Решение № 2-1946/2019 2-1946/2019~М-1790/2019 М-1790/2019 от 17 ноября 2019 г. по делу № 2-1946/2019

Дело № 2-1946/2019 УИД 27RS0006-01-2019-002228-36


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 18 ноября 2019 г.

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе

единолично судьи Константиновой М.Г.

при секретаре Кирсановой Е.П.

с участием представителя истца Васильевой Н.В.

представителя ответчиков ФИО1

представителей ответчика ФИО2, ФИО3, ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Хабаровского района к администрации Хабаровского муниципального района, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, ФИО5 о признании незаконными постановлений, признании недействительными договоров купли-продажи, аннулировании записей о государственной регистрации прав, применении последствий недействительности сделок,

установил:

Прокурор Хабаровского района обратился в суд с иском к ответчикам администрации Хабаровского муниципального района, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, ФИО5 о признании незаконными постановлений, признании недействительными договоров купли-продажи, аннулировании записей о государственной регистрации прав, применении последствий недействительности сделок.

В обоснование иска истец указал, что прокуратурой Хабаровского района по поручению прокуратуры Хабаровского края проведена проверка информации о нарушении законодательства при отчуждении земельных участков в <адрес> по заниженной цене, в ходе которой установлено следующее.

Установлено, администрацией Хабаровского муниципального района 10.11.2016 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6160 площадью 1 105 481 м2 с категорией земли - населенных пунктов, с видом разрешенного использования - отдых (рекреация), с кадастровой стоимостью 881 930 632,18 руб.

Постановлением администрации Хабаровского муниципального района от 12.05.2017 № 932 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории» земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6160 был разделен на 6 (шесть) земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6429, 27:17:0625001:6430, 27:17:0625001:6431, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433.

В соответствии со статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации сотрудниками отдела по земельно-инвестиционной политики Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (далее - Комитет) подготовлено постановление администрации Хабаровского муниципального района от 12.05.2017 года №932 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории».

В соответствии с пунктом 2 постановления администрации Хабаровского муниципального района от 12.05.2017 №932 на основании заявлений сотрудников отдела земельно-инвестиционной политики Комитета земельные участки с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6429, 27:17:0625001:6430, 27:17:0625001:6431, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 поставлены на кадастровый учет с категорией земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - отдых (рекреация) с одновременной государственной регистрацией права собственности Хабаровского муниципального района (05.06.2017) в отношении всех образуемых земельных участков (в соответствии с пунктом 2 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

По заключению специалиста Управления Росреестра по Хабаровскому краю, привлекаемого для проверки прокуратурой Хабаровского района, государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6429, 27:17:0625001:6430, 27:17:0625001:6431, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 осуществлен и составлял:

Таблица №1

Кадастровый номер ЗУ

Кадастровая стоимость ЗУ (руб.)

Площадь ЗУ м2

Дата определения кадастровой стоимости

27:17:0625001:6428

36 866 211,58

46 211

02.06.2017

27:17:0625?????"?‹

63 429 094,46

79 507

02.06.2017

27:17:0625001:6430

127 431 792,74

159 733

02.06.2017

27:17:0625001:6431

30 631 560,88

38 396

02.06.2017

27:17:0625001:6432

424 886 459,08

532 586

02.06.2017

27:17:0625001:6433

198 685 513,44

249 048

02.06.2017

27:17:0625001:6428

93 808,33

46 211

13.06.2017

27:17:0625001:6432

1 081 149,58

532 586

09.06.2017

27:17:0625001:6433

505 567,44

249 048

13.06.2017

Таким образом, при изменении Администрацией Хабаровского района вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433’ существенно снизилась кадастровая стоимость земельных участков.

Стоимость указанных земельных участков до и после изменения разрешенного использования земельных участков отражена в Таблице №3

Таблица №3

Кадастровый номер ЗУ

Кадастровая стоимость ЗУ (руб.) ВРИ отдых (рекреация)

Кадастровая стоимость ЗУ (руб.) ВРИ «сельскохозяйственное использование»

Площадь ЗУ

27:17:0625001:6428

36 866 211,58

93 808,33

46 211

27:17:0625001:6432

424 886 459,08

1 081 149,58

532 586

27:17:0625001:6433

198 685 13,44

505 567,44

249 048

Постановление администрации Хабаровского муниципального района от 05.06.2017 №1102 об изменении вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433 с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование» является незаконным по следующим основаниям.

Согласно ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на перечисленные в п. 1 категории, в том числе на земли населенных пунктов; п. 2 ст. 7 устанавливает, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам; правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественноделового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков); для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки; указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно п. 8 ст. 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт- Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Ч.1 ст. 37 ГрК РФ к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Согласно ч. 3 ст. 37 ГрК РФ в рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Решением Совета Депутатов сельского поселения «Село Бычиха» Хабаровского муниципального района № 125 от 29.12.2015 утверждены Правила землепользования и застройки сельского поселения «Село Бычиха» Хабаровского муниципального района (далее - ПЗЗ).

Согласно разделу II ПЗЗ земельные участки с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433 земельные участки входят в территориальную зону Р «Зона рекреационного назначения».

Статьей 52 Разделом III ПЗЗ установлен градостроительный регламент для зоны Р «Зона рекреационного назначения», согласно которому для зоны Р установлены следующие виды разрешенного использования:

природно-познавательный туризм

спорт

охота и рыбалка

курортная деятельность

Таким образом, градостроительный регламент зоны «Р» не содержит такого вида разрешенного использования как «сельскохозяйственное использование», в связи с чем, изменение вида разрешенного использования без изменения территориальной зоны незаконно.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что в данном случае вопрос об изменении вида разрешенного использования с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование» можно было решить только посредством внесения изменений в ПЗЗ в соответствии с требованиями ст. 33 ГрК РФ.

Вместе стем, 12.07.2017 администрацией Хабаровского муниципального района проведен аукцион по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433.

Согласно извещению о проведении аукциона начальная цена лота №1 земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6428 составила 93 808,33 руб., лота №2 земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6432 - 1 081 149,58 руб., лота №3 земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6433 - 505 567, 44 руб.

По результатам аукциона:

земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6428 продан ФИО5 за 3000928,58 руб.;

земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6432 продан ФИО5 за 1081149,58 руб.;

земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6433 продан ФИО5 за 5010172,38 руб.

В результате противоправных действий должностного лица администрации Хабаровского муниципального района по изменению вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433 с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование» причинен значительный ущерб бюджету Хабаровского муниципального района, а именно: при продаже земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6428 - 33 865 283 руб. (кадастровая стоимость земельного участка с видом разрешенного использования «для рекреации» 36 866 211,58 руб. минус стоимость земельного участка по результатам торгов 3 000 928,58 руб.);

При Продаже земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6432 - 423805309,5 руб. (кадастровая стоимость земельного участка с видом разрешенного использования «для рекреации» 424 886 459,08 руб. минус стоимость земельного участка по результатам торгов 1 081 149,58 руб.);

при продаже земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6433 - 193675341,06 руб. (кадастровая стоимость земельного участка с видом разрешенного использования «для рекреации» 198 685 513,44 руб. минус стоимость земельного участка по результатам торгов 5 010 172,38 руб.).

Помимо того, при проведении аукциона по продаже земельных участков 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433 допущены следующие нарушения законодательства.

Кадастровая стоимость земельных участков при установлении вида разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» была пересчитана ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра по Хабаровскому краю» на основании ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

Установлено, что администрацией Хабаровского муниципального района 05.06.2017 поданы заявления в Управление Росреестра по Хабаровскому краю об учете изменений вида разрешенного использования земельных участков.

Изменения в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6428 внесены в ЕГРН 13.06.2017, в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6432 - 09.06.2017, в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6433 - 13.06.2017.

В соответствии со ч. 1 ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Как ранее указывалось в исковом заявлении администрацией Хабаровского района принято постановление администрации Хабаровского муниципального района от 05.06.2017 № 1104 «О проведении аукциона по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 на территории Хабаровского муниципального района»

В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии с ч. 12 ст. 39.11 ЗК РФ (редакции от 03.07.2016) начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Таким образом, начальная цена земельных участков, установленная в постановлении администрации Хабаровского муниципального района от 05.06.2017 № 1104 «О проведении аукциона по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 на территории Хабаровского муниципального района» определена незаконно.

Кроме того, указанным постановлением утверждены условия проведения аукциона по продаже указанных земельных участков, в которых также неправомерно определен шаг аукциона и размер задатка для участия в аукционе на основании кадастровой стоимости, хотя в данном случае необходимо было провести оценку земельных участков в соответствии с Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценка земельных участков в соответствии с действующим законодательством не проводилась.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности принято с нарушением земельного законодательства.

В нарушение ч. 12 ст. 39.11 ЗК РФ (редакции от 03.07.2016) в отсутствие соответствующих данных в ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432,27:17:0625001:6433 на сайте http://torgi.gov.ru 07.06.2019 размещено извещение о проведении торгов № 0706117/0127567/01 с указанием начальной цены предметов аукциона, шага аукциона и размера задатка.

В соответствии с ч. 20 ст. 39.11 ЗК РФ организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Согласно ст. 33 Устава Хабаровского муниципального района Хабаровского края (в редакции от 02.05.2017 №41) муниципальные нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу после их официального опубликования (обнародования), за исключением нормативных правовых актов Собрания депутатов о налогах и сборах, которые вступают в силу в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Нормативные правовые акты подлежат опубликованию (обнародованию) в учреждаемом Собранием депутатов печатном средстве массовой информации или других средствах массовой информации.

Установлено, что извещение о проведении аукциона по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 размещено на сайте администрации Хабаровского муниципального района, вместе с тем установить дату размещения и содержание извещения не представляется возможным, поскольку при прохождении по ссылке извещения документ не открывается.

Согласно информации представленной администрацией Хабаровского муниципального района правовые администрации Хабаровского муниципального района за период с 2017 года по февраль 2019 года публиковались в газете «Сельская новь» и размещались на сайте администрации Хабаровского муниципального района: khabrayon.ru. Сайт администрации Хабаровского района khabrayon.ru. как средство массовой информации не зарегистрирован.

Согласно информации главного редактора автономного учреждения Хабаровского муниципального района «Редакция газеты «Сельская Новь» в период с 05.06.2017 по 12.07.2017 информация о размещении извещения по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 не публиковалась.

В ходе проверки установлено, что в нарушение ч. 20 ст. 39.11 ЗК РФ организатор аукциона не обеспечил опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, а именно в газете «Сельская Новь».

В соответствии с ч. 21 ст. 39.11 ЗК извещение о проведении аукциона должно содержать информацию о порядке проведения аукциона. Вместе с тем, данная информация в извещении отсутствует.

Кроме того, в извещении о проведении аукциона, во всех трех лотах неправомерно указано, что шаг аукциона составляет 3 процента от рыночной стоимости земельных участков, хотя оценка земельных участков не проводилась.

В дальнейшем на основании заявления ФИО5 от 01.02.2018 Отделом архитектуры и градостроительства Комитета по обеспечению жизнедеятельности населения администрации Хабаровского муниципального района подготовлены градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433.

В градостроительных планах указано, что они подготовлены на основании решения Совета депутатов от 25.12.2014 №61 «Об утверждении Правил землепользования и застройки сельского поселения «Село Бычиха» Хабаровского района Хабаровского края».

Вместе с тем, согласно информации администрации сельского поселения «Село Бычиха» Хабаровского муниципального района указанный нормативный правовой акт Советом депутатов сельского поселения не принимался.

Кроме того, в градостроительных регламентах указано, что земельные участки находятся в зоне Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами».

Установлено, что 26.10.2017 администрацией Хабаровского муниципального района проведены публичные слушания по вопросу о внесении изменений в Правила землепользования и застройки с.Бычиха Хабаровского муниципального района, кроме прочего в связи с поступлением письменного предложения от ФИО5 об изменении территориальной зоны земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625 001:6428, 27:17:0625 001:6432 27:17:0625 001:6433 с зоны Р-1 «Зона рекреационного назначения» в зону Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами».

По результатам публичных слушаний земельные участки отнесены в зону Ж-1.

21.11.2019 Собранием депутатов Хабаровского муниципального района поинято решение № 77-375 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки сельского поселения «Село Бычиха» ого муниципального района Хабаровского края».

В карту градостроительного зонирования изменения не внесены и указанные участки так и остались в зоне Р-1. В тексте решения Собрания депутатов от 21.11.2019 № 77-373 также отсутствуют упоминания о земельных участках с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432. 27:17:0625001:6433.

Таким образом, градостроительные регламенты земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433, подготовленные Отделом архитектуры и градостроительства Комитета по обеспечению жизнедеятельности населения администрации Хабаровского муниципального района подготовлены с грубым нарушением действующего законодательства.

В соответствии с п.4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ основные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Собственником земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428 (градостроительный план №RU27517000-2750), 27:17:0625001:6432 (градостроительный план №RU27517000-2756), 27:17:0625001:6433 (градостроительный план №RU27517000-2761) 24.05.2018 в Управление Росреестра по Хабаровскому краю поданы декларации об изменении вида разрешенного использования земельных участков с «Сельскохозяйственное использование» на «Малоэтажная жилая застройка».

На основании заявлений об учете изменений земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433, поступивших от собственника земельных участков 15.05.2018 с приложением декларации о выборе ВРИ земельных участков, а именно «2.0» «жилая застройка», был изменен ВРИ земельных участков и пересчитана кадастровая стоимость земельных участков на основании ст. 24.19 Закона об оценки в соответствии с п. 2.3.2 части 2 Методических указаний путем умножения значения УПКС земель ВРИ «малоэтажная жилая застройка», для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположены земельные участки 27:17:0625001, на площадь земельных участков.

Таблица №4

Кадастровый номер ЗУ

Кадастровая стоимость ЗУ ВРИ «Жилая застройка»

УПКС

Площадь

ЗУ

Дата

определения

кадастровой

стоимости

27:17:0625001:6428

14 965 432,35

323,85

46 211

29.05.2018

27:17:0625001:6432

172 477 976,1

323,85

532 586

29.05.2018

27:17:0625001:6433

80 654 194,8

323,85

249 048

30.05.2018

В результате незаконного изменения вида разрешенного использования земельного участка кадастровая стоимость земельных участков вновь повысилась :

В таблице №5 указана стоимость рассматриваемых земельных участков с видом разрешенного использовании «сельскохозяйственное использование» и видом разрешенного использования «жилая застройка».

Таблица №5

Кадастровый номер ЗУ

Кадастровая стоимость ЗУ( руб.) ВРИ «Жилая застройка»

Кадастровая стоимость ЗУ (руб.) ВРИ «сельскохозяйственное использование»

Площадь ЗУ

27:17:0625001:6428

14 965 432,35

93 808,33

46211

27:17:0625001:6432

172 477 976,1

1 081 149,58

532 586

27:17:0625001:6433

80 654 194,8

505 567,44

249 048

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения.

Согласно положениям статей 166, 167 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поручение прокуратуры Хабаровского края о проведении проверки информации о нарушениях законодательства при отчуждении земельных участков в с. Бычиха Хабаровского района по заниженной цене поступило в прокуратуру района 26.06.2019. Нарушение, допущенные администрацией Хабаровского муниципального района при изменении вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433 с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование», установлены в рамках проверки, таким образом, сроки давности, установленные ст. 200 ГК РФ прокуратурой Хабаровского района не пропущены.

Истец просит:

Признать незаконным постановление администрации Хабаровского муниципального района от 05.06.2017 года № 1102 «Об изменении вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование».

Признать незаконным постановление администрации Хабаровского муниципального района от 05.06.2017 года № 1104 «О проведении аукциона по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 на территории Хабаровского муниципального района».

Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 249048 кв.м. расположенного по адресу <адрес>, участок №, недействительным.

Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6432 площадью 532586 кв.м. расположенного по адресу <адрес>, участок №, недействительным.

Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6428 площадью 46211 кв.м. расположенного по адресу <адрес>, участок №, недействительным.

Аннулировать записи о государственной регистрации договоров купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ

Аннулировать запись о государственной регистрации изменения вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование».

Аннулировать запись о государственной регистрации изменения вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 с «сельскохозяйственное использование» на «жилая застройка».

Применить последствия недействительности сделок, возложить обязанность на ФИО5 возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района земельные участки с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 по акту приема-передачи. Возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом Хабаровского муниципального района Хабаровского края возвратить ФИО5 денежные средства, уплаченные по договорам купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца прокурора Хабаровского района Васильева Н.В. иск поддержала по изложенным в иске основаниям. Пояснила, что прокурор обратился в суд с интересах неопределенного круга лиц. Требования, предъявленные прокурором, являются взаимосвязанными. Требования, подлежащие рассмотрению в порядке КАС РФ, не могут быть рассмотрены отдельно от других требований, поэтому все требования предъявлены в порядке искового производства.

Представитель ответчиков администрации Хабаровского муниципального района, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района ФИО1 иск не признала, пояснила и указала в письменном отзыве, что требование о признании незаконным постановления администрации Хабаровского муниципального района от 05.06.2017 года № 1102 об изменении вида разрешенного использования спорных земельных участков не основано на нормах права. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540.

До 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентов видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного пользования земельных участков. Проведение публичных слушаний не требуется (часть 12 ст. 43 Федерального закона № 171-ФЗ).

В соответствии с частью 13 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченный орган в течение одного месяца обязан принять решение о соответствии между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования, установленным классификатором.

Постановлением администрации Хабаровского муниципального района от 05.06.2017 года № 1102 изменен вид разрешенного использования спорных земельных участков с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование» (код по классификатору 1.0).

В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

Ответчик полагает, что использование земель рекреационного назначения для охоты и рыбалки допускает перевод этих земель в земли сельскохозяйственного назначения для организации на этих землях рыбоводства и сооружения объектов капитального строительства.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 года № 540 «Об утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков» установлено, что содержание вида разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» включает в себя в том числе «рыбоводство».

Ответчик полагает, что в данном случае возможно было установить в отношении спорных земельных участков вид разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» включающий в себя «рыбоводство».

Выбор правообладателем земельного участка вида разрешенного использования а также его изменения оформляется в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости» (пункт 14 части 2 статьи 7).

Орган государственного кадастрового учета проверяет законность представленных документов и принимает решение. Управлением Росреестра по Хабаровскому краю произведен кадастровый учет спорных земельных участков, изменен вид разрешенного использования и пересчитана его кадастровая стоимость. Указанные действия Управления Росреестра свидетельствуют о законности действия администрации.

Правомерность изменения вида разрешенного использования спорных земельных участков подтверждается заключениями специалиста Федерального БТИ от 19.08.2019 года и кадастрового инженера ФИО6 от 16.08.2019 года.

Прокурор обратился в суд с заявлением в защиту интересов Хабаровского муниципального района. К исковому заявлению не приложены доказательства, подтверждающие причинение ущерба Хабаровскому муниципальному району. К иску не приложены доказательства того, что после изменения вида разрешенного использования земельных участков их рыночная стоимость изменилась. Сравнительная таблица, подготовленная представителем Росреестра по Хабаровскому краю, лишь свидетельствует о разнице кадастровой стоимости земельных участков, а не подтверждает причинение ущерба в размере 651 345 933, 56 руб. Администрацией Хабаровского района принято решение о продаже спорных земельных участков с аукциона для пополнения бюджета. Доказательств наличия потенциального покупателя земельных участков стоимостью более 660 миллионов рублей не представлено.

05.09.2017 года в Комитет по обеспечению жизнедеятельности населения Хабаровского муниципального района обратился ФИО5 с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки сельского поселения «Село Бычиха» в части изменения зоны «Р» на зону «Ж-1» для земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433, находящихся в его собственности.

26.10.2019 года проведены публичные слушания по обсуждению данного вопроса. По результатам публичных слушаний проект внесения изменений в ПЗЗ сельского поселения «Село Бычиха» одобрен и рекомендован к утверждению.

Собранием депутатов Хабаровского муниципального района внесение изменений утверждено Решением от 21.11.2017 года № 77-375, изменения вступили в силу. Участки отнесены в зону «Ж-1». При выдаче градостроительных планов орган местного самоуправления руководствовался ПЗЗ села Бычиха.

По этим основаниям, представитель ответчиков просит в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО2 иск не признал, пояснил и указал в письменном отзыве, что оспариваемые сделки ответчик заключил на торгах. Прокурор приводит ссылки на общие положения о ничтожности сделок, в то время как оспаривание сделок совершенных на торгах возможно только по правилам статьи 449 ГК РФ.

05.06.2017 года администрацией Хабаровского района принято постановление № 1044 о проведении аукциона по продаже спорных земельных участков.

Извещение о проведении торгов опубликовано на сайте http://torgi.gov.ru 7 июня 2017 года., датой проведения торгов определено 12 июля 2017 года. Информация о проведении торгов размещена на официальной сайте администрации Хабаровского района в предусмотренные сроки.

Для участия в торгах по разным лотам обратились три участника: ФИО5, ФИО7, ФИО8, следовательно, о торгах было известно неограниченному кругу лиц.

При проведении торгов нарушения процедуры торгов не было допущено.

26.07.2017 года с победителем торгов правомерно заключены договоры купли-продажи. Покупателем полностью оплачена стоимость приобретенного имущества. Нарушений в процедуре торгов прокурором не приведено.

Неверное определение цены земельных участков, допущенное до проведения торгов, не является основанием для признания торгов недействительными. Материалы дела не содержат доказательств, демонстрирующих существенность выявленных недостатков для результатов торгов.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными в течение одного года со дня проведения торгов.

Ответчик заявляет о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления Пленума ВС РФ № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», при обращении в суд органов государственной власти (часть 1 ст. 45 ГПК РФ) начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Поскольку иск подан в интересах муниципального образования Хабаровского муниципального района, лицо, в интересах которого подан иск, должно было узнать не позднее даты заключения оспариваемых договоров.

По этим основаниям, представитель ответчика просит в иске отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет иск по следующим основаниям.

Судом установлено, что прокуратурой Хабаровского района по поручению прокуратуры Хабаровского края проведена проверка информации о нарушении законодательства при отчуждении земельных участков в с. Бычиха Хабаровского района по заниженной цене при следующих обстоятельствах.

Администрацией Хабаровского муниципального района 10.11.2016 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6160 площадью 1 105 481 м2 с категорией земли - населенных пунктов, с видом разрешенного использования - отдых (рекреация), с кадастровой стоимостью 881 930 632,18 руб.

Постановлением администрации Хабаровского муниципального района от 12.05.2017 № 932 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории» земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6160 был разделен на 6 (шесть) земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 127:17:0625001:6429, 27:17:0625001:6430, 27:17:0625001:6431, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433.

В соответствии со статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации сотрудниками отдела по земельно-инвестиционной политики Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района подготовлено постановление администрации Хабаровского муниципального района от 12.05.2017 года №932 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории».

В соответствии с пунктом 2 постановления администрации Хабаровского муниципального района от 12.05.2017 №932 на основании заявлений сотрудников отдела земельно-инвестиционной политики Комитета земельные участки с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6429, 27:17:0625001:6430, 27:17:0625001:6431, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 поставлены на кадастровый учет с категорией земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - отдых (рекреация) с одновременной государственной регистрацией права собственности Хабаровского муниципального района (05.06.2017) в отношении всех образуемых земельных участков (в соответствии с пунктом 2 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

По заключению специалиста Управления Росреестра по Хабаровскому краю, привлекаемого для проверки прокуратурой Хабаровского района, государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6429, 27:17:0625001:6430, 27:17:0625001:6431, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 осуществлен и составлял:

Кадастровый номер ЗУ

Кадастровая стоимость ЗУ (руб.)

Площадь ЗУ м2

Дата определения кадастровой стоимости

27:17:0625001:6428

36 866 211,58

46 211

02.06.2017

27:17:0625001:6432

424 886 459,08

532 586

02.06.2017

27:17:0625001:6433

198 685 513,44

249 048

02.06.2017

Постановлением администрации Хабаровского муниципального района от 05.06.2017 №1102 изменен вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433 с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование».

Постановлением администрации Хабаровского муниципального района от 05.06.2017 №1104 «О проведении аукциона по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 на территории Хабаровского муниципального района» начальная цена предмета аукциона по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433 определена как 93808,33 руб., 1 081 149,58 руб., 505567,44 руб. соответственно.

По заключению специалиста Управления Росреестра по Хабаровскому краю, привлекаемого для проверки прокуратурой Хабаровского района, после учета изменений земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 в отношении вида разрешенного использования земельных участков с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование» на основании постановления администрации Хабаровского муниципального района от №1102 кадастровая стоимость земельных участков была пересчитана на основании ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценки) в соответствии с п. 2.3.2 части 2 Приказа Минэкономразвития от 12.08.2006 №222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования лил уточнения площади земельного участка путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель с вида разрешенного использования «сельскохозяйственное использование», для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположены земельные участки 27:17:0625001, на площадь земельных участков.

Кадастровый номер ЗУ

Кадастровая стоимость ЗУ

Площадь ЗУ

Дата определения кадастровой стоимости

27:17:0625001:6428

93 808,33

46 211

13.06.2017

27:17:0625001:6432

1 081 149,58

532 586

09.06.2017

27:17:0625001:6433

505 567,44

249 048

13.06.2017

Таким образом, при изменении Администрацией Хабаровского района вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433’ существенно снизилась кадастровая стоимость земельных участков.

Истцом составлена таблица стоимости указанных земельных участков до и после изменения разрешенного использования земельных участков:

Кадастровый номер ЗУ

Кадастровая стоимость ЗУ (руб.) «отдых (рекреация)»

Кадастровая стоимость ЗУ (руб.) «сельскохозяйственное использование»

Площадь ЗУ

27:17:0625001:6428

36 866 211,58

93 808,33

46 211

27:17:0625001:6432

424 886 459,08

1 081 149,58

532 586

27:17:0625001:6433

198 685 13,44

505 567,44

249 048

Согласно ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на перечисленные в п. 1 категории, в том числе на земли населенных пунктов; п. 2 ст. 7 устанавливает, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам; правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественноделового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков); для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки; указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно п. 8 ст. 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт- Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Частью1 ст. 37 ГрК РФ к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Согласно ч. 3 ст. 37 ГрК РФ в рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Решением Совета Депутатов сельского поселения «Село Бычиха» Хабаровского муниципального района № 125 от 29.12.2015 утверждены Правила землепользования и застройки сельского поселения «Село Бычиха» Хабаровского муниципального района.

Согласно разделу II Правил землепользования и застройки, земельные участки с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433 земельные участки входят в территориальную зону Р «Зона рекреационного назначения».

Статьей 52 Разделом III Правил землепользования и застройки установлен градостроительный регламент для зоны Р «Зона рекреационного назначения», согласно которому для зоны Р установлены следующие виды разрешенного использования:

природно-познавательный туризм

спорт

охота и рыбалка

курортная деятельность

Градостроительный регламент зоны «Р» не содержит такого вида разрешенного использования как «сельскохозяйственное использование», в связи с чем, изменение вида разрешенного использования без изменения территориальной зоны незаконно.

Вопрос об изменении вида разрешенного использования с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование» можно было решить только посредством внесения изменений в Правила землепользования и застройки в соответствии с требованиями ст. 33 ГрК РФ.

12.07.2017 администрацией Хабаровского муниципального района проведен аукцион по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433.

Согласно извещению о проведении аукциона начальная цена лота № земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6428 составила 93 808,33 руб., лота № земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6432 - 1 081 149,58 руб., лота № земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6433 - 505 567, 44 руб.

По результатам аукциона: земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6428 продан ФИО5 за 3000928,58 руб.; земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6432 продан ФИО5 за 1081149,58 руб.; земельный участок с кадастровым номером 27:17:0625001:6433 продан ФИО5 за 5010172,38 руб.

В результате изменения вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433 с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование» причинен значительный ущерб бюджету Хабаровского муниципального района, а именно: при продаже земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6428 - 33 865 283 руб. (кадастровая стоимость земельного участка с видом разрешенного использования «для рекреации» 36 866 211,58 руб. минус стоимость земельного участка по результатам торгов 3 000 928,58 руб.).

При продаже земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6432 - 423805309,5 руб. (кадастровая стоимость земельного участка с видом разрешенного использования «для рекреации» 424 886 459,08 руб. минус стоимость земельного участка по результатам торгов 1 081 149,58 руб.).

При продаже земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6433 - 193675341,06 руб. (кадастровая стоимость земельного участка с видом разрешенного использования «для рекреации» 198 685 513,44 руб. минус стоимость земельного участка по результатам торгов 5 010 172,38 руб.).

При проведении аукциона по продаже земельных участков 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433 допущены следующие нарушения законодательства.

Кадастровая стоимость земельных участков при установлении вида разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» была пересчитана ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра по Хабаровскому краю» на основании ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

Установлено, что администрацией Хабаровского муниципального района 05.06.2017 поданы заявления в Управление Росреестра по Хабаровскому краю об учете изменений вида разрешенного использования земельных участков.

Изменения в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6428 внесены в ЕГРН 13.06.2017, в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6432 - 09.06.2017, в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6433 - 13.06.2017.

В соответствии со ч. 1 ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Администрацией Хабаровского района принято постановление администрации Хабаровского муниципального района от 05.06.2017 № 1104 «О проведении аукциона по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 на территории Хабаровского муниципального района».

В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии с ч. 12 ст. 39.11 ЗК РФ (редакции от 03.07.2016) начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Начальная цена земельных участков, установленная в постановлении администрации Хабаровского муниципального района от 05.06.2017 № 1104 «О проведении аукциона по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 на территории Хабаровского муниципального района» определена незаконно.

Указанным постановлением утверждены условия проведения аукциона по продаже указанных земельных участков, в которых также неправомерно определен шаг аукциона и размер задатка для участия в аукционе на основании кадастровой стоимости, хотя в данном случае необходимо было провести оценку земельных участков в соответствии с Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценка земельных участков в соответствии с действующим законодательством не проводилась.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности принято с нарушением земельного законодательства.

В нарушение ч. 12 ст. 39.11 ЗК РФ (редакции от 03.07.2016) в отсутствие соответствующих данных в ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432,27:17:0625001:6433 на сайте http://torgi.gov.ru 07.06.2019 размещено извещение о проведении торгов № № с указанием начальной цены предметов аукциона, шага аукциона и размера задатка.

В соответствии с ч. 20 ст. 39.11 ЗК РФ организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Согласно ст. 33 Устава Хабаровского муниципального района Хабаровского края (в редакции от 02.05.2017 №41) муниципальные нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу после их официального опубликования (обнародования), за исключением нормативных правовых актов Собрания депутатов о налогах и сборах, которые вступают в силу в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Нормативные правовые акты подлежат опубликованию (обнародованию) в учреждаемом Собранием депутатов печатном средстве массовой информации или других средствах массовой информации.

Установлено, что извещение о проведении аукциона по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 размещено на сайте администрации Хабаровского муниципального района, вместе с тем установить дату размещения и содержание извещения не представляется возможным, поскольку при прохождении по ссылке извещения документ не открывается.

Согласно информации представленной администрацией Хабаровского муниципального района правовые администрации Хабаровского муниципального района за период с 2017 года по февраль 2019 года публиковались в газете «Сельская новь» и размещались на сайте администрации Хабаровского муниципального района: khabrayon.ru. Сайт администрации Хабаровского района khabrayon.ru. как средство массовой информации не зарегистрирован.

Согласно информации главного редактора автономного учреждения Хабаровского муниципального района «Редакция газеты «Сельская Новь» в период с 05.06.2017 по 12.07.2017 информация о размещении извещения по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 не публиковалась.

В нарушение ч. 20 ст. 39.11 ЗК РФ организатор аукциона не обеспечил опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, а именно в газете «Сельская Новь».

В соответствии с ч. 21 ст. 39.11 ЗК извещение о проведении аукциона должно содержать информацию о порядке проведения аукциона. Вместе с тем, данная информация в извещении отсутствует.

В извещении о проведении аукциона, во всех трех лотах неправомерно указано, что шаг аукциона составляет 3 процента от рыночной стоимости земельных участков, хотя оценка земельных участков не проводилась.

В дальнейшем на основании заявления ФИО5 от 01.02.2018 Отделом архитектуры и градостроительства Комитета по обеспечению жизнедеятельности населения администрации Хабаровского муниципального района подготовлены градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433.

В градостроительных планах указано, что они подготовлены на основании решения Совета депутатов от 25.12.2014 №61 «Об утверждении Правил землепользования и застройки сельского поселения «Село Бычиха» Хабаровского района Хабаровского края».

Согласно информации администрации сельского поселения «Село Бычиха» Хабаровского муниципального района указанный нормативный правовой акт Советом депутатов сельского поселения не принимался.

В градостроительных регламентах указано, что земельные участки находятся в зоне Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами».

Установлено, что 26.10.2017 администрацией Хабаровского муниципального района проведены публичные слушания по вопросу о внесении изменений в Правила землепользования и застройки <адрес> муниципального района, кроме прочего в связи с поступлением письменного предложения от ФИО5 об изменении территориальной зоны земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625 001:6428, 27:17:0625 001:6432 27:17:0625 001:6433 с зоны Р-1 «Зона рекреационного назначения» в зону Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами».

По результатам публичных слушаний земельные участки отнесены в зону Ж-1.

21.11.2019 Собранием депутатов Хабаровского муниципального района принято решение № 77-375 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки сельского поселения «Село Бычиха» ого муниципального района Хабаровского края».

В карту градостроительного зонирования изменения не внесены и указанные участки так и остались в зоне Р-1. В тексте решения Собрания депутатов от 21.11.2019 № 77-373 также отсутствуют упоминания о земельных участках с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432. 27:17:0625001:6433.

Таким образом, градостроительные регламенты земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433, подготовленные Отделом архитектуры и градостроительства Комитета по обеспечению жизнедеятельности населения администрации Хабаровского муниципального района подготовлены с нарушением действующего законодательства.

В соответствии с п.4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ основные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Собственником земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428 (градостроительный план №RU27517000-2750), 27:17:0625001:6432 (градостроительный план №RU27517000-2756), 27:17:0625001:6433 (градостроительный план №RU27517000-2761) 24.05.2018 в Управление Росреестра по Хабаровскому краю поданы декларации об изменении вида разрешенного использования земельных участков с «Сельскохозяйственное использование» на «Малоэтажная жилая застройка».

На основании заявлений об учете изменений земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433, поступивших от собственника земельных участков 15.05.2018 с приложением декларации о выборе вида разрешенного использования земельных участков, а именно «2.0» «жилая застройка», был изменен вид разрешенного использования земельных участков и пересчитана кадастровая стоимость земельных участков на основании ст. 24.19 Закона об оценки в соответствии с п. 2.3.2 части 2 Методических указаний путем умножения значения УПКС земель ВРИ «малоэтажная жилая застройка», для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположены земельные участки 27:17:0625001, на площадь земельных участков:

Кадастровый номер ЗУ

Кадастровая стоимость ЗУ ВРИ «жилая застройка»

УПКС

Площадь

ЗУ

Дата определения кадастровой стоимости

27:17:0625001:6428

14 965 432,35

323,85

46 211

29.05.2018

27:17:0625001:6432

172 477 976,1

323,85

532 586

29.05.2018

27:17:0625001:6433

80 654 194,8

323,85

249 048

30.05.2018

В результате незаконного изменения вида разрешенного использования земельного участка кадастровая стоимость земельных участков вновь повысилась :

Кадастровый номер ЗУ

Кадастровая стоимость ЗУ( руб.) ВРИ «Жилая застройка»

Кадастровая стоимость ЗУ (руб.) ВРИ «сельскохозяйственное использование»

Площадь ЗУ

27:17:0625001:6428

14 965 432,35

93 808,33

46211

27:17:0625001:6432

172 477 976,1

1 081 149,58

532 586

27:17:0625001:6433

80 654 194,8

505 567,44

249 048

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения.

Согласно положениям статей 166, 167 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исковые требования прокурора основаны на законе и подлежит удовлетворению.

Довод о представителя ответчиков том, что использование земель рекреационного назначения для охоты и рыбалки допускает перевод этих земель в земли сельскохозяйственного назначения для организации на этих землях рыбоводства и сооружения объектов капитального строительства, несостоятелен, поскольку предметом рассматриваемого спора не является рыбоводство на спорных земельных участках.

В информации должностного лица Федерального БТИ от 19.08.2019 года, на которую ссылается представитель ответчиков, разъясняется общий порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков.

Причинение ущерба Хабаровскому муниципальному району подтверждается документами о кадастровой стоимости земельных участок до и после изменениях их вида разрешенного использования. Прокурор обратился в суд в защиту интересов муниципального образования Хабаровский муниципальный район с иском об оспаривании актов органов местного самоуправления Хабаровского муниципального района, принятие которых повлекло причинение материального ущерба Хабаровскому муниципальному району – отчуждение дорогостоящих земельных участков по заниженной цене. Рыночная стоимость спорных земельных участков должна быть определена органом местного самоуправления до проведения аукциона.

В соответствии с ч. 1 ст. 449 ГК РФ, на которую ссылается представитель ответчика, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В исковом заявление не поставлен о признании торгов недействительными по основаниям, указанным в статье 449 ГК РФ. Истцом поставлен вопрос о признании недействительными постановлений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и договоров купли-продажи земельных участков с незаконно измененными видами разрешенного использования.

Поручение прокуратуры Хабаровского края о проведении проверки информации о нарушениях законодательства при отчуждении земельных участков в <адрес> по заниженной цене поступило в прокуратуру района 26.06.2019 г. Нарушение, допущенные администрацией Хабаровского муниципального района при изменении вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432 и 27:17:0625001:6433 с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование», установлены в рамках проверки, таким образом, сроки давности, установленные ст. 200 ГК РФ прокуратурой Хабаровского района не пропущены.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск прокурора Хабаровского района к администрации Хабаровского муниципального района, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, ФИО5 о признании незаконными постановлений, признании недействительными договоров купли-продажи, аннулировании записей о государственной регистрации прав, применении последствий недействительности сделок, удовлетворить.

Признать незаконным постановление администрации Хабаровского муниципального района от 05.06.2017 года № 1102 «Об изменении вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование».

Признать незаконным постановление администрации Хабаровского муниципального района от 05.06.2017 года № 1104 «О проведении аукциона по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 на территории Хабаровского муниципального района».

Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 249048 кв.м. расположенного по адресу <адрес>, участок №, недействительным.

Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6432 площадью 532586 кв.м. расположенного по адресу <адрес>, участок №, недействительным.

Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:6428 площадью 46211 кв.м. расположенного по адресу <адрес>, участок №, недействительным.

Аннулировать записи о государственной регистрации договоров купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ

Аннулировать запись о государственной регистрации изменения вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 с «отдых (рекреация)» на «сельскохозяйственное использование».

Аннулировать запись о государственной регистрации изменения вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 с «сельскохозяйственное использование» на «жилая застройка».

Применить последствия недействительности сделок, возложить обязанность на ФИО5 возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района земельные участки с кадастровыми номерами 27:17:0625001:6428, 27:17:0625001:6432, 27:17:0625001:6433 по акту приема-передачи. Возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом Хабаровского муниципального района Хабаровского края возвратить ФИО5 денежные средства, уплаченные по договорам купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Хабаровский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено 26.11.2019 года.

Судья М.Г. Константинова

Копия верна

Судья