. В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ они заключили договор купли- продажи и договорились, что на следующей неделе обратятся в Многофункциональный центр для сдачи документов на государственную регистрацию права собственности. ДД.ММ.ГГГГ ФИО умер. Об этом ДД.ММ.ГГГГ ей по телефону сообщила ФИО2 В соответствии с пп.5 п.1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. Стороны заключили договор в надлежащей форме, достигли соглашения по всем существенным условиям, и исполнили договор. Она, как покупатель, уплатила цену договора и приняла имущество, продавец получил денежные средства и передал жилой дом, земельный участок, ключи, технические документы (п.2.4, п.3.2, п.3.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ). ФИО, являвшийся продавцом по договору купли-продажи указанного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ умер ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок в заявительном порядке невозможна. Супруга ФИО - ФИО2 является наследником первой очереди по закону. Просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на жилой дом общей площадью 71,2 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес> и на земельный участок площадью 1700 кв.м, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признала, дополнительно пояснила, что дом с документами и ключами были переданы ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, после окончательного расчета за дом. У наследодателя есть двое детей, они уже вступили в наследство.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие, возражений по иску не представил.

Согласно справке временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа <адрес> ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ с заявлениями о принятии наследства по закону после смерти ФИО обратились: супруга ФИО2, сын ФИО7, дочь ФИО3

По инициативе суда к рассмотрению дела в качестве ответчиков по настоящему иску привлечены наследники ФИО - ФИО7, ФИО3

В судебном заседании ответчик ФИО7 возражал против иска, в письменном отзыве указал, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, являлись собственностью его отца ФИО, умершего ДД.ММ.ГГГГ, т.е. наследственным имуществом после его смерти. Отец при жизни ему не рассказывал о том, что выдавал какие- либо доверенности. С начала сентября 2018 года отец находился на лечении в ГБУЗ «Кочковская ЦРБ», с сентября 2018 года был переведен в реанимационное отделение, ДД.ММ.ГГГГ умер, до момента смерти отец ни ему, ни его сестре не говорил о том, что дом продан, хотя они разговаривали с ним каждый день, о намерении его продать также не говорил. Считает, что договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ составлен после смерти отца, т.е. в тот момент, когда выданная отцом доверенность была уже недействительной, это сделано для того, чтобы исключить имущество из наследственной массы. На похоронах отца ФИО4, являющийся внуком ФИО2, не присутствовал, во время похорон супруга отца - ФИО2 не говорила наследникам о том, что накануне они продали дом. Ему известно, что ФИО1 является сожительницей отца ФИО4, фактически снохой ФИО2, что также свидетельствует о том, что данная сделка является мнимой, с целью исключить дом и участок из наследственной массы, попыткой увеличить ФИО2 свою наследственную долю. Просит суд в иске ФИО1 отказать.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом, возражений на иск суду не представила.

Третье лицо - ФИО4 в судебное заседание не возражал против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, возражений на иск суду не представил.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Статьей 554 ГК РФ предусмотрены требования к предмету договора: в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (ч.1). Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (ч.2).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ч.1 ст. 556 ГК РФ).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч.3).

Как установлено судом, согласно выписке ЕГРН в качестве собственника земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> указан ФИО (л.д. 24-30).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО выдал нотариальную доверенность ФИО4 на продажу земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.21).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действующий в интересах ФИО7 в качестве продавца, и ФИО1 (в качестве покупателя) заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.8-11).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 действующий в интересах ФИО7 в качестве продавца, ФИО1 в качестве покупателей заключили договор купли-продажи жилого дома стоимостью <данные изъяты> и земельного участка стоимостью <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.12-14).

По условиям предварительного договора до даты заключения основного договора покупатель обязуется выплатить продавцу всю сумму оплаты за недвижимое имущество – <данные изъяты> (п.2.5.1.)

В соответствии с п. 1.5 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ основной договор должен быть заключен в течении трех рабочих дней после уплаты покупателем продавцу всей суммы договора.

Согласно распискам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действующий на основании доверенности, получил от ФИО1 денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в счет оплаты по договору купли-продажи за жилой дом и земельный участок (л.д. 22, 23).

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Указанные разъяснения позволяют суду квалифицировать заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующим в интересах ФИО7, и ФИО1 предварительный договор как договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с условием о предварительной оплате, поскольку указанный предварительный договор заключен в письменной форме, установленной для основного договора, содержит условия, позволяющие установить предмет и цену недвижимости.

После передачи ФИО4 денежной суммы в оплату за недвижимое имущество в размере <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, пунктами 3.2, 3.3 предусмотрено, что передача недвижимого имущества, ключей от дома и технических документов состоялась при подписании настоящего договора, который по соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи жилого дома и земельного участка.

Зарегистрировать переход права собственности к покупателю стороны не успели, поскольку ФИО умер ДД.ММ.ГГГГ, и действие доверенности, выданной им ФИО4 прекращено со смертью доверителя.

Возражения ответчика ФИО7, полагавшего, что договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ является мнимой сделкой, заключенной после смерти отца, т.е. в тот момент, когда выданная отцом доверенность была уже недействительной, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, в силу чего является ничтожной.

Следовательно, суду надлежит проверить действительность воли собственника при ее совершении.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО обратился к нотариусу Ордынского нотариального округа ФИО5 который удостоверил доверенность ФИО, которой он наделил полномочиями ФИО4 на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в том числе, с правом получения вырученных от продажи денежных средств. Выдавая доверенность, ФИО указал, что содержание настоящей доверенности прочитано им лично и зачитано ему вслух, он, как участник доверенности, понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой доверенности. Условия доверенности соответствуют его действительным намерениям. Информация, установленная нотариусом с его слов, внесена в текст доверенности верно. Ему известно, что по настоящей доверенности его представитель в пределах срока действия доверенности от его имени, за его счет и в его интересах совершает те действия, на которые он уполномочен настоящей доверенностью; что действия, совершенные от его имени представителем в силу полномочия, основанного на данной доверенности, непосредственно создают и изменяют его гражданские права и обязанности. Ему известно и понятно, что действие доверенности прекращается вследствие истечения срока доверенности; отмены доверенности лицом, выдавшим её; отказа лица, которому выдана доверенность, смерти гражданина, выдавшего доверенность, призвания его недееспособным, ограниченно дееспособным, или безвестно отсутствующим. Ему известно, что он, как лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. Совершая настоящую доверенность, ФИО подтверждает также при её подписании в присутствии нотариуса, что он не ограничен в правоспособности и дееспособности в случаях и в порядке, установленных законом, под опекой, попечительством, патронажем не состоит; не находится в состоянии токсического, наркотического и алкогольного опьянения; по своему состоянию может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, так как хорошо понимает значение своих действий и может ими руководить, полностью осознает суть и содержание совершаемой им доверенности, а также подтверждает, что у него отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать настоящую доверенность, так как, выдавая настоящую доверенность, - он действует своей волей и в своём интересе и самостоятельно реализует предоставленные ему законом гражданские права.

Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО выразил свое волеизъявление относительно распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, прямо указав состав имущества в доверенности.

Полномочия ФИО4, действующего от имени ФИО на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ при заключении данного договора, судом проверены и не вызывают сомнений, доверенность ответчиками не оспорена, сведений об ее отмене суду не представлено.

Нахождение наследодателя ФИО с начала сентября 2018 года на лечении в ГБУЗ «Кочковская ЦРБ» не препятствовало ему сделать распоряжение об отмене доверенности, обратившись к главному врачу ГБУЗ «Кочковская ЦРБ», либо вызвать нотариуса.

По утверждению ответчика ФИО7 до момента смерти отец ни ему, ни его сестре не говорил о том, что дом продан, хотя они разговаривали с ним каждый день, о намерении его продать дом и земельный участок также не говорил, что по мнению суда, подтверждает тот факт, что ФИО не имел намерений изменить свое волеизъявление и отменить доверенность, выданную ФИО4 на продажу недвижимости.

Суд также считает доказанным, что исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ осуществлено не формально (для вида), а реально: объекты недвижимости переданы покупателю вместе с необходимыми принадлежностями – ключами от дома и техническими документами, которая произвела предоплату по договору, передав всю сумму в уплату за недвижимое имущество ФИО4

Сведений о передаче ФИО4 денежной суммы в размере <данные изъяты> при жизни самому ФИО или его наследникам суду не представлено, что не влияет на действительность договора купли-продажи.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд считает установленным, что между ФИО и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен в надлежащей форме договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, с условием о предварительной оплате, поименованный предварительным, и устанавливающим срок заключения основного договора.

После внесения покупателем оплаты по предварительному договору, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен основной договор купли-продажи, на основании которого проданное недвижимое имущество было передано покупателю, таким образом, сторонами были совершены юридические и фактический действия, необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. (ч.3).

В настоящее время у покупателя ФИО1 в силу смерти продавца ФИО и прекращения действия доверенности его представителя ФИО4 возникли объективные препятствия для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, поскольку государственная регистрация носит заявительный характер и требует обращения в Управление Росреестра по <адрес> всех участников сделки.

При таких обстоятельствах суд считает требования истца о государственной регистрации перехода к ФИО1 права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом общей площадью 71,2 кв.м, кадастровый №, расположенному и на земельный участок площадью 1700 кв.м, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, подлежащими удовлетворению.

Разрешая вопрос о принятии признания иска ФИО2, суд приходит к следующему.

В силу ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск.

Согласно ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

В силу ст. 173 ГПК РФ суд принимает признание иска ответчиком, если это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Суд считает, что принятием признания иска не нарушаются права и законные интересы сторон и других лиц, поэтому у суда имеются все основания принять признание иска ответчиком ФИО2, разъяснив ей последствия признания иска: в силу ст. 173 ГПК РФ при признании иска ответчиком суд выносит решение об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Произвести государственную регистрацию перехода к ФИО1 права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом общей площадью 71,2 кв.м, кадастровый №, расположенному по адресу: <адрес> на земельный участок площадью 1700 кв.м, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ордынский районный суд <адрес>.

Судья С.А. Отт

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.