Решение № 2-362/2019 2-362/2019(2-5126/2018;)~М-4090/2018 2-5126/2018 М-4090/2018 от 2 апреля 2019 г. по делу № 2-362/2019

Дело № 2-362/19


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 апреля 2019 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Байчорова Р.А.,

при секретаре Коротковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований указал, что на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка от 01 октября 2016 года, истец приобрел у ответчика за 250000 руб. земельный участок с кадастровым номером № площадью 345 кв.м., расположенный в <адрес>, предназначенный для дачного строительства. При заключении договора ответчиком были представлены документы, из которых следовало, что приобретенный истцом земельный участок образован на основании решения собственников о реальном разделе земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18200 кв.м. от 09 декабря 2015 года, которые не содержали данных о том, что выделенный участок находится в пределах границ других смежных участков, что делает невозможным подход и проезд к нему и, соответственно, строительство дома. После приобретения участка истцу стало известно, что участок окружен иными земельными участками и он не может использовать его по назначению. С целью устранения препятствий в пользовании участком истцом были заявлены два иска к собственнику смежного земельного участка ФИО6 об установлении сервитута и устранении препятствий в пользовании земельным участком, понесены существенные убытки, связанные с судебными разбирательствами, оплатой судебных экспертиз. Решением Солнечногорского городского суда от 25 февраля 2017 года истцу было отказано в иске об установлении сервитута, а решением Солнечногорского городского суда от 11 июля 2018 года истца отказано в иске к ФИО6 о демонтаже ограждения, и удовлетворен иск ФИО6 о признании недействительными сведений ЕГРН в части описания местоположения границ земельного участка с кадастровым номером №. Тем самым существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для его расторжения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 01 октября 2015 года, заключенный между сторонами; взыскать с ФИО2 в его пользу истца уплаченные по договору денежные средства в размере 250000 руб., убытки в размере 145118,57 руб., состоящие из расходов по оплате судебных экспертиз и почтовых расходов; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере за период с 20 августа 2018 года по 30 сентября 2018 года в размере 2088 руб. 55 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 руб., уплате госпошлины в размере 7172 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 поддержала заявленные требования, пояснив их по существу.

Представители ответчика – ФИО4 и ФИО5 против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Указали, что при заключении договора купли-продажи ответчик предоставил покупателю всю имеющуюся у него документацию на земельный участок, покупатель осматривал участок. Истцом не доказаны факты существенного нарушения ответчиком условий договора, а также невозможность использования земельного участка по назначению.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По смыслу ст. 7 ЗК РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Частью 1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Общие основания расторжения договора установлены ч. 2 ст. 450 ГК РФ, из которой следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ч. 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из материалов дела следует, что ФИО1 по договору купли-продажи земельного участка от 01 октября 2016 года, заключенному с ФИО2, приобрел право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 345 кв.м., расположенный в <адрес>, предназначенный для дачного строительства. Данный земельный участок на момент его приобретения истцом был поставлен на кадастровый учет, сведения о площади и местоположении границ земельного участка были внесены в ЕГРН. Указанный участок образован на основании решения собственников о реальном разделе земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18200 кв.м. от 09 декабря 2015 года.

При заключении договора купли-продажи истцом ответчику оплачена стоимость земельного участка в размере 250000 руб., что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

В договоре содержится условие о том, что продавец гарантирует покупателю, что указанный земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, под арестом (запрещением) не состоит, не обременен правами третьих лиц. Судебного спора не имеется. Строения на участке отсутствуют.

После приобретения земельного участка истцу стало известно, что участок окружен иным земельными участками и он не может использовать его по назначению ввиду отсутствия свободного прохода и подъезда к участку.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 28 февраля 2017 года по гражданскому делу № 2-336/17 ФИО1 отказано в удовлетворении иска к ФИО6 об установлении сервитута для обеспечения прохода и проезда к земельному участку истца.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 11 июля 2018 года по гражданскому делу № 2-16/18 разрешен спор по иску ФИО10 к ФИО1 о признании недействительными сведений ЕГРН и установлении границ земельного участка, по иску ФИО1 к ФИО6 об устранении препятствий в пользовании земельным участком, обязании произвести демонтаж забора и колодцев. Исковые требования ФИО6 удовлетворены, признаны недействительными сведения ЕГРН о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №; в сведения ЕГРН о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером № и кадастровым номером № внесены изменения, согласно чертежу границ, геоданным, варианта установления границ дополнительного заключения эксперта АНО «Центр Научных Исследований и Экспертизы» ФИО11 В удовлетворении иска ФИО1 об устранении препятствий в пользовании земельным участком, обязании произвести демонтаж забора и колодцев – отказано. Со ФИО1 в пользу АНО «Центр Научных Исследований и Экспертизы» взысканы расходы за проведение судебной и дополнительной судебной экспертизы в размере 95000 руб.

Указанным решением, на основании заключения судебной землеустроительной экспертизы, установлено, что имеет место формирование земельного участка с кадастровым номером № в испрашиваемых границах за счет соседнего земельного участка с кадастровым номером № и земель общего пользования. Причиной формирования земельного участка с кадастровым номером № в испрашиваемых границах за счет соседнего земельного участка с кадастровым номером № и земель общего пользования является несоответствие кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером № фактическому местоположению границ данного земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером № был образован из земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – для дачного строительства. При образовании земельного участка с кадастровым номером № были допущены нарушения земельного законодательства. Причиной несоответствия фактических и кадастровых границ земельных участков с кадастровыми номерами № является реестровая ошибка, допущенная кадастровым инженером при разделе земельного участка с кадастровым номером № из которого были образованы земельные участки истца с кадастровыми номерами №

По результатам исследования эксперт пришел к выводу о необходимости исправления реестровой ошибки путем внесения изменений в сведения ЕГРН земельных участков ФИО6 Для исправления реестровой ошибки экспертом предложен единственный возможный вариант установления границ земельных участков истца с кадастровыми номерами № по фактическому пользованию (приложение 1), так как данные земельные участки существуют на местности в фактических границах более 15 лет. Исправить реестровую ошибку в координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером № не представилось возможным, так как при образовании данного земельного участка были допущены нарушения земельного законодательства, в связи с чем эксперт пришел к выводу о том, что кадастровые границы земельного участка с кадастровым номером № подлежат исключению из ЕГРН.

Во исполнение данного судебного акта органом кадастрового учета были исключены сведения о координатах местоположения границ земельного участка с кадастровым номером №.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия о расторжении договора и возврате денежных средств, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Изменение сведений о местоположении границ земельного участка носит существенный характер, поскольку стороны, заключая договор купли-продажи, исходили из того, что указанного обстоятельства не произойдет, причины, изменившие обстоятельства, от истца не зависели, сохранение договора в условиях изменения обстоятельств лишает истца того, на что он рассчитывал при заключении договора.

Истец приобрел земельный участок у ответчика с целью осуществления на нем строительства жилого дома и изменение обстоятельств, касающихся отсутствия границ земельного участка в связи с нарушением процедуры межевания, вызвано причинами, которые истец не может преодолеть, использование земельного участка по его назначению и разрешенному использованию существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором было заявлено при заключении договора, разумно предвидеть такое изменение обстоятельств истец как сторона спорного договора не мог.

Обстоятельства, произошедшие после заключения договора между сторонами, с очевидностью свидетельствуют о том, что в случае, если бы они были известны истцу на момент его заключения, то договор купли-продажи земельного участка им заключен не был. Совокупность вышеуказанных обстоятельств свидетельствует о том, что истец лишен как собственник спорного участка права пользоваться им по назначению, для которого земельный участок приобретался.

При таких обстоятельствах суд признает данное изменение обстоятельств существенным и в связи с чем приходит к выводу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком, в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 250000 руб., уплаченных им по договору.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

При рассмотрении гражданского дела № 2-16/18 по иску ФИО10 к ФИО1 о признании недействительными сведений ЕГРН и установлении границ земельного участка, по иску ФИО1 к ФИО6 об устранении препятствий в пользовании земельным участком, обязании произвести демонтаж забора и колодцев, истцом понесены убытки в виде расходов по оплате судебной и дополнительной судебной экспертизы в размере 95000 руб., подтвержденные документально, которые находятся в прямой причинно-следственной связи с заключением договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем данные убытки подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Также с ответчика в пользу истца подлежат взысканию документально подтвержденные расходы по оплате почтовых расходов и отправке досудебной претензии в размере 118 руб. 57 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ответчик добровольно не вернул истцу сумму, выплаченную по договору купли-продажи земельного участка, суд приходит к выводу о том, что требования истца взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20 августа 2018 года по 30 сентября 2018 года в размере 2088 руб. 55 коп. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принимая во внимание объем оказанных представителем истца услуг, сложность и категорию рассматриваемого дела, количество судебных заседаний, суд полагает возможным удовлетворить требование истца в части взыскания расходов на оплату услуг представителя в размере 25000 руб.

Оснований для удовлетворения требований истца о возмещении расходов по оплате судебной землеустроительной экспертизы в размере 55000 руб., понесенных в рамках гражданского дела № 2-336/17 по иску ФИО1 к ФИО6 об установлении сервитута для обеспечения прохода и проезда к земельному участку истца, не имеется, поскольку данные расходы понесены по инициативе истца, кроме того, его требования были признаны судом необоснованными, в связи с чем в иске было отказано.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 6900 руб., пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 345 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: под дачное строительство, заключенный 01 октября 2016 года между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в размере 250000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере за период с 20 августа 2018 года по 30 сентября 2018 года в размере 2088 руб. 55 коп., почтовые расходы в размере 118 руб. 57 коп., убытки в виде расходов по оплате судебной и дополнительной судебной экспертизы в размере 95000 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 25000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6900 руб., а всего взыскать 379107 (триста семьдесят девять тысяч сто семь) рублей 12 копеек.

В удовлетворении требований о взыскании убытков в большем размере – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме 20 мая 2019 года.

Судья Байчоров Р.А.