Апелляционное определение № 33-11986/2025 33-400/2026 от 12 января 2026 г.

№ 33-400/2026 (№33-11986/2025)

Советский районный суд г. Нижний Новгород

Судья Глухова Ю.А.

Дело №2-742/2025

52RS0007-01-2024-005622-23

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Нижний Новгород 13 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Леонтенковой Е.А.,

судей Шикина А.В., Заварихиной С.И.,

при секретаре Арефьеве В.М.,

с участием ФИО1, представителя ФИО1 – ФИО2

рассмотрела в открытом судебном заседании дело

по апелляционной жалобе ФИО3

на решение Советского районного суда г.Нижний Новгород от 1 июля 2025 года

по делу по иску ФИО3 к ФИО1 о признании предварительного договора прекратившим действие, взыскании денежных средств,

по встречному иску ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора прекратившим действие, оставлении задатка,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Заварихиной С.И., заслушав явившихся лиц, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании двойной суммы задатка в размере 400000 руб., требования мотивируя следующим.

27.05.2024 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с условиями задатка. Срок действия предварительного договора и заключения основного договора купли-продажи определен сторонами 01.09.2024.

Согласно п.2.1 договора, ФИО3 выплатила ФИО1 денежные средства в размере 200000 руб., о чем имеется расписка.

В нарушение п.3.1.1 договора, согласно которому в срок до 01.09.2024 ФИО1 обязан был собрать документы, необходимые для регистрации сделки, в том числе, выписку из домовой книги, последний нарушил существенные условия договора. Выписка из домовой книги была необходима для предоставления в отдел опеки и попечительства управления образования администрации Ленинского района г. Нижнего Новгорода.

Также в нарушение п.3.1.1 ФИО1 предоставлен технический паспорт с неверными данными объекта.

30.08.2024 в адрес ответчика было направлено требование об изменении условий предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с условиями задатка от 27.05.2024. Ответом от 07.09.2024 истцу было отказано в удовлетворении требований.

С учетом требований, заявленных в порядке ст. 39 ГПК РФ, ФИО3 просила суд признать предварительный договор прекратившим действие, взыскать с ответчика в ее пользу двойной размер задатка (л.д.78-79).

ФИО1 обратился со встречным иском к ФИО3, указывая в его обоснование следующее.

Согласно п.1.3 договора, стороны договорись, что основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: [адрес] уч.11 будет подписан и передан на регистрацию перехода права собственности до 01.09.2024 включительно.

Ответчиком с 27.05.2024 по 21.08.2024 не предлагалась дата заключения основного договора купли-продажи, о готовности заключить основной договор купли-продажи продавцу не сообщалось.

В последние числа августа 2024 года стороны в общем чате указали на готовность выйти на сделку, в том числе, требовалось обновление необходимых для заключения сделки документов.

ФИО1 указывает на нарушение условий договора со стороны ФИО3, выразившиеся в непринятии надлежащих мер к своевременному заключению основного договора купли-продажи в установленный срок.

С учетом требований, заявленных в порядке ст. 39 ГПК РФ, ФИО1 просил суд признать предварительный договор купли-продажи прекратившим свое действие с оставлением суммы задатка у него (л.д.91-92).

Решением Советского районного суда г.Нижний Новгород от 1 июля 2025 года постановлено:

Исковые требование ФИО3 к ФИО1 о признании прекратившим действие предварительного договора купли-продажи от 27.05.2024, взыскании денежных средств, встречные исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании прекратившим действие предварительного договора купли-продажи от 27.05.2024, оставлении задатка оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное.

Заявитель ссылается на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Из материалов дела следует, что ответчик как продавец по условиям договора обязался собрать необходимые документы, а именно, выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, согласие супруга на отчуждение земельного участка и жилого дома.

Суд первой инстанции указал, что ФИО1 представлена в материалы дела в качестве доказательств исполнения условий предварительного договора выписка из домовой книги, однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что данные сведения и справки от 29.08.2024 были переданы продавцом покупателю, в том числе, до 01.09.2024.

Таким образом, в отсутствие доказательств предоставления указанных сведений в адрес истца, ответчиком не был исполнен п.3.1 предварительного договора. Тем самым судом первой инстанции неправильно определена дата получения выписки из домовой книги.

Судом не учтено, что выписка из домовой книги была необходима для подачи в органы опеки и попечительства, которая была запланирована на 28.08.2024, и 26.08.2024 в общий чат было направлено напоминание об обновлении документов.

Суд при этом указал, что условиями предварительного договора не предусмотрено, в какой именно срок ответчик был обязан предоставить выписку из домовой книги. Считает, что получение ответчиком выписки из домовой книги 29.08.2024, то есть на следующий день после запланированной подачи документов в отдел опеки и попечительства, не соответствует принципу заботливости и осмотрительности со стороны ФИО1 А поскольку прием в органы опеки и попечительства осуществляется один раз в неделю, то следующий прием уже находился за пределами срока заключения основного договора купли-продажи.

Вывод суда о том, что причиной не заключения основного договора явилось отсутствие у истца денежных средств и позднее обращение в кредитную организацию, является неверным. Судом не учтено, что для окончательного разрешения вопроса о выдаче кредита необходимо получение распоряжения от органов опеки о разрешении на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего.

Считает, что неполучение денежных средств напрямую связано с виновным поведением ответчика, который не исполнил возложенные на него предварительным договором обязательства.

Считает, что если ответчик не совершил действий, предусмотренных предварительным договором, и истец не совершила действия (обращение в кредитную организацию), то в любом случае на основании ст. 429 ГК РФ необходимо говорить о взаимном не совершении действий, что влечет за собой прекращение предварительного договора и возвращение истцу денежных средств в размере 200000 руб.

ФИО1 представлены письменные возражения на апелляционную жалобу (л.д.205-208).

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 Гражданского кодекса РФ) задаток должен быть возвращен.

Как указано в пункте 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, из приведенных выше положений закона следует, что взыскание двойной суммы задатка со стороны договора, получившей задаток, возможно только при наличии вины этой стороны в неисполнении договора.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса РФ).

На основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (в форме уклонения от заключения основного договора), так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.05.2024 между ФИО3 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с условием задатка (л.д.12).

В соответствии с данным договором стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером [номер]:228 общей площадью 1584 кв.м и жилого дома, расположенных по адресу: [адрес] уч.11.

В соответствии с п.1.3 договора основной договор купли-продажи должен быть заключен до 01.09.2024 включительно.

Стоимость земельного участка и жилого дома, указанных в п.1.1 настоящего договора, сторонами определена и составляет 4 650 000 руб., в том числе, стоимость жилого дома – 3 700 000 руб.

Денежные средства в размере 200000 руб. ФИО3 были переданы ФИО1 в качестве задатка, о чем составлена расписка (л.д.13).

14.05.2024 в адрес заместителя главы администрации г. Нижнего Новгорода ФИО3 и ФИО5 направлено заявление о разрешении продажи трехкомнатной квартиры по адресу: [адрес] д.13А, кв.27 (л.д.11).

11.06.2024 заместителем главы администрации г.Нижнего Новгорода, главы администрации Ленинского района г. Нижнего Новгорода выдано распоряжение о разрешении на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних по продаже долей жилого помещения по адресу: [адрес] д.13А, кв.27 (л.д.14).

Исходя из представленной переписки в мессенджере WhatsApp, 09.08.2024 ФИО3 сообщила, что готовит документы для ипотеки (л.д.53).

Из переписки следует, что 20.08.2024 ФИО3 сообщает, что ипотека одобрена и теперь необходим пакет документов для органа опеки. Подача документов в опеку запланирована на 28.08.2024. Документы должны быть «свежие» (л.д.54).

Список необходимых документов был направлен стороне ответчика 26.08.2024 (л.д.56).

Согласно письму ПАО Банк ВТБ от 26.08.2024, банк принял решение о предоставлении целевого ипотечного кредита ФИО3 Данный кредит может быть предоставлен только для целей приобретения объекта недвижимости, расположенного в г. Нижнем Новгороде или Нижегородской области и отвечающего требованиям банка. Кредит одобрен на следующих условиях: одобрена сумма кредита не более 6 500 000 руб.; срок кредита 362 месяца; ставка 22,6% (л.д.15).

Также ФИО3 были предоставлены банку документы на объект недвижимости, выбранный для приобретения на средства ипотечного кредита, расположенный по адресу: [адрес] уч.11. Банк указывает, что данный объект, в том числе, доли ФИО6 и ФИО7 будут находиться в залоге у банка в обеспечение обязательств заемщика ФИО3 по кредитному договору перед банком, просит рассмотреть распоряжение.

Согласно представленной переписке в мессенджере WhatsApp и пояснениям свидетеля ФИО8 (риэлтора), 28.08.2024 она совместно с ответчиком была в управлении образования, они принесли все документы, домовая книга была прошита и пронумерована, подписана председателем СТ. В администрации Богородского района, куда обращался ответчик, сообщили, что не дают выписок из домовой книги, что также следует из информации на сайте. 29.08.2024 выписку из домовой книги дали в отделе по вопросам миграции отдела МВД России «Богородский» (л.д.34), которая была в тот же день – 29.08.2024 – удостоверена нотариусом (л.д.33).

Согласно ответу на запрос суда из Управления образования администрации Ленинского района г.Н.Новгорода от 28.02.2025, ФИО3 обращалась в управление образования в устном порядке за консультацией по отчуждению жилого помещения, тем самым сообщить, какие документы она представила на обозрение специалисту, не представляется возможным. С письменным заявлением и пакетом документов по отчуждению долей и приобретении жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: [адрес] д.11, ФИО3 не обращалась (л.д.89).

30.08.2024 ФИО3 направила в адрес ФИО1 требование об изменении условий предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с условиями задатка от 27.05.2024, в котором предложила изменить условия договора и установить срок по п.3.1.4 договора до 01.11.2024, либо расторгнуть договор с возмещением ранее выплаченных денежных средств в размере 200000 руб., указав, что продавцом не исполнена обязанность по предоставлению выписки из домовой книги для предоставления в Управление образования (л.д.16).

02.09.2024 ФИО3 в адрес ФИО1 направлена претензия (л.д.20-21).

07.09.2024 от ФИО1 в адрес ФИО3 направлен отказ на ее требование от 30.08.2024 (л.д.17).

09.09.2024 ФИО3 в адрес ФИО1 направлена досудебная претензия о выплате двойной суммы задатка (л.д.23-24), которая была оставлена без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 380, 381, 401, 421, 429 Гражданского кодекса РФ, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", придя к выводу, что сделка не состоялась по вине истца по причине отсутствия у ФИО3 денежных средств на приобретение недвижимости, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика как продавца двойной суммы переданного ему задатка, оставив без удовлетворения исковые требования ФИО3 к ФИО1 о взыскании денежных средств.

Также, установив, что к указанному сроку основной договор заключен не был, учитывая положения ч.6 ст.429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, оставил без удовлетворения встречные исковые требования ФИО1 к ФИО3

Оценивая поведение сторон спора, суд первой инстанции посчитал, что исходя из поведения истца, которая обратилась в кредитную организацию только в августе 2024 года, при этом еще требовалось получение разрешения от органов опеки и попечительства на отчуждение другого объекта недвижимости, куда она была намерена обратиться только 28.08.2024, при этом сведения о необходимости обновления документов попросила предоставить только 26.08.2024, тем самым было очевидно, что времени для получения документов было ограничено, то именно поведение истца свидетельствует о том, что у нее не было реальной возможности заключить основной договор до 01.09.2024.

При этом было установлено, что 28.08.2024 ответчик был в Управлении образования, предоставил домовую книгу, которая со слов истца не подошла, требовалась выписка из домовой книги, которая в итоге была получена 29.08.2024.

Однако получение выписки из домовой книги только 29.08.2024 не свидетельствует о том, что именно из-за отсутствия выписки из домовой книги истец не смогла обратиться в орган опеки и попечительства 28.08.2024, поскольку проверка документов у нее в тот день не производилась, список документов не проверялся, тем самым вина ответчика в нарушении положений предварительного договора не установлена.

Согласно материалам дела, истец только 20.08.2024 сообщила о намерении заключить основной договор, при этом для совершения сделки ей также требовалось совершить сделку по отчуждению другой квартиры, которая, исходя из переписки, ввиду отсутствия спроса не продавалась.

Исходя из переписки, истцу была необходима выписка для предоставления в органы опеки и попечительства 28.08.2024, не получив которую от ответчика к данному дню, истец, понимая, что в срок, предусмотренный предварительным договором, основной договор не будет заключен, 30.08.2024 в адрес ответчика направила требование об изменении условий предварительного договора, в котором она предложила изменить условия договора и установить срок по п.3.1.4 договора до 01.11.2024 либо расторгнуть договор с условиями возмещения выплаченных ранее денежных средств в размере 200000 руб., поскольку считала виновным в сложившейся ситуации сторону ответчика.

Ответчик на данное требование ответил отказом в продлении срока предварительного договора, сославшись на то, что во исполнение п.3.1.1 продавцом своевременно были представлены покупателю все необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством для заключения основного договора купли-продажи еще в мае 2024 года, когда он предоставлял домовую книгу, заверенную председателем СТ, адресную справку об отсутствии зарегистрированных в доме.

ФИО1 указывает, что позже им была предоставлена домовая книга из отдела по вопросам миграции МВД России по Богородскому району Нижегородской области.

Анализ приведенных выше фактических обстоятельств дела свидетельствует о том, что истец, сообщив путем переписки в мессенджере о намерении заключить основной договор только 20.08.2024 и потребовав предоставить документы, необходимые ей для совершения действия по получению согласия органа опеки и попечительства и далее кредита только 26.08.2024, своевременно не предприняла всех необходимых действий для того, чтобы другая сторона получила документы и передала их истцу, и у продавца было достаточно времени для совершения действий, предусмотренных предварительным договором.

Действительно, получение выписки из домовой книги не содержало указание на какую-либо дату, и получение ее 29.08.2024 при намерении истца получить ее до 28.08.2024, нарушением договора со стороны продавца не является, поскольку ограничение истца рамками приема в органах опеки и попечительства (28.08.2024) было связано именно с действиями самого истца, которая сообщила о получении документов за один день до назначенной даты, при этом не установлено, что представленных ею документов было бы достаточно для получения разрешения органа опеки, поскольку в итоге истец в орган опеки и попечительства в запланированную дату документы не подавала, какого-либо отказа по вине непредоставления именно выписки из домовой книги, не получала.

Не получив согласие на отчуждение квартиры, истец не получила бы кредитные средства для заключения договора, что свидетельствует о том, что виновной стороной в том, что своевременно не был заключен основной договор, является истец.

Как верно указано судом, вины ответчика в не заключении основного договора, ожидавшего намерения истца в заключении основного договора и наличия у нее таких возможностей, не имеется.

Отказ ответчика в продлении предварительного договора до 01.11.2024 как виновное поведение расценено быть не может.

При таких обстоятельствах оснований для возврата ФИО1 ФИО3 суммы задатка не имелось.

Доводы жалобы о возврате денежных средств ввиду отсутствия вины обоих сторон в незаключении основного договора подлежат отклонению, поскольку обстоятельствам дела они не соответствуют.

Во встречном иске ФИО1 было отказано, поскольку судом фактически его требования были удовлетворены, тем самым им на решение суда апелляционная жалоба не подавалась.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, отмене по доводам жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Нижний Новгород от 1 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.01.2026.

Председательствующий:

Судьи: