Решение № 2-3833/2023 2-781/2024 2-781/2024(2-3833/2023;)~М-3211/2023 М-3211/2023 от 13 февраля 2024 г. по делу № 2-3833/2023

Дело № 2-781/2024

39RS0004-01-2023-003737-35


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2024 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Нагаевой Т.В.

при секретаре Малыхиной О.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, по иску ФИО3, ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора дарения жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, мотивируя свои требования тем, что 23.01.2023 года между ним и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчик обязался продать ему доли в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> и заключить с ним основной договор купли-продажи с последующим обращением в Росреестр для регистрации его права собственности на доли в срок до 23.02.2023 года. Одновременно им и ответчиком подписано соглашение о задатке, во исполнение условий которого он передал ответчику <данные изъяты> руб. наличными денежными средствами в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения. В силу п. 12 соглашения о задатке данное соглашение являлось неотъемлемой частью предварительного договора от 23.01.2023 года. Предварительный договор и соглашение о задатке им и ФИО2 были подписаны 23.01.2023 года в помещении ООО «Группа «Риэлт-Финанс» по адресу: <адрес>. Проекты указанных документов подготовлены стороной продавца ФИО2

В соответствии с п. 2 предварительного договора купли-продажи от 23.01.2023 года и п. 2 соглашения о задатке от 23.01.2023 года ответчик обязался предоставить ему документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи и регистрации его права собственности на доли в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, в подразделении Росреестра до 23.02.2023.

В силу п. 3 предварительного договора купли-продажи от 23.01.2023 и п. 3 соглашения о задатке от 23.01.2023 года ответчик обязался подписать основной договор купли-продажи долей в вышеуказанном жилом помещении и обратиться в подразделение Росреестра до 23.02.2023 года.

В установленный договором и соглашением срок 23.02.2023 ответчик взятые на себя обязательства не исполнил. До него по телефону была доведена информация о том, что ответчик не собирал необходимые для заключения основного договора документы, предложено подождать.

24.05.2023 года им в адрес ФИО2 направлено письмо с просьбой вернуть задаток. Адресованное ФИО2 письмо вернулось ему с отметкой «истек срок хранения», в связи с чем, он вынужден обратиться с настоящим исковым заявлением в суд.

По мнению истца, договор купли-продажи долей в праве общей собственности на жилое помещение <адрес> требовал нотариального удостоверения, соответственно и предварительный договор купли-продажи указанных долей подлежал нотариальному удостоверению. Поскольку требование к форме предварительного договора от 23.01.2023 не соблюдено, данный договор ничтожен. Соглашение о задатке от 23.01.2023 года является неотъемлемой частью предварительного договора от 23.01.2023, и заключенное в целях обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, также недействительно.

Кроме того, ответчик в соответствии с условиями предварительного договора и соглашения о задатке взял на себя обязательства по продаже ему, в том числе, доли в размере 38/200, которая ему не принадлежит, а является собственностью ФИО3

Истец ФИО1 просил взыскать с ФИО2 в свою пользу денежные средства в размере 100 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2023 года по 18.09.2023 года в размере 4 665 руб.

Впоследствии ФИО3, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО4, мотивируя свои требования тем, что 27.04.2023 года между ними и ответчиком был заключен Договор дарения доли в праве общей собственности на квартиру, в соответствии с которым ФИО2 и ФИО3 подарили ФИО4 11/100 долей в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Истцы считают указанный Договор недействительным, поскольку он был заключен с целью прикрыть сделку купли-продажи. Ранее, 23.01.2023 года между сыном истицы ФИО2 и сыном ответчицы ФИО1 был заключен Предварительный договор купли-продажи от 23.01.2023 года о совершении сделки купли-продажи недвижимости: 38/100 долей в праве на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> за цену <данные изъяты> рублей.

В обеспечение исполнения Предварительного договора ФИО1 был передан задаток ФИО2 в размере <данные изъяты> рублей.

Истцами была получена справка БТИ от 24.01.2023 г., согласно которой собственниками указанной квартиры являются: ФИО7 доля 23/100; ФИО8 доля 39/100; ФИО5 доля 38/200; ФИО2 доля 38/200.

Таким образом, для продажи своих долей им необходимо было известить ФИО7 и ФИО8 о продаже их доли, затем ждать один месяц, или получить их отказ от преимущественного права покупки.

От ФИО10 был получен нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки на долю ФИО2 стоимостью <данные изъяты> р. и на долю ФИО3 стоимостью <данные изъяты> р.

В отношении получения отказа от преимущественного права покупки от оставшегося сособственника квартиры ФИО7 стало известно, что она умерла несколько лет тому назад. В её комнате проживает другой человек, права которого на эту недвижимость никак не оформлены, наследственное дело не заводилось.

ФИО3 направила обращение в Администрацию ГО «Город Калининград», с целью узнать является ли доля, принадлежащая ФИО7 выморочным имуществом, т.к. если бы это было так, то в этом случае Администрация должна была бы дать им отказ от преимущественного права покупки. Администрация отказала в рассмотрении заявления, так как она, ФИО6, сменила фамилию и не предоставила подтверждающих документов о смене фамилии. Для повторного обращения в Администрацию ей необходимо было сначала внести изменения в сведения из ЕГРН о перемене фамилии, затем обратиться в Администрацию с указанным вопросом. Это затягивало время выхода на сделку более чем на месяц, т.к. срок внесения изменения в сведения ЕГРН составляет 5 рабочих дней, а срок рассмотрения Администрацией обращения составляет от 30 дней.

Покупатели — ФИО1 и его мать ФИО4 постоянно торопили их с оформлением комнаты и говорили, что они могут отказаться от покупки, если они будут затягивать сроки.

Совместно всеми участниками сделки было принято решение совершить сделку дарения части квартиры в размере 6 кв.м., и после оформления собственности на ФИО1 продать ему оставшуюся часть комнаты по договору купли-продажи, так как при таком решении не требовалось бы получать отказ от преимущественного права покупки от ФИО7 Покупатели приняли решение оформлять договор дарения на имя матери - ФИО4

27.04.2023 г. был заключен Договор дарения доли в праве общей собственности на квартиру, удостоверенный временно исполняющей обязанности нотариуса Калининградского нотариального округа ФИО9 - ФИО11, согласно которому ФИО2 и ФИО3 подарили ФИО4 11/100 долей в праве на квартиру.

В этот же день 27.04.2023 г. сразу же после заключения Договора дарения онивместе с покупателями М-выми записались у нотариуса ФИО9 на сделкукупли-продажи оставшихся 27/100 долей в праве на квартиру на 04 мая 2023 г., однакоФИО4 на сделку не явилась. На их звонки М-вы перестали отвечать.Рассчитывая, что они объявятся, записывались на сделку купли-продажинедвижимости к этому же нотариусу на 12.05.2023 г. и на 13.06.2023 г., о чем письменноизвещали ФИО4, но она также не явилась.

В дальнейшем узнали, что ФИО4 уехала вместе сыном в Свердловскую область сразу же после оформления договора дарения. На уговоры по телефону завершить сделку купли-продажи она сначала требовала снижения стоимости комнаты, а когда ее сын согласился снизить цену, ФИО4 опять перестала выходить на связь и заблокировала все телефоны. Через какое-то время снова удалось с ними наладить связь, но через ФИО20 - риэлтора ФИО12 и ее помощницу ФИО21. На предложение вернуть подаренные доли в квартире ФИО4 стала требовать выслать ей на карту <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> р. - это выплаченный задаток за комнату и <данные изъяты> р. - это оплата её юриста.

Посчитали неразумным высылать какие-либо денежные средства на карту ФИО4 до совершения сделки обратного дарения, так как нет никаких гарантий, что она пойдёт к нотариусу и будет оформлять сделку обратного дарения. Даже подписанный предварительный договор для неё не стал препятствием к нарушению обязательств. Предлагали ФИО4 оформить сделку обратного дарения дистанционно с использованием аккредитива, по условиям которого деньги поступят на её банковский счёт при поступлении в банк документов о возвращении их права собственности на жилое помещение, но ФИО4, не отвечает на их письма.

Таким образом, ФИО4 бесплатно завладела их недвижимым имуществом и не желает его обратно отдавать. Её сын ФИО1 обещал купить их комнату за <данные изъяты> руб., а в результате они бесплатно подарили его матери 11/100 доли в праве на квартиру.

Видя их настойчивость в желании разрешить ситуацию, когда они обращались к ФИО12 по всем имеющимся источникам связи, ФИО4 обратилась в полицию, обвинив их в том, что они её обманули по метражу комнаты. На своё обращение ФИО4 получила отказ в возбуждении уголовного дела. На обращение ФИО3 в ОМВД России по Московскому району г. Калининграда также был получен отказ в возбуждении уголовного дела.

В настоящее время ФИО4 проживает в Свердловской области, в спорное жилое помещение ни она, ни ее сын ФИО1 не вселялись, не регистрировались по месту жительства, не оставляли там свои вещи, даже не появлялись. Бремя содержания полученного в дар имущества не несут. На момент заключения договора дарения истец не выражал волю на передачу права собственности на долю квартиры безвозмездно, поскольку имел целью получение денежных средств по договору купли-продажи. Несмотря на переход права собственности, фактически договор дарения не исполнен, поскольку истцы до сих пор несут бремя содержания недвижимого имущества, оплачивают налог на имущество. Ответчик, в спорное жилое помещение не вселялась, бремя содержания не несет. Таким образом, фактически передача имущества одаряемой не состоялась.

Истцы просили признать недействительным Договора дарения доли в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2, ФИО3 и ФИО4, погасив в ЕГРН запись о регистрации № от 28.04.2023г., применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение, прекратить право собственности ФИО4 на 11/100 долей в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, признать за ФИО2, ФИО3 право собственности на 11/100 долей в праве общей собственности на вышеуказанную квартиру, взыскать с ФИО4 расходы по оплате госпошлины в сумме 5947,73 руб.

Определением суда от 18.01.2024 года гражданские дела объединены в одно производство.

Истец ФИО1 в судебном заседании свои исковые требования поддержал, пояснил, что покупал долю в квартире, но квартиру не видел, риэлтор показал фотографии. Деньги передавал лично в руки ФИО2, как он ими распоряжался, ему не известно. В обязанности риэлторов входила подготовка документов для совершения сделки. Сделка не состоялась, поскольку одна доля принадлежала ФИО2, а другая его матери ФИО3, которая должна была отказаться от этой доли. При подписании предварительного договора продавцы пообещали, что документы все подготовят, он им поверил. Риэлторы пригласили его на сделку, деньги у него были, но по прошествии двух недель документы не были готовы. После того, как сделка не состоялась, продавцы подали иск в суд. Продавцы настаивали на дарении. Перенесли основную сделку из-за отсутствия разрешений других собственников долей, согласился подождать еще месяц. После заключения предварительного договора ему сообщили, что задолженность по коммунальным платежам составляла <данные изъяты>руб. ФИО2 согласился скинуть сумму задолженности со стоимости комнаты. По вине ФИО2 не была заключена сделка. От сделки не отказывался, ждал месяц, но продавцы затягивали. 24.05.2023 г. он начал просить у ФИО2 деньги, которые ему отдал.

Истец ФИО3 в судебном заседании свои исковые требования поддержала, пояснила, что договор дарения был совершен для цели продажи, нужно было согласие всех собственников, но собственника третей комнаты найти не могли, поэтому дарение было неизбежным. Риелторы сказали, чтобы заключили договор дарения. Лично ей и сыну принадлежала комната пополам. Вторая комната принадлежала ФИО13, а третья не знали, чья. В условленную дату в предварительном договоре сделка не состоялась, поскольку не было согласия собственника на эту сделку. После дарения все записались на сделку в мае у нотариуса, приехали все, даже юрист ФИО12, кроме М-вых. Звонили, писали им, снижали цену, перезаписались к нотариусу, но после договора дарения М-вы начали снижать цену, ссылаясь на то, что метраж комнаты не тот. Считает, что сделка не состоялась по вине покупателей.

Ответчик/истец ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания. Ранее в судебном заседании свои исковые требования поддержал, пояснил, что с мамой ФИО3 решил продать комнату в коммунальной квартире, но им нужно было получить отказ от других собственников, от ФИО13 получили отказ перед сделкой, а второй собственник умерла. Риэлтор сказал, что можно подарить 11/100 доли через нотариуса, а потом уже продать, чтобы избежать проблем с отказами. Об этом ФИО4 была поставлена в известность и не была против. Получил задаток в размере <данные изъяты> руб., но эти деньги удерживались риэлторской конторой. Далее сделка не состоялась. После оформления договора дарения на следующий день покупатели начали показывать свое недовольство, что квартира маленькая, им не нравится, что купят, если уменьшат цену. М-вы отказались покупать комнату. Хочет признать сделку недействительной, поскольку на самом деле хотели продать долю квартиры, а не дарить.

Представитель ФИО2 по устному ходатайству ФИО14 в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержала, пояснила, что между истцами и ответчиком была договоренность о цене, был передан задаток, но из-за того, что не смогли получить отказ от умершей, решили заключить договор дарения, а потом ответчики отказались покупать комнату и уехали в Свердловскую область. Хотели совершить обратное дарение на расстоянии и возврат задатка, от чего М-вы отказались. Сделка не совершилась по вине М-вых, поскольку они не явились по приглашению на сделку купли-продажи. Сделка дарения была мнимая, чтобы прикрыть сделку купли продажи. Поскольку по вине покупателя не была совершена основная сделка, задаток не подлежит возвращению.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО2 и ФИО3 согласилась, пояснила, что после дарения получила выписку, где площадь жилого помещения составляла 14 кв.м. Только после заключения договора дарения смогла посмотреть комнату.

Представила Отзыв на исковое заявление, указав, что когда срок заключения основного договора наступил, ответчик ФИО2 не объявлялся, контактные телефоны ни ей, ни ее сыну известны не были, агентством не предоставлялись, по месту жительства ФИО2 никто двери не открывал. Риэлтор ФИО22 сообщила ей, что между собственниками возникли разногласия, необходимо немного подождать и сделка состоится. В конце апреля 2023 года ей позвонил юрист риэлтерского агентства, который пояснил, что сделку можно совершить только оформлением двух договоров: сначала договором дарения небольшой доли, а затем договора купли-продажи остальных долей. Два месяца ждали, когда необходимые документы продавцами будут собраны, дать правовую оценку ситуации не могли, были заинтересованы в скорейшем приобретении жилья. 26.04.2023 заключила договор дарения, поскольку опасалась, что сын будет обманут. После заключения договора дарения продавцы и их агенты уклонялись от предоставления возможности осмотреть комнату. Когда осмотрела комнату, заметила, что комната очень маленькая, ее площадь на треть меньше, указанной в предложении о продаже (22кв.м., фактически не более 15кв.м.). Тогда сказала, что стоимость помещения должна быть уменьшена. Представители агентства сказали, что рассмотрят данный вопрос, но ответа не дождалась и 06.05.2023 вылетела к месту жительства. Поскольку юрист сообщил ей, что договор дарения не соответствует требованиям закона, 25.05.2023 она отправила ответчикам почтовым отправлением, а также на электронную почту агентства письма с предложением расторгнуть договор дарения. 25.05.2023 сын направил ФИО2 требование о возврате уплаченного им задатка и для сведения на электронную почту агентства. Предложение о расторжении договора было проигнорировано. Принять предложение ответчиков она не могла, поскольку заключение договора купли-продажи противозаконно, а заключение договора «обратного дарения» не отвечает ее законным интересам (она должна понести в части расходы по уплате подоходного налога в размере <данные изъяты> руб. с дара, которые ответчики не желали ей компенсировать). Ни она, ни ее сын не предлагали ответчикам оформить договор дарения. Эта были инициатива ответчиков. ФИО3 и ФИО2 при совершении сделки действовали недобросовестно, злоупотребили правом, намеренно действовали в обход закона, правил о преимущественном праве других участников общей долевой собственности на покупку доли. Она полагает, что договор дарения от 27.04.2023 года является ничтожным.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям п. 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Например, если судом будет установлено, что участник общества с ограниченной ответственностью заключил договор дарения части принадлежащей ему доли в уставном капитале общества третьему лицу с целью дальнейшей продажи оставшейся части доли в обход правил о преимущественном праве других участников на покупку доли, договор дарения и последующая купля-продажа части доли могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил. Соответственно, иной участник общества вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 2 статьи 93 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

27 апреля 2023 года между ФИО2, ФИО3 (дарители) и ФИО4 (одаряемый) заключен Договор дарения доли в праве общей собственности на квартиру, по условиям которого дарители подарили одаряемому принадлежащие им 11/100 долей в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 59 кв.м., с КН: №. Указанная доля в праве общей собственности на квартиру принадлежит дарителям по праву общей долевой собственности: 38/200 долей – ФИО15, 38/200 долей ФИО3 Договор удостоверен нотариусом ФИО11 Право собственности ФИО3 на 11/100 доли в праве собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН.

В соответствии со ст.39 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Согласно ст.173 Гражданского процессуального кодекса РФ признание иска ответчиком заносится в протокол судебного заседания, в случае, если признание иска выражено в адресованном суду заявлении в письменной форме, это заявление приобщается к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания. Суд разъясняет ответчику последствия отказа от иска. При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

На основании ст.198 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Содержание и условия оспариваемого договора дарения, который явился основанием для перехода прав собственности на спорное недвижимое имущество к ФИО4, не содержит встречных обязательств со стороны одаряемого, однако в судебном заседании ФИО4 с исковыми требованиями ФИО2 и ФИО3 согласилась, пояснила, что оспариваемый договор дарения от 27 апреля 2023 года является ничтожной сделкой, поскольку был заключен с целью дальнейшей продажи оставшейся части доли в обход правил о преимущественном праве других участников на покупку доли. Последствия признания иска ФИО4 разъяснены и понятны.

Поскольку в нарушение требований приведенных норм материального права, договор дарения доли в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, был заключен между ФИО2, ФИО3, и ФИО4 27 апреля 2023 года, при этом, стороны при заключении притворной сделки стремились достигнуть отнюдь не того правового результата, который должен возникнуть из совершаемой сделки, а сделка направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки, учитывая, что признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, суд находит возможным принять признание иска ответчиком, и удовлетворить исковые требования ФИО2, ФИО3 в полном объеме.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Из материалов дела следует, что 23 января 2023 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен Предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в общую долевую собственность 38/200 и 39/200 доли на квартиру, общей площадью 59 кв.м., КН: №, расположенную по адресу: <адрес>. 39/200 в праве общей долевой собственности на квартиру принадлежат ФИО3 Продавец заверяет, что имеется согласие на продажу 39/200 доли в праве общей долевой собственности на квартиру вышеуказанному покупателю на условиях, указанных в настоящем договоре.

Согласно п. 2 Договора, продавец обязуется предъявить покупателю документы (в том числе нотариально удостоверенное согласие на продажу объекта от супруга (и) при необходимости), необходимые для заключения основного договора купли-продажи и регистрации права собственности покупателя на объект в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее Регистрационная служба) до 23.02.2023 года.

В соответствии с п. 3 Договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта и обратиться в Регистрационную службу для регистрации права собственности покупателя на него в срок до 23.02.2023 года.

Цена объекта с неотделимыми улучшениями по согласованию сторон составляет <данные изъяты> руб. (п. 4 Договора). Продавец сообщает покупателю о наличии задолженности, в связи с владением объектом и обязуется оплатить все задолженности до 23.02.2023г. (п. 4.2 Договора).

Также, 23 января 2023 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено Соглашение о задатке, по условиям которого покупатель передает, а продавец принимает денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в качестве задатка в счет причитающихся с покупателя платежей, в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения, 38/200 и 39/200 доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 59 кв.м., КН: №, расположенную по адресу: <адрес> на условиях установленных настоящем соглашением.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из предусмотренных указанным Кодексом оснований, в частности, из договора. В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться любыми способами, предусмотренными законом или договором, в том числе задатком.

В пункте 8 Соглашения указано, что в соответствии со ст. 381 ГК РФ, в случае неисполнения покупателем обязательств, определенных настоящим соглашением, денежная сумма, полученная продавцом в качестве задатка, продавцом покупателю не возвращается, а в случае неисполнения продавцом обязательств по продаже объекта, или невыполнения условий, предусмотренных настоящим соглашением, продавец возвращает покупателю полученную денежную сумму в двойном размере.

Деньги в сумме <данные изъяты> руб. были получены ФИО2, о чем имеется запись в Соглашении о задатке от 23.01.2023 года, однако основной договор не был заключен, и полученные от ФИО1 денежные средства ФИО2 не были возвращены.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

Из смысла данных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную, обеспечительную и доказательственную. Платежная функция задатка выражается в том, что его выдача совершается во исполнение денежного обязательства, обеспечительная функция задатка заключается в побуждении сторон договора исполнить свои обязательства под страхом наступления неблагоприятных последствий, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ, а доказательственная функция задатка состоит в том, что его выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства.

В силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Судом установлено, что сделка по купле-продаже доли жилого помещения между сторонами не состоялась, основной договор купли-продажи сторонами в установленный срок – 23 февраля 2023 года заключен не был.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

ФИО2 в судебном заседании не оспаривал того факта, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи ему было известно о наличии преимущественного права покупки у остальных участников долевой собственности, в связи с чем они впоследствии переносили дату заключения основного договора, и заключили договор дарения с ФИО4

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В судебном заседании каждая из сторон ссылалась на принятие ими всех необходимых мер для достижения поставленной цели, обвиняя друг друга в неисполнении обязательств.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что участниками долевой собственности по состоянию на 23.02.2023 также значились ФИО16 и ФИО7, которая умерла 22.06.2001 года. От ФИО16 07.02.2023 года был получен отказ от преимущественного права покупки 38/200 долей в праве собственности, принадлежащих ФИО2 и 38/200 долей в праве собственности, принадлежащих ФИО3

Сторона продавца ссылается на то, что ею принимались меры, направленные на заключение договора, что подтверждается телеграммой от 23.03.2023 направленной в адрес ФИО7 и не доставленной по причине её смерти; а также уведомлением ГКУКО «МФЦ» от 03.04.2023 об отказе в приеме от заявителя ФИО3 документов для предоставления муниципальной услуги по принятию решения о реализации преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилые помещения муниципальной собственности, однако после указанной в предварительном договоре даты – 23.02.2023 года.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 04 апреля 2023 года по делу № 2-240/2023 за ФИО17 признано право собственности на 23/100 доли (жилая комната площадью 9,8 кв.м.) в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру <адрес>, общей площадью 66,9 кв.м., жилой площадью 43,5 кв.м., в порядке наследования по закону, после смерти ФИО7, умершей 22.06.2001 года.

Таким образом, по состоянию на 23.02.2023 года отказы от преимущественного права покупки от всех участников долевой собственности ФИО2 получены не были.

Кроме того, согласно свидетельству о гос.регистрации права от 19.02.2004г. ФИО2 являлся собственником 38/200 доли в праве долевой собственности, тогда, как по условиям предварительного договора обязался продать в общую долевую собственность 38/200 и 39/200 доли на квартиру, в том числе принадлежащих ФИО3, не имея на то полномочий. При этом, доля ФИО3 составляла 38/200. Доказательств отчуждения ФИО3 своей доли в пользу ФИО2 суду также не представлено.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В связи с изложенным, учитывая последовательность, целенаправленность и сроки совершения действий продавцом и покупателем, доводы ФИО1 об изменении стороной продавца объема условий, направленных на заключение основного договора, отсутствие отказов от преимущественного права покупки от всех участников долевой собственности нашли свое подтверждение в суде. Доказательств обратного, суду не представлено. Фактически данное обстоятельство ФИО2 и ФИО3 не оспаривали в суде, указав, что ФИО1 и ФИО4 не были против таких условий.

Учитывая, что участники сделки должны добросовестно пользоваться предоставленными им законом правами, не допуская злоупотребления ими, суд приходит к выводу, что с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию сумма задатка в размере <данные изъяты> рублей.

Истец ФИО1 также просил в порядке ст. 395 ГК РФ взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> руб. за период с 28.02.2023 по 18.09.2023.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Вместе с тем, ФИО1 обратился 24 мая 2023г к ФИО2 с требованием в течение 7 дней с момента получения письма вернуть ему полученный задаток. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 62395083004305 29.06.2023 срок хранения истек, письмо выслано обратно отправителю.

Таким образом, начиная с 07.07.2023 (29.06.23. + 7 дней) по 18.09.2023 размер процентов за пользование чужими денежными средствами составит <данные изъяты> руб., исходя из расчета:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

С учетом вышеуказанных норм права, в пользу ФИО1 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период 07.07.2023 по 18.09.2023 в размере <данные изъяты> руб.

В силу требований ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку несение расходов по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб. подтверждено ФИО1 документально и его требования удовлетворены частично, в его пользу подлежат взысканию также судебные расходы в размере <данные изъяты> руб., из расчета: <данные изъяты> руб. <данные изъяты> С ФИО4, как ответчика по иску ФИО3 и ФИО2 к ней, также подлежат взысканию понесенные истцами расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб., поскольку их требования удовлетворены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 <данные изъяты> в пользу ФИО1 <данные изъяты> денежные средства в размере 102 015,08 руб. и судебные расходы 3194,21 руб. В остальной части иска отказать.

Исковые требования ФИО3 и ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор дарения доли в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2, ФИО3, и ФИО4 27 апреля 2023г., погасив в ЕГРН запись о регистрации № от 28.04.2023г. и применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО4 на 11/100 долей в праве общей собственности на вышеуказанную квартиру.

Признать за ФИО2 и ФИО3 право собственности на 11/100 долей в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО4 <данные изъяты> в пользу ФИО3 <данные изъяты> и ФИО2 <данные изъяты> расходы по оплате госпошлины 5 947,73 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2024 года.

Судья подпись