Решение № 2-1611/2019 2-1611/2019~М-1912/2019 М-1912/2019 от 17 сентября 2019 г. по делу № 2-1611/2019

Дело № 2-1611/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 18 сентября 2019 года.

Мотивированное решение составлено 20 сентября 2019 года.

г. Ступино Московской области 18 сентября 2019 года

Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Есина Е.В., при секретаре Сидоровой Д.А., с участием истца ФИО1 и её представителя адвоката Лоханова Евгения Юрьевича, действующего на основании ордера и доверенности, представителя ответчика ФИО2 – адвоката Новикова Игоря Евгеньевича, действующего на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, об обязании подписать договор купли-продажи земельного участка и акт приёма-передачи земельного участка, о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ступинский городской суд Московской области с исковым заявлением к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 3000 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; об обязании подписать договор купли-продажи указанного земельного участка и акт приёма-передачи земельного участка; о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 15400 рублей.

Исковые требования ФИО1 обоснованы тем, что между ней (покупателем) и ответчиком ФИО2 (продавцом) 26.09.2018 года в простой письменной форме заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым стороны обязались в течение 5 рабочих дней подписать основной договор купли-продажи земельного участка площадью 3000 кв. м., образующегося вследствие межевания участка с кадастровым номером № на условиях, предусмотренных предварительным договором (конфигурация и расположение образуемого земельного участка указаны в приложении № 1). Исходя из п. 1.2 предварительного договора, срок подписания основного договора купли-продажи происходит после следующих действий (4 этапа): 1) судебное снижение продавцом кадастровой стоимости участка (ориентировочное получение судебного решения – 2-5 месяцев; документы поданы 14.02.2018 года); 2) внесение в Росреестр данных о новой кадастровой стоимости – 10-20 рабочих дней; 3) подача документов на межевание в соответствии с планом раздела – 1-3 месяца; 4) получение документов на размежеванные участки. Согласно разделу 2 предварительного договора по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за него цену. Стороны установили, что цена 1 сотки участка на момент подписания основного договора составляет 53 000 рублей и изменению не подлежит. В п. 3.1 предварительного договора стороны предусмотрели в качестве обеспечительного платежа денежную сумму в 150 000 рублей, передаваемую покупателем продавцу в день подписания предварительного договора, которая в дальнейшем при подписании основного договора засчитывается в счёт оплаты (при этом сумма 50 000 рублей считается задатком). В соответствии с п. 4.1 предварительного договора в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора на условиях предварительного договора, то уклоняющаяся сторона должна будет возместить добросовестной стороне подтверждённые убытки, причинённые таким уклонением, дополнительно к исполнению обязательств, связанных с задатком. Пункт 4.2 предварительного договора предусматривает право каждой из сторон обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор в соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ. Истец обратился к ответчику с письменным требованием о заключении основного договора купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора, направив в адрес ответчика 08.02.2019 года письменное уведомление посредством почтовой связи. Однако ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи земельного участка. Действующее законодательство позволяет истцу требовать в судебном порядке возложения на ответчика обязанности по заключению основного договора купли-продажи земельного участка на условиях, определённых сторонами в предварительном договоре.

Истец ФИО1 и её представитель адвокат Лоханов Е.Ю., действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании подтвердили изложенные в исковом заявлении обстоятельства и доводы, поддержали исковые требования и просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО2, будучи надлежащим образом извещённой о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Новиков И.Е., действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал и просил исковое заявление оставить без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск (л. д. 81-83).

Суд, выслушав объяснения и доводы сторон, проверив и исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, не находит правовых оснований для удовлетворения искового заявления.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии с пунктами 1, 3 и 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. При этом предварительный договор прекращает свое действие в случае, если стороны в установленный срок не заключили основной договор; никаких обязательств, вытекающих из основного договора, предварительный договор не порождает.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в предварительном договоре должны быть согласованы существенные условия договора, связанные с его предметом. При этом предмет в предварительном договоре должен определяться в порядке ст. 554 ГК РФ, которая устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Статьёй 455 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Исходя из положений п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчик ФИО2 являлась собственником земельного участка площадью 51600 кв. м. с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, расположенного по адресу: <адрес> (л. д. 84-86).

Право собственности на указанный земельный участок было зарегистрировано ответчиком в установленном порядке 05.02.2018 года.

26.09.2018 года между истцом ФИО1 (покупателем) и ответчиком индивидуальным предпринимателем ФИО2 (продавцом) в лице её представителя ФИО3, действующего на основании доверенности, в простой письменной форме заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым стороны обязались в течение 5 рабочих дней подписать основной договор купли-продажи земельного участка площадью 3000 кв. м. (+/- 200 кв. м.), образующегося вследствие межевания земельного участка с кадастровым номером № на условиях, предусмотренных предварительным договором (конфигурация и расположение образуемого земельного участка указаны в приложении № 1 к договору) (л. д. 28-30).

Исходя из п. 1.2 указанного предварительного договора, срок подписания основного договора купли-продажи происходит после следующих действий (обозначены как 4 этапа):

1) судебное снижение продавцом кадастровой стоимости участка (ориентировочное получение судебного решения – 2-5 месяцев; документы поданы 14.02.2018 года);

2) внесение в Росреестр данных о новой кадастровой стоимости – 10-20 рабочих дней;

3) подача документов на межевание в соответствии с планом раздела – 1-3 месяца;

4) получение документов на размежеванные участки.

Согласно разделу 2 предварительного договора по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, который принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка № 01/11-2018 от 31.01.2018 года (свидетельство № от 05.02.2018 года), а покупатель обязуется принять участок и уплатить за него цену.

Стороны установили, что цена одной сотки участка на момент подписания основного договора составляет 53 000 рублей и изменению не подлежит.

В п. 3.1 предварительного договора стороны предусмотрели в качестве обеспечительного платежа денежную сумму в 150 000 рублей, передаваемую покупателем продавцу в день подписания предварительного договора, которая в дальнейшем при подписании основного договора засчитывается в счёт оплаты (при этом сумма 50 000 рублей считается задатком).

В соответствии с п. 4.1 предварительного договора в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора на условиях предварительного договора, то уклоняющаяся сторона должна будет возместить добросовестной стороне подтверждённые убытки, причинённые таким уклонением, дополнительно к исполнению обязательств, связанных с задатком.

Пункт 4.2 предварительного договора предусматривает право каждой из сторон обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор в соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ.

Факт получения ответчиком ФИО2 от истца ФИО1 в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору денежной суммы в размере 150 000 рублей подтверждается распиской, и данное обстоятельство стороной ответчика не оспаривается (л. д. 24).

Вступившим в законную силу 28.09.2018 года решением Московского областного суда от 21.08.2018 года кадастровая стоимость земельного участка площадью 51600 кв. м. с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, установлена равной его рыночной стоимости в размере 17 685 541 рубля (л. д. 93-95).

В результате принятия собственником ФИО2 решения о разделе земельного участка площадью 51600 кв. м. с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, 16.01.2019 года образован земельный участок с кадастровым номером №, право собственности на который было зарегистрировано ответчиком 21.01.2019 года в установленном порядке, что явствует из представленных выписок из ЕГРН (л. <...>).

Истец ФИО1 обратилась к ответчику ФИО2 с письменным требованием о заключении основного договора купли-продажи земельного участка площадью 3000 кв. м. с кадастровым номером № на условиях, определённых предварительным договором, направив 08.02.2019 года посредством почтовой связи в адрес ответчика письменное уведомление с приложением основного договора купли-продажи земельного участка и акта приёма-передачи земельного участка (л. д. 25-27).

Исходя из объяснений представителя ответчика, данных им в судебном заседании, и представленного отчёта об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, данное письменное уведомление истца с приложением ФИО2 получено не было (было возвращено 16.04.2019 года отправителю с почтовой отметкой «истёк срок хранения») (л. д. 96-97).

В свою очередь, ответчиком ФИО2 также посредством почтовой связи в адрес истца ФИО1 26.03.2019 года было направлено письмо о невозможности заключения основного договора купли-продажи земельного участка и намерении расторгнуть предварительный договор от 26.09.2018 года (л. д. 98-101).

Указанное письмо было получено истцом ФИО1 16.04.2019 года, что подтверждается представленным отчётом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, и данное обстоятельство истцом не оспаривалось.

Таким образом, основной договор купли-продажи земельного участка в срок, определённый предварительным договором (после совершения действий, указанных в п. 1.2), сторонами заключен не был.

Фактические отношения сторон свидетельствуют о прекращении предварительного договора и не заключении основного договора купли-продажи в установленный срок.

Поскольку до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, и стороны после этого не пришли к согласию по его условиям, обязательства сторон по предварительному договору прекращены по п. 6 ст. 429 РФ.

На основании решения собственника – ответчика ФИО2 о разделе земельного участка от 24.04.2019 года произведён раздел земельного участка площадью 3000 кв. м. с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в результате которого образованы два земельных участка с кадастровыми номерами № и № площадью по 1500 кв. м. каждый, что подтверждается выписками из ЕГРН (л. <...> 90-92).

Собственником земельного участка площадью 1500 кв. м. кадастровым номером № является ответчик ФИО2 (право собственности зарегистрировано 20.05.2019 года) (л. д. 87-89).

Земельный участок площадью 1500 кв. м. с кадастровым номером № ответчиком ФИО2 отчуждён ФИО4 на основании договора купли-продажи от 29.05.2019 года, и право собственности последнего на этот земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 11.06.2019 года (л. д. 90-92).

Решение ответчика ФИО2 о разделе земельного участка с кадастровым номером № в установленном порядке недействительным не признано.

Объектом гражданского оборота может быть индивидуально-определенная вещь.

Земельный участок становится индивидуально-определенной вещью с момента проведения его государственного кадастрового учета.

Спорный земельный участок площадью 3000 кв. м. с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, располагавшийся по адресу: <адрес>, на который претендует истец, 08.07.2019 года снят с государственного кадастрового учёта.

Поскольку являющийся предметом спора земельный участок с кадастровым номером № прекратил своё существование в связи с разделом и образованием из него двух других земельных участков, то есть как объект права, так и как единица кадастрового деления не существует, он не может быть предметом сделки купли-продажи между сторонами.

Кроме того, суд находит обоснованным и заслуживающим внимания довод представителя ответчика о том, что стороны не согласовали существенные условия предварительного договора.

Так, в предварительном договоре не нашли отражение такие необходимые для индивидуализации недвижимого имущества данные, как кадастровый номер земельного участка, являющегося предметом договора, а также данные, определяющие его местоположение. То есть предмет договора сторонами не был согласован в установленном порядке.

Не представляется возможным определить местоположение земельного участка площадью 3000 кв. м., указанного в предварительном договоре купли-продажи, и его соответствие месторасположению спорного земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 51600 кв. м.

Иные сведения, позволяющие индивидуализировать спорный земельный участок, в предварительном договоре также отсутствуют: не указано местоположение границ участка, не определены координаты характерных точек таких границ.

В связи с этим ссылка истца и его представителя на являющийся приложением к предварительному договору план раздела земельного участка с кадастровым номером № несостоятельна, поскольку предмет предварительного договора не может быть определен примерно и предположительно. Объект недвижимости, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи, должен содержать такие характеристики объекта, которые позволяют однозначно определить его месторасположение, площадь, границы, и которые исключают возможность двоякого толкования либо распространения данного описания земельного участка на иные участки, в том числе и схожие по своим характеристикам.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ.

Статьёй 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановление нарушенных (оспариваемых) прав истца. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Из статьи 3 ГПК РФ во взаимосвязи со статьёй 12 ГК РФ следует, что избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в иске.

Существование различных способов защиты гражданских прав не означает, что выбор конкретного способа обусловливается только усмотрением истца и зависит лишь от его волеизъявления. Избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию спорных правоотношений, виду нарушенного права и характеру нарушения. В тех случаях, когда законом предусмотрены специальные способы для защиты конкретного права от конкретных нарушений, именно они и подлежат применению.

Исходя из фактических обстоятельств, учитывая условия предварительного договора, а также по правилам ст. 15 ГК РФ истец ФИО1 может требовать от ответчика ФИО2 помимо возврата внесённого обеспечительного платежа полного возмещения причиненных убытков, под которыми понимаются, в частности, расходы, которые это лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Таким образом, ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты своего права.

Выбор способа защиты является субъективным правом истца, и если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, либо обратился в порядке, не предусмотренном ГПК РФ, его требования не могут быть удовлетворены.

Доводы истца, изложенные в исковом заявлении и представленные в ходе судебного разбирательства, являются несостоятельными.

Позиция истца о наличии правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению основного договора купли-продажи и предоставления таким образом судебной защиты имущественного права в отношении спорного земельного участка по избранному способу является ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

При указанных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения искового заявления ФИО1 по заявленным требованиям в рамках избранного способа защиты права у суда не имеется.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ не может быть удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 15 400 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 3 000 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; об обязании подписать договор купли продажи указанного земельного участка и акт приёма-передачи земельного участка; о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 15 400 рублей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ступинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья Е.В. Есин