Апелляционное определение № 33-7714/2025 от 9 декабря 2025 г.

Дело № 2-6661/2024

№ 33-7714/2025

УИД: 56RS0018-01-2024-009647-69


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 10 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Андроновой А.Р.,

судей областного суда Сергиенко М.Н., Юнусова Д.И.,

при секретаре Мальцевой И.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу и дополнения к ней ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24 сентября 2024 года

по гражданскому делу по иску ФИО5 к ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи,

и по встреченному иску ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 к ФИО5 о признании договора недействительным,

установила:

ФИО5 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что она с одной стороны и ФИО3, ФИО4, несовершеннолетние ФИО1, ФИО2 с другой стороны 17 февраля 2024 года заключили предварительный договор купли-продажи квартиры. В соответствии с п. 1.1 указанного договора ответчики приняли на себя обязательства заключить не позднее 30 апреля 2024 года договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), общей площадью 79,5 кв.м. с кадастровым номером №. Сторонами предварительный договор купли-продажи согласован и определен порядок расчета истца за квартиру. Стоимость продаваемой квартиры определена сторонами в размере 5 500 000 рублей. В силу п. 1.3 Соглашения от 25 января 2024 года в качестве обеспечения обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры, истец в счет оплаты за вышеуказанную квартиру погасила ипотеку ответчиков в ПАО Сбербанк по кредитному договору № от 09 июля 2020 года в размере 1 558 614,79 рублей, что подтверждается копией заявления о переводе денежных средств и ордером. Указанная сумма погашения ипотеки включается в стоимость оплаты приобретаемой квартиры. 30 апреля 2024 года стороны явились на сделку к нотариусу ФИО, однако, возникли трудности по перечислению средств материнского капитала, в связи с чем, сторонами обоюдно было принято решение назначить следующую дату встречи после урегулирования истцом возникших трудностей, а именно, что расчет за квартиру будет осуществляться за счет средств целевого жилищного займа и кредитных средств, предоставленных ПАО «Промсвязьбанк» вместо материнского капитала, однако ответчики стали уклоняться от встреч. 19 июня 2024 года истец направила им уведомление о необходимости исполнить условия предварительного договора купли-продажи квартиры. 21 июня 2024 года в адрес ответчиков была направлена претензия, которая осталась без удовлетворения.

Просила суд обязать ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), состоящую из трех комнат, площадью 79,5 кв.м., назначение: жилое, наименование: квартира, номер, тип этажа, на котором расположено помещение: этаж 4, кадастровый № на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 17 февраля 2024 года, а именно, ФИО5 покупает у ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 указанную квартиру за 5 500 000 рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Указанная квартира приобретается покупателем у продавца за счет собственных денежных средств, средств целевого жилищного займа и кредитных средств, предоставленных ПАО «Промсвязьбанк». Расчет за указанную квартиру будет осуществлять в следующем порядке:

- часть стоимости квартиры в размере 1 802 519 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств, из которых: 1 558 614,79 рублей покупатель уже оплатил продавцам до подписания настоящего договора путем погашения задолженности продавцов перед ПАО Сбербанк по кредитному договору № от 09 июля 2020 года за вышеуказанную квартиру, что подтверждается приходным кассовым ордером, 243 904,21 рубля покупатель обязуется передать продавцам в день подачи основного договора на регистрацию перехода прав собственности,

- часть стоимости квартиры в размере 2 897 481,26 рубль оплачивается покупателем за счет средств целевого жилищного займа, предоставленного уполномоченным федеральным органом - займодавцем, согласно договору № от 17 февраля 2024 года, заключённому в г. Москве между покупателем и займодавцем,

- часть стоимости квартиры в размере 800 000 рублей оплачивается покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО «Промсвязьбанк» по индивидуальным условиям кредитного договора № от 06 июня 2024 года, заключенного в г. Оренбурге между ФИО5 и ПАО «Промсвязьбанк» на сумму 800 000 рублей. Кредит предоставляется для приобретения вышеуказанной квартиры.

ПАО «Промсвязьбанк» по поручению ФИО5 осуществляет перечисление сумм с текущего счета в размере 800 000 рублей и счета целевого жилищного займа в размере 2 897 481,26 рублей на банковский счёт №, открытый на имя ФИО4 в Оренбургском отделении № ПАО Сбербанк, после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру в течение 10 рабочих дней с момента предоставления кредитору настоящего договора и выписок из ЕГРН, содержащей информацию о регистрации права покупателя на квартиру и о залоге (ипотеке) в пользу займодавца и кредитора.

Продавцы обязуются с даты заключения настоящего договора до фактической передачи квартиры покупателю не ухудшать состояние и отделку квартиры, а именно передать квартиру с отделкой на полу ламинат, на стенах обои, потолок натяжной, установлены межкомнатные двери, санузлы оборудованы унитазом, раковиной и ванной, установлены краны, кухонный гарнитур, приборы учета, не сдавать ее в аренду, наем, не передавать в безвозмездное пользование, не обременять имущественными правами третьих лиц и правами пользования членами семьи продавцов.

Продавцы обязуются передать покупателю комплект ключей от указанной квартиры в настоящем договоре, а также всю сопутствующую документацию в течение трех дней после полной оплаты покупателем цены квартиры.

ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 обратились в суд со встречным иском к ФИО5, указав, что ФИО заключила договор с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, так как предлагала оформить договор купли-продажи квартиры, указав стоимость квартиры в сумме 5 500 000 рублей, в целях не направления документов в ФГКУ «Росвоенипотека, самостоятельно доплатив еще 350 000 рублей за квартиру.

Просили признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 17 февраля 2024 года недействительным по признаку притворности.

На основании определения суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГКУ «Росвоенипотека», управление образования.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24 сентября 2024 года исковые требования ФИО5 к ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи удовлетворены частично.

Суд постановил: возложить на ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 обязанность заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), состоящую из трех комнат, площадью 79,5 кв.м., назначение: жилое, наименование: квартира, номер, тип этажа, на котором расположено помещение: этаж 4, кадастровый № на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 17 февраля 2024 года, а именно «ФИО5 покупает у ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 указанную квартиру за 5 500 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Указанная квартира приобретается покупателем у продавца за счет собственных денежных средств, средств целевого жилищного займа и кредитных средств, предоставленных ПАО «Промсвязьбанк». Расчет за указанную квартиру будет осуществлять в следующем порядке:

- часть стоимости квартиры в размере 1 802 519 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств, из которых: 1 558 614,79 рублей покупатель уже оплатил продавцам до подписания настоящего договора путем погашения задолженности продавцов перед ПАО Сбербанк по кредитному договору № от 09 июля 2020 года за вышеуказанную квартиру, что подтверждается приходным кассовым ордером, 243 904,21 рубля покупатель обязуется передать продавцам в день подачи основного договора на регистрацию перехода прав собственности,

- часть стоимости квартиры в размере 2 897 481,26 рубль оплачивается покупателем за счет средств целевого жилищного займа, предоставленного уполномоченным федеральным органом - займодавцем согласно договору № от 17 февраля 2024 года, заключённого в г. Москва между покупателем и займодавцем,

- часть стоимости квартиры в размере 800 000 рублей оплачивается покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО «Промсвязьбанк» по индивидуальным условиям кредитного договора № от 06 июня 2024 года, заключенного между ФИО5 и ПАО «Промсвязьбанк» на сумму 800 000 рублей. Кредит предоставляется для приобретения вышеуказанной квартиры.

ПАО «Промсвязьбанк» по поручению ФИО5 осуществляет перечисление сумм с текущего счета в размере 800 000 рублей и счета целевого жилищного займа в размере 2 897 581,26 рубль на банковский счёт №, открытый на имя ФИО4 в Оренбургском отделении № ПАО Сбербанк, после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру в течение 10 рабочих дней с момента предоставления кредитору настоящего договора и выписок из ЕГРН, содержащей информацию о регистрации права покупателя на квартиру и о залоге (ипотеке) в пользу займодавца и кредитора.

Продавцы обязуются с даты заключения настоящего договора до фактической передачи квартиры покупателю не ухудшать состояние квартиры, не сдавать ее в аренду, наем, не передавать в безвозмездное пользование, не обременять имущественными правами третьих лиц и правами пользования членами семьи продавцов.

Продавцы обязуются передать покупателю комплект ключей от указанной квартиры в настоящем договоре, а также всю сопутствующую документацию в течение трех дней после полной оплаты покупателем цены квартиры».

Указано, что моментом заключения основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес) является дата вступления решения суда в законную силу.

Также указано, что по вступлению решения суда в законную силу подлежат отмене меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области производить регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: (адрес), наложенные на основании определения Ленинского районного суда г.Оренбурга от 24 июля 2024 года.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 к ФИО5 о признании договора недействительным отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 15 января 2025 года решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24 сентября 2024 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 20 октября 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 15 января 2025 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ответчики ФИО3, ФИО4 доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, представитель истца ФИО5 - ФИО возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, правом участия в судебном заседании апелляционной инстанции не воспользовались, надлежащим образом уведомлены о назначении апелляционной жалобы и дополнениям к ней к рассмотрению в судебном заседании, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с частью 2.1. статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайств об отложении рассмотрения апелляционной жалобы до начала судебного заседания не представили, что в силу части 3 статьи 167 ГПК РФ является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.

Учитывая надлежащее извещение всех участников процесса о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в целях обеспечении соблюдения разумных сроков судопроизводства жалоба рассмотрена при имеющейся явке.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав доклад судьи Андроновой А.Р., объяснения сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и возражения на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 20 октября 2025 года, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что собственниками квартиры, расположенной по адресу: (адрес), кадастровый №, являются ФИО2 1/13 доля в праве, ФИО3, ФИО4 - 11/13 долей в общей совместной собственности, ФИО1 - 1/13 доля в праве. В настоящее время несовершеннолетним детям ФИО1 и ФИО2 выделены доли в квартире по 1/4 доли каждой.

Распоряжением заместителя главы г. Оренбурга от 26 сентября 2023 года дано согласие на продажу 2/13 долей квартиры (адрес), принадлежащих несовершеннолетним.

В соответствии с соглашением от 25 января 2024 года, заключённым между ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 и ФИО6, стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес).

Полная стоимость квартиры определена в сумме 5 500 000 рублей.

В соответствии с п. 1.3 Соглашения, в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры, покупатель в счет оплаты за вышеуказанную квартиру погашает ипотеку в ПАО Сбербанк по кредитному договору № от 09 июля 2020 года в размере 1 558 614,79 рублей. Настоящее соглашение вступает в силу с даты погашения ипотеки.

Согласно п. 2.1 Соглашения, покупатель обязан заключить договор купли-продажи квартиры в течение срока действия настоящего Соглашения. Продавцы обязаны после погашения ипотеки покупателем в ПАО Сбербанк не заключать договор купли-продажи квартиры с иными лицами.

17 февраля 2024 года сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес) между ФИО5 (покупатель) и ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 (продавцы), по условиям которого, стороны принимают на себя обязательства заключить не позднее 30 апреля 2024 года договор купли-продажи указанной квартиры.

Согласно п. 1.3 Договора квартира состоит из трех комнат, общей площадью без учета лоджии, балконов и других летних помещений 79,5 кв.м. и расположена на 4 этаже 15-19 этажного дома.

На момент подписания настоящего договора квартира оценена в сумме 5 790 000 рублей, квартира продается покупателю продавцами за цену 5 500 000 рублей (п. 1.4, 1.5).

Основной договор будет предусматривать следующие положения, касающиеся источников оплаты приобретаемой квартиры: продавцы квартиры проинформированы покупателем, что квартира продается за счет:

А) средств целевого жилищного займа в размере 2 897 481,26 рубль, предоставляемого уполномоченным федеральным органом согласно заключенному в г. Москве между покупателем и займодавцем договору № целевого жилищного займа (свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа от 01 ноября 2023 года;

Б) собственных средств в размере 1 769 494 рубля;

В) средств государственного сертификата на материнский капитал серии № от 27 октября 2022 года в размере 833 024 рубля 74 копейки.

Основной договор будет предусматривать следующие положения, касающиеся порядка расчетов между сторонами:

из п.2.2.1 Договора следует, что средства целевого жилищного займа, указанные в п. 2.1.12 договора, выплачиваются продавцом путем безналичного перечисления займодавцем на рублевый счет продавца ФИО4 №, открытый в Оренбургском отделении № ПАО Сбербанк.

Собственные средства покупателя выплачиваются в следующем порядке:

- 1 558 614,79 рублей путем погашения ипотеки в ПАО Сбербанк по кредитному договору № от 09 июля 2020 года (на момент заключения настоящего договора указанная ипотека погашена),

- 210 879,21 рублей в день подачи основного договора на государственную регистрацию перехода прав собственности на квартиру любым способом, не запрещенным действующим законодательством РФ.

Из пунктов 3.1 и 3.4 договора следует, что стороны обязаны подписать основной договор купли-продажи на условиях, указанных в настоящем Договоре.

Покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до вступления в силу основного договора купли-продажи (п.5.1).

Условия договора в полном объеме исполнены не были.

Согласно информации, имеющейся в графике погашения (информационный расчет), ПАО «Промсвязьбанк» информирует ФИО5 о графике погашений суммы, подлежащей уплате заемщиком по кредитному договору (ипотечное кредитование) в случае его заключения 06 июня 2024 года между заемщиком и кредитором на следующих условиях: срок кредитования 65 месяцев, сумма кредита 800 000 рублей.

Согласно п. 3 Договора целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащим для приобретения жилого помещения под залог приобретаемого жилого помещения от 17 февраля 2024 года, целевой жилищный заем предоставляется заемщику в размере 2 897 481,26 рублей.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что ФИО5 обладала необходимыми денежными средствами для заключения договора купли-продажи по состоянию на 06 июня 2024 года.

Из объяснений сторон суд первой инстанции усмотрел, что ответчики согласны были заключить договор купли-продажи исходя из стоимости квартиры равной 5 850 000 рублей.

Из пояснений нотариуса нотариальной палаты, суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны были согласны заключить договор купли-продажи квартиры по цене 5 500 000 рублей уже после истечения срока, указанного в предварительном договоре купли-продажи.

Кредитный договор стороной истца ФИО5 был оформлен 06 июня 2024 года.

Истец ФИО5 10 июня 2024 года направила в адрес продавцов уведомление о необходимости исполнения условий и обязательств согласно предварительному договору купли-продажи, в связи с непоступлением ответа, 21 июня 2024 года она направила в их адрес претензию с требованием подписать основной договор купли-продажи квартиры.

Давая оценку представленным доказательствам и показаниям свидетелей, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не уклонялась от заключения договора купли-продажи квартиры, а срок заключения договора купли-продажи на неустановленную дату был перенесен сторонами по обоюдному согласию.

В дальнейшем, как указал суд первой инстанции, покупатель по истечении 1 месяца 10 дней направила уведомление в адрес продавца о необходимости заключении основного договора купли-продажи квартиры.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что поведение истца свидетельствует о сохранении интереса к заключению основного договора, ею погашены обязательства, существовавшие у ФИО14 относительно приобретенной ими квартиры на сумму 1 558 614,79 рублей, ответчики не направили письменного уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате истцу погашенных по их обязательству денежных средств, уклоняясь от заключения договора купли-продажи, вносили в договор пункты, которые существенно нарушают права покупателя (о невозврате денежных средств, погашенных покупателем по ипотечному кредиту ответчиков), что в силу положений пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мнению суда первой инстанции, свидетельствует о необходимости понуждения ответчиков к заключению основного договора купли-продажи, в связи с чем, удовлетворил исковые требования ФИО5

Определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24 июля 2024 года УФРС по Оренбургской области был наложен запрет на производство регистрационных действий в отношении спорной квартиры по адресу: (адрес), кадастровый №.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным от 17 февраля 2024 года по причине притворности, суд первой инстанции пришел к выводу, что в заключенном предварительном договоре купли-продажи были четко и ясно изложены существенные условия, согласно которым квартира продается за цену 5 500 000 рублей, отступать от которых ФИО5 не желала, оснований полагать, что указанный договор являлся притворной сделкой, не усмотрел.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения допущены судом первой инстанции при разрешении настоящего дела.

Проверяя решение суда первой инстанции с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 20 октября 2025 года, судебная коллегия приходит к следующему.

Давая оценку доводам апелляционной жалобы ответчиков ФИО14 о недействительности предварительного договора купли-продажи квартиры, судебная коллегия считает их несостоятельными.

В соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Истцы ФИО14 по встречному иску, полагая сделку – предварительный договор купли-продажи от 17 февраля 2024 года притворной, указывают, что истец предлагала им заключить основной договор купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи с указанием цены договора 5 500 000 рублей за квартиру, с условием выплаты покупателям стоимости равной 5 850 000 рублей без указания об этом в договоре.

Между тем, как следует из материалов дела, ФИО5 собственноручно удостоверила своей подписью предварительный договор купли-продажи квартиры от 17 февраля 2024 года, он заключен между сторонами в форме, установленной для такого вида договоров. При подписании договора сторонами были согласованы все существенные условия данного договора. В ходе судебного заседания ФИО5 настаивала на заключение основного договора купли-продажи по цене, соответствующей 5 500 000 рублей.

Доводы апеллянтов ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 о том, что предварительный договор купли-продажи от (дата) прикрывает договор на иных условиях, судебная коллегия считает неубедительными, поскольку в заключенном предварительном договоре купли-продажи были четко и ясно изложены все существенные условия, в связи с чем, оснований полгать, что предварительный договор купли-продажи является притворной сделкой не имеется, поэтому в удовлетворении встречного иска судом первой инстанции обоснованно было отказано.

Вместе с тем, доводы апеллянтов о прекращении обязательств сторон, которые предусмотрены предварительным договором купли-продажи от 17 февраля 2024 года, заслуживают внимания.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 указанного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу положений пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора. Однако это не исключает утрату интереса у обеих сторон в его заключении.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выражают свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

Обращаясь в суд с требованиями о понуждении к заключению договора, истец должен осознавать, что именно на нем лежит обязанность доказать факт совершения им действий, направленных на заключение основного договора, а также факт уклонения ответчика от заключения договора.

Как ранее установлено судом первой инстанции, 17 февраля 2024 года между ФИО5 (покупатель) и ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 (продавцы) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), по условиям которого, стороны принимают на себя обязательство заключить не позднее 30 апреля 2024 года договор купли-продажи спорной квартиры.

Из материалов дела следует, что 30 апреля 2024 года основной договор купли-продажи не был подписан сторонами в связи с непредоставлением покупателю ФИО5 денежных средств по сертификату материнского капитала для расчета с продавцами.

Кроме того, для оплаты приобретаемой квартиры ФИО5 был оформлен кредитный договор только 06 июня 2024 года.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что по состоянию на 30 апреля 2024 года у покупателя не было всей суммы денежных средств для оплаты стоимости квартиры.

При этом при рассмотрении дела продавцы указывали на повышение стоимости квартиры, в обоснование чего предоставили отчет об оценке № от (дата), подготовленный ООО, согласно которому по состоянию на 10 сентября 2024 года рыночная стоимость квартиры составила 6 885 000 руб.

Также продавцы указывали, что не заключение основного договора в установленный срок и не перечисление покупателем определенной сторонами денежной суммы привело к невозможности покупки квартиры семьей ФИО14, в связи с увеличением стоимости недвижимости.

Суд первой инстанции, определяя порядок расчетов, указал, что часть стоимости квартиры в размере 2 897 481,26 руб. оплачивается покупателем за счет средств целевого жилищного займа, предоставленного уполномоченным федеральным органом - займодавцем, согласно договору № от 17 февраля 2024 года, заключённого в г. Москва между покупателем и займодавцем.

Вместе с тем, судом первой инстанции не принято во внимание, что на дату вынесения решения - 24 сентября 2024 года, договор целевого жилищного займа № от 17 февраля 2024 года прекратил свое действие 17 мая 2024 года, что сделало невозможным исполнение судебного акта.

В связи с невозможностью исполнения решения суд первой инстанции определением от 05 июня 2025 года (через восемь месяцев после вынесения решения) через разъяснения судебного акта изменил порядок и способ его исполнения, указав, что поскольку договор целевого жилищного займа от 17 февраля 2024 года прекратил свое действие 17 мая 2024 года, между ФИО5 и ФГКУ «Росвоенипотека» заключен договор от 06 июня 2024 года, исследовав данный договор, пришел к выводу о возможности осуществления ФИО5 расчета за квартиру путем оплаты стоимости квартиры в размере 2 897 481 руб. за счет средств целевого жилищного займа, предоставленного на основании договора от 06 июня 2024 года.

Вместе с тем, рассматривая заявление ФИО5 об исправлении описки в решении суда в части указания на договор от 06 июня 2024 года, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления в данной части в определении от 21 марта 2025 года указал на то, что не имеется оснований для исправления описки в дате договора целевого жилищного займа (вместо 17 февраля 2024 года на 06 июня 2024 года) и размере подлежащей перечислению денежной суммы (вместо 2 897 481,26 руб. на 2 897 481,00 руб.) в соответствии с данным договором, так как договор от 06 июня 2024 года судом в ходе судебного разбирательства не исследовался и к материалам дела не приобщался.

Исходя из материалов дела, решение суда со стороны продавца не исполнено, определением от 18 июня 2025 года ФИО5 было отказано в предоставлении отсрочки исполнения решения суда от 24 сентября 2024 года.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что семья ФИО14 обращалась в Следственный комитет Российской Федерации военный следственный отдел по Оренбургскому гарнизону, указав, что 26 февраля 2025 года ФИО5, не оплатив цену за квартиру, самовольно вскрыла входную дверь в спорную квартиру и установила свой замок, закрыв семье ФИО14 доступ в жилое помещение.

Также судебная коллегия принимает во внимание, что 11 ноября 2024 года распоряжением Главы (адрес) № распоряжение заместителя Главы (адрес) от (дата) №-р «О разрешении дать согласие на продажу 2/13 долей квартиры, принадлежащих несовершеннолетним ФИО1, ФИО2» признано утратившим силу.

Кроме того, из чека по операции ПАО Сбербанк от 25 апреля 2025 года следует, что в указанную дату ФИО4 на лицевой счет Управления Судебного департамента в Оренбургской области внесены денежные средства в размере 1 558 614,79 руб., уплаченные ФИО5 продавцам в счет погашения их задолженности перед ПАО Сбербанк по кредитному договору № от 09 июля 2020 года.

Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельства, анализируя всю совокупность представленных доказательств, правоотношения сторон, а также закон подлежащий применению по данному делу, судебная коллегия исходит из того, что стороны установили предельный срок, в течение которого должен был быть заключен основной договор купли-продажи, а также согласовали условия оплаты по договору, однако по состоянию на 30 апреля 2024 года основной договор купли-продажи квартиры заключен не был.

Тот факт, что ФИО5 21 июня 2024 года, то есть после истечения срока, направляла продавцам претензию с требованием подписать основной договор купли-продажи, не может быть принят во внимание, поскольку ни по состоянию на 30 апреля 2024 года, ни в момент направления претензии у покупателя отсутствовали в полном объеме денежные средства для оплаты стоимости приобретаемой квартиры, что также подтверждается обращением ФИО5 в суд в июне 2025 года с заявлением о предоставлении ей отсрочки исполнения решения суда от 24 сентября 2024 года.

Доказательств того, что продавцы ФИО14 уклонялись от заключения основного договора купли-продажи, суду не представлено.

Таким образом, по настоящему делу установлено, что стороны установили конкретный срок заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, однако он не был заключен не по вине ответчиков ФИО14, предложение заключить основной договор истец направила уже после истечения срока действия предварительного договора. А также учитывая отсутствие доказательств того, что истец имеет возможность передать оставшуюся часть денежных средств за приобретение недвижимого имущества, которое ей по договору купли-продажи фактически не передавалось, оплаченные ФИО5 денежные средства в размере 1 558 614,79 руб. возвращены продавцами путем внесения денежных средств на депозит суда, при этом по истечении времени стоимость квартиры значительно увеличилась, распоряжение заместителя Главы (адрес) от (дата) №-р о согласии на продажу долей квартиры, принадлежащих несовершеннолетним, утратило силу 11 ноября 2024 года, следовательно, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о прекращении обязательств сторон, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от 17 февраля 2024 года и отсутствие правовых оснований для обязания ответчиков ФИО14 заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи от 17 февраля 2024 года.

Таким образом, решение суда первой инстанции постановлено с нарушением норм материального права, в связи с чем, оно подлежит отмене в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что первоначальный и встречный иск взаимосвязаны, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24 сентября 2024 года в полном объеме, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО5 об обязании ФИО14 заключить договор купли-продажи и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО14 о признании договора недействительным.

Из материалов дела следует, что 17 февраля 2025 года ФИО5 в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировала за собой право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес) на основании решения Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24 сентября 2024 года, о чем внесена запись в ЕГРН за №.

Поскольку решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24 сентября 2024 года подлежит отмене, следовательно, указанное апелляционное определение является основанием для аннулирования записи в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ФИО5 на квартиру №, расположенную по адресу: (адрес), и восстановления записи о праве собственности на указанную квартиру за ФИО3 и ФИО4 - 11/13 долей в общей совместной собственности, ФИО1 - на 1/13 долю, ФИО2 - на 1/13 долю.

В связи с отказом истцу ФИО5 в удовлетворении исковых требований, поскольку предусмотренные предварительным договором обязательства по заключению основного договора сторон прекращены, предусмотренный предварительным договором срок истек, следовательно, полученные продавцами денежные средства подлежат возврату покупателю, в связи с чем, судебная коллегия полагает необходимым произвести перечисление ФИО5 денежной суммы в размере 1 558 614,79 руб., внесенной ФИО4 по чеку ПАО Сбербанк от 25 апреля 2025 года на счет Управления Судебного департамента в Оренбургской области.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24 сентября 2024 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО2 к ФИО5 о признании договора недействительным отказать.

Настоящее апелляционное определение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), общей площадью 79,5 кв.м. с кадастровым номером № (запись в ЕГРН № от 17 февраля 2025 года).

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), общей площадью 79,5 кв.м. с кадастровым номером №, за ФИО3 и ФИО4 на 11/13 долей в общей совместной собственности, ФИО1 - на 1/13 долю, ФИО2 - на 1/13 долю.

Денежные средства в сумме 1 558 614 (один миллион пятьсот пятьдесят восемь тысяч шестьсот четырнадцать) рублей 79 копеек, внесенные ФИО4 25 апреля 2025 года на депозит суда, подлежат перечислению со счёта Управления Судебного департамента в Оренбургской области ФИО5 на представленные ею банковские реквизиты.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 декабря 2025 года.

Председательствующий судья:

Судьи: