Апелляционное определение № 33-2510/2025 от 10 декабря 2025 г.

Судья Барчо Р.А. дело № 33-2510/2025

(номер дела суда первой инстанции 2-98/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Майкоп 11 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Бзегежевой Н.Ш.

судей: Соцердотовой Т.А. и Тачахова Р.З.

при секретаре судебного заседания Избашевой А.З.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика администрации МО «Тахтамукайский район» по доверенности ФИО1 на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 01 августа 2025 года, которым постановлено:

- исковое заявление Пченушай ФИО10 к администрации МО «Тахтамукайский район» о признании права собственности на самовольную постройку, удовлетворить;

- признать за Пченушаем ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ серии №) право собственности на самовольную постройку: здание, площадью - <данные изъяты> кв.м., с количеством этажей - 1, назначение - нежилое, с наименованием - магазин, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, согласно техническому плану здания, составленному 23.07.2024 года кадастровым инженером ФИО5 (УРН в СРО № от ДД.ММ.ГГГГ);

- решение суда является основанием для Управления ФСГ регистрации, кадастра и картографии ФКП Росреестра по Республике Адыгея осуществить государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности Пченушая ФИО12 в отношении здания, площадью - <данные изъяты> кв.м., с количеством этажей - 1, назначение - нежилое, с наименованием - магазин, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> согласно техническому плану здания, составленному ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО5

Заслушав доклад судьи Тачахова Р.З., изложившего обстоятельства дела, содержание судебного решения, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации МО «Тахтамукайский район» о признании права собственности на самовольную постройку.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», с двойным видом разрешенного использования - для строительства магазина, для ведения ЛПХ, ИЖС, по адресу: <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о праве собственности №.

Вышеуказанный земельный участок предполагает возможность размещения (строительства) на нем как объектов коммерческого назначения, так и индивидуального жилого дома.

В 2024 года истцом начато строительство индивидуального жилого дома, однако на этапе завершения строительства, в связи с изменением личных обстоятельств, истцом принято решение об изменении облика строения для последующего использования в качестве объекта коммерческого назначения, то есть магазина.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Комитет Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству с целью ввода объекта в эксплуатацию, однако ему было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием документов указанных в ч.3 и ч.4 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, а именно: разрешения на строительство, акта о подключении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, схемы, отображающей расположение объекта в границах земельного участка.

В целях индивидуализации объекта и определения его параметров истец обратился к кадастровому инженеру для изготовления технического плана на спорный объект.

В соответствии с техническим планом, объект самовольного строительства имеет следующие параметры здания, этажность - 1, назначение - нежилое, год завершения – ДД.ММ.ГГГГ, площадь - <данные изъяты> кв.м.

Для определения соответствия объекта строительным, градостроительным, противопожарным нормам и иным требованиям, а также установления наличия или отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения и эксплуатации здания, истец обратился к строительному эксперту.

Согласно заключению ООО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков XXI век» № от ДД.ММ.ГГГГ спорный объект соответствует всем нормам, предъявляемым к подобным зданиям.

В связи с изложенным истец просит признать за ним право собственности на самовольную постройку: здание, площадью - <данные изъяты> кв.м., с количеством этажей - 1, назначение - нежилое, с наименованием - магазин, расположенную на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, согласно техническому плану здания.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 01.08.2025 года исковые требования ФИО2 удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель ответчика администрации МО «Тахтамукайский район» просит решение суда отменить и принять новое, которым в удовлетворении требований истца отказать за необоснованностью.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации МО «Тахтамукайский район» по доверенности ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая решение суда первой инстанции необоснованным и подлежащим отмене.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Истец ФИО2, представитель Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству, прокурор Тахтамукайского района в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Кроме того, в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена заблаговременно на интернет-сайте Верховного суда Республики Адыгея. Поскольку в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения участников процесса о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19.12.2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

В соответствии с абз. первым п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (п. п. 2, 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ)

Из положений п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пунктах 18, 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса РФ, ст. 41 Земельного кодекса РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ, ст. 30, ч. 1 ст. 36, ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, п. 12 ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (ч. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 Гражданского кодекса РФ).

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абз. второй пункта 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

В соответствии со сложившейся судебной практикой ст. 222 Гражданского кодекса РФ направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 года № 101-О, от 24.03.2015 года № 658-О, от 27.09.2016 года № 1748-О, от 28.03.2017 года № 609-О и др.).

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Наличие зарегистрированного права собственности на указанный земельный участок подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В 2024 года истцом начато строительство индивидуального жилого дома, однако на этапе завершения строительства, в связи с изменением личных обстоятельств, истцом принято решение об изменении облика строения для последующего использования в качестве объекта коммерческого назначения, то есть магазина.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Комитет Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству с целью ввода объекта в эксплуатацию, однако ему было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием документов указанных в ч.3 и ч.4 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, а именно: разрешения на строительство, акта о подключении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, схемы, отображающей расположение объекта в границах земельного участка.

Согласно заключения ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» № от ДД.ММ.ГГГГ, одноэтажное нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, соответствует действующим требованиям в следующих параметрах:

- п.п. 4.1., 4.26, 4.27, 5.1, 5.4, 6.10, 8.6, 8.8 СП 118.13330-2022 «Общественные здания и сооружения»;

- ст. 53 Федерального закона от 22.07.2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

- ст. 19 Федерального Закона от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

- п.п. 4.2.18, 4.2.19, 4.2.22, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.6 СП 1.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

- п.п. 4.3, 4.4, 4.12, 8.1.1, 8.1.4 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»;

- п. 6.7.1, 6.11 СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;

- п.п. 9.1, СП 17.13330.2017 «Кровли»;

- п.п. 5.9.3, 5.9.7 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»;

- п. 6.26 СП 82.13330.2016 «Правила производства и приемки работ. Благоустройство территорий»;

- п. 6.1.5 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»;

- п. 5.1 СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение»;

- правилам землепользования и застройки МО «Старобжегокайское сельское поселение», в части площади земельного участка, минимальных отступов строения от границ соседних земельных участков с северо-восточной, юго-восточной и северо-западной сторон, максимальному количеству этажей и максимальному проценту застройки в границах земельного участка.

Здание не соответствует действующим требованиям в следующих параметрах:

- правилам землепользования и застройки МО «Старобжегокайское сельское поселение» в части минимального отступа от границ земельного участка с юго-западной стороны 2,4 метра, что не соответствует минимальным отступам от границ земельного участка 3 метра.

При этом эксперт отметил, что согласно ст. 11 Правил землепользования и застройки МО «Старобжегокайское сельское поселение», земельные участки и (или) объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и (или) объектов капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Также экспертом сделан вывод, что объект исследования, расположенный по адресу: <адрес>, в настоящее время по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по своему техническому состоянию обеспечивает безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации – безопасную и своевременную людей через эвакуационные выходы, и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Оценив данное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции, признает его надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, в ходе экспертного исследования спорного объекта было установлено, что спорные постройки соответствуют санитарным, строительным, пожарным и нормам и правилам, при этом не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Судебной коллегией не установлено ни одного объективного факта, предусмотренного ч. 2 ст. 87 Гражданского процессуального кодекса РФ, на основании которого можно усомниться в правильности или обоснованности заключения эксперта. Неясности или неполноты заключение эксперта не содержит. Заключение эксперта по поставленным судом вопросам мотивировано, изложено в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона. Компетентность, беспристрастность и выводы эксперта у судебной коллегии сомнения не вызывают. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Исходя из разъяснений пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 года, в 7 вопросе разъяснил, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

При оценке значительности установленных нарушений градостроительных норм, судебная коллегия учитывает положения ст. 10 Гражданского кодекса РФ, соразмерность избранному истцом способу защиты гражданских прав, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Принимая во внимание вышеприведенные разъяснения, учитывая, спорная постройка возведена на земельном участке, находящемся в собственности ответчика, судебной строительно-технической экспертизой установлено, что спорный объект капитального строительства в целом соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, имеет одно несущественное нарушение градостроительных норм, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, судебная коллегия приходит к выводу, что в данном случае, имеются основания для признании права собственности истца на объект недвижимого имущества.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что в настоящий момент в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности истца на спорный объект недвижимости.

Рассматривая довод апелляционной жалобы о нарушении истцом охранной зоны воздушной линии электропередачи, коллегия считает необходимым отметить следующее.

Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 года № 160 утверждены правила «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Согласно подпункта «д» пункта 10 указанного Постановления в охранных зонах допускается размещение зданий и сооружений при соблюдении следующих параметров: расстояние по горизонтали от элементов зданий и сооружений до проводов воздушных линий электропередачи напряжением свыше 1 кВ (при наибольшем их отклонении) должно быть не менее:

- 2 метров - при проектном номинальном классе напряжения до 20 кВ;

- 4 метров - при проектном номинальном классе напряжения 35 - 110 кВ;

- 5 метров - при проектном номинальном классе напряжения 150 кВ;

- 6 метров - при проектном номинальном классе напряжения 220 кВ;

- 20 метров (8 метров до ближайших частей непроизводственных и производственных зданий и сооружений электрических станций и подстанций) - при проектном номинальном классе напряжения 330 - 400 кВ;

- 30 метров (10 метров до ближайших частей непроизводственных и производственных зданий и сооружений электрических станций и подстанций) - при проектном номинальном классе напряжения 500 кВ;

- 40 метров (10 метров до ближайших частей непроизводственных и производственных зданий и сооружений электрических станций и подстанций) - при проектном номинальном классе напряжения 750 кВ.

Согласно материалов дела, воздушная линия электропередачи ВЛ-10 кВ И-301 проходит за пределами земельного участка с кадастровым номером №, вдоль его северо-восточной стороны. В соответствии с заключением ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» № от ДД.ММ.ГГГГ, спорное здание расположено на расстоянии 3,2 метра от северо-восточной границы земельного участка принадлежащего истцу, что превышает установленное законом требование о 2-х метровой охранной зоне воздушной линии электропередачи.

Фактическое наличие воздушной линии электропередачи ВЛ-0,4 кВ ТП И-301-538, материалами дела и экспертным заключением ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» № от ДД.ММ.ГГГГ, не подтверждается.

С учетом изложенного, выводы суда об удовлетворении заявленных истцом требований к ответчику администрации МО «Тахтамукайский район» являются законными и обоснованными.

Мотивы принятия судебного постановления, включая доводы апелляционной жалобы, приводимые в обоснование мнения о незаконности решения суда первой инстанции, в полной мере отражены в нем в соответствии с требованиями, предъявляемыми к ним процессуальным законом, не согласиться с ними судебная коллегия оснований не находит.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тахтаумкайского районного суда Республики Адыгея от 01 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика администрации МО «Тахтамукайский район» по доверенности ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.Ш. Бзегежева

судьи Т.А. Соцердотова

Р.З. Тачахов