Решение № 2-1099/2023 2-1099/2023~М-719/2023 М-719/2023 от 2 августа 2023 г. по делу № 2-1099/2023

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Шадринский районный суд Курганской области в составе судьи Журавлевой Н.Ю., при секретаре Поспеловой О.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 07.07.2021,

рассмотрел в открытом судебном заседании в г.Шадринске Курганской области 02 августа 2023 года гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Айсберг» к ФИО2 о взыскании штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Айсберг» (далее ООО «Айсберг») обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании штрафа по договору аренды жилого помещения с последующим выкупом. В обоснование иска указано, что между ООО «Айсберг» и ФИО2 был заключен договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом № от 23 июля 2021 г. Согласно п. 1.1 Договора арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор принимает в аренду с последующим выкупом квартиру по адресу: Курганская область, г.Шадринск, ..., д.... кв..... Согласно п. 3.7 Договора стоимость квартиры составляет 650000 руб. В соответствии с п. 3.8 Договора арендатор (ответчик) оплачивает арендодателю (истцу) стоимость квартиры в срок до 21 июля 2022 г. Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона выплачивает второй стороне штраф в размере 8% от стоимости квартиры. Истец передал квартиру по акту приема-передачи от 23 июля 2021 г. Ответчик обязанность по оплате стоимости квартиры в установленный договором срок не исполнил, чем нарушил условия договора, что является основанием для применения в отношении ответчика штрафных санкций. Размер штрафа составляет 52000 руб. (650000*8%). В адрес ответчика истцом 05 апреля 2023 была направлена претензия об оплате штрафа, которая оставлена без удовлетворения. Просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму штрафа в размере 52000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1760 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что до августа 2022 ответчик проживала в данной квартире, оплачивала арендную плату, однако в нарушение условий договора покупать квартиру передумала, о чем устно уведомила истца, истцом было принято решение расторгнуть договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом, ответчику было направлено уведомление о расторжении договора. ФИО2 произвела полный расчет за аренду жилого помещения, задолженности по арендной плате не имеется, после получения уведомления выехала из квартиры, однако акт приема-передачи недвижимого имущества между сторонами не составлялся. Поскольку ФИО2 отказалась покупать квартиру, данная квартира была продана иному лицу. До истечения указанного в договоре аренды срока с предложением о заключении договора купли-продажи спорной квартиры истец к ответчику не обращался. Поскольку обязанность по оплате стоимости квартиры в установленный договором срок ФИО2 не исполнила, тем самым нарушила условия договора, данное обстоятельство служит основанием для применения к ответчику штрафных санкций. Окончание срока договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Просил удовлетворить требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения судебного заседания была извещена надлежащим образом по месту своей регистрации, сведений об уважительности причин неявки в суд не представила, просьб об отложении слушания дела не заявляла. Согласно телефонограмме пояснила, что в июле 2021 года заключила с ООО «Айсберг» договор аренды квартиры по ул. ..., ... с последующим выкупом. Договор был заключен на год. В июле 2022 года она выехала из жилого помещения, сдала ключи от квартиры обратно в ООО «Айсберг», так как отказалась приобретать данную квартиру, поскольку в квартире было сыро, стены заражены грибком и плесенью. Проживать в ней было опасно для здоровья.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 23 июля 2021 года между ООО «Айсберг» и ФИО2 был заключен договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом №, по условиям которого ответчику истцом в аренду передана квартира, назначение: жилое, общей площадью 31,1 кв.м, кадастровый номер № по адресу: Курганская область, г.Шадринск, ул...., ... кв...., с уплатой арендной платы в размере 5000 руб. ежемесячно, сроком до 21 июля 2022 года(л.д....).

Стоимость квартиры составляет 650000 руб. (п.3.7 договора).

Согласно пункту 3.8 договора Арендатор оплачивает Арендодателю стоимость квартиры в срок до 21 июля 2022 года.

После получения Арендодателем от Арендатора всей суммы денежных средств, квартира переходит в собственность Арендатора (п.4.1 договора).

Согласно п.5.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона выплачивает второй стороне штраф в размере 8% от стоимости квартиры.

Договор прекращает свое действие по окончании срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон (п.6.1). Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке путем направления Арендатору уведомления за 10 дней до предполагаемой даты расторжения (п.6.2).

23 июля 2021 года ООО «Айсберг» передало указанное жилое помещение ФИО2 о чем свидетельствует акт приема-передачи от 23.07.2021 (л.д....).

По истечении срока, указанного в договоре, ответчица выкупную цену квартиры не уплатила, отказавшись тем самым от ее приобретения.

ФИО2 по окончанию срока договора добровольно освободила квартиру, передала ключи от квартиры истцу, задолженности по арендной плате и коммунальным платежам не имеет, претензий по состоянию квартиры у истца к нанимателю не имелось, что подтвердил представитель истца в судебном заседании.

08 августа 2022 ООО «Айсберг» направило в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора договор № от 23.07.2021 (л.д....).

В сентябре 2022 года ООО «Айсберг» продало указанную квартиру по договору купли-продажи С.В.В.., 07.09.2022 за С.В.В. зарегистрировано право собственности на жилое помещение - квартиру, площадью 31,1 кв. м по адресу: Курганская область, г.Шадринск, ул...., ... кв...., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д....).

Обращаясь в суд с данным иском, истец указал, что ввиду отказа арендатора от выкупа квартиры по истечении срока найма, ФИО2 обязана уплатить штраф в размере 8% от стоимости квартиры, что составляет 52000 руб.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Разделом 5 договора аренды жилого помещения с правом выкупа от 23.07.2021 предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 21.07.2022.

В случае, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении настоящего договора или о заключении нового договора за 30 календарных дней до истечении его срока действия, настоящий договор автоматически пролонгируется на каждый последующий период.

Установлено, что 23.07.2021 стороны заключили договор аренды жилого помещения с правом выкупа.

Срок действия договора сторонами определен с момента подписания и до 21.07.2022. Таким образом, срок действия договора истекал 21.07.2022.

В силу положении пункта 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Правилами статьи 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Вышеизложенное указывает на то, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы, свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что стороны заключили смешанный договор, содержащий в себе элементы договоров аренды и предварительного договора купли-продажи.

По смыслу ст. 429 Гражданского кодекса РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Истец не представил суду доказательств, что до истечения указанного в договоре аренды срока обращался к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи квартиры.

По истечении указанного срока действия договора, ФИО2 отказалась от заключения договора купли-продажи квартиры, известила продавца об утрате интереса в заключении договора купли-продажи квартиры, освободив жилое помещение, передала истцу ключи от квартиры, задолженности по арендной плате не имеет, что не оспаривалось истцом.

18 августа 2022 истец расторг договор аренды с последующим выкупом с ФИО2 и продал жилое помещение С.В.В.

Согласно части 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пояснениям ответчика отказ от заключения договора купли-продажи с ее стороны был обусловлен санитарным состоянием квартиры, в связи с чем она отказалась от ее приобретения.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что обязательства, установленные предварительным договором, в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ прекратили свое действие и оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании штрафа судом не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Айсберг» к ФИО2 о взыскании штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда в течение месяца с подачей апелляционной жалобы через Шадринский районный суд Курганской области.

С мотивированным решением стороны могут ознакомиться 09 августа 2023 года.

Судья Н.Ю.Журавлева