Апелляционное определение № 33-652/2026 от 3 февраля 2026 г.

Председательствующий: Акулова О.В. Дело 33-652/2026

№ <...>

УИД 55RS0№ <...>-39


Апелляционное определение

г. Омск 04 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в

составе председательствующего Цериградских И.В.,

судей областного суда Башкатовой Е.Ю., Паталах С.А.,

при секретаре Яшевском И.А.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Любинского районного суда Омской области от <...>, которым постановлено:

«В удовлетворении заявленных исковых требованиях ФИО1 к ФИО2 отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Сохранить <...> р.<...> Омской области с кадастровым номером № <...> в реконструированном (перепланированном) состоянии согласно техническому паспорту БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от <...>.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру с кадастровым номером № <...> общей площадью 54,9 кв.м, расположенную на земельном участке с кадастровым номером № <...> по адресу: Омская область, <...>2 в реконструированном (перепланированном) состоянии согласно техническому паспорту БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от <...>.

Внести в ЕГРН изменения относительно общей площади многоквартирного дома с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: Омская область, <...>, установив ее в размере 210,3 кв.м.».

Заслушав доклад судьи областного суда Башкатовой Е.Ю., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась к ФИО2 с исковыми требованиями о приведении жилого помещения – части жилого дома в первоначальное состояние, в обоснование заявленных требований указала, что ФИО2 в 2024 г. без получения согласия остальных собственников многоквартирного дома, разрешительных документов произвела реконструкцию принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения – надстроила мансарду, переоборудовала крышу над помещением, чем нарушила ее права как собственника соседнего с ней жилого помещения. В связи с данной реконструкцией произошло изменение нагрузок на несущие конструкции, изменило ливневую систему всего жилого помещения.

ФИО2 обратилась со встречными исковыми требованиями, согласно которым просила сохранить <...> Омской области в реконструируемом виде, признать за ней право собственности на нее и внести изменения в ЕГРН по ее площади.

ФИО1 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимала, доверила представлять свои интересы представителю ФИО3

В судебном заседании представитель ФИО3, заявленные исковые требования уточнил. Просил признать самовольной постройкой надстроенную ответчиком крышу над частью жилого дома, при этом сохранить квартиру в реконструированном (перепланированном) состоянии. Обязать ответчика изготовить проектную документацию реконструкции здания (квартиры), где отразить все воздействия и нагрузки на конструктивные элементы здания МКД. С целью исключения вероятности повышенного снегонакопления и увлажнения стены смежного жилого строения осуществить ряд мероприятий, перечисленных в письменных уточнениях. О необходимости осуществления данных мероприятий высказался эксперт в своем заключении. Уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, с учетом заключения эксперта.

Представитель ФИО4 с заявленными требования ФИО1 не согласилась. Просила удовлетворить в полном объеме заявленные ими встречные исковые требования.

ФИО2 также поддержала доводы своего представителя и заявленные встречные исковые требования.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, вынести по делу новое решение, которым удовлетворить ее исковые требования в полном объеме. Полагает, что вывод суда первой инстанции о том, строительно-монтажные работы по замене крыши над пристройкой к зданию не являются реконструкцией помещения, а являются капитальным ремонтом крыши, не основан на материалах дела и противоречит заключению эксперта. Считает, что ФИО2 при ремонте крыши были нарушены права ФИО1, что и послужило основанием для обращения с иском в суд. Обращает внимание, что реконструкция крыши осуществлена ФИО2 без согласования с другими участниками общедомовой собственности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении настоящего гражданского дела судом первой инстанции были допущены.

В пунктах 1-3, 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» указано, что решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению в данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч.3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Настоящее решение суда первой инстанции указанным требованиям закона в части не соответствует.

Согласно сведениям из ЕГРН, жилой дом, расположенный по адресу: Омская область, р-<...>, является многоквартирным (т. 1 л.д. 48-49).

ФИО1 является собственником жилого помещения и земельного участка с кадастровым номером: <...>, расположенных по адресу: <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 18,20).

ФИО2 является собственником жилого помещения и земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <...>

ФИО5 и ФИО6 являются долевыми собственниками по ? доли за каждым жилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

ФИО7 и ФИО8 являются долевыми собственниками по ? доли за каждым жилого помещения, расположенного по адресу: <...>

Из материалов дела следует, что в <...> жилом многоквартирном доме по адресу: Омская область, <...>, р.<...> Яр, <...> проведена реконструкция за счет возведения пристройки и увеличение общей площади составило 18,2 кв.м., возведен навес над данным пристроем, путем демонтажа и замены части кровли.

Из пояснений сторон, представленных в материалах дела фотографий следует, что ранее ФИО2 на месте прежней веранды и коридора оборудовано помещение для размещения кухни с коридором и верандой, при этом частично произведен демонтаж старой кровли над квартирой № <...>, принадлежащей ей на праве собственности и установлен навес над ней.

Перед проведением работ ФИО2 получены следующие документы: разрешение на реконструкцию, градостроительный план земельного участка, назначение: Реконструкция квартиры по адресу: Омская область, <...>, р.<...> Яр, <...> постановление администрации Красноярского городского поселения Любинского муниципального района Омской области от <...> № <...>-п «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, объектов капитального строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

ФИО1, полагая, что возведенный ФИО2 навес над пристроем, в том числе над ее квартирой, путем демонтажа и замены части кровли влечет за собой нарушение ее прав, как собственника смежного жилого помещения, произведен ФИО2 без получения согласия остальных собственников МКД, обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Обращаясь в суд со встречным иском, ФИО2 просила сохранить <...> р.<...> Омской области в реконструируемом виде, признать за ней право собственности на нее и внести в ЕГРН изменения по ее площади.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству сторон была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта АНО ЦРЭ «ЛэИ» № <...>.03-25/СТ/С, проведенные строительно-монтажные работы по замене крыши над пристройкой к зданию не являются реконструкцией, а являются капитальным ремонтом крыши, которые привели к изменению и распределению нагрузок на несущие конструкции пристройки. Данное проектное решение реконструкции здания (квартиры) должно быть согласовано и отражено в проектной документации, где указаны все воздействия и нагрузка на конструктивные элементы здания МКД.

В соответствии с дополнительным заключением эксперта № <...>.07-25/СТ/С, учитывая, что крыша является верхней наружной несущей и ограждающей конструкцией ОКС, а кровля ее верхним элементом, то работы по выполнению новой кровли в силу исключения, приведенного в пунктах 14. Ст. 1 ГрК РФ, могут быть отнесены к реконструкции объекта капитального строительства, требующей получения разрешения на строительство и/или капитальному ремонту крыши.

Отказывая ФИО1 в удовлетворении заявленных требований и признавая возведение собственником <...> пристройки законной, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 не представлено достаточных и объективных доказательств наличия существенных нарушений строительных норм и правил, которые не могли бы быть устранены, либо иных обстоятельств, требующих признания объекта самовольной постройкой, а произведенная ФИО2 перестройка веранды и возведение навеса размещены на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности, возведение навеса не влияет и не ухудшает техническое состояние МКД, он также размещен на ее земельном участке.

Однако с данными выводами суда нельзя согласиться, поскольку суд не установил круг юридически значимых обстоятельств применительно к заявленным требованиям и их основанию, что повлекло принятие неправильного решения.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).

Так, из материалов дела следует, что собственник помещения № <...> провела работы не только в отношении принадлежащего ей на праве собственности помещения, но и всего многоквартирного дома. ФИО2 возведена пристройка, при которой увеличение общей площади составило 18,2 кв.м., и возведен навес над данным пристроем, путем демонтажа и замены части кровли.

Согласно дополнительному заключению эксперта № <...>.07-25/СТ/С, учитывая, что крыша является верхней наружной несущей и ограждающей конструкцией ОКС, а кровля ее верхним элементом, то работы по выполнению новой кровли в силу исключения, приведенного в пунктах 14. Ст. 1 ГрК РФ, могут быть отнесены к реконструкции объекта капитального строительства, требующей получения разрешения на строительство и/или капитальному ремонту крыши.

Таким образом, спорные работы привели к реконструкции дома (увеличена его площадь), на проведение которой разрешение в установленном порядке получено не было, и поскольку в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, то спорные отношения регулируются положениями ст. 222 ГК РФ

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, положениями ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство; абзац 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, закрепляя обязанность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет, предполагает установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины (определения от 3 июля 2007 г. № 595-О-О, от 17 января 2012 г. № 147-О-О, от 29 марта 2016 г. № 520-О и др.).

Верховный Суд Российской Федерации в п. 2 постановления Пленума от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» обратил внимание судов на то, что в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

При этом в п. 27 названного Постановления указано, что для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (п. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Ранее в п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., высшая судебная инстанция также указывала, что реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

Следовательно, для правильного разрешения заявленных требований суду надлежало высказать суждения по двум юридически значимым обстоятельствам, входящим в предмет доказывания, а именно: затрагивает ли произведенная реконструкция общее имущество многоквартирного дома, а в случае, если реконструкция приводит к уменьшению общего имущества, получено ли согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на ее проведение.

Вместе с тем, соответствующих выводов районным судом сделано не было, что свидетельствует о нарушении положений статей 195 - 196, 198 ГПК РФ. Как следует из материалов дела, ответчик без получения разрешения на строительство произвела реконструкцию многоквартирного дома, а именно возведен навес, путем демонтажа и замены части кровли, относящемся к общему имуществу собственников помещений в этом доме. Действия ответчика повлекли изменение параметров многоквартирного жилого дома.

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако доказательств, подтверждающих, что ответчиком в установленном законом порядке было получено согласие всех собственников других помещений в этом доме на его реконструкцию, а именно, что общим собранием собственников помещений принималось соответствующее решение, представлено не было.

Кроме того, как следует из материалов дела ФИО1 согласия на произведенные ФИО2 работы по реконструкции общего имущества не давала.

Также судебная коллегия отмечает, что распоряжением Правительства Российской Федерации от <...> N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Распоряжение N 3214-р размещено <...> на "Официальном интернет-портале правовой информации" (http://pravo.gov.ru) и опубликовано <...> в Собрании законодательства Российской Федерации, N 47, ст. 7923.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от <...> N 3041-р Перечень дополнен разделом VIII "Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством".

В данном разделе в качестве вида судебной экспертизы, проводимой исключительно государственными судебно-экспертными организациями, указана судебная строительно-техническая экспертиза.

Учитывая изложенное, основания для назначения экспертизы в АНОЦРЭ «ЛэИ» у суда отсутствовали.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что возведение новой пристройки, прав и законных интересов других сособственников, в частности истца, не нарушает.

Как в суде первой, так и апелляционной инстанций представитель ФИО1 просил восстановить нарушенное право истца и полагал возможным сохранить спорное жилое помещение в реконструированном виде только при условии выполнения ФИО2 ряда мероприятий, позволяющих исключить вероятность повышенного снегонакопления и увлажнения стен жилого строения.

Однако в суде апелляционной инстанции ФИО2 категорически возражала выполнять указанные условия.

Согласно ст. 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относится в том числе восстановление положения, существовавшего до нарушения права, присуждение к исполнению обязанности в натуре, а в соответствии с п. 27 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...> № <...> осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что возведенная ФИО2 пристройка, является самовольной, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что восстановить нарушенное право ФИО1 возможно лишь путем возложения на ФИО2 обязанности привести квартиру, расположенную на земельном участке с кадастровым номером <...>, по адресу: Омская область, <...>, р.<...> Яр, <...>, в первоначальное состояние, существующее до начала производства работ по реконструкции, согласно техническому паспорту от <...>

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований ФИО2 о сохранении <...> р.<...> Омской области в реконструируемом виде и признания за ней права собственности, судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с пп. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Таким образом, решение суда первой инстанции требованиям закона не соответствует, обоснованным не является, поскольку принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче апелляционной жалобы, представителем ФИО1 оплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., что подтверждается чеком по операции от <...> (т. 2 л.д. 127).

Принимая во внимание, что апелляционная жалоба ФИО1 удовлетворена в суде апелляционной инстанции проигравшей стороной спора является ответчик, за счет которого истцу (по правилам ст. 98 ГПК РФ) следует возместить судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Любинского районного суда Омской области от <...> отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Возложить на ФИО2 обязанность привести квартиру с кадастровым номером № <...> расположенную на земельном участке с кадастровым номером № <...>, по адресу: <...> первоначальное состояние, существующее до начала производства работ по реконструкции, согласно техническому паспорту от <...>.

Встречные исковые требования ФИО2 оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы 3 000 руб.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено <...>.