Апелляционное определение № 33-11713/2025 33-618/2026 от 21 января 2026 г.

Судья: Ключникова И.А. гр. дело № 33-618/2026 (33-11713/2025)

(гр. дело № 2-278/2025) УИД: 63RS0014-01-2024-003826-12


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего судьи Зинкина В.А.,

судей: Топтуновой Е.В., Полезновой А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лекомцевой О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело поапелляционной жалобе ФИО1 на решение Красноярского районного суда Самарской области от 02 сентября 2025года,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Зинкина В.А., объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением кООО«Атлант-Групп», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании торгов по продаже арестованного имущества недействительными и применении последствий недействительности торгов.

Требования мотивированы тем, что заочным решением Красноярского районного суда Самарской области от 10.02.2022 удовлетворены исковые требования ФИО3 к ФИО1, обращено взыскание напринадлежащий на праве собственности истцу земельный участок, площадью 600 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, путем его продажи с публичных торгов.

На основании указанного решения суда ОСП Красноярского района ГУ ФССП России по Самарской области возбуждено исполнительное производство № №, в рамках которого произведена реализация указанного земельного участка.

03.06.2024 на приеме у судебного пристава-исполнителя истец ознакомился с материалами исполнительного производства и узнал, что оно окончено в связи с полным исполнением, так как земельный участок реализован с торгов. В сети интернет истец ознакомился с результатами торгов и узнал, что победителем торгов признан ФИО6

Между тем, истцом указано, что он не был извещен о судебном разбирательстве и вынесении указанного заочного решения, об аресте земельного участка и о реализации его с торгов, в связи с чем обратился всуд с заявлением об отмене заочного решения суда.

Кроме того, истец указывает, что реализация земельного участка осуществлена по цене, определенной в соответствии с отчетом об оценке без учета надворных построек, что значительно ниже фактической рыночной стоимости недвижимого имущества на дату проведения торгов. Извещение о проведении торгов было размещено в сети «Интернет», авпериодических печатных изданиях информация о проведении торгов непубликовалась.

Истец считает, что он не был допущен к процессу реализации имущества, вследствие чего начальная продажная цена была установлена на основании оценки без учета стоимости надворных построек, включающих, в том числе, банный комплекс, в то время как висполнительном производстве при осмотре и описи имущества надворные постройки указаны судебным приставом-исполнителем, следствием чего стало то, что он был лишен воспользоваться правом на подачу заявления об ее изменении, а земельный участок продан по цене значительно ниже его действительной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости принадлежащих ему построек на земельном участке истец обратился в экспертное учреждение ООО «Март-оценка», из заключения которого следует, что на земельном участке находятся постройки (банный комплекс, включающий в себя парную, предбанник, беседку, дровник, душ) стоимостью 1 450 000 руб.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, с учетом уточнения исковых требований, истец просил суд:

- признать недействительными состоявшиеся 18.03.2024 публичные торги, оформленные протоколом от 18.03.2024 по продаже арестованного имущества – земельного участка площадью 600 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, проведенные ООО «Атлант-Групп»;

- применить последствия признания недействительными торгов;

- признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества – земельного участка, площадью 600 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по Управлению государственным имуществом Самарской области в лице ООО «Атлант-Групп» (организатор торгов) и ФИО2 от 02.04.2024;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, площадью 600 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2, с одной стороны, и ФИО4 иФИО5, с другой стороны, применить последствия недействительности сделки, истребовать земельный участок у ФИО4, ФИО5, прекратить право собственности на земельный участок, признав это право за ФИО1;

- обязать ФИО2 возвратить ФИО4 и ФИО5 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка площадью 600 кв.м, кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес>

- обязать ФИО7 возвратить полученные после реализации наторгах земельного участка площадью 600 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> на счет УФССП России по Самарской области всумме 195 914 рублей;

- обязать УФССП России по Самарской области возвратить Территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом Самарской области денежные средства всумме 238 888 рублей 25 копеек, обязав ФИО1 вернуть насчет УФССП России по Самарской области денежные средства в сумме 30 974 рубля 25 копеек, как разницу между стоимостью реализованного имущества и задолженностью по исполнительному производству №№ от 31.10.2022;

- обязать Территориальное управление Федерального агентства поУправлению государственным имуществом Самарской области возвратить ФИО2 полученные по договору купли-продажи арестованного имущества – земельного участка площадью 600 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> от 02.04.2024 денежные средства в сумме 238 888 рублей 25 копеек.

02.09.2025 Красноярским районным судом Самарской области постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований вполном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что согласно выводам письменной консультации специалиста ООО «ГОСТ» на отчет об оценке № 631/305 от 15.09.2023, нарушение этапов оценки привело к отнесению объекта оценки к некорректному сегменту рынка, что привело ккритическому искажению итогового результата, уменьшению рыночной стоимости объекта оценки более чем в 3 раза, определение рыночной стоимости производилось для объекта оценки - земельного участка, каксвободного от строений, незастроенного, в то время как по информации, представленной собственником, данный земельный участок имеет строения. При этом информация о наличии построек имелась усудебного пристава-исполнителя и была передана оценщику с актом описи и ареста от 09.12.2022. Кроме того, допрошенный в судебном заседании специалист ФИО8 пояснила, что в рецензируемом отчете об оценке осмотр объекта не был произведен, причины не указаны, вданном случае, объект оценки являлся застроенным, но оценщиком участок оценивался как незастроенный. Полагает, что поскольку визвещениях о проведении торгов указаны объекты, на которые обращено взыскание, судом, без учета построек на земельном участке, на которые решением суда взыскание не обращалось, требования п. 2 ст. 448 ГК РФ обуказании в извещении предмета торгов нельзя считать соблюденным. Также указывает, что выводы суда первой инстанции о том, что действия судебного пристава-исполнителя были предметом судебного разбирательства и были отражены в апелляционном определении от20.11.2024 не соответствуют фактическим обстоятельствам, поскольку предметом апелляционного обжалования являлась законность вынесения заочного решения суда от 10.02.2022, действиям судебного пристава-исполнителя судебная коллегия оценки не давала. Кроме того, суд необоснованно принял во внимание доводы ответчика о том, что постройка, расположенная на земельном участке, в установленном законом порядке не легализована, из чего сделал вывод о том, что стоимость земельного участка без учета самовольной постройки незначительно превышает сумму оставшейся задолженности по исполнительному производству. Вместе с тем, суд не принял во внимание предоставленные истцом доказательства о том, что сумма задолженности по исполнительному производству, с учетом произведенных истцом платежей в счет погашения задолженности в добровольном порядке, отличается от суммы выплаты взыскателю ФИО9 после реализации земельного участка. Суд не учел, что принадлежность строения подтверждается представленными документами, что также подтвердил в судебном заседании свидетель, и что регистрация капитального строения не была осуществлена в связи с тем, что на земельный участок в рамках исполнительного производства были наложены ограничения. Кроме того, судом достоверно не установлены сумма задолженности по исполнительному производству, соразмерность ее стоимости реализованного участка. Судом также не дано оценки заключению ООО«Март-оценка», согласно которому на земельном участке находятся постройки, стоимость которых составляет 1 450 000 рублей. Считает, чтовопреки выводам суда первой инстанции, принцип «эстоппель», вданном случае, применению не подлежит.

На апелляционную жалобу от судебного пристава-исполнителя ФИО10 поступили письменные возражения, с ходатайством орассмотрении дела без ее участия.

В заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО1 и его представители ФИО11 и ФИО12 доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Атлант-Групп» - ФИО13 иответчики ФИО5, ФИО14 и ФИО3 просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, правом участия в судебном заседании суда апелляционной инстанции не воспользовались, надлежащим образом уведомлены о принятии апелляционной жалобы кпроизводству и назначении судебного заседания, что подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправлений, в том числе извещены посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» всоответствии с частью 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайств об отложении рассмотрения апелляционной жалобы до начала судебного заседания не представили. Судебная коллегия в соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ пришла квыводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя издоводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении ивозражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1)неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4)нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы ивозражения на нее, заслушав участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно статье 93 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Обисполнительном производстве» торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации (часть 2 статьи 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного слицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Исходя из положений частей 6 и 7 статьи 87 Федерального закона от02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи. Публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации, и в связи с существенным нарушением судебным приставом-исполнителем требований Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.10.2010 «О некоторых вопросах, возникающих всудебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании недействительными публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов, рассматриваются поправилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от17.10.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены снарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона «Об исполнительном производстве»). Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными неявляется исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, вчастности, публикация информации о проведении публичных торгов вненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе обоформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что заочным решением Красноярского районного суда Самарской области от 10.02.2022 удовлетворены исковые требования ФИО3 кФИО1 об обращении взыскания на земельный участок, обращено взыскание на принадлежащий на праве собственности ФИО1 земельный участок, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: №, расположенный по адресу: <адрес> путем его продажи с публичных торгов.

На основании данного решения суда выдан исполнительный лист серии ФС № № от 14.04.2022, в соответствии с которым ОСП Красноярского района ГУ ФССП России по Самарской области возбуждено исполнительное производство № от31.10.2022.

09.12.2022 судебным приставом-исполнителем ОСП Красноярского района ГУ ФССП России по Самарской области ФИО10 составлен акт описи и ареста по исполнительному производству №№ от 31.10.2022, описи и аресту подвергнуто имущество - земельный участок, площадью 600 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с государственным контрактом № 690/23-24 от13.06.2023 постановлением об участии в исполнительном производстве специалиста от 11.07.2023 ООО «Бизнес-Новация» проведена оценка рыночной стоимости имущества, находящегося в аресте: земельного участка площадью 600 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, стоимость которого составила 220 100 рублей.

11.11.2023 в рамках исполнительного производства №№ от 31.10.2022 вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги и направлено в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области.

Судебным приставом исполнителем ОСП Красноярского района ГУ ФССП России по Самарской области представителем Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом составлен акт передачи арестованного имущества на торги 14.12.2023.

На основании поручения № 2023/648-АГ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в соответствии с государственным контрактом № 1РА от 22.10.2021 ООО «АТЛАНТ-ГРУПП» поручена реализация арестованного имущества путем проведения торгов.

В связи с полученным от специализированной организации извещения о не реализации имущества в месячный срок, 29.01.2024, на основании пункта 10 статьи 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ, судебным приставом-исполнителем ОСП Красноярского района ГУ ФССП России по Самарской области вынесено постановление оснижении цены имущества, переданного на реализацию на 15 %, установлена стоимость арестованного заложенного имущества в размере 187 085 руб. Постановление направлено в специализированную торгующую организацию.

15.02.2024 специализированной торгующей организацией ООО«АТЛАНТ-ГРУПП» на сайте torgi.gov.ru опубликовано объявление опроведении торгов по продаже арестованного имущества - земельного участка, согласно которому для участия в торгах претендентами вносятся задатки единым платежом в валюте РФ путем перечисления денежных средств по следующим реквизитам: получатель - УФК по Самарской области (ТУ Росимущества Самарской области, <данные изъяты>). Размер задатка 93 542 рубля 50 копеек, шагаукциона – 1 870,85 рублей. Место проведения торгов: электронная площадка ООО «ВЭТП» по адресу в сети интернет: https://арест.вэтп.рф сприложением документов в электронной форме начиная с 19.02.2024 с17.00 (время московское). Дата окончания приема заявок - 13.03.2024 в14.00 (время московское). Задаток должен поступить на р/с ТУ Росимущества в Самарской области не позднее 13.03.2024. Датаподведения итогов приема заявок - 15.03.2024. Дата торгов - 18.03.2024 в 09.00 (время московское).

Из материалов дела также следует, что 11.03.2024 между Е.А.ВБ. (принципал) и ФИО6 (агент) заключен агентский договор, по условиям которого агент обязуется по поручению принципала за вознаграждение совершить в интересах, от имени и за счет принципала юридические и фактические действия, необходимые для участия в торгах, проводимых 18.03.2024 с целью приобретения всобственность имущества: Лот №1НЗ-2023/648-АГ от 07.12.3023, уведомление КЯр-000050 от 16.11.2023, собственник ФИО1, земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения длясадоводства, кадастровый номер №, площадью 600кв.м, адрес (относительно ориентира): <адрес>

Согласно протоколу № 12547-ОАЗФ/2/1 от 18.03.2024 о результатах проведения торгов в электронной форме по лоту № 113.03.2024 ФИО6 подано наивысшее предложение о цене спорного земельного участка, и он был признан победителем.

02.04.2024 между Федеральным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, в лице ООО «Атлант-Групп», осуществляющего деятельность на основании Государственного контракта № 1РА от 22.10.2021, № 2РА от 25.03.2022 пореализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, именуемое в дальнейшем «Организатор торгов» с одной стороны и ФИО2, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили договор о нижеследующем: организатор торгов передает в собственность покупателю земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, кадастровый номер №, площадью 600 кв.м, адрес (относительно ориентира): <адрес>

30.05.2024 ФИО2 по договору купли-продажи продала спорный земельный участок ФИО4 и ФИО15 в общую долевую собственность (по 1/2 доле каждому), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В настоящее время собственниками земельного участка являются ФИО4 и ФИО5

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции доводы истца о том, что извещение о проведении торгов было размещено всети «Интернет», а в периодических печатных изданиях информация опроведении торгов не публиковалась не принял во внимание на том основании, что ООО «Атлант-Групп» информация о проведении торгов была размещена в периодическом издании «Волжская коммуна».

Доводы истца относительно действий судебного пристава-исполнителя, передачи на торги земельного участка снезарегистрированной на нем постройкой, суд первой инстанции также не принял во внимание, указав, что они уже являлись предметом судебного разбирательства и были отражены в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 20.11.2024, из которого следует, что наличие на земельном участке объектов недвижимости, в том числе хозяйственных построек, отчуждение которых согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ невозможно без отчуждения земельного участка, не препятствует обращению взыскания наземельный участок, поскольку в ст. 278 ГК РФ предусмотрено, чтовсудебном порядке производится обращение взыскания только на земельные участки, а для обращения взыскания на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке и принадлежащие должнику, согласно действующему законодательству, решения суда нетребуется.

При этом суд первой инстанции указал, что при разрешении вышеуказанного спора также принято во внимание, что постройка, расположенная на спорном земельном участке, на наличие которой ссылается сторона ответчика, в установленном законом порядке нелегализована, надлежащим образом не оформлена инезарегистрирована. Стоимость земельного участка, без учета самовольной постройки, незначительно превышает сумму оставшейся задолженности по исполнительному производству от 05.07.2016.

Ссылаясь на разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации в пункте 2 определения от 16.07.2009 № 739-О-О, в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», суд первой инстанции указал, что, требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск.

Судом первой инстанции отмечено, что по итогам проведенных торгов имущество должника было реализовано на повторных торгах. Итоговая рыночная стоимость, которая была установлена по итогам торгов, составила 238 888,25 руб., которая является выше начальной продажной стоимости имущества. Денежные средства, перечисленные покупателем на счет ТУ Росимущества в Самарской области, былиперечислены в отдел судебных приставов-исполнителей для дальнейшего распределения их между взыскателями по исполнительному производству. Судебным приставом-исполнителем 16.04.2024 окончено исполнительное производство фактическим исполнением, требования исполнительного документа исполнены полностью.

На основании вышеизложенного, руководствуясь требованием подп. 5 п. 1 ст. 1, ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ст. 131 ГКРФ, п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательство того, что постройка, расположенная на спорном земельном участке в установленном законом порядке легализована, оформлена, либо зарегистрирована и принадлежит ему на праве собственности, как и не представлено доказательств, что нарушения, указанные в исковом заявлении, повлекли существенные нарушения гражданских прав истца и будут восстановлены принятием судебного акта.

При этом суд отметил, что, наоборот, исходя из принципа добросовестности в гражданском законодательстве, истец допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, атакже иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу абзаца четвертого пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, окотором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Правило «эстоппель» предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению. Основным критерием его применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

На основании изложенного, суд первой инстанции счел возможным применить правовой принцип «эстоппель», закрепленный в абзаце четвертом пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, к доводам истца об оспаривании торгов, указав, чтопрослеживается незаинтересованность истцом судьбой неисполненных им обязательств длительное время, что является недобросовестным поведением и дополнительным основанием для отказа истцу в защите его прав.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, руководствуясь вышеуказанным требованием действующего законодательства, а также ссылаясь на положения ст. 35 ГПК РФ, ст. 10 ГКРФ и определения Конституционного Суда РФ от 17.07.2014 № 1808-О и № 32-КГ14-17 от 03.02.2015, суд первой инстанции отказал вудовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в рамках исполнительного производства земельный участок был передан судебным приставом-исполнителем на торги без учета находящихся на нем надворных построек, являющихся объектом недвижимого имущества, и элементов благоустройства, а именно банного комплекса, включающего в себя парную, предбанник, беседку, дровник, душ.

Наличие на земельном участке указанного объекта недвижимого имущества не отражено в постановлении судебного пристава-исполнителя от 11.11.2023 и акте о передаче арестованного имущества на торги от 14.12.2023 (т. 1 л.д. 48, 98), поручении ТУ Росимущества в Самарской области от 07.12.2023 на прием и реализацию арестованного имущества (т. 1 л.д. 49), извещении ООО «АТЛАНТ-ГРУПП» о проведении торгов (т. 1 л.д. 11).

При этом данные сведения имелись в распоряжении судебного пристава-исполнителя, они отражены в акте о наложении ареста (описи имущества) от 09.12.2022 (т. 1 л.д. 139, 143.145).

Также из отчета ООО «Бизнес-Новация» № 631/305 от 15.09.2023 неследует, что оценщику предоставлялись и учитывались сведения осостоянии земельного участка, расположении на нем объекта недвижимого имущества. Оценщик находится в г. Тюмень, сведения обосмотре земельного участка заключение не содержит. Содержащиеся вотчете сведения о подобранных оценщиком объектах-аналогах также несодержат информации о наличии на них объектов недвижимого имущества и элементов благоустройства (т. 1 л.д. 104-132).

Вместе с тем, стоимость земельного участка с учетом находящихся на нем объектов недвижимости, их технического состояния и элементов благоустройства значительно превышает стоимость земельного участка безуказанных объектов.

Так, согласно заключению ООО «Март-оценка» о рыночной стоимости объекта капитального строительства от 29.07.2024, наземельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер № площадью 600 кв.м, находятся постройки, а именно: банный комплекс, включающий в себя парную, предбанник, беседку, дровник, душ, стоимостью 1450000руб.

Доказательства иной стоимости земельного участка, с учетом расположенного на нем банного комплекса и элементов благоустройства, вматериалы дела не представлены, в связи с чем судебная коллегия неможет согласиться с выводами суда первой инстанции о незначительном превышении стоимости земельного участка суказанными объектами над суммой задолженности по исполнительному производству и приходит к выводу, что оценка и реализация имущества должника через торги произведена по существенно заниженной рыночной стоимости.

Реализация имущества по заниженной рыночной стоимости нарушает как права должника, имеющего право после проведения торгов на получение суммы, превышающей размер задолженности поисполнительному производству, так и нарушает права его кредиторов, заинтересованных в погашении имеющейся перед ними задолженности. Кроме того, как следует из общедоступных сведения ФССП России и сообщено судебной коллегии в судебном заседании от 22.01.2026, вотношении ФИО1 возбуждены иные исполнительные производства по взысканию налогов, задолженности по коммунальным платежам, кредитной задолженности, исполнительских сборов.

Действующее земельное законодательство закрепляет принцип единства земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на нем, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, чтооценка и реализация земельного участка без учета расположенного нанем объекта недвижимого имущества в условиях наличия законодательного запрета отчуждения земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимого имущества является нарушением порядка проведения торгов, поскольку ведет к неправильному формированию цены реализуемого имущества, существенно нарушает права должника, исходя из доказанной стоимости таких объектов и ее соотношения со стоимостью реализуемого участка, а потому свидетельствует о наличии оснований для признания торгов недействительными.

Допущенные нарушения являются существенными, поскольку повлияли на результаты публичных торгов, на формирование стоимости реализуемого имущества, на определение победителя торгов и привели кущемлению прав и законных интересов истца.

При этом то обстоятельство, что право собственности истца на постройку не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости не исключало необходимость отражения данных объектов вакте описи. В противном случае существенным образом снижается рыночная стоимость арестованного имущества, что в конечном итоге приводит к нарушению прав сторон исполнительного производства.

Также судебная коллегия не может согласиться с доводами суда первой инстанции о наличии признаков злоупотребления правом состороны истца, необходимости применения принципа эстоппеля, соссылкой на разрешение ранее гражданского дела по спору обобращении взыскания на заложенное имущество, поскольку предметом разрешения указанного спора являлась законность обращения взыскания на земельный участок, а не проверка законности реализации земельного участка без учета расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Действительно, в соответствии с пунктом 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также вслучаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из приведенной нормы следует, что свойством неоспоримости обладают обстоятельства, установленные в рамках иного спора, а не выводы суда по существу спора. Таким образом, преюдиция – этоустановление судом конкретных фактов, которые закрепляются вмотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Между тем, в основу решения по данному делу положены необстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями по ранее рассмотренному делу, а изложенные судами выводы в отношении иных юридически значимых обстоятельств поиному спору, что является недопустимым.

На основании изложенного, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, руководствуясь вышеуказанным требованием действующего законодательства, установив нарушение процедуры проведения торгов, поскольку реализация земельного участка осуществлена по цене, определенной в соответствии с отчетом об оценке без учета надворных построек, что значительно ниже фактической рыночной стоимости недвижимого имущества на дату проведения торгов, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости признания торгов недействительными, с применением в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствий недействительности торгов в виде признания недействительным договора купли-продажи арестованного имущества от 02.04.2024, заключенного между ТУ Росимущества в Самарской области в лице ООО «Атлант-Групп» и ФИО2 и последующего договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ФИО2 и ФИО4, ФИО5, а также прекращения права собственности покупателей, его регистрацией за истцом, возврата полученного по недействительным сделкам.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене спринятием нового решения об удовлетворении исковых требований вполном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить.

Решение Красноярского районного суда Самарской области от02сентября 2025 года отменить, постановить по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными состоявшиеся 18.03.2024 публичные торги, оформленные протоколом от 18.03.2024 по продаже арестованного имущества – земельного участка с кадастровым номером №, проведенные ООО «Атлант-Групп».

Применить последствия признания недействительными торгов.

Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества – земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по Управлению государственным имуществом Самарской области в лице ООО «Атлант-Групп» и ФИО2 от 02.04.2024.

Признать недействительным договор от 30.05.2024 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ФИО2 и ФИО4, ФИО5, применитьпоследствия недействительности сделки, истребовать земельный участок у ФИО4, ФИО5, прекратить право собственности на земельный участок, аннулировать запись о государственной регистрации права ФИО5 от 30.05.2024 № № иФИО4 от 30.05.2024 №№, восстановить в ЕГРН запись государственной регистрации права за ФИО1.

Обязать ФИО2 возвратить ФИО4 и ФИО5 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 30.05.2024 земельного участка с кадастровым номером №.

Обязать ФИО3 возвратить полученные после реализации наторгах земельного участка с кадастровым номером № на счет УФССП России по Самарской области всумме 195 914 рублей.

Обязать УФССП России по Самарской области возвратить Территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом Самарской области денежные средства всумме 238 888 рублей 25 копеек, обязать ФИО1 вернуть на счет УФССП России по Самарской области денежные средства в сумме 30 974 рубля 25 копеек, как разницу между стоимостью реализованного имущества и задолженностью по исполнительному производству № № от 31.10.2022.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства поУправлению государственным имуществом Самарской области возвратить ФИО2 полученные по договору от02.04.2024 купли-продажи арестованного имущества – земельного участка с кадастровым номером № денежные средства всумме 238 888 рублей 25 копеек.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 05.02.2026.