Решение № 2-2/2019 2-2/2019(2-451/2018;)~М-422/2018 2-451/2018 М-422/2018 от 14 мая 2019 г. по делу № 2-2/2019

Дело № 2-2/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2019 года с. Бессоновка

Бессоновский районный суд Пензенской области

В составе председательствующего судьи Ефимовой Л.П.

с участием адвоката Рудина С.Н., представившего ордер от 07.06.2018 года,

При секретаре Краснослободцевой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Истец по первоначальному иску ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением ссылаясь на следующие обстоятельства:

01 августа 2015 года между истцом и ответчиком заключен договор, согласно которому ответчик обязался построить жилой дом площадью 64 кв.м. на общем земельном участке с кадастровым номером № площадью 1147 кв.м. по адресу <адрес> со сроком оформления документов на вышеуказанный жилой дом и земельный участок в собственность ФИО1 после подключения газоснабжения и установки приборов учета газа.

Согласно договору купли- продажи жилого дома и земельного участка с кадастровым номером № площадью 1147 кв.м. по адресу <адрес>, зарегистрированного 20.02.2017 года, о чем в ЕГРП сделана запись №, было зарегистрировано вышеуказанное имущество за истцом.

Однако, предварительным договором от 01.08.2015 года ответчик обязался построить жилой дом общей площадью 64 кв.м. на общем земельном участке с кадастровым номером № площадью 1147 кв.м. по адресу <адрес>. Вместо этого, ответчик построил жилой дом площадью 57,8 кв.м., что на 6,2 кв.м. меньше площади, указанной в договоре от 01.08.2015 года. Согласно действующему законодательству РФ односторонний отказ от исполнения обязательств или одностороннее изменение условий договора не допускается.

На земельном участке, переданном истцу. Имеются опоры линии электропередачи, которые не обозначены на кадастровом плане и не указаны в акте приема- передачи. Так как участок истцу передавался без указания данных сооружений, которые не отмечены на кадастровом плане, ответчику было предложено их убрать. Однако, в срок, установленный в претензии, ответчик это не сделал.

Согласно заключению кадастрового инженера А.М.К. площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 1147 кв.м. Но часть земельного участка площадью 47 кв.м. находиться за пределами огороженной территории и не может использоваться собственником земельного участка по назначению, так как вдоль южной границы земельного участка проходит автомобильная дорога и часть земельного участка, площадью 47 кв.м. фактически расположена в пределах автодороги. Таким образом, истцу был продан земельный участок, площадь которого по факту не соответствует площади земельного участка, зарегистрированного в Государственном кадастре.

Поскольку площадь жилого дома и площадь земельного участка меньше, чем указаны в предварительном договоре купли- продажи от 01.08.2015 года, то ответчику было предложено уменьшить пропорционально стоимость дома и земельного участка и разницу вернуть истцу. Однако, в установленные в претензии сроки этого сделано не было.

Пунктом 1.4 договора купли- продажи от 04.02.2017 года ответчик как продавец гарантировал, что площадь застройки жилого дома не попадает в охранную зону линейно- кабельного сооружения, указанного в пункте 1.3 договора - охранной зоны (сервитута), площадью 219 кв.м. в виде охранной зоны линейно- кабельного сооружения ВОЛС «Пенза-Саранск-Ульяновск» (1 очередь), в пользу ОАО «Мегафон», о чем в ЕГРН 25.09.2014 года была сделана запись №.

Помимо того, что площадь застройки жилого дома частично попадает в охранную зону линейно-кабельного сооружения ВОЛС «Пенза-Саранск- Ульяновск» (1 очередь), площадь застройки также попадает в охранную зону ВЛ-10кВ Чертковская от ПС «Бессоновка» по адресу Бессоновского района Пензенской области с учетным номером №, что является нарушением Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 №160.

Согласно заключению кадастрового инженера площадь застройки жилого дома на 85% попадает в охранные зоны, имеющиеся на участке. Тем самым со стороны ответчика нарушены условия п.1.4 договора купли- продажи жилого дома от 04.02.2017 года

С момента передачи жилого дома по акту приема- передачи на наружных стенах дома появились трещины, которые, по мнению истца, образовались за счет неравномерной посадки дома. Также стала протекать кровля, о чем свидетельствуют сильные потеки на внутренней поверхности стен, на оконных рамах и жалюзи. Из-за постоянной влаги на поверхностях стал образовываться грибок.

В соответствии с п.5.3 договора купли- продажи недостатки жилого дома не были выявлены в момент его передачи 20.09.2016 года, то есть срок, предусмотренный ч. 2 ст.477 ГК РФ не истек.

В установленный в претензии срок на добровольное устранение недостатков дома, обнаруженных в процессе эксплуатации, ответчик не ответил и недостатки не устранил.

Согласно данным кадастрового учета кадастровая стоимость земельного участка составляет 69404 руб. 97 коп. 47 кв.м. составляет 4,1%, соответственно стоимость участка по мнению истца должна быть уменьшена на 2845 руб. 60 коп.

Стоимость жилого дома и земельного участка по договору купли- продажи от 04.02.2017 года составляет 1600000 руб. Стоимость жилого дома составляет 1600000 руб.- 69404 руб. 97 коп.=1530595 руб.03 коп. Площадь дома на 6,2 кв.м. меньше площади дома по предварительному договору купли- продажи, или меньше на 9,69%. Стоимость жилого дома считает истец должна быть уменьшена на 1530595 руб.03 коп. х 9,69% = 148314 руб. 66 коп.

В соответствии с условиями п.2.4 договора купли- продажи жилого дома от 04.02.2017 года по мнению истца подлежит возврату 151160 руб.26 коп.

Просил обязать ответчика перенести опоры линии электропередачи, имеющиеся на земельном участке с кадастровым номером №, за его пределы; обязать ответчика устранить протечку кровли и сверхнормативное проседание жилого дома; взыскать с ответчика денежные средства в размере 151160 руб.26 коп., из которых разница за земельный участок 2845 руб. 60 коп., разница за жилой дом - 148314 руб.66 коп.

25 марта 2018 года ФИО1 уточнила исковые требования, просила обязать ФИО2 перенести опоры линии электропередачи, имеющиеся на земельном участке с кадастровым номером №, за его пределы. Уменьшить цену жилого дома, указанную в п. 2.1 договора купли-продажи от 04 февраля 2017 г. на сумму 5333258 руб., необходимую для устранения выявленных недостатков. Взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 151 160, 26 руб., из которых разница за земельный участок 2 845,60 руб., разница за жилой дом 148 314,66 руб.

Определением от 25 марта 2019 года исковые требования ФИО1 об обязании ФИО2 перенести опоры линии электропередачи, имеющиеся на земельном участке с кадастровым номером №, за его пределы, взыскание с ФИО2 денежные средства в размере 151 160, 26 руб., из которых разница за земельный участок 2 845,60 руб., разница за жилой дом 148 314,66 руб. выделены в отдельное производство.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 обратился в суд со встречным исковом заявлением, в котором просит взыскать с ФИО1 374 518 рублей - неосновательное обогащение, полученное при строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, указав в заявлении, что имущественные требования ФИО1 основаны на обстоятельствах, вытекающих из договора от 01.08.2015 года на постройку жилого дома на земельном участке, расположенном в <адрес>, и его приобретения ФИО1 по договору купли- продажи от 04.02.2017 года. Затраты по созданию неотъемлемых частей жилого дома: фундамента, подвала, канализации вместе с материалами в сумме 374 518 рублей ФИО1 не оплачены. Названные части жилого дома получены ФИО1 вместе с передачей ей жилого дома и земельного участка.

В судебном заседании истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО1 свои исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, встречные исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, пояснив, что за фундамент она оплатила купив жилой дом. Подвал и канализацию в жилом доме она делала своими силами.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал, просил их удовлетворить, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, со встречными исковыми требованиями не согласен, считает, что оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО2 в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования просил удовлетворить, поддержал доводы, изложенные во встречном исковом заявлении.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску - Рудин С.Н., в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, просил в иске отказать, уточненные встречные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, поддержал доводы, изложенные во встречном исковом заявлении.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, и оценив все в совокупности, суд приходит к следующему выводу:

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При отсутствии гарантии, обязанность доказывания того обстоятельства, что товар передан продавцом с существенными недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании, лежит на покупателе.

Судом установлено, по договору купли-продажи от 04 февраля 2017 года ФИО1 приобрела у ФИО2 жилой дом, общей площадью 57,8 кв. м и земельный участок, общей площадью 1147 кв. м, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 8 - 11).

Жилой дом и земельный участок переданы продавцом покупателю 20 сентября 2016 года согласно акту приема- передачи жилого дома. Пункт 3 акта приема-передачи содержит указание на то, что покупатель осмотрел жилой дом и земельный участок. Претензий по количеству, качеству отделки и установленного оборудования не имеет

Из первоначального искового заявления следует, что в процессе эксплуатации ФИО1 выявлены недостатки, а именно: на стенах дома появились трещины, которые по ее мнению образовались за счет неравномерной просадки дома, также стала протекать кровля, о чем свидетельствуют сильные потеки на внутренней поверхности стен, на оконных рамах и на жалюзи, из-за постоянной влаги на поверхностях стал образовываться грибок.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы АНО «Научно- исследовательская лаборатория судебных экспертиз» №10/16 от 12 марта 2019 года на объекте - жилой дом по адресу: <адрес>, имеются несоответствия действующим в Российской Федерации нормативно- техническим требованиям (СП, ГОСТ), а именно: фундамент имеет глубину заложения от 0,7 м до 1,0 метр, что выше глубины нормативной глубины сезонного промерзания грунта для Пензенской области; на поверхности кладки наружных стен имеются многочисленные трещины блоков; существующая конструкция перекрытия ( доски обшитые ДСП) над неотапливаемым подвалом не соответствует требованиям СП, у перекрытия над неотапливаемым подвалом отсутствует гидроизоляционный слой; оконные проемы- имеется основной центральный слой, выполненный из монтажной пены, паро- и гидроизоляционные слои монтажного шва отсутствуют; на кровле отсутствуют снегозадерживающие устройства, организованный водоотвод; при устройстве несущего настила полов использованы необрезные доски с острым обзолом; при устройстве несущего настила чердачного перекрытия использованы необрезные доски с острым обзолом; наличие пропусков в теплоизоляции и неутепленных участков чердачного перекрытия; при устройстве несущего настила обрешетки под кровлю из металлочерепицы использованы необрезные доски с острым обзолом.

Качество выполненных работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует условиям договора от 01.08.2015 года, а именно п.1 договора, поскольку оконные конструкции из ПВХ профиля и черновые полы (доска ДСП) устроены с отступлением от строительных норм и правил и требований ГОСТ, а также не соответствует условиям договора от 04 февраля 2017 года, а именно п.4.1 договора, поскольку при строительстве исследуемого жилого дома допущены отступления от строительных норм и правил и требований ГОСТ.

Сметная стоимость работ и материалов по устранению выявленных недостатков при выполнении работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на момент экспертного исследования, составляет, с учетом НДС 533 258 рублей.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Положения ст. 557 ГК РФ не применяется, если в договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве недвижимого имущества.

Приобретая жилой дом 04 февраля 2017 года, ФИО1 имела возможность осмотреть его, при необходимости с привлечением специалиста для проведения такого осмотра, т.е. проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Жилой дом был передан ФИО1 20 сентября 2016 года, то есть более чем за четыре месяца до заключения договора купли-продажи. Истец могла потребовать техническую документацию на дом у ответчика, указать в акте приема-передачи дома все существенные характеристики дома, все недостатки, отказаться от заключения договора купли-продажи в случае не достижения с ответчиком соглашения по основным качественным характеристикам дома.

Истцом не представлены суду доказательства того, что имелись существенные нарушения требований, предъявляемых к качеству проданного жилого дома, о которых она не знала и не могла знать до его покупки.

Скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены путем визуального осмотра, не установлено.

Суду не представлено доказательств злоупотребления продавцом своим правом, также суду не представлено доказательств, что истец ФИО1 при покупке дома введена продавцом в заблуждение относительно информации о состоянии дома.

Несостоятельны доводы истца ФИО1 о том, что она в момент покупки дома в связи с отсутствием специальных познаний в области строительства лишена возможности выявить имеющиеся недостатки.

Истец ФИО1 не оспаривает, что до заключения договора она в течение нескольких месяцев имела возможность пользоваться домом, что свидетельствует о наличии возможности осмотреть жилой дом и установить недостатки строения, за исключением скрытых.

Несоответствия, указанные в заключение эксперта, не являются скрытыми недостатками, могли быть обнаружены истцом до заключения договора купли-продажи.

Из объяснений участников судебного разбирательства следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был построен не специализированной организацией, специалисты которой обладают специальными познаниями в области строительства, а физическим лицом.

Из объяснений ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2 следует, что жилой дом строился в присутствии ФИО1 Он должен был выполнить только определенные работы за определенную сумму. Работы, не оговоренные в договоре от 01 августа 2015 года должна была выполнить ФИО1 самостоятельно, либо за отдельную плату. Если бы строительство дома велось из других строительных материалов, то стоимость жилого дома могла быть другой. После окончания строительства дома, 20 сентября 2016 года, дом был передан ФИО1 по акту приема- передачи. До заключения договора купли- продажи жилого дома ФИО1 просила снизить цену жилого дома, на что ФИО2 не согласился, но предложил не заключать договор купли- продажи жилого дома с возвратом денежных средств, переданных ему ФИО1 От данного предложения ФИО1 отказалась и настояла на заключении договора купли- продажи жилого дома в том виде, в каком он был на тот момент.

Данное обстоятельство истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО1 не отрицает.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом по первоначальному иску ответчиком по встречному иску ФИО1 не представлены суду доказательства о наличии в жилом доме недостатка в виде протечки кровли, а также доказательства о причинах возникновения трещин на стенах дома.

Согласно п. 2.4 договора купли-продажи от 04.02.2017 года покупатель вправе требовать от продавца уменьшения цены жилого дома в соответствующем размере ( пропорции), если в силу обстоятельств, на которые он не может повлиять и за результат наступления которых не может быть ответственен, условия использования жилого дома, предусмотренные настоящим договором и договором от 01.08.2015 года, или состояние жилого дома существенно ухудшилось с момента уплаты цены жилого дома до момента передачи жилого дома по акту приема-передачи. Продавец обязан возвратить покупателю соответствующую часть уже полученной им цены жилого дома.

Из объяснений ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2 следует, что по договоренности с ФИО1 он не должен быть устанавливать отмостку вокруг дома, однако, ФИО1 до настоящего времени не установила отмостку, в связи с чем вода попадает под фундамент, что является причиной возникновения трещин.

Данное обстоятельство истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО1 не отрицает.

Учитывая вышеназванные обстоятельства, суд считает, что указанные в исковом заявлении недостатки не нашли своего подтверждения в судебном заседании, а также то, что несоответствия строительным нормам, правилам и требованиям ГОСТ, установленные заключением эксперта АНО «Научно- исследовательская лаборатория судебных экспертиз» №10/16 от 12 марта 2019 года относятся к видимым.

Продажная цена имущества была установлена сторонами в договоре, что не исключает определения цены сторонами договора с учетом имевшихся в имуществе несоответствий строительным нормам, правилам и требованиям ГОСТа.

Учитывая изложенные обстоятельства оснований для удовлетворения заявленных истцом требований об уменьшении цены жилого дома, указанной в п. 2.1 договора купли-продажи от 04 февраля 2017 г. на сумму 5333258 руб., необходимую для устранения выявленных недостатков, суд не находит.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 о взыскании с ФИО1 неосновательного обогащения в размере 374 518 руб. суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации одними из основных начал гражданского законодательства являются обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебная защита.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

В силу пункта 4 статьи 1109 названного кодекса не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

По смыслу указанной нормы, не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные средства или иное имущество уплаченные либо переданные сознательно и добровольно лицом, знающим об отсутствии у него такой обязанности.

Судом установлено, что жилой дом общей площадью 57,8 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, был возведен ФИО2 и по договору купли- продажи от 04 февраля 2017 года продан ФИО1 за 1600000 рублей.

ФИО1 зарегистрировала за собой право собственности на данный объект недвижимости в установленном законом порядке.

Доводы истца по встречному иску ФИО2 о том, что ФИО1 не оплатила ему 374 518 рублей, потраченные им при строительстве фундамента, подвала, канализации, суд считает несостоятельным по следующим основаниям.

Из объяснений ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2 следует, что по договору от 01.08.2015 года он должен был выполнить определенные работы, связанные со строительством жилого дома. Цена договора составляла 1600000 рублей. Работы по строительству фундамента, подвала и канализации не входили в стоимость работ по договору от 01.08.2015 года. Стоимость данных работ с учетом стоимости материалов составляет 374 518 рублей. ФИО1 получила вместе с домом его части, которые были построены, но не оплачены ФИО1 Данные части дома были построены до заключения договора от 01.08.2015 года и их стоимость не вошла в стоимость работ по договору от 01.08.2015 года.

Данные доводы ФИО2 суд считает несостоятельными, поскольку, согласно техническому паспорту от 02.08.2016 года фундамент, подвал являются неотъемлемыми частями жилого дома. По договору купли-продажи от 04 февраля 2017 года ФИО1 приобрела у ФИО2 жилой дом, общей площадью 57,8 кв. м и земельный участок, общей площадью 1147 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>. ФИО2 утверждает, что все работы по строительству фундамента, подвала и канализации были проведены до 01.08.2015 года, то есть до заключения договора купли продажи жилого дома и земельного участка 04 февраля 2017 года.

Ввиду изложенного выше, суд считает, что оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется, поскольку положения ст.1109 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению только в том случае, если передача имущества произведена добровольно и намеренно при отсутствии какой-либо обязанности со стороны передающего либо с благотворительной целью. В судебном заседании установлено, что неотъемлемые части жилого дома: фундамент, подвал, канализация переданы ФИО1 по договору купли- продажи от 04.02.2017 года.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Бессоновский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2019 года.

Судья Л.П. Ефимова