Решение № 2-2174/2025 2-2174/2025~М-2011/2025 М-2011/2025 от 15 октября 2025 г. по делу № 2-2174/2025

УИД № 26RS0030-01-2025-003030-68

Дело № 2-2174/2025


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 октября 2025 года станица Ессентукская

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Демина А.Н., при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о признании права на заключение договора аренды без проведения торгов, возложении обязанности заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковыми требованиями к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о признании права на заключение договора аренды без проведения торгов, возложении обязанности заключить договор аренды.

В обоснование своего заявления указывает, что между ФИО2 и Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района <адрес> был заключен договор аренды земельного участка № от 08.12.2008г. В соответствии с договором аренды истцу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:29:160317:76, площадью 800 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Разрешенное использование: для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. Срок аренды 5 лет с 01.12.2008г. по 01.12.2013г.

Дополнительным соглашением от 13.01.2014г. к договору аренды земельного участка № о г 08.12.2008г. был изменен срок аренды по 08.12.2018г.

Пунктом 7.2. договора указано, что «Если Арендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока при отсутствии письменных возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенных условиях. Истец по сегодняшний день продолжает непрерывно пользоваться спорным земельным участком и думала, что договор автоматически продлен в соответствии с указанным пунктом.

Истцом был вырыт котлован под фундамент, выложены фундаментные блоки, однако завершить стройку в связи с проблемами со здоровьем, а позже и с начавшейся пандемией короновируса не представилось возможным.

Согласно расчетам кадастрового инженера, объект капитального строительства составляет 18% готовности, то есть на земельном участке имеется объект незавершенного строительства.

Истец обратилась в управление архитектуры для получения разрешительной документации для продолжения строительства. Там ей объяснили, что необходимо продлить договор аренды.

06.06.2025г. истец обратилась в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> с заявлением о продлении договора аренда.

Однако 30.06.2025г. Управлением муниципального имущества администрации Предгорного муниципального округа <адрес> был дан отказ в заключении договора аренды. В связи с тем, что договор аренды истек, а также на объект незавершенного строительства не зарегистрировано право собственности.

С данным отказом истец не согласна. На протяжении всего срока владения земельным участком истец продолжал пользоваться земельным участком, следил за его состоянием.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражения у арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 7.2. договора данная позиция отражена.

После окончания договора аренды земельного участка со стороны администрации - землевладельца к истцу не было предъявлено никаких письменных возражений. Истец по настоящий момент пользуется земельным участком, содержит в надлежащем состоянии.

На основании ч.1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Кроме того, согласно позиции ВС РФ, если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства (Определение ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016).

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса).

Так же в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

При таких обстоятельствах, в силу подпункта 2 пункта 5 ст. 39.6 ЗК РФ Истец имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, сроком на 3 года, для завершения строительства.

Считает, что в сложившейся ситуации нарушено право Истца по преимущественному праву на продление, заключение нового договора аренды земельного участка с администрацией.

В связи с изложенным и на основании ст. 621 ГК РФ, просила суд:

Признать за ФИО2 право на заключение договора аренды без проведения торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:29:160317:76, площадью 800 кв.м., местоположение: <адрес>.

Обязать Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка, однократно сроком на три года, с кадастровым номером 26:29:160317:76, площадью 800 кв.м., местоположение: <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, уведомлен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Представитель ответчика Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании постановления администрации Предгорного муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ управление имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района <адрес>, заместителя главы, начальника управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района <адрес> ФИО5 (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Из п.1.1. указанного договора следует, что Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером 26:29:160317:76 находящийся по адресу: <адрес>; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемые в Договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 800 кв.м.

На основании п. 3.1. Договора его срок устанавливается по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расчета арендной платы приложение № к договору аренды ДД.ММ.ГГГГ №, определена величина арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной собственности и арендуемом ФИО2, земельный участок с кадастровым номером 26:29:160317:76; категория земель: земли населенных пунктов; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного по адресу; площадью 800 кв.м.

Из акта приема-передачи в аренду земельного участка приложение к договору от ДД.ММ.ГГГГ следует, что акт составлен во исполнение пункта 4.1 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между Арендодателем – управление имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, в лице заместителя главы, начальника управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района <адрес> ФИО5 и ФИО2 о передаче земельного участка общей площадью 800 кв.м. в границах указанных в кадастровой карте, (плане) участка, прилагаемой к Договору аренды.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ стороны изложили п. 3.1. Договора в следующей редакции: Договор действует по ДД.ММ.ГГГГ и вступает в силу с момента его государственной регистрации». Дополнительного соглашение было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО2 обратилась в Управление муниципальным имуществом администрации <адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:29:160317:76 в аренду.

Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ФИО2 направило письмо, согласно которого какой либо объект незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке не зарегистрирован, согласно акта осмотра на земельном участке вырыт котлован в котором из блоков создана имитация объекта капитального строительства.

Между тем, в материалы дела истцом предоставлен расчет степени готовности индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: СК <адрес>, основные характеристики объекта незавершенного строительства - площадь 32,2 кв.м., процент готовности 18 %.

Из акта осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:29:160317:76 расположенного по адресу: <адрес>, проведенного главным специалистом отдела муниципального контроля администрации Предгорного муниципального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что специалистом осуществлен выезд по указанному адрес выше, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилого строительства и ведения личного подсобного хозяйства, площадью 653 кв.м. Указанный земельный участок не огорожен. На участке вырыт котлован под объект капитального строительства, где расположены строительные блоки, на остальной части участка произрастает травянистая растительность.

В силу п.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды

таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п.4 ст.445 ГК РФ).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Указанными положениями ГК РФ не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Конституция Российской Федерации (статья 36 часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Такой случай предусмотрен статьей 39.20 ЗК РФ, согласно положениям которой если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пп. 9 п. 2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Поэтому действия ответчика по не заключению договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение ФИО2 права пользоваться принадлежащим ей объектом недвижимости.

Учитывая установленные судом юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, которые нашли свое подтверждение в материалах дела, а так же то, что на момент обращения ФИО2 с заявлением о предоставлении земельного участка относимых, допустимых и достаточных доказательств полагать, что испрашиваемый земельный участок используется не в соответствии с установленным видом разрешенного использования у ответчика не имелось, обусловливает исключительное право истца на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, ФИО2 по заключенному ранее договору аренды, обладает преимущественным правом на заключение нового договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Учитывая изложенное, суд полагает, что подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям являются положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, действующих с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истец, будучи собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, переданным в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора аренды для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательств, при этом, у суда отсутствуют сведения о реализации истцом указанной возможности ранее.

Кроме того, доказательств изъятия объекта незавершенного строительства у истца суду не представлено, как не представлено и доказательства незаконности возникновения права собственности истца на незавершенный строительством объект в силу его создания на предназначенном для этого земельном участке в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Между тем, несмотря на истечение срока действия договора аренды земельного участка, уполномоченный орган, в данном случае комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа не обратился в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия договора аренды в суд требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО2, путем продажи с публичных торгов.

Учитывая положения пункта 4 статьи 39.16, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, статьи 239, пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что земельный участок, предоставленный ФИО2 в аренду по договору, срок действия которого истёк, на котором расположен объект незавершённого строительства, возведённый в период действия договора аренды, не может являться предметом аукциона и предоставляться иным лицам при отсутствии судебного акта об изъятии такого объекта незавершённого строительства.

В условиях юридической неопределённости судьбы земельного участка с момента истечения в 2018 году срока действия, заключённого в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершённого строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определённости, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Учитывая изложенное, проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о признании права на заключение договора аренды без проведения торгов, возложении обязанности заключить договор аренды, удовлетворить.

Признать за ФИО2 право на заключение договора аренды без проведения торгов в отношении земельного участка площадью 800 кв. м., с кадастровым номером 26:29:160317:76, по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Возложить обязанность на Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> заключить с ФИО2 договор аренды в отношении земельного участка площадью 800 кв. м., с кадастровым номером 26:29:160317:76, по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, однократно сроком на три года для завершения строительства.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Предгорный районный суд.

Судья: