Решение № 2-1905/2020 2-1905/2020(2-4740/2019;)~М-4552/2019 2-4740/2019 М-4552/2019 от 20 октября 2020 г. по делу № 2-1905/2020

Дело № 2-1905/2020 21 октября 2020 года

78RS0017-01-2019-006279-90


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Петроградский районный суд Санкт- Петербурга в составе:

председательствующего судьи Байбаковой Т.С.,

при секретаре Киселевой В.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Терра" к ФИО1, ФИО2 о понуждении к заключению договора аренды имущества, находившегося в пользовании субарендатора в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращённого договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском к ответчику и, уточнив требования, просил обязать ответчиков заключить с истцом договор аренды следующего имущества: Объект № - нежилое помещение кадастровый №, назначение нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв. метров, этаж 1,2,3,4, адрес объекта: <адрес>; Объект № - земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, для размещения промышленных объектов, общая площадь <данные изъяты> кв. метров, адрес объекта: <адрес> - нежилое здание, кадастровый №, назначение нежилое, этажность 1, общая площадь <данные изъяты> кв. метров, адрес объекта: <адрес>, на условиях, соответствующих условиям досрочно прекращенного договора аренды объектов недвижимого имущества, зарегистрированного управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Дата регистрации - «15» мая 2017 года, номер регистрации: №) от 01 января 2017 года, на срок 11 (одиннадцать) месяцев начиная со дня вступления в силу решения суда по настоящему делу с последующей автоматической пролонгацией Договора аренды на новый срок в 11 (одиннадцать) месяцев на тех же условиях, (число пролонгаций договора аренды неограниченный, но не более основного срока договора аренды (до «01»января 2037 года)), взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 рублей, расходы на оказание юридической помощи в сумме 80 000 руб.

В обоснование своих требований указал, что 01 января 2017 года между сособственниками имущества ФИО2, <ФИО>2 (далее-Арендодатели/ответчики) и ООО «УК Терра» (ИНН <***>) (далее-Арендатор/третье лицо) был заключен договор аренды объектов недвижимого имущества, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. Дата регистрации — «15» мая 2017 года, номер регистрации: 78:07:0003170:4528-78/031/2017-5 (далее-Договор аренды).

По существенным условиям договора аренды Арендодатели (ответчики) предоставляют Арендатору (третье лицо) за плату во временное владение и пользование сроком на 20 лет следующие объекты недвижимого имущества: Объект № 1 - нежилое помещение кадастровый №, назначение нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв. метров, этаж 1,2,3,4, адрес объекта: <адрес> Объект № 2 - земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, для размещения промышленных объектов, общая площадь <данные изъяты> кв. метров, адрес объекта: <адрес>; Объект № - нежилое здание, кадастровый №, назначение нежилое, этажность 1, общая площадь <данные изъяты> кв. метров, адрес объекта: <адрес> (далее-Объекты недвижимого имущества).

Согласно пункту 1.2. Договора аренды Объекты передаются в аренду для использования под нежилые цели, в том числе для поиска субарендаторов и заключения с ними договоров субаренды.

26 августа 2019 года между истцом и третьим лицом был заключен договор субаренды объектов недвижимого имущества (далее - Договор субаренды), по существенным условиям которого третье лицо предоставляют истцу за плату во временное владение и пользование вышеназванные Объекты недвижимого имущества на срок 11 месяцев до 26 июля 2020 года с последующей автоматической пролонгацией на тот же срок (число пролонгаций договора субаренды неограниченный, но не более срока основного договора аренды).

Передача указанных выше Объектов недвижимого имущество подтверждается в силу пункта 1.9. Договора субаренды, по условиям которого указано, что настоящий договор субаренды имеет силу акта приема-передачи.

Договор аренды от 01 января 2017 года с Арендатором (третьим лицом по делу) был прекращен досрочно в судебном порядке 28 августа 2019 года на основании Апелляционного определения Санкт-Петербургского городского суда по делу № 33-19012/2019.

В пользовании истца (субарендатора) на момент расторжения договора аренды находились вышеуказанные Объекты аренды. Договор субаренды был заключен на срок 11 месяцев до 26 июля 2020 года с последующей автоматической пролонгацией на тот же срок (число пролонгаций договора субаренды неограниченный, но не более срока основного договора аренды).

Истец ссылается на ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Ограничений указанного права договором не предусмотрено.

03 сентября 2019 года истцом в адрес ответчиков было направлено Предложение б/н от 02 сентября 2019 года субарендатора о заключении с ним договора аренды на Объекты арендованного имущества на срок на срок 11 (одиннадцать) месяцев до 26 июля 2020 года с последующей автоматической пролонгацией Договора аренды на новый срок в 11 (одиннадцать) месяцев на тех же условиях, если ни одна из Сторон договора аренды за 60 дней до истечения срока аренды не направит другой Стороне письменное извещение о прекращении настоящего Договора (число пролонгаций договора аренды неограниченный, но не более основного срока договора аренды (до «01»января 2037 года)), что подтверждается кассовыми чеками об отправке почтовых отправлений с уведомлениями и описью вложения, отчетами об отслеживании отправлений.

Ответчики добровольно вышеуказанное предложение истца в установленный срок не удовлетворили и оставили предложение истца о заключении с ним самостоятельного договора аренды земельного участка, нежилого помещения и нежилого здания, указанных выше, без ответа, чем нарушили право истца на заключение с ним самостоятельного договора аренды на прежних условиях, указанных в ранее заключенном договоре аренды ответчиков с третьим лицом.

В судебное заседание явился представитель истца, поддержала исковые требования, просила удовлетворить их в полном объеме.

В судебное заседание явился представитель ФИО2, просил в удовлетворении исковых требований просила отказать.

В судебное заседание не явились ответчик ФИО1, представитель ООО «УК Терра», извещены надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив добытые по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела, 01 января 2017 года между сособственниками имущества ФИО2, <ФИО>2 (далее-Арендодатели/ответчики) и ООО «УК Терра» (ИНН <***>) (далее-Арендатор/третье лицо) был заключен договор аренды объектов недвижимого имущества, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. Дата регистрации — «15» мая 2017 года, номер регистрации: № (далее-Договор аренды).

По существенным условиям договора аренды Арендодатели (ответчики) предоставляют Арендатору (третье лицо) за плату во временное владение и пользование сроком на 20 лет следующие объекты недвижимого имущества:

- Объект № - нежилое помещение кадастровый №, назначение нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв. метров, этаж 1,2,3,4, адрес объекта: <адрес>

- Объект № - земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, для размещения промышленных объектов, общая площадь <данные изъяты> кв. метров, адрес объекта: <адрес>

- Объект № - нежилое здание, кадастровый №, назначение нежилое, этажность 1, общая площадь <данные изъяты> кв. метров, адрес объекта: <адрес>

Согласно пункту 1.2. Договора аренды Объекты передаются в аренду для использования под нежилые цели, в том числе для поиска субарендаторов и заключения с ними договоров субаренды.

26 августа 2019 года между истцом и третьим лицом ООО «УК Терра» был заключен договор субаренды объектов недвижимого имущества (далее - Договор субаренды), по существенным условиям которого третье лицо предоставляют истцу за плату во временное владение и пользование вышеназванные Объекты недвижимого имущества на срок 11 месяцев до 26 июля 2020 года с последующей автоматической пролонгацией на тот же срок (число пролонгаций договора субаренды неограниченный, но не более срока основного договора аренды).

Передача указанных выше Объектов недвижимого имущество подтверждается в силу пункта 1.9. Договора субаренды, по условиям которого указано, что настоящий договор субаренды имеет силу акта приема-передачи.

Согласно сведениям из ЕГРП в настоящее время сособственником спорных объектов является ФИО1

Решением Петроградского районного суда Санкт–Петербурга от 12.04.2019 исковые требования ФИО2 удовлетворены частично.

Суд взыскал с ООО «УК Терра» в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате согласно договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2017 за 2018 год в размере 4 176 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2018 по 27.03.2019 в связи с несвоевременной уплатой арендной платы за 2017 год в сумме 285 696 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 29 317 рублей 95 копеек.

В удовлетворении требований ФИО2 к ООО «УК Терра», А.Н. о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2017, а также взыскании арендной платы за январь – март 2019 года – отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28.08.2019 решение суда первой инстанции в части отказа ФИО2 в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 01.01.2017 и обязании освободить помещения было отменено.

По делу в указанной части принято новое решение: расторгнуть договор аренды от 01.01.2017, заключенный между ФИО2 и <ФИО>2 с одной стороны и арендатором ООО «УК Терра». ООО «УК Терра» обязано освободить объекты аренды и передать их собственникам ФИО2 и <ФИО>2 по акту приема- передачи не позднее 10 дней с момента прекращения договора аренды.

В остальной части решение Петроградского районного суда от 12.04.2019 было оставлено без изменения, апелляционная жалоба- без удовлетворения.

Определением Третьего кассационного суда Общей юрисдикции от 15.01. 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 августа было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25.08.2020 решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 апреля 2019 года в части отказа ФИО2 в удовлетворении требований и обществу с ограниченной ответственностью «УК Терра», <ФИО>2 о расторжении договора аренды от 01 января 2017 года, обязании освободить помещения – отменено.

Принято в указанной части новое решение.

Расторгнуть договор аренды от 01 января 2017 года, заключенный между ФИО2 и <ФИО>2 с одной стороны, выступающими арендодателями, и арендатором обществом с ограниченной ответственностью «УК Терра».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «УК Терра» освободить объекты аренды: - нежилое помещение кадастровый №, назначение нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв. метров, этаж 1,2,3,4, адрес объекта: <адрес>; земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, для размещения промышленных объектов, общая площадь <данные изъяты> кв. метров, адрес объекта: <адрес>; нежилое здание, кадастровый №, назначение нежилое, этажность 1, общая площадь <данные изъяты> кв. метров, адрес объекта: <адрес>, передав их собственникам.

В остальной части решение Петроградского районного суда Санкт – Петербурга от 12 апреля 2019 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Ю.В. – без удовлетворения.

Кроме того, решением Петроградского районного суда Санкт – Петербурга от 03.09.2018 по гражданскому делу № 2-594/2018 по иску ФИО2 к <ФИО>2 о разделе общей долевой собственности, выделе доли в натуре, установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № на момент экспертизы имеет площадь <данные изъяты> кв.м (вместо <данные изъяты> кв.м), имеет этажность 1, 2, 3, 4, 5 и мансардный этаж (вместо 1, 2, 3, 4 этажей), имеет измененные внешние границы, фактически является объектом самовольной реконструкции, проведенной с нарушением статей 1, 2, 8, 9, 30, 47, 48, 5155 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Решением Петроградского районного суда Санкт – Петербурга от 12.07.2018 по гражданскому делу № 2-595/2018 по иску ФИО2 к <ФИО>2 о разделе общей долевой собственности, выделе доли в натуре, установлено, что нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №. на момент экспертизы имеет площадь 873,8 кв.м. (вместо 582,1 кв.м.), строительный объем 4 212 куб.м. (вместо 3 359 куб.м.), имеет измененные внешние границы, а также признаки аварийности несущих и ограждающих конструкций, фактически является объектом самовольной реконструкции, проведенной с нарушением статей 1, 2, 8, 9, 30, 47, 48, 5155 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25.08.2020 установлено, что материалами дела подтверждается то обстоятельство, что ООО «УК «Терра» ответчик пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, повлекшим незаконную перепланировку и реконструкцию имущества, а также с нарушениями правил противопожарной безопасности, которые носят неоднократный характер, что дает безусловное основание для расторжения договора, независимо от того повлекли ли данные действия ухудшение состояния объекта. При этом в случае совершения указанных нарушений субарендаторами, то существенное нарушение ответчиком условий договора выражается еще и в несоблюдении требований положений 2.2.10 и 2.2.6 договора, повлекшим данные последствия, а потому носящие существенный характер, поскольку самовольная реконструкция, влекущая обязанность собственника привести имущество в прежнее состояние, безусловно влечет для собственника такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а нарушение правил противопожарной безопасности создает прямую угрозу сохранности имущества и безопасности пребывающих на объекте лиц, что при наступлении неблагоприятных последствий влечет ответственность собственника имущества вплоть до уголовной.

Также решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 18.06.2020, исковые требования Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга к ФИО2, <ФИО>2 об обязании привести самовольно реконструированный объект, в состояние, существовавшее до реконструкции объекта – удовлетворены.

Суд обязал ФИО2, <ФИО>2 привести самовольно реконструированный объект с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> в течении 12 месяцев в состояние, существовавшее до реконструкции объекта.

В удовлетворении встречного искового заявления <ФИО>2 к ФИО2, Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга о возможном сохранении объекта в существующем виде (существующей перепланировкой) – отказано.

В рамках указанного дела, была проведена судебная строитель-техническая экспертиза согласно выводам которой выполнение работ по реконструкции объекта (группа помещений 1-Н, 2-Н, 3-Н с кадастровым номером № по адресу: <адрес>) без проектной документации, без контроля со стороны авторского надзора, без оформления исполнительной документации, а, также с иными нарушениями требований нормативных документов в строительстве нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся в данном нежилом помещении.

Более того, в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-594/2018 при проведении судебной экспертизы в заключение экспертов № 137-2/18 от 09.07.2108 года (т.2 л.д. 3-43) установлено наличие незарегистрированных в установленном порядке перепланировок и реконструкций спорного объекта.

Доказательств подтверждающих соблюдения требований действующего законодательства, при производстве реконструкции спорного здания суду не представлено.

Таким образом, судом установлено самовольно реконструированный объект по спорному адресу.

В п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм права видно, что законодатель предусмотрел защиту прав добросовестного субарендатора в случае расторжения договора аренды путем заключения договора аренды непосредственно с арендодателем.

Право субарендатора на заключение договора аренды корреспондирует с обязанностью арендодателя заключить соответствующий договор.

Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд (ст. 11 ГК Российской Федерации).

В силу п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации, если сторона для которой в соответствии с цитируемым кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При этом принцип свободы договора является фундаментальным принципом, его ограничения могут быть допущены лишь в крайних случаях в целях защиты интересов и экономических ожиданий третьих лиц, слабой стороны договора (потребителей), основ правопорядка или нравственности или интересов общества в целом.

Разрешая заявленный спор и отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что условия договора аренды от 01.07.2020, заключенного между ФИО2 и <ФИО>2 с одной стороны и ООО «УК Терра» были нарушены, что установлено вступившем в законную силу судебным актом, согласно которому, ответчик пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, повлекшим незаконную перепланировку и реконструкцию имущества, а также с нарушениями правил противопожарной безопасности, которые носят неоднократный характер, что является безусловное основание для расторжения договора, в связи с чем оснований для заключения договора аренды имущества, находившегося в пользовании субарендатора в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращённого договора аренды, не имеется.

Кроме того, суд обращает внимание, что объект по адресу: <адрес>, самовольно реконструирован и суд обязал привести самовольно реконструированный объект, в состояние, существовавшее до реконструкции объекта, и об отказе в удовлетворении встречных требований <ФИО>2 о сохранении объекта в существующем виде (существующей перепланировкой) объект, в состояние, существовавшее до реконструкции объекта.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав (ст. 222 ГК РФ). Это означает, что такая постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения. В связи с этим лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано.

Таким образом, отказывая в удовлетворении требований о понуждении заключить договор аренды имущества, находившегося в пользовании субарендатора в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращённого договора аренды нежилого помещения, суд исходит из того, что предмет заключенного между ФИО2, <ФИО>2 и ООО «УК Терра» договора аренды объектов недвижимого имущества, отличается от предмета договора аренды, описанного в исковых требованиях, по площади помещения и этажности.

Так, нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № на момент экспертизы имеет площадь <данные изъяты> кв.м (вместо <данные изъяты> кв.м), имеет этажность 1, 2, 3, 4, 5 и мансардный этаж (вместо 1, 2, 3, 4 этажей), имеет измененные внешние границы, фактически является объектом самовольной реконструкции.

Так, нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №. на момент экспертизы имеет площадь <данные изъяты> кв.м. (вместо <данные изъяты> кв.м.), строительный объем <данные изъяты> куб.м. (вместо <данные изъяты> куб.м.), имеет измененные внешние границы, а также признаки аварийности несущих и ограждающих конструкций, фактически является объектом самовольной реконструкции.

В данном случае предмет договора аренды от 01.01.2017 расторгнутого по решению суда отличается от предмета договора, изложенного в иске, в связи с чем оснований для заключения договора аренды на условиях прекращённого договора аренды нежилого помещения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 55-57, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Терра" к ФИО1, ФИО2 о понуждении к заключению договора аренды имущества, находившегося в пользовании субарендатора в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращённого договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.