Апелляционное определение № 33-2520/2026 33-35982/2025 от 21 января 2026 г.

УИД: 23RS0024-01-2024-004593-24

Судья Литвиненко Т.А. Дело № 33-2520/2026

2-620/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Кузьминой А.В., Бендюк А.К.

по докладу судьи Поповой Е.И.

при секретаре-помощнике судьи Демине Ф.С.

При участии прокурора Будариной А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Крымский район о признании права собственности на самовольную постройку нежилое здание,

с апелляционным представлением Крымского межрайонного прокурора на решение Крымского районного суда Краснодарского края от 28 января 2025 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Крымского городского поселения о признании права собственности на самовольную постройку нежилое здание.

Свои требования мотивирует тем, что согласно договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности ........ от 26.08.2022 он, истец является арендатором, переданного ему для строительства, земельного участка, с кадастровым номером ........, площадью 352 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: общественное питание, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ указанном земельном участке истцом было построено нежилое здание - магазин, назначение нежилое, 2024 года постройки, число этажей наземной части: 1, число этажей подземной части: 0, общей площадью 130,7 кв. м., площадью согласно Приказа Минэкономразвития России от 23.10.2020 года № П/0393 -131,7 кв.м., расположенный на земельном участке, находящийся в ведении администрации МО Крымский район, предоставленный по Договору аренды № 45000017842 от 26.08.2022, по адресу: РФ, Краснодарский край, .............

Истец полагал, что он вправе использовать земельный участок в соответствии с его назначением и целевым использованием, а поэтому был вынужден обратиться в суд с данными требованиями и просит признать за ним ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на самовольно построенное нежилое здание (кафе), назначение нежилое, 2024 года постройки, число этажей наземной части: 1 число этажей подземной части: 0, общей площадью 130,7 кв. м., площадью согласно Приказа Минэкономразвития России от 23.10.2020 года № Г1/0393 - 131,7 кв.м., расположенный на земельном участке, находящийся в ведении администрации МО Крымский район, предоставленный по Договору аренды № 45000017842 от 26.08.2022, по адресу: РФ, Краснодарский край, .............

А также просил суд указать в решении суда, что оно является основанием для постановки на государственный кадастровый учёт в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю посредством подготовки технического плана на самовольно построенное нежилое здание, (кафе), назначение нежилое, 2024 года постройки, число этажей наземной части: 1 число этажей подземной части: 0, общей площадью 130,7 кв. м., площадью согласно Приказа Минэкономразвития России от 23.10.2020 года № П/0393 -131,7 кв.м., расположенный на земельном участке, находящийся в ведении администрации МО Крымский район, предоставленный по Договору аренды № 45000017842 от 26.08.2022, по адресу: РФ, Краснодарский край, ............; а также отразить в решении, что оно является основанием для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на самовольно построенное нежилое здание - кафе, назначение нежилое, 2024 года постройки, число этажей наземной части: 1 число этажей подземной части: 0, общей площадью 130,7 кв. м., площадью согласно Приказа Минэкономразвития России от 23.10.2020 года № П/0393 -131,7 кв.м., расположенный на земельном участке, находящийся в ведении администрации МО Крымский район, предоставленный по Договору аренды № 45000017842 от 26.08.2022, по адресу: РФ, Краснодарский край, ............

Решением Крымского районного суда Краснодарского края от 28 января 2025 года исковые требования ФИО1 к администрации Муниципального образования Крымский район о признании права собственности на самовольную постройку, удовлетворены. Суд постановил:

Признать за ФИО1, .......... года рождения, право собственности на самовольно построенное нежилое здание (кафе), назначение нежилое, 2024 года постройки, число этажей наземной части: 1 число этажей подземной части: 0, общей площадью 130,7 кв. м., площадью согласно Приказа Минэкономразвития России от 23.10.2020 года № Г1/0393 - 131,7 кв.м., расположенный на земельном участке, находящийся в ведении администрации муниципального образования Крымский район, предоставленный по Договору аренды № 45000017842 от 26.08.2022, по адресу: РФ, Краснодарский край, ............

Настоящее решение суда является основанием для постановки на государственный кадастровый учёт в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю посредством подготовки технического плана на самовольно построенное нежилое здание, (кафе), назначение нежилое, 2024 года постройки, число этажей наземной части: 1 число этажей подземной части: 0, общей площадью 130,7 кв. м., площадью согласно Приказа Минэкономразвития России от 23.10.2020 года № П/0393 -131,7 кв.м., расположенный на земельном участке, находящийся в ведении администрации муниципального образования Крымский район, предоставленный по Договору аренды № 45000017842 от 26.08.2022, по адресу: РФ, Краснодарский край, ............

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на самовольно построенное нежилое здание - кафе, назначение нежилое, 2024 года постройки, число этажей наземной части: 1 число этажей подземной части: 0, общей площадью 130,7 кв. м., площадью согласно Приказа Минэкономразвития России от 23.10.2020 года № П/0393 -131,7 кв.м., расположенный на земельном участке, находящийся в ведении администрации муниципального образования Крымский район, предоставленный по Договору аренды № 45000017842 от 26.08.2022, по адресу: РФ, Краснодарский край, ............

В апелляционном представлении Крымский межрайонный прокурор просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. Полагает, что решение является незаконным, поскольку суд при рассмотрении дела неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального и процессуального права. Одновременно заявлено ходатайство о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц и Российской Федерации.

Согласно ч. 3 ст. 35, ч. 2 ст. 36 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита охраняемых законом интересов общества и государства.

По смыслу взаимосвязанных положений ч. 2 ст. 320, ст. 45 ГПК РФ, ч. 3 ст. 35, ч. 2 ст. 36 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» апелляционное представление может быть принесено прокурором в интересах неопределенного круга лиц, Российской Федерации, вопрос о правах и об обязанностях которых разрешен в обжалуемом судебном акте (абз. 9 п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, в связи с чем, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, определила, рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО1 возвел в 2024 году на земельном участке, принадлежащему ему на праве аренды и расположенном по адресу: Краснодарский край, ............ нежилое здание. Указанный земельный участок с кадастровым номером ........, категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования: «общественное питание», площадью 352 кв.м., принадлежит истцу на праве аренды на основании договора №4500017842 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 26 августа 2022 года на срок 2 года 6 месяцев, что подтверждается записью в едином государственном реестре недвижимости.

Согласно техническому паспорту, составленному отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Крымскому району по состоянию на 05 декабря 2024 года на земельном участке с кадастровым номером ........ расположено нежилое здание 2024 года постройки, общей площадью 130,7 кв.м.

Согласно экспертного заключения №02-427/24 от 16.01.2025 выполненного ООО «СтройЭкспертИндустрия» по результатам проведенного экспертного осмотра объекта капитального строительства - нежилое здание 2024 года, назначение - нежилое, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, ............ соответствует регламентирующим строительным нормам и правилам. Критерии соответствия указаны в исследовательской части настоящего заключения эксперта.

Объект исследования-нежилое здание, 2024 года, назначение -нежилое, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, ............ не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не несет угрозу жизни и здоровью граждан в результате строительства данного объекта.

Объект строительства - нежилое здание 2024 назначение- нежилое, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, ............ соответствует регламентирующим строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам. Размещение исследуемого объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, ............ соответствует градостроительным и противопожарным нормам и правилам.

Объект строительства - нежилое здание 2024 назначение- нежилое, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский край, ............ соответствует регламентирующим строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам, следовательно, варианты устранения возможных несоответствий - не имеют необходимости. При возведении объекта капитального строительства, экспертом установлено, что нежилое здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, ............ не нарушает нормы межевых границ.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, приняв во внимание выводы заключения эксперта, подтверждающие, что спорные объекты соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, том числе как природному объекту, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ст. 42 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Частью 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац 6 части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления, (абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (абзац 3 пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44).

Судом установлено, что земельный участок под спорным строением принадлежит истцу на праве аренды согласно договора от 26.08.2022 года № 4500017842, согласно которому арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 4.1.6), не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство (п. 4.1.13).

При этом, при удовлетворении исковых требований суд первой инстанции сослался на п. 4.2.4 договора согласно которого арендатор имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Вместе с тем, в данном договоре вышеуказанный пункт в данном договоре отсутствует.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что при возведении спорного строения истцом были нарушены условия договора аренды, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Оценивая представленное в материалы дела экспертное заключение ООО «СтройЭкспертИндустрия» судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно не может быть принято в качестве допустимого доказательства по следующим основаниям.

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214- р согласно судебная строительно-техническая экспертиза проводится исключительно государственными судебно-экспертными организациями строительно-техническими экспертизами.

При этом, в силу ст.222 ГК РФ во взаимосвязи со ст.56 ГПК РФ обязанность доказывания данных обстоятельств лежит на лице, претендующим на признание права собственности на самовольную постройку.

При таких обстоятельствах, учитывая, что разрешительной документации на возведение спорного объекта истцом в нарушение договора аренды земельного участка получено не было, выводы о соответствии спорного строения о соответствии его положениям п.3 ст.222 ГК РФ основаны на недопустимом доказательстве судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для признания на него права собственности в судебном порядке не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Крымского районного суда Краснодарского края от 28 января 2025 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования Крымский район о признании права собственности на самовольную постройку нежилое здание - отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.01.2026 года.

Председательствующий: Попова Е.И.

Судьи: Бендюк А.К.

Кузьмина А.В.