Решение № 2-473/2024 от 29 августа 2024 г. по делу № 2-2215/2023~М-2020/2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 августа 2024 года пос. Ленинский

Ленинский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Тюрина Н.А.,

при секретаре Самусевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-473/2024 (УИД 71RS0015-01-2023-002468-34)по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключении договора купли-продажи и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым и о взыскании задатка, неосновательного обогащения и неустойки,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился с иском в суд к ФИО2 об обязании заключения с ним договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 13 926 +/ 207 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: на обслуживание автотранспорта, адрес (местоположение): <адрес> на предоставленных условиях.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о задатке), по условиям которого договорились заключить между собой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 13 926 +/ 207 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: на обслуживание автотранспорта, адрес (местоположение): <адрес>. Также между ними были заключены Дополнительные соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ срок подписания Основного договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Согласно пункту 3.1. Предварительного договора (в редакции Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, цена продажи вышеуказанного имущества составляет 16 200 000 руб. (НДС не облагается). Согласно условиям Предварительного договора ответчик был осведомлен, что недвижимое имущество имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ включая ограничения, обусловленные пересечением границ земельного участка с зонами с особыми условиями использования территорий, покупатель предварительно ознакомился с фактическим состоянием имущества и всеми документами, необходимые ему для принятия решения о его приобретении на условиях, изложенных в Договоре, со всей информацией о зонах с особыми условиями использования территорий и данными, размещенными на официальном сайте Росреестра и Публичной кадастровой карте. Руководствуясь пунктом 6 статьи 429 ГК РФ, ДД.ММ.ГГГГ он направил ответчику предложение заключить Основной договор, в котором указал ответчику явиться ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ отделение № для заключения основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, приложив к своему обращению также и проект Основного договора. Однако на подписание Основного договора ответчик не явился.

ФИО2 обратилась со встречным иском в суд к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о задатке) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании суммы задатка по договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о задатке) от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 000 000 руб., суммы неосновательного обогащения в размере 9 000 000 руб. и неустойки, предусмотренной дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о задатке) от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 81 000 руб..

Требования мотивированы тем, что 04.05. 2022 между ней и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым №, площадью 13 926 +/ 207 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условий Договора, основной договор должен быть подписан в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, Покупатель оплачивает Продавцу при подписании Договора 1 500 000 руб. и 1 500 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. К ранее указанному Договору они заключили пять дополнительных соглашений в связи с переносом срока обязательства ФИО1 по снятию ограничений, а именно: «ограничения, обусловленные пересечением границ земельного участка с зонами с особыми условиями использования территорий, в том числе: охранной зоной объекта «Газопровод-отвод к <данные изъяты>» и охранной зоной объекта «здание <данные изъяты>», охранной зоной объекта электроэнергетики <данные изъяты>Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору установлено, что ФИО1 обязался снять ограничения до ДД.ММ.ГГГГ включительно. В ином случае - Продавец обязуется выплачивать неустойку в размере 0,02 % от цены продажи земельного участка за каждый день просрочки. Покупателем по указанному предварительному Договору были осуществлены выплаты в размере 12 000 000 руб., а именно:1 500 000 руб. в качестве задатка, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ ;1 500 000 руб. в качестве задатка, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ ;9 000 000 руб. в качестве аванса, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.Согласно досудебной претензии Покупателя № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель уведомил Продавца о расторжении Договора, направив указанную претензию на электронную почту ФИО1 той же датой.Также были наложены и иные ограничения, о существовании которых ответчик узнал лишь после подписания Договора и дополнительных соглашений к нему, а именно: «о зонах минимальных расстояний до объектов, принадлежащих ПАО «Газпром» ограничивающая права на Земельный участок в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ, установленная решением Арбитражного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №».Об указанных новых ограничениях ответчик не знал, стороны не договаривались ни в Договоре, ни в дополнительных соглашениях о снятии указанного ограничения, истец не уведомлял ответчика о наличии спора в Арбитражном суде Тульской области, затрагивающим интересы покупателя земельного участка. Согласно данным ЕГРН, указанное ограничение внесено вступило в силу для земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ и подразумевает запрет на строительство капитальных объектов на земельном участке, что является существенным изменением обстоятельств. Ответчик исходил из необходимости приобретения данного земельного участка для строительства здания. Об утрате интереса к заключению Договора в виду существенного изменения обстоятельств, а также о намерении его расторгнуть, сторона ответчика неоднократно уведомляла истца, что подтверждается претензиями исх. № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, исх. № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, исх. № от ДД.ММ.ГГГГ. Авансовый платеж по прекращенному Договору в размере 9 000 000 руб. является неосновательным обогащением и, как и сумма задатка в размере 3 000 000 руб. должна быть возвращена при расторжении Договора. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ. к Договору был изменен п. 3 Договора, согласно новой редакции, которого была установлена неустойка за каждый день просрочки снятия Ограничений до ДД.ММ.ГГГГ в размере 0,02 % от цены продажи земельного участка в размере 16 200 000 руб., в связи с чем он имеет право на взыскание неустойки с момента просрочки снятия ограничений, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату расторжения договора ДД.ММ.ГГГГ в размере 81 000 руб. (16 200 000,00 х 25дн х 0.02%).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен ФИО3.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал.

Представитель истца ФИО4 предоставил возражения на встречные исковые требования в которых указал, что п.2 Предварительного договора (в редакции Дополнительного соглашения №) было предусмотрено, что основной договор купли-продажи земельного участка должен быть подписан между сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно и представлен на государственную регистрацию в Управление Росрееетра но Тульской области в указанный срок, что не было поставлено в зависимость от момента снятия ограничений, обусловленных пересечением границ земельного участка с зонами с особыми условиями использования территорий. Предварительным договором не предусмотрена обязанность Продавца снять какие-либо ограничения с земельного участка и/или передать Покупателю земельный участок свободным от ограничений. Согласно Предварительного договора ФИО2 была уведомлена, что недвижимое имущество имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56 ЗК РФ, включая ограничения, обусловленные пересечением, границ земельного участка с зонами с особыми условиями использования территорий», а выписка из ЕГРН, содержащая полный перечень ограничений, существовавших на момент заключения Предварительного договора. В пределах срока действия Предварительного договора он направил Ответчику предложение заключить Основной договор, в котором предлагал ответчику явиться ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи земельного участка, приложив проект Основного договора. В Досудебной претензии от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 предложила считать Предварительный договор расторгнутым с указанного числа, однако в тот же день ей был направлен ответ (копия прилагается), содержащий подробное обоснование неправомерности ее позиции. Однако нормой действующего законодательства либо условиями Предварительного договора не было предусмотрено право ФИО2 на односторонний отказ от Предварительного договора по изложенным ей основаниям, в связи с чем отсутствуют правовые основания считать Предварительный договор расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, а соответствующее исковое требование удовлетворению не подлежит.Не подлежат удовлетворению и требования о взыскании с ФИО1, суммы задатка в размере 3 000 000 руб. и неосновательного обогащения в размере 9 000 000 руб.. Также нельзя согласиться с позицией ФИО2 относительно толкования пункта 3.3. Предварительного договора (в редакции соответствующих дополнительных соглашений), что полная оплата земельного участка производится только после снятия ограничений, поскольку в каждой редакции данного пункта имеется оговорка, что полный расчет в любом случае производится не позднее даты подписания Основного договора. Доводы ФИО2 о невозможности осуществления строительства на спорном земельном участке не могут быть приняты во внимание, поскольку Продавец ни в какой форме не гарантировал Покупателю возможность осуществления строительства, а в п. 1 Предварительного договора и в ЕГРН указан единственный вид разрешенного использования как «на обслуживание автотранспорта», который возможно использовать без возведения объектов капитального строительства. Ссылка на решение Арбитражного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ по деду № также не может быть принята во внимание, поскольку он к участию в данном деле не привлекался и решение вынесено после заключения Предварительного договора. Требование об уплате неустойки в размере 81 000 руб. также не подлежит удовлетворению, поскольку в нарушение ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено никаких доказательств, что какие-либо виновные действия истца привели с невозможности снятия соответствующих ограничений, согласно пункта 3.3. Предварительного договора (в редакции Дополнительного соглашения №).

Представитель ответчика ФИО2 (по встречному иску истца) по ордеру ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, а встречные исковые требования поддержала, по изложенным основаниям.

В письменных пояснениях указала, что ФИО3 представлял интересы ФИО1. Агентский договор между ФИО2 и ФИО3 № был заключен ДД.ММ.ГГГГ (когда стало очевидно, что обременения снять с участка невозможно, и это подтвердил представитель ФИО7, и ФИО2 было предложено продать участок, прибегнув к помощи ФИО3), в то время, ФИО3 ранее на протяжении длительного времени действовал от имени и в интересах ФИО1 еще до заключения договора с ФИО2, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, то есть, с даты подписания предварительного договора купли-продажи, проект которого и был направлен ФИО3 на подписание в адрес Катковой О.Л,, что исходит из представленной переписки. Стороны заключили Дополнительное соглашение № в п. 5 которого установлено, что стороны признают юридическую силу за всей электронной перепиской, включая пересылаемые вложенные файлы, между электронным ящиком - e-mail: <данные изъяты> Продавца и электронным ящиком - email: <данные изъяты> Покупателя». Указанный пункт предусматривает именно расширительное, а не ограничительное толкование. Исходя из содержания представленного пункта, стороны признают в том числе, но не исключая, переписку на указанных адресах электронной почты. Таким образом, нельзя признать переписку, которая велась через другие адреса, или при помощи других средств электронной доставки сообщений ненадлежащей, не имеющей юридической силы.

Продавец ссылается на невозможность применения абз. 2 п. 1 ст. 182 ГК РФ. регулирующей подтверждение полномочий из обстановки. Между тем, из абз. 4 и. 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует разъяснение, касающееся одобрения сделки, в том числе, работником юридического лица, при этом судом не указывается на то, что соответствующая норма абз. 2 п. 1 ст. 182 ГК РФ может распространяться только на работников субъекта гражданских правоотношений. Из поведения ФИО3, а также из присылаемых им документов и сведений, исходит его поведение и действия в интересах ФИО1. направленные на заключение сделки, в частности, об этом свидетельствуют следующие обстоятельства: со стороны ФИО3 в адрес ФИО2 были неоднократно направлены ответы от АО «Газпром» на запросы ФИО1 о снятии ограничений и окончании сроков строительства; со стороны Парфенова В..А. в адрес ФИО2 направлены: предварительный договор, дополнительное соглашение №, № к предварительному договору купли- продажи для подписания сторонами; в переписке представитель неоднократно указывает на то, что стороной Продавца поданы заявления на снятие ограничений. Вышеуказанные документы и сведения не могли быть получены ФИО3 иным образом, кроме как в рамках представления интересов ФИО1 Таким образом. ФИО3 являлся представителем ФИО1, и не имел самостоятельного интереса в общении с ФИО2 и ее представителями.

При заключении договора купли-продажи Покупатель был введен в заблуждение, ему была предоставлена недостоверная информация относительно характеристик земельного участка, поскольку Продавец уверял, что имеющиеся ограничения снять не составит никакого труда, и в подтверждение своих слов, направлял письма и создавал видимость принятия мер, направленных на умышленное создание у Покупателя ошибочного мнения, о возможности снятия ограничений, в то время, когда это сделать было невозможно, и Продавцу об этом было известно. Земельный участок был необходим для строительства распределительной базы. Об указанной цели неоднократно сообщалось Продавцу, ему было доподлинно известно о том, что имеющиеся обременения на земельном участке не позволяют Покупателю достичь поставленной цели. При этом, неоднократно и планомерно Продавец убеждал Покупателя и вводил его в заблуждение относительно возможности снятия обременений, понимая при этом, что сделать это невозможно. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Само по себе указание Продавцом в предварительном договоре о том, что Покупателю известно о наличии ограничений, не может, безусловно, толковаться как свидетельствующее о добросовестности Истца (Ответчика по встречному иску) при заключении договора и принятии исполнения по нему, а должно рассматриваться исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

Из текста предварительного договора в системной связи с дополнительными соглашениями к нему, следует, что заключение основного договора фактически и безусловно поставлено под обязательное условие о снятии ограничений, что вытекает из текста дополнительных соглашений. В противном случае предварительный договор заключен бы не был, поскольку Продавцу (Истцу) было достоверно известно для каких целей приобретается земельный участок. Если бы до Покупателя была доведена информация хотя бы о возможных рисках не снятия ограничений - сделка не была бы заключена.Таким образом, поведение Истца, умышленно направленное на создание ложного восприятия и понимания Покупателем ситуации, осознававшего (Истец) невозможность снятия обременений, как видится сейчас, которые препятствуют и делают невозможным использование спорного земельного участка, для целей для которых он приобретался Покупателем (строительство распределительного центра), дают основание сделать правильный вывод о недобросовестном поведении Продавца, направленном на получение неосновательного обогащения за счет Покупателя.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, третье лицо ФИО3 представители третьих лиц ППК Роскадастр по Тульской области, Управления Росреестра по Тульской области, Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Третье лицо ФИО3 представил письменные пояснения, в которых указал, что с ФИО2 им был заключен агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ на подбор покупателя на земельный участок с кадастровым №. Всё общение по договору проходило через ее дочь ФИО20, которая запрашивала и передавала через его разные документы собственнику участка ФИО1 Доверенностей никто из них никогда не выдавал. Представителем ФИО1 он никогда не был и каких-либо договоров относительно земельного участка с кадастровым № не заключал. Никаких обещаний и заверений от лица ФИО1 или от своего имени он не давал.

Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав доводы, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст.ст. 454, 549 -551 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Пунктом 5 ст. 10 ГК РФ установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 4 ст. 429).

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым №, площадью 13 926 +/ 207 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: на обслуживание автотранспорта, адрес (местоположение): <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о задатке), в соответствии с условиями которого стороны предварительно договорились заключить между собой договор купли-продажи (Основной договор) вышеуказанного земельного участка с кадастровым №, площадью 13 926 +/ 207 кв.м..

На момент заключения Предварительного договора на земельный участок с кадастровым № были установлены ограничения(обременения) прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ, в связи с нахождением на земельном участке зон с особыми условиями использования, а именно в том числе магистрального газопровода(т.1 л.д.18-42).

Согласно п.2 Предварительного договора, стороны установили, что Основной договор будет ими подписан и представлен на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Тульской области в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, цена договора составляла 17 000 000 руб.( п.3.1).

Согласно пункту 3.4. Предварительного договора ответчик был осведомлен, что недвижимое имущество имеет следующие ограничения: Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, включая ограничения, обусловленные пересечением границ земельного участка с зонами с особыми условиями использования территорий.

В пункте 5 Предварительного договора было отражено, что покупатель заключает настоящий Договор, предварительно ознакомившись с фактическим состоянием Недвижимого имущества и всеми документами, необходимые ему для принятия решения о приобретении Недвижимого имущества на условиях, изложенных в настоящем Договоре. Покупатель также ознакомился со всей информацией о зонах с особыми условиями использования территорий и данными, размещенными на официальном сайте Росреестра и Публичной кадастровой карте.

Также установлено, что между сторонами были заключены Дополнительные соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3.1. Предварительного договора (в редакции Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ) цена продажи земельного участка была установлена в размере 16 200 000 руб..

Согласно п.2 Предварительного договора(в редакции Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ), стороны установили, что Основной договор будет ими подписан и представлен на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Тульской области в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

При этом полный расчет за приобретаемое недвижимое имущество покупатель производит в срок не позднее 14 (четырнадцати) календарных дней с момента снятия ограничений, обусловленных пересечением границ земельного участка с зонами с особыми условиями использования территорий, в том числе: охранной зоной объекта «Газопровод-отвод к <данные изъяты>» и охранной зоной объекта <данные изъяты> но не позднее даты подписания основного договора (п. 3.3).

Также было предусмотрено, что в случае если ограничения, обусловленные пересечением границ земельного участка с зонами с особыми условиями использования территорий, указанных выше, не будут сняты по вине Продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, то Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 0,02% от цены продажи недвижимого имущества за каждый день просрочки.

Согласно доводов сторон, от ответчика по предварительному договору истцом за спорный земельный участок была получена денежная сумма в размере 12 000 000 руб., из которых задаток в размере 3 000 000 руб. и аванс в размере 9 000 000 руб., что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и данный факт не оспаривался сторонами.

В пункте 5 Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали, что подписывая настоящее Дополнительное соглашение, обе стороны признают юридическую силу за всей электронной перепиской, включая пересылаемые вложенные файлы, между электронным ящиком - e-mail: <данные изъяты> Продавца и электронным ящиком - е-mail: <данные изъяты> Покупателя.

Также установлено, что в период срока действия Предварительного договора, на основании решения Арбитражного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ по деду № по иску ПАО «Газпром» к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области установлена на земельном участке санитарно-защитная зона минимальных расстояний до объектов, принадлежащих ПАО «Газпром» и с ДД.ММ.ГГГГ введены ограничения(обременения) прав на спорный земельный участок, в соответствии со ст. 56 ЗК РФ (т.1 л.д.192-234).

Согласно пункту 6 ст.429 ГК РФ «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и доводов истца, в пределах срока действия Предварительного договора он направил ДД.ММ.ГГГГ ответчику предложение заключить Основной договор, в котором предложил ответчику явиться ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> (МФЦ отделение №) в 13-00 (талон очереди А2) для заключения основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, приложив к своему обращению и проект Основного договора( т.1 л.д.48-52).

Из предоставленного истцом проекта договора купли-продажи усматривается, что он соответствует условиям предварительного договора, в его действующей редакции содержатся ранее согласованные существенные условия, в том числе ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ, включая ограничения, обусловленные пересечением границ земельного участка с зонами с особыми условиями использования территорий.

На предложение истца по явке ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи земельного участка ответчик не явился, направив письмо 2023 в котором сослался на то, что на момент подписания Предварительного договора ему не были доведены все существенные условия, а именно, что на земельном участке запрещено строительство капитальных объектов, часть обременений появилась после подписания Предварительного договора с ДД.ММ.ГГГГ ( санитарно-защитная зона) решение от ДД.ММ.ГГГГ, а в тексте представленного продавцом основного договора купли продажи не отражено наименование всех ограничений установленных на земельном участке, не предоставлены документы о снятии ограничений или порядок их снятия, с предложением о подписании дополнительного соглашения о продлении сроков подписания основного Договора, на которое истцом был направлен ответ от ДД.ММ.ГГГГ, содержащий обоснование неправомерности позиции и готовности рассмотрения вопроса о подписании дополнительного соглашения о продлении сроков подписания основного Договора (т.1 л.д.75-81).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу досудебную претензию, в которой ответчик предложил считать Предварительный договор расторгнутым в случае не предоставления истцом подтверждения о снятия ограничений со спорного земельного участка( т.1 л.д.228-229).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока (п. 27).

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора. Однако это не исключает утрату интереса у обеих сторон в его заключении.

По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ)( п.29).

Как установлено, что основной договор купли-продажи спорного земельного участка сторонами заключен не был, несмотря на направленное в установленной предварительным договором срок истцом в адрес ответчика предложение о заключении основного Договора купли-продажи.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 " несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

На основании норм действующего законодательства, истец в установленный срок обратился с настоящим иском в суд к ответчику о понуждении заключения договора купли-продажи спорного земельного участка, сославшись на нарушение ответчиком условий Предварительного договора.

Ответчик ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ и о взыскании суммы задатка, аванса и неустойки, сославшись на то, что на спорный земельный участок были наложены ограничения, о существовании которых ответчик узнал после подписания Договора и дополнительных соглашений к нему, подразумевающие запрет на строительство капитальных объектов на земельном участке, что является существенным изменением обстоятельств, и истец не уведомлял ее о наличии спора в Арбитражном суде Тульской области.

Проверяя доводы сторон судом установлено и как следует из материалов дела, ответчику о имеющихся ограничениях в использовании спорного земельного участка было известно на момент заключения Предварительного договора(п.3.4) и дополнительных соглашений к Предварительному договору начиная с ДД.ММ.ГГГГ, в которых стороны подтвердили ранее достигнутые договоренности о приобретении земельного участка, при этом в Предварительный договор был включён пункт, предусматривающий неустойку, в случае если не будут сняты ограничения( п.3.3.).

Кроме того, в пункте 5 Предварительного договора указано, что при заключении Договора, Покупатель ознакомился с фактическим состоянием Недвижимого имущества и всеми документами, необходимыми ему для принятия решения о приобретении Недвижимого имущества на условиях, изложенных в настоящем Договоре. Покупатель также ознакомился со всей информацией о зонах с особыми условиями использования территорий и данными, размещенными на официальном сайте Росреестра и Публичной кадастровой карте», которые не изменились на момент заключения основного договора купли-продажи.

При этом обязательства для истца, а также условия запрещающие заключение основного договора купли-продажи в случае не снятия ограничений, или не предоставления об этом информации истцом, сторонами не предусматривались и в Предварительный договор не вносились.

Поэтому суд критически относится к доводам стороны ответчика о том, что между сторонами не достигнуто соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе о том, что не доведены сведения об ограничениях на земельный участок и порядок их прекращения, поскольку находит их надуманными, так как, согласно условий предварительного договора, вышеуказанное взаимное обязательство сторон подписать основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно не было поставлено сторонами в зависимость от момента снятия ограничений, обусловленных пересечением границ земельного участка с зонами с особыми условиями использования территорий и в п. 5 Предварительного договора Покупатель указал, что ознакомился с фактическим состоянием недвижимого имущества, со всей информацией о зонах с особыми условиями использования территорий и данными, размещенными на официальном сайте Росреестра и Публичной кадастровой карте».

Также ни одним пунктом Предварительного договора либо дополнительных соглашений к нему не предусмотрена обязанность Продавца снять какие-либо ограничения(обременения) с земельного участка и/или передать Покупателю земельный участок свободным от ограничений, обусловленных пересечением границ земельного участка с зонами с особыми условиями использования территорий.

Из буквального толкования пункта 3.3. Предварительного договора (в редакции соответствующих дополнительных соглашений) не следует, что Продавец принял на себя обязанность по снятию ограничений.

Поэтому доводы стороны ответчика о том, что дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к Предварительному договору ФИО1 обязался снять ограничения в использовании земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ включительно, суд находит надуманными.

Также ссылка ответчика, в обоснования своих доводов, на решение Арбитражного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ по деду № которым установлены иные зоны с особыми условиями использования территорий, ограничивающие права на спорный земельный участок, в соответствии со ст. 56 ЗК РФ, о которых он не знал и истец не уведомлял его о наличии спора, не могут служить основаниям для отказа в заключении основанного договора купли-продажи, поскольку истец стороной по вышеуказанному делу не являлся, а вышеуказанное решение Арбитражного суда вынесено после заключения Предварительного договора и Дополнительных соглашений к нему, а дополнительные ограничения внесены в ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после истечения предусмотренного Предварительным договором (в редакции Дополнительного соглашения №) срока заключения основного договора, когда Покупатель как добросовестный участник гражданских правоотношений уже должен был исполнить свои обязательства по заключению основного договора.

Кроме того в Предварительном договоре и Дополнительных соглашениях к нему не указано, что при установлении иных зон с особыми условиями использования территорий, является основанием для прекращения Предварительного договора.

Также доводы ответчика о невозможности осуществления строительства на спорном земельном участке, что по его мнению, является существенным изменением обстоятельств, не могут быть приняты судом как основание для прекращения предварительного договора и отказа в заключении основанного договора купли-продажи, поскольку Продавец не гарантировал Покупателю возможность осуществления строительства на момент заключения предварительного договора на спорном участок и Покупатель ознакомился со всей информацией о зонах с особыми условиями использования территорий и в пункте 1 Предварительного договора и сведениях ЕГРН, указан единственный вид разрешенного использования спорного земельного участка, как обслуживание автотранспорта, что соответственно позволяет использовать земельный участок по назначению без возведения объектов капитального строительства.

При этом суд полагает, что заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выражали свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимали на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

Следовательно, поскольку условия предварительного договора не были исполнены по вине ответчика, нарушившие свои обязательства по заключению основного договора до ДД.ММ.ГГГГ, а доказательств обратного стороной ответчика, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не предоставлено, при этом истец предпринимал меры по заключению основного договора купли-продажи, обращаясь в соответствующим предложением и проектом договора к ответчику в установленный Предварительным договором срок, а ответчик уклонился от его заключения, и для разрешении разногласий относительно условий заключения основного договора не обращался, то на основании вышеуказанных норм действующего законодательства, с учетом обращения истца в установленный срок в суд с настоящим иском к ответчику, суд находит основания в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 429 ГК РФ, для понуждения ответчика по заключению с истцом договора купли-продажи спорного земельного участка на условиях, содержащихся в проекте договора, который предусматривает предмет договора, цену, передачу имущества продавцом и принятие его покупателем, а также прочие условия, в том числе ограничения, что соответствует требованиям действующего законодательства в связи с чем, по мнению суда, отсутствуют правовые основания считать на основании норм действующего законодательства и условий Предварительного договора по изложенным ответчиком основаниям, Предварительный договор расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, так как в силу ст. 56 ГПК РФ, ответчик не доказал наличие предусмотренных законом оснований для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, а ссылка ответчика на уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ об утрате интереса к заключению Основного договора, направленные в адрес истца, после истечения срока, то есть после ДД.ММ.ГГГГ, установленного Предварительным договором для заключения основного договора купли-продажи спорного земельного участка, не свидетельствует об обратном, а потому оснований для взыскания суммы задатка в размере 3 000 000 руб., суммы неосновательного обогащения в размере 9 000 000 руб. и неустойки, предусмотренной дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества не имеется.

Иные доводы стороны ответчика, в том числе, что при заключении договора купли-продажи Покупатель был введен в заблуждение, ему была предоставлена недостоверная информация относительно характеристик земельного участка, о недобросовестном поведении Продавца, направленном на получение неосновательного обогащения за счет Покупателя, ФИО3 представлял интересы ФИО1, не могут повлиять на выводы суда и являться основанием для отказа в удовлетворении требований истцу

Таким образом, оценивая исследованные в ходе судебного разбирательства доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению, а во встречных исковых требованиях ответчику полагает отказать.

Руководствуясь ст.ст.194, 197-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО1 удовлетворить, а во встречных исковых требованиях ФИО2, отказать.

Обязать ФИО2,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <данные изъяты>, заключить с ФИО1,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <данные изъяты>, договор купли-продажи земельного участка на нижеследующих условиях:

«1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность нижеследующее недвижимое имущество (далее именуемое также – «Недвижимое имущество»): земельный участок с кадастровым № площадью 13 926 +/ 207 кв.м., <данные изъяты>, адрес (местоположение): <адрес>.

1.2. Право собственности на Недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего Договора, зарегистрировано за Продавцом ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец обязуется:

2.1.1. Осуществить со своей стороны все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество к Покупателю.

2.2. Покупатель обязуется:

2.2.1. Зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на Недвижимое имущество.

2.2.2. С момента государственной регистрации права собственности на Недвижимое имущество нести бремя расходов, связанных с его содержанием, а также с обязанностью по уплате налогов.

2.2.3. Оплатить Недвижимое имущество в соответствии с условиями настоящего Договора.

3. ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

3.1. До подписания Договора Покупатель ознакомился с качественным и техническим состоянием Недвижимого имущества.

3.2. Продавец в день подписания Договора обеими сторонами передал Недвижимое имущество Покупателю путем вручения ему относящейся к Недвижимому имуществу документации.

Покупатель принял Недвижимое имущество в том состоянии, в котором оно находится на момент подписания Договора, находит его соответствующим условиям Договора и претензий к Продавцу относительно качественных и технических характеристик Недвижимого имущества не имеет.

В силу условия, изложенного в настоящем пункте, Договор является также и документом о передаче Недвижимого имущества (актом приёма-передачи).

4. ЦЕНА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Цена Недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего Договора, составляет 16 200 000 (Шестнадцать миллионов двести тысяч) рублей (НДС не облагается), из которых 12 000 000 (Двенадцать миллионов) рублей получены Продавцом от Покупателя до подписания настоящего Договора, а полный расчет за приобретаемое Недвижимое имущество Покупатель производит в срок не позднее 14 (четырнадцати) календарных дней с момента снятия ограничений, обусловленных пересечением границ земельного участка с зонами с особыми условиями использования территорий, в том числе: охранной зоной объекта «Газопровод-отвод к <данные изъяты>» и охранной зоной объекта «Здание <данные изъяты>», охранной зоной объекта электроэнергетики <данные изъяты>, но в любом случае не позднее даты подписания настоящего договора.

В случае, если ограничения, обусловленные пересечением границ земельного участка с зонами с особыми условиями использования территорий, указанные в абзаце 1 настоящего пункта, не будут сняты по вине Продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ года включительно, то Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 0,02% от Цены продажи Недвижимого имущества за каждый день просрочки.

Реквизиты Продавца:

Получатель: ФИО1.

Номер счёта: №

Банк получателя: <данные изъяты>

БИК: №, корреспондентский счёт: №

5. СПОРЫ И РАЗНОГЛАСИЯ

5.1. Все вопросы, не нашедшие отражения в Договоре и возникающие в процессе его исполнения разрешаются сторонами добровольно в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.2. Споры и разногласия, связанные с исполнением настоящего Договора и не разрешенные Сторонами путем переговоров, передаются на разрешение суда по месту нахождения Недвижимого имущества.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не отчуждено иным образом и под арестом не состоит.

6.2. На момент подписания настоящего Договора Недвижимое имущество имеет следующие ограничения: Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, включая ограничения, обусловленные пересечением границ земельного участка с зонами с особыми условиями использования территорий.

6.3. Покупатель заключает настоящий Договор, предварительно ознакомившись с фактическим состоянием Недвижимого имущества и всеми документами, необходимые ему для принятия решения о приобретении Недвижимого имущества на условиях, изложенных в настоящем Договоре. Покупатель также ознакомился со всей информацией о зонах с особыми условиями использования территорий и данными, размещенными на официальном сайте Росреестра и Публичной кадастровой карте.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Покупатель приобретает право собственности на Недвижимое имущество после государственной регистрации права собственности на него в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.

7.2. Все изменения и дополнения к Договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны полномочными представителями сторон.

7.3. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: один – Покупателю, второй – Продавцу, третий экземпляр передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области».

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Тульский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Тюрин Н.А.