Решение № 2-1686/2020 2-1686/2020~М-421/2020 М-421/2020 от 21 сентября 2020 г. по делу № 2-1686/2020

Дело № 2-1686/2020 «22» сентября 2020 года

УИД: 78RS0016-01-2020-000519-76


РЕШЕНИЕ

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кондратьевой Н.М.,

при секретаре Поляковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Л1-1» к ФИО2 о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

ООО «Л1-1» обратилось в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО2, в котором с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ просило взыскать сумму доплаты за приобретение квартиры в размере 200 181 руб., расходы по оплате государственной пошлины.

В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры. Поскольку ответчик уклонялся от заключения основного договора, ООО «Л1-1» обратилось в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о понуждении ответчика к заключению основного договора. Решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № на ФИО2 возложена обязанность заключить основной договор купли-продажи <адрес> общей площадью 107,95 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

Как указывает истец, в соответствии с условиями предварительного договора общая площадь квартиры, оплаченная ответчиком, составляет: 99 кв.м. - общая площадь + 13 кв.м. – площадь балкона/лоджии без понижающего коэффициента = 112 кв.м. В соответствии с ведомостью помещений и их площадей фактическая площадь квартиры по данным обмеров составляет: 101,3 кв.м. – общая площадь + 13,4 кв.м. - площадь лоджии без понижающего коэффициента = 114,7 кв.м. Таким образом, по мнению истца, разница по площадям составляет 2,7 кв.м.

Как следует из п. 1.6 предварительного договора цена квартиры установлена за единицу площади 1 кв.м. и составляет 75 044 руб. за 1 кв.м. Пунктом 1.6.1 предварительного договора определено, что окончательная стоимость квартиры определяется по данным обмеров.

Решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлена общая площадь квартиры по итогам обмеров в размер 107,95 кв.м. и общая стоимость квартиры в размере 8 154 586 руб. По мнению истца, данное решение имеет преюдициальное значение.

Из пояснений истца следует, что ответчиком за квартиру уплачено 7 954 405 руб. в связи с чем истец полагает, что с ответчика подлежит взысканию доплата за квартиру в размере 8 154 586 руб. – 7 954 405 руб. = 200 181 руб.

В судебное заседание явился представитель истца, поддерживающий исковые требования.

Представитель ответчика и ответчик в судебное заседание явились, представили отзыв на иск, просили в иске отказать.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из ст. 429 ГК РФ (действующей в редакции на ДД.ММ.ГГГГ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛЭК-I» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор № №10 купли-продажи жилого помещения (далее – предварительный договор).

В соответствии с п. 1 договора продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения (основной договор), указанного в п. 1.5 договора (квартира), индекс квартиры №, по которому продавец обязуется продать покупателю квартиру в завершенном строительством жилом доме, на дату заключения настоящего договора по строительному адресу: <адрес> №, <адрес> очередь, <адрес>, а покупатель обязуется купить указанную квартиру.

Пунктом 1.5 договора определены основные характеристики квартиры: Индекс №, этаж №, общая площадь 99 кв.м., площадь балкона/лоджии 13 кв.м.

Общая площадь квартиры и площадь балкона (лоджии) уточняются после завершения строительства объекта на основании данных контрольного обмера Проектно-Инвентаризационным Бюро, в соответствии с фактическими данными указанных площадей, что рассматривается сторонами как согласованное при заключении договора допустимое изменение (п.1.5.1 договора).

Цена квартиры по основному договору устанавливается сторонами в соответствии с ч.3 ст. 555 ГК РФ за единицу (1 кв.м.) площади (фактического размера) квартиры. Цена 1 кв.м. площади (фактического размера) квартиры устанавливается сторонами в размере 75 044 руб. (п. 1.6 договора).

В соответствии с п. 1.7 договора продавец обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором в соответствии с договором № о финансировании проектирования и строительства жилых домов по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из п. 2 договора планируемый срок завершения строительства объекта – II квартал 2011 года. Покупатель подтверждает, что ему понятно и с ним согласовано, что указание данного срока не является обязательством продавца по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в указанный срок и не является сроком заключения основного договора и (или) передачи квартиры.

Стороны обязуются в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, но не ранее чем в течение 90 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, заключить основной договор (п. 4 договора).

В случае не заключения сторонами основного договора в срок, установленный в п. 4 договора, срок заключения основного договора продлевается сторонами без дополнительного письменного подтверждения такого продления еще на 1 (один) год (п. 4.1 договора).

В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, когда сроки и основания для его заключения наступили, другая сторона имеет право в судебном порядке требовать заключения основного договора (п. 4.2 договора).

Договор подписан обеими сторонами из чего следует, что он является юридически заключенным и порождает правовые последствия, предусмотренные его условиями.

Решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ООО «Л1-1» к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи установлено, что в соответствии с актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчику передана спорная квартира, соответствующая условиям заключенного сторонами предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ и с даты принятия спорного имущества, ответчик осуществляет права владения и пользования спорным имуществом. В материалы дела истцом были представлены уведомления, направленные в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ с предложением заключить договор купли-продажи спорной квартиры. При этом ответчик был проинформирован об окончательной площади квартиры и ее стоимости по договору купли-продажи жилого помещения, что следует из п. 1.5.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым общая площадь квартиры и площадь балкона (лоджии) уточняются после завершения строительства объекта на основании данных контрольного обмера ПИБ в соответствии с фактическими данными указанных площадей, что рассматривается сторонами как согласованное при заключении договора допустимое изменение. Цена квартиры по основному договору купли-продажи (п.1.6 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ) устанавливается сторонами за 1 кв.м. площади (фактического размера) квартиры в размере 75 044 руб.

В материалах дела имеются уведомления (от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №) ответчика о необходимости подписать основной договор, в которых сообщалось о том, что по результатам обмеров площадь помещения, подлежащая оплате в соответствие с условиями договора, составила107,95 кв.м. Таким образом, стоимость основного договора составит 8 154 586 руб.

Разрешая заявленные требования, суд, оценив представленные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, установил, что истец свои обязательства по предварительному договору купли-продажи исполнил, ответчик от исполнения обязательств уклоняется, в связи с чем обязал ФИО2 заключить с ООО «Л1-1» договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором № Н6-31-Пигмент-10 купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что основной договор купли-продажи считается заключенным между сторонами с момента вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", суд указал условия заключенного договора: основные условия, на которых договор считается заключенным (в соответствии с положениями предварительного договора): сведения о предмете: <адрес> по адресу: <адрес> кадастровый №, общая площадь 107,95 кв.м., жилая – 101,3 кв.м., продажная стоимость <адрес> составляет 8 154 586 руб., согласно условиям заключенного предварительного договора, указанная квартира передана ответчику до подписания основного договора ДД.ММ.ГГГГ, срок расчетов по договору 5 дней с момента подписания договора.

Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, обстоятельства установленные решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № не подлежат пересмотру и переоценке судом при рассмотрении иного дела с участием тех же лиц, в основе спора которых положены те же обстоятельства.

Учитывая, что данное решение вступило в законную силу, то с ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупатель) и ООО «Л1-1» (продавец) заключен договор купли продажи на условиях, определенных в резолютивной части решения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Из этого следует, что между сторонами возникли обязательственные правоотношения и они связаны условиями договора, которые обязались исполнять.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из статьи 310 ГК РФ следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из резолютивной части решения суда следует, что продажная стоимость квартиры составляет 8 154 586 руб. и как указывает истец, что не оспорено ответчиком, последним оплачено за квартиру 7 954 405 руб., что не соответствует условиям договора и является нарушением его условий.

При таких обстоятельствах, учитывая, что между сторонами заключен договор купли-продажи на указанных условиях, доводы представителя ответчика о том, что решение <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № не имеет преюдициального значения для настоящего спора, подлежат отклонению.

Кроме того, суд полагает необходимым указать, что решение <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № не было оспорено ответчиком в части установления площади и продажной стоимости квартиры.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденная приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, предусматривающая применение понижающих коэффициентов к помещениям вспомогательного назначения, не подлежит применению к правоотношениям по совершению сделки купли-продажи квартиры, поскольку данная инструкция определяет порядок расчета общей площади жилого помещения для иных целей - для учета жилищного фонда РФ, расчета оплаты коммунальных платежей в зависимости от общей площади жилого помещения, в то время как при заключении предварительного договора купли-продажи стороны определили цену квадратного метра квартиры без учета понижающих коэффициентов, и данные условия договора подлежат исполнению обеими сторонами.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Как следует из информации Росреестра <адрес>), находящейся в публичном доступе, квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> является жилым помещением.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Так как жилое помещение по действующему законодательству признается недвижимым имуществом, то соответственно к отношениям сторон применяются положения договора купли-продажи недвижимого имущества (ст. ст. 549-558 ГК РФ).

Как следует из ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № суд обязал ФИО2 совершить действия по регистрации перехода права собственности на квартиру № общей площадью 107,95 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>. Решение в окончательной форме было изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное решение суда не было обжаловано и в соответствии с правилами ст. 209 ГПК РФ вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что указанным судебным актом установлено уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности, суд приходит к выводу о надлежащем исполнении со стороны истца своих обязательств по передаче квартиры и принятии действий по регистрации перехода права.

Материалами дела подтверждается фактическая передача квартиры ответчику.

При таких обстоятельствах, учитывая установленный судебными актами факт заключения договора купли-продажи на сумму 8 154 586 руб., надлежащее исполнение истцом обязательств по передаче квартиры и осуществлению действий по регистрации перехода права собственности, а также не внесение ответчиком полной стоимости квартиры, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания разницы между согласованной ценой квартиры и фактически произведенной оплатой, что составляет 200 181 руб. (8 154 586 руб. – 7 954 405 руб.).

Частью 1 ст. 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Истцом в материалы дела представлено платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ об уплате государственной пошлины в сумме 5 227 руб.

Статьей 333.19 НК РФ установлено, что по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством РФ и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей - 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей.

Из материалов дела следует, что первоначально ООО «Л1-1» предъявлен иск о взыскании с ответчика суммы 202 618,80 руб., в связи с чем им уплачена госпошлина в порядке пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в размере 5 226,18 руб.

Вместе с тем в ходе рассмотрения иска заявителем уменьшены требования имущественного характера до 200 181 руб. (л.д. 50) Уточнение исковых требований не содержит указания на необходимость взыскания с ответчика в пользу истца госпошлины, уплаченной при подаче иска. При этом указанное уточнение иска не связано с добровольным удовлетворением требований истца стороной ответчика, в связи с чем по смыслу ст. 98 ГПК РФ оснований для взыскания с ответчика в пользу истца излишне уплаченной госпошлины не имеется.

При таких обстоятельствах, сумма государственной пошлины, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, в соответствии с правилами ст. 333.19 НК РФ составляет 5 201,81 руб. (200 181 - 200 000) * 1 % + 5200.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Л1-1» денежные средства в размере 200 181 рубль, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 201 рубль 81 копейка.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской путем подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Н.М. Кондратьева