Решение № 2-1709/2017 2-1709/2017~М-669/2017 М-669/2017 от 19 июля 2017 г. по делу № 2-1709/2017

Дело № 2-1709/17


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Кулагиной З.Г., при секретаре при секретаре Сымовой А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи ? доли недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском с учётом уточнения к ФИО2 о возложении обязанности на ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи ? доли земельного участка общей площадью 53 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> и ? доли незавершенного строительством объекта недвижимости общей площадью 87,6 кв.м. с кадастровым номером № степенью годности 60%, находящегося по <адрес> по форме, приложенной к исковому заявлению и совершить необходимые правовые действия для проведения государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости по <адрес> В соответствии с п.№ вышеуказанного договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность по ? доли земельного участка общей площадью 53 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> и ? доли незавершенного строительством объекта недвижимости общей площадью 87,6 кв.м. с кадастровым номером №, степенью готовности 60%, находящегося по <адрес>. Цена продажи объекта составляла 1 750 000 руб. Им ответчику была перечислена предварительная оплата по данному договору в размере 3 055 000 руб. Таким образом, истец свои обязательства по договору выполнил в полном и даже в большем объеме. Указанный договор назван предварительным, но по своей сути, если его трактовать буквально, несет в себе элементы и предварительного и основного договора купли-продажи. Пунктом № данного договора предусмотрено, что настоящий договор является основанием для последующей государственной регистрации перехода права собственности покупателю на объект недвижимости, которая осуществляется в установленном порядке за счет средств покупателя. Данный пункт говорит о том, что переход права собственности на объект недвижимости осуществляется именно по данному договору. Необходимости заключать, как указывает третье лицо в своем отзыве на исковое заявление, еще один договор (основной) для перехода права собственности на объекты недвижимости, указанные в п.№ договора нет.

Право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 87,6 кв.м. степенью готовности 60%, находящегося по <адрес> ответчиком было получено ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства магазина, площадью 53 кв.м., находящегося по <адрес>, в районе <данные изъяты> ответчиком было получено также ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности на ? доли земельного участка и ? доли незавершенного строительством объекта недвижимости на него зарегистрирован не был, т.к. ответчик уклонялся от явки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Невозможность зарегистрировать право собственности нарушает его права собственника в отношении ? доли земельного участка, ? доли незавершенного строительством объекта недвижимости.

Вышеприведенный предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ содержит все условия основного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ он направил в адрес ответчика договор купли-продажи ? доли земельного участка общей площадью 53 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> ? доли незавершенного строительством объекта недвижимости общей площадью 87,6 кв.м. с кадастровым номером №, степенью готовности 60%, находящегося по <адрес>. Данный договор с сопроводительным письмом приложен к настоящему уточнению. Все существенные условия, указанные в основном договоре купли-продажи те же, что указаны в предварительном договоре (предмет договора, стоимость). Но ответчик до настоящего времени не подписал и не направил в адрес ответчика основной договор купли-продажи.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3 уточнённые исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 исковые требования не признал, пояснив суду, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости по <адрес> Из п. № предварительного договора следует, что цена объекта составила сумму в размере 1 750 000 руб. Свои обязательства по договору истец считает, что исполнил надлежащим образом, денежные средства в размере 1 700 000 руб. были перечислены ФИО1 по реквизитам - финансовое управление администрации города, а не ФИО2, что явствует из платежных документов. Согласно предварительному договору срок и обязательства заключения основного договора в будущем никаким образом не оговорены. Пунктом 1 статьи 157 ГК РФ установлено, что если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит, сделка считается совершенной под отлагательным условием. Правовая природа сделки, совершенной под отлагательным условием такова, что сам по себе факт ее заключения (совершения) не порождает ни прав, ни обязанностей сторон до наступления отлагательного условия, стороны сделки считаются условно управомоченными и условно обязанными. И только наступление отлагательного условия влечет исполнение сделки, поскольку у сторон появляются права и обязанности, связанные с ее исполнением.

Из №, № предварительного договора купли-продажи следует, что под отлагательными условиями стороны понимают обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности по договору №, перечисление денежных средств по графику в соответствии с п. № Из толкования названного условий договора следует, что стороны договора поставили возникновение своих прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на непонятно какой объект. Условие договора в п. № не конкретизировано, т.е. соглашение по данному договору между сторонами не достигнуто, размер, и предел ответственности не указаны. При этом имеет значение когда за ответчиком было зарегистрировано право собственности на предмет договора. Право собственности на спорные объекты за ответчиком ФИО2 были зарегистрированы только ДД.ММ.ГГГГ, тогда как предварительный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что представленный предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным и не порождает правовых последствий в виде обязанности по заключению основного договора купли-продажи, так как не произведена их государственная регистрация в установленном законом порядке, следовательно, есть основания для отказа в удовлетворении заявленного истцом иска.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, представили заявление о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли земельного участка общей площадью 53 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, принадлежащего продавцу на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и ? доли незавершенного строительством объекта недвижимости общей площадью 87,6 кв.м. с кадастровым номером № степенью готовности 60%, находящегося по <адрес>, принадлежащго продавцу на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

В соответствии с п. №. предварительного договора купли-продажи цена продажи объекта составляет 1 700 000 руб.

ФИО2 обязался зарегистрировать в установленном законом порядке переход права собственности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом на основании протокола об итогах аукционных торгов по продаже объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.№ предварительного договора).

В соответствии с п. №. ФИО2 обязался подписать настоящий договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировать в установленном порядке переход права собственности по договору купли-продажи с ФИО1 оплаченный объект недвижимости по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а также передать объект недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью 53 кв.м., находящийся по <адрес> в районе <данные изъяты> и на незавершенный строительством объект, общей площадью застройки 87,6 кв.м., степенью готовностью объекта 60%, находящийся по <адрес>

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, и самостоятельно определяют все его условия.

Все условия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО2 были приняты.

В соответствии с п. 1,2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 3,4 ст. 429 ГК РФ).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из положений ст. ст. 554, 555 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости должен содержать условия о его предмете, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество, его целевой характер.

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

К числу обязательных документов, идентифицирующих объект недвижимости, относятся технические паспорта, составленные бюро технической инвентаризацией и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из содержания пункта № предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что предметом данного договора являются земельный участок общей площадью 53 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> и незавершенный строительством объект недвижимости общей площадью 87,6 кв.м. с кадастровым номером №, степенью готовности 60%, находящийся по <адрес>

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит в себе данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору в будущем с учётом необходимости соблюдения условий о регистрации за продавцом права собственности на земельный участок и незавершенный строительством объект недвижимости.

Требования закона об определенности предмета договора купли-продажи недвижимости означает, что права на продаваемую недвижимость как индивидуально-определенную вещь на момент заключения основного договора должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктами № и № предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ установлен срок заключения основного договора купли-продажи, который должен быть заключен после регистрации в установленном законом порядке переход права собственности на незавершенный строительством объект и земельный участок за ФИО2, который обязался зарегистрировать переход права собственности в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Данные обстоятельства свидетельствуют о достижении сторонами договоренности о включении в договор отлагательного условия, отвечающего требованиям пункта 1 ст. 157 ГК РФ, в соответствии с которым сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Также договор о продаже недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с требованием данной правовой нормы в пункте № предварительного договора цена продажи объекта недвижимости составляет 1 700 000 руб.

В пункте № предварительного договора определен порядок оплаты стоимости объекта недвижимости.

Из представленных истцом платежных поручений следует, что им по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ всего оплачено 3 055 000 руб. (л.д. №).

Исходя из совокупной оценки указанных условий договора, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит в себе все необходимые существенные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм права следует, что понуждение к заключению основного договора возможно в случае, если предварительный договор содержит все существенные условия основного договора (в противном случае предварительный договор считается незаключенным), при этом требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели, что основной договор будет заключен после регистрации перехода права собственности за незавершенный строительством объекта недвижимости, расположенного по <адрес> и земельного участка к ФИО2

Судом установлено, что право собственности за ФИО2 зарегистрировано на указанный объект недвижимости и земельный участок по указанному адресу ДД.ММ.ГГГГ, и с указанной даты началось исчисление срока давности для предъявления требований о понуждении к заключению основного договора. ФИО1 обратился в суд с иском о понуждении заключению основного договора ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, срок для предъявления требований о понуждении к заключению основного договора истцом не пропущен.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику проект основного договор купли-продажи.

Представленный проект договора купли-продажи не противоречит положениям главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям предварительного договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях проекта основного договора, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Возложить обязанность на ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи ? доли земельного участка общей площадью 53 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> и ? доли незавершенного строительством объекта недвижимости общей площадью 87,6 кв.м. с кадастровым номером №, степенью годности 60%, находящегося по <адрес> на условиях проекта основного договора, представленного ФИО1 и совершить необходимые правовые действия для проведения государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий З.Г.Кулагина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.