Решение № 2-3524/2017 2-3524/2017 ~ М-4445/2017 М-4445/2017 от 8 августа 2017 г. по делу № 2-3524/2017

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

09 августа 2017 г. г. Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Симованян К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с требованием к ответчикам о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения.

В судебном заседании представителем истца по доверенности ФИО4 исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> г. Сочи. Согласно условиям предварительного договора купли-продажи ответчикам заблаговременно необходимо было предоставить все необходимые правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на квартиру, в том числе документы, подтверждающие законность перепланировки, произведенной ответчиками в <адрес> в г. Сочи. По условиям предварительного договора купли-продажи истец и ответчики должны был заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчиками не представлено документов, подтверждающих законность произведенной ими перепланировки квартиры, что подтверждается представленным техническим паспортом жилого помещения (квартиры) № в <адрес> в г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ Истец ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес ответчиков претензию с требованием о предоставлении документов, подтверждающих законность произведенной перепланировки в квартире по адресу: г. Сочи, <адрес>, однако ответа от ответчиков не последовало. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков было направлено уведомление о том, что в связи с отсутствием документов, подтверждающих законность произведенной перепланировки квартиры ответчиков, заключение основного договора купли-продажи <адрес> в г. Сочи не представляется возможным и на основании изложенного истец потребовала возврата уплаченных по договору денежных средств в размере 250 000 руб. Однако ответчиками данное требование истца в добровольном порядке удовлетворено не было. По этим основаниям просил взыскать с ответчиков денежные средства в размере 250 000 руб.

В судебном заседании ответчики ФИО2 и ФИО3 и допущенные судом к участию в данном деле в соответствии со ст. 51 ГПК РФ их представители исковые требования не признали, просили суд отказать в их удовлетворении в полном объеме и пояснил, что согласно пунктам 1.1, 1.3, 2.1.2. заключенного между истцом и ответчиками предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приняла на себя обязательства заключить с ответчиками основной договор купли-продажи квартиры — принять и оплатить ее стоимость в размере 9 500 000 рублей в срок до 01.07.2017г. ФИО2 и ФИО3, в соответствии с пунктами 1.1, 1.3, 2.2.1 предварительного договора приняли на себя обязательства продать истцу указанную квартиру, а также в соответствии с пунктом 2.2.2. предварительного договора предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу. Иные обязательства, в том числе по предоставлению документов, подтверждающих законность произведенной перепланировки, условиями договора не предусмотрены. Таким образом, со стороны продавца препятствия к заключению основного договора купли-продажи отсутствовали, все обязательства по предварительному договору ответчики исполнили. Однако истец в период действия предварительного договора отказалась от исполнения своих обязательств по приобретению квартиры и заключению основного договора купли-продажи. Все документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи, предусмотренные законом, ответчиками были предоставлены своевременно. В соответствии с пунктом 4.1. заключенного сторонами предварительного договора истец передала задаток в счет обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора в размере 250 000 рублей., при этом, пунктом 4.3. предварительного договора предусмотрена ответственность Покупателя — истца ФИО1 за неисполнение принятых обязательств по заключению основного договора в виде оставления суммы обеспечения в полном объеме у ответчиков.

Заслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, а также представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309-310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> в г. Сочи. В соответствии с условиями данного предварительного договора стороны приняли на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 2.2 данного договора предусмотрено, что ответчики обязуются до заключения основного договора предоставить истцу следующие документы, необходимые для исполнения данного договора: правоустанавливающий документ на квартиру, свидетельство о государственной регистрации права на квартиру и другие, требующиеся для государственной регистрации перехода права собственности документы.

Из имеющейся в материалах дела претензии истца ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что истец обратилась к ответчикам с требованием о необходимости исполнения обязательства по предоставлению ей документов, предусмотренных предварительным договором купли-продажи, на указанную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчикам с заявлением о невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры, поскольку ответчиками ДД.ММ.ГГГГ был представлен технический паспорт жилого помещения (квартиры) № в <адрес> в г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что в данной квартире произведена перепланировка (переоборудование), разрешение на производство которых ответчиками истцу не представлено, что ставило под сомнение законность произведенной ответчиками перепланировки продаваемой квартиры.

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Статьей 26 Жилищного кодекса РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

По смыслу положений ст. 28 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии разрешения органа местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки (ч. 1), Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (ч. 2). Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3).

Следовательно, непредставление ответчиками истцу сведений и документов, подтверждающих правомерность производства перепланировки (переустройства) <адрес> в г. Сочи является несоблюдением последними обязательства, предусмотренного п. 2.2 предварительного договора купли-продажи.

В силу ст. 327.1 Гражданского кодекса РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

По смыслу ст. 328 Гражданского кодекса РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Указанные правила в полной мере относятся и к обязательствам, вытекающим из предварительного договора.

При таких обстоятельствах, у истца отсутствовала обязанность по заключению основного договора купли-продажи продаваемой ответчиками квартиры.

Пунктами 4.1-4.4 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в качестве задатка истец вносит ответчикам сумму обеспечения обязательств в размере 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей наличными денежными средствами при подписании настоящего Договора. При заключении между ответчиками и истцом основного договора внесенная истцом в соответствии с настоящим договором сумма обеспечения обязательств засчитывается в счет оплаты стоимости объекта, указанной в п. 1.4. данного договора. В случае неисполнения ответчиками в установленный данным договором срок своих обязательств по заключению основного договора и всех своих обязательств, оговоренных данным договором, связанных с заключением основного договора и продажей объекта, ответчики выплачивают истцу сумму задатка в двойном размере, т.е. 500 000 руб. В случае неисполнения истцом в установленный данным договором срок своих обязательств по заключению основного договора и всех своих обязательств, оговоренных данным договором, связанных с заключением основного договора и расчетом с ответчиками, сумма обеспечения обязательств в полном объеме остается у ответчиков. С содержанием статей 380 и 381 Гражданского кодекса РФ стороны ознакомлены.

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что истец передала ответчикам сумму задатка в размере 250 000 руб., что подтверждается распиской ответчиков в получении данной суммы.

Суд, с учетом правил ст. 431 Гражданского кодекса РФ, признает сумму, переданную истцом ответчикам в размере 250 000 руб., задатком, поскольку из содержания предварительного договора следует, что указанные денежные средства выполняют платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции, что соответствует содержанию ст. 380 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Вместе с тем, в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Действующим федеральным законодательством РФ не установлены основания, по которым суд может выйти за пределы заявленных исковых требований по спорным правоотношениям сторон о возврате уплаченного задатка, в связи с чем суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии со ст. 322 Гражданского кодекса РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

При таких обстоятельствах, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию в солидарном порядке сумма задатка в размере 250 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения удовлетворить.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 250 000 рублей.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: