Решение № 2-148/2018 2-2117/2017 от 14 февраля 2018 г. по делу № 2-148/2018

Дело № 2-148/2018 г.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2018 года ст. Ессентукская

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Поливанова Д.А.,

при секретаре судебного заседания Шония З.В.,

с участием:

истца по первоначальному исковому заявлению – ответчика по встречному исковому заявлению ФИО1,

представителя ответчика по первоначальному исковому заявлению – истца по встречному исковому заявлению ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности серии № от 27 октября 2017 года,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли – продажи, взыскании денежных средств по предварительному договору купли – продажи, задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, понесенных расходов, и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли – продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли – продажи, взыскании денежных средств по предварительному договору купли – продажи, задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, понесенных расходов.

Свои исковые требования истец мотивирует тем, чтов сентябре месяце 2016 года она, желая приобрести квартиру в ст. Ессетукской Предгорного района обратилась в агентство недвижимости № КМВ, где познакомилась с риелтором Навальной Т.А., которая показала ей документы на квартиру, гараж и земельный участок, принадлежащие ФИО2, она посмотрела данные объекты недвижимости, и решила их приобрести. Риелтор ФИО4 уверила ее, что лично все оформит и попросила оплатить задаток в сумме <данные изъяты> рублей и услуги агентства в сумме <данные изъяты> рублей, иначе она не будет оформлять сделку, так как есть и другие покупатели. На следующий день, 11 октября 2016 года, она приехала в агентство недвижимости № КМВ ст. Ессентукской, где был заключен договор о задатке, где она передала Навальной Т.А. задаток в сумме <данные изъяты> рублей в счет оплаты по договору купли – продажи, на основании которого она приобретает за <данные изъяты> рублей квартиру № 3 по адресу: <адрес>, земельный участок перед домом и гараж, срок заключения договора купли – продажи был определен до 30.12.2016 г. В тот же день она оплатила <данные изъяты> рублей за услуги риелтора, но чек и квитанцию ей не выдали.

26.10.2016 года между ней и представителем продавца ФИО5 был заключен предварительный договор купли – продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец ФИО2 обязалась в срок до 30 декабря 2016 года продать квартиру № 3, гараж литер В и земельный участок перед квартирой по адресу: <адрес>. В соответствии с предварительным договором купли – продажи, ФИО1 перевела денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в счет оплаты договора, что составляет 80% стоимости недвижимости. После этого, ей передали ключи от квартиры, и она переехала в ноябре 2016 года в указанную квартиру вместе с семьей. Ею был проведен ремонт отопления и водопроводных труб, о чем она сообщила ФИО2, на что та ответила, чтобы ФИО1 вычитала сумму ремонта из полной стоимости договора. Расходы на ремонт и материалы составили <данные изъяты> рублей.

В срок, предусмотренный предварительным договором купли – продажи от 26.10.2016 г. и договором задатка от 11.10.2016 г., квартира, земельный участок и гараж переоформлены на нее не были.

По просьбе ФИО2, ее представителя и риелтора, она изменила срок переоформления недвижимости до 30 апреля 2017 года. Однако и в этот срок недвижимость переоформлена не была.

Позже ей стало известно, что продаваемый земельный участок ФИО2 не принадлежит, однако ФИО2 продавала его в общей массе по цене <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей от общей суммы сделки. Узнав об этом обмане, она обратила внимание, что риелтор Навальная в видоизмененном договоре, в котором был установлен срок до 30 апреля 2017 года, и вовсе исключила земельный участок из сделки.

Считает, что сторона продавца обманывает ее, квартира и гараж стоят не более <данные изъяты> рублей, поэтому они включили земельный участок в договор задатка, но не включили его в предварительный договор купли – продажи.

14 июля 2017 года ФИО1 направила ответчику, ее представителю и директору агентства недвижимости претензию, согласно которой в связи с неисполнением обязательств в сроки предусмотренные предварительными договорами купли – продажи и договором задатка, она отказалась от заключения сделки с ФИО2 Также она потребовала в месячный срок от ФИО2 возместить ей: <данные изъяты> рублей перечисленные согласно предварительному договору купли – продажи; проценты за пользование чужими денежными средствами на дату претензии в размере <данные изъяты> рубль; расходы связанные с капитальным ремонтом водопровода, газового котла, смесителей и заменой входной двери в размере <данные изъяты> рублей; <данные изъяты> рублей госпошлины за иск ФИО2, за рег. палату и БТИ; <данные изъяты> рублей за услуги риелтора. В претензию не вошла сумма задатка в размере <данные изъяты> рублей, которая подлежит возмещению в двойном размере и равна <данные изъяты> рублей.

Денежные средства ФИО1 до настоящего времени не получила, а 19 октября 2017 года, ФИО2 потребовала освободить квартиру. Также ФИО2 сказала, что перепродаст квартиру, а деньги ФИО1 будет отдавать по копейкам.

24 октября 2017 года ФИО2 с участковым приехали к ФИО1 и потребовала выселиться из квартиры или дать ей <данные изъяты> рублей.

В течение года ФИО1 проживает в квартире ФИО2, в полном объеме оплачивает коммунальные платежи, следит за квартирой, производит ремонт.

В настоящее время ФИО1 не работает, так как ухаживает за ребенком инвалидом, получить субсидию и квоту на лечение ребенка она не может из-за отсутствия постоянной прописки.

Обратившись в суд, истец ФИО1 просит: взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, в том числе: <данные изъяты> рублей сумма, перечисленная 26 октября 2016 года согласно предварительному договору купли – продажи; проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек;<данные изъяты> рублей сумма согласно договора задатка от 11 ноября 2016 года; госпошлина за ФИО2 в сумме <данные изъяты> рублей; госпошина в сумме <данные изъяты> рублей за регистрацию сделки от 11 октября 2016 года; оплата справки БТИ в сумме <данные изъяты> рублей; <данные изъяты> рублей оплаченные за услуги риелтора Навальной Т.А.; расходы, связанные с ремонтом и благоустройством квартиры в сумме <данные изъяты> рублей – дверь, котел, обои, багеты, клеи, жалюзи на окна, стабилизатор, трубы, смесители, раковина, обшивка и утепление наружной стены и работа, вывоз мусора и уборка помещений к переезду; госпошлина в сумме <данные изъяты> рублей.

Впоследствии, воспользовавшись свои правом, предусмотренным ст. 39 ГПК РФ, истец ФИО1 неоднократно уточняла свои исковые требования и просит: расторгнуть предварительный договор купли – продажи от 26 октября 2016 года заключенный между ФИО1 и ФИО2; взыскать с ФИО2 <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейки основного долга, процентов и стоимости выполненных работ, а также <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки не возмещенных ей платежей по коммунальным услугам.

Не признав заявленные исковые требования, ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли – продажи.

Свои встречные исковые требования ответчик ФИО2 мотивирует тем, что 26 октября 2016 года, между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым стороны обязались заключить договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: Ставропольский край, <адрес>, в том числе: квартиры общей площадью 70,6 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер № гаража площадью 16,2 кв.м., кадастровый номер № назначение нежилое здание, земельного участка общей площадью 24,48 кв.м., условный номер №, назначение земельный участок под гараж.

Между истцом и ответчиком была согласована цена недвижимости - <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость квартиры <данные изъяты> (<данные изъяты> рублей, стоимость гаража <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка - <данные изъяты> рублей.

В соответствии с 4.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с ч.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В пункте 7 Предварительного договора стороны согласовали срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности на недвижимость - до 01.03.2017 года, также пунктом 7 Предварительного договора было предусмотрено, что если сделка не состоится по вине третьих сторон, договор пролонгируется на срок, установленный по обоюдному согласию сторон.

Право собственности ФИО2 на указанную квартиру, подтверждается договором купли-продажи, указанной квартиры от 12.01.1994 года, заключенного между колхозом имени Буденнова и ФИО2. Согласно указанного договора колхоз продал принадлежащую ему на праве личной собственности 1/12 долю не оконченного строительством 8-ми квартирного жилого дома, по адресу: СК, Предгорный район, ст. <адрес> в последствии присвоен новый адрес: СК, <адрес>, общей площадью 70,6 кв.м. По указанному адресу ФИО2 и вся ее семья проживали с 1994 года до заключения договора купли-продажи с истцом. После заключения предварительного договора купли-продажи в период сбора необходимых для заключения основного договора купли-продажи документов выяснилось, что 8-ми квартирный дом, где располагалась предполагаемая квартира в нарушении всех законодательных норм, официально не был принят в эксплуатацию, владельцы каждой квартиры самостоятельно обращались в государственные органы, для принятия в эксплуатацию именно их квартиру.

Данные обстоятельства побудили ФИО2 в декабре 2016 года обратиться в Предгорный районный суд с исковым заявлением «о признании права собственности на квартиру», что подтверждается Определением Предгорного районного суда от 12.12.2016 года, данный факт обращения в суд говорит о том, что продавец квартиры начала устранять допущенные недостатки в документации на квартиру, что предусмотрено было пунктом 7, предварительного договора купли-продажи. Истец по делу ФИО1, была информирована по данной возникшей проблеме и не возражала.

С момента заключения предварительного договора купли-продажи, то есть с 26.10.2016 года, ФИО1, въехала в указанную квартиру со своими детьми и проживает с ними по настоящее время. Своими силами сделали ремонт, оплачивали коммунальные услуги, то есть условия предварительного договора со стороны ФИО2, как продавца были полностью исполнены.

Согласно, предварительного договора купли-продажи основной договор купли-продажи стороны должны были заключить до 01.03.2017 года, и в случае невозможности совершения сделки по вине 3-их лиц договор пролонгируется на срок необходимый сторонам по обоюдному согласию.

Со стороны ФИО2 были предприняты все необходимые меры, истец по делу был в курсе ее действий.

15.08.2017 года Предгорный районный суд вынес Решение о признании за ФИО2, право собственности на квартиру расположенную по адресу: СК, <адрес> общей площадью 70,6 кв.м.

То есть в течение с01.03.2017 по 15.08.2017 года, ФИО2 предпринимала все необходимые действия для того, что бы иметь возможность заключить основной договор купли-продажи, тем самым юридически передать право собственности на указанную квартиру и другие объекты недвижимости в соответствии с заключенным ранее предварительным договором купли-продажи и все это время истец продолжала проживать в данной квартире и пользоваться указанным имуществом, как своей собственностью.

26.04.2017 года ответчиком в адрес истца посредством телеграммы было направлено требование о заключении основного договора купли-продажи недвижимости, однако истец от заключения основного договора купли - продажи недвижимости уклоняется по настоящее время.

В настоящее время истец по делу уклоняется от завершения сделки купли- продажи и подписания договора, требуя аннулировать заключенный ранее договор купли-продажи от 16.10.2016 года, с чем ФИО2 категорически не согласна и в соответствии с ч.5 ст.429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего кодекса.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иным законными заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считаетсязаключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Обратившись в суд со встречным исковым заявлением, ФИО2 просит: понудить ФИО1 к заключению договора купли - продажи квартиры №3 (жилой дом, согласно предварительному договору купли - продажи от 26.10.2016 года) общей площадью 70,6 кв.м., кадастровый номер № по адресу: СК, <адрес> гаража литер В, площадью 16,2 кв.м., кадастровый номер № по адресу: СК, <адрес>; земельного участка общей площадью 24,48 кв.м., условный кадастровый номер № назначение: под гараж, по адресу: СК, <адрес>

Истец по первоначальному исковому заявлению - ответчик по встречному исковому заявлению ФИО1 в судебном заседании первоначально заявленные исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Возражала против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению – истца по встречному исковому заявлению ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании первоначальные исковые требования ФИО1 не признал и просил отказать в их удовлетворении. Встречные исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, и просил их удовлетворить.

Ответчик по первоначальному иску – истец по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явилась, не представив суду доказательств, подтверждающих и оправдывающих уважительность ее отсутствия, несмотря на то, что о дате, месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом была извещена.

Учитывая, что интересы истца-ответчика ФИО2 в суде представляет ее доверенное лицо, наделенное всеми правами стороны по делу, в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие ФИО2

Свидетель ФИО8 показала суду, что она работает в агентстве недвижимости. Не отрицает факт получения задатка в сумме <данные изъяты> рублей от ФИО1 Она занималась составлением предварительного договора купли – продажи недвижимого имущества. Также свидетель пояснила, что обсуждался вопрос продажи квартиры, гаража и земельного участка под гаражом. Никаких разговором о продаже других земельных участках не обсуждался.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что 26 октября 2016 года между ФИО2 в интересах которой действовала ФИО5 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли – продажи недвижимости.

Согласно указанному договору, продавец ФИО2 обязуется продать квартиру № 3, гараж литер В, земельный участок под гараж, а покупатель ФИО1 обязуется купить и оплатить указанное недвижимое имущество.

Недвижимость расположена по адресу: Ставропольский край, <адрес>

В соответствии с п. 6 договора, окончательная согласованная между сторонами цена недвижимости составляет <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость квартиры – <данные изъяты> рублей; стоимость гаража <данные изъяты> рублей; стоимость земельного участка – <данные изъяты> рублей.

Оплата стоимости недвижимости производится в следующем порядке и за счет: собственных средств в размере <данные изъяты> рублей, выплаченных покупателем продавцу на момент подписания настоящего договора; средств материнского капитала в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно п. 8 указанного договора покупатель и продавец обязуются заключить договор купли – продажи недвижимости и зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК до 01 марта 2017 года. В случае если сделка не состоится по вине третьих сторон, договор пролонгируется на срок, установленный по обоюдному согласию сторон.

Впоследствии стороны, с общего согласия, изменили условия данного договора, таким образом, согласно измененному договору, продавец ФИО2 обязуется продать квартиру № 3, гараж литер В, земельный участок под гараж, а покупатель ФИО1 обязуется купить и оплатить указанное недвижимое имущество.

Недвижимость расположена по адресу: Ставропольский край, <адрес>

В соответствии с п. 5 договора, окончательная согласованная между сторонами цена недвижимости составляет <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость квартиры – <данные изъяты> рублей; стоимость гаража <данные изъяты> рублей; стоимость земельного участка – <данные изъяты> рублей.

Оплата стоимости недвижимости производится в следующем порядке и за счет: собственных средств в размере <данные изъяты> рублей, выплаченных покупателем продавцу на момент подписания настоящего договора путем перечисления на расчетный счет продавца; средств материнского капитала в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно п. 7 указанного договора покупатель и продавец обязуются заключить договор купли – продажи недвижимости и зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК до 01 мая 2017 года. В случае если сделка не состоится по вине третьих сторон, договор пролонгируется на срок, установленный по обоюдному согласию сторон.

На момент подписания договора, представитель продавца фактически передал недвижимость в пользование покупателю, стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор одновременно является актом приема – передачи объекта недвижимости.

Согласно п. 11 указанного договора в случае не заключения основного договора купи – продажи квартиры по вине государственных органов и иных третьих лиц, уплаченная сумма возвращается покупателю в полном объеме.

В соответствии с п. 13 все расходы по оформлению документов, необходимых для государственной регистрации договора купли – продажи, по оформлению права собственности на квартиру оплачиваются продавцом.

Условия договора вступают в силу с момента его подписания, и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Согласно банковскому ордеру № 12-19 от 26 октября 2016 года ФИО1 перевела на счет ФИО2 <данные изъяты> рублей.

До настоящего времени основной договор между ФИО1 и ФИО2 не заключен.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор), на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 429 ГК РФ, предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого – либо договора в будущем. Применение предварительного договора происходит обычно в тех случаях, когда стороны будущего договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению.

Предварительный договор должен содержать все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Статьей 413 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, согласно материалам дела, между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались заключить сделку купли – продажи недвижимости. Последним днем исполнения обязательства следует считать 01 мая 2017 года.

Уплата <данные изъяты> рублей в счет заключения будущей сделки купли – продажи в качестве задатка, произведена истцом в полном объеме согласно условиям договора задатка.

<данные изъяты> рублей истец уплатила ответчику в качестве оплаты 80% от стоимости покупаемой недвижимости, согласно условий предварительного договора купли – продажи.

Истец и ответчик в установленный ими срок не заключили основной договор купли – продажи недвижимости, предварительный договор и договор о задатке прекратили свое действие.

К спорным правоотношениям подлежат применению положения статей 6, 380, 381, 429 ГК РФ.

Таким образом, судом установлено, что 26 октября 2016 года представитель продавца ФИО2 – ФИО5 и ФИО1 заключили предварительный договор купли – продажи, предметом которого выступало недвижимое имущество в виде квартиры № 3, гаража литер В, земельного участка под гараж, находящееся по адресу: Ставропольский край, <адрес>

Указанное недвижимое имущество продавец намеревался передать в собственность покупателю, а покупатель намеревался принять это недвижимое имущество и обязался уплатить за него денежную сумму, предусмотренную предварительным договором. Цена передаваемого недвижимого имущества была определена сторонами в размер <данные изъяты> рублей. Взаиморасчеты за имущество должны были производитсячастями, следующим образом: изсобственных средств покупателя в размере <данные изъяты> рублей, выплаченных покупателем продавцу на момент подписания настоящего договора путем перечисления на расчетный счет продавца; и средств материнского капитала в размере <данные изъяты> рублей, в установленные законом сроки.

Окончательный срок заключения основного договора был определен сторонами 01 мая 2017 года.

11 октября 2016 года между истцом ФИО1 и агентством недвижимости № 1КМВ в лице ИП Навальной Т.А. был заключен договор о задатке, согласно которого ФИО1 передала агентству недвижимости задаток в сумме <данные изъяты> рублей, в счет оплаты по договору купли – продажи, на основании которого приобретается недвижимость: земельный участок, гараж, квартира, расположенные по адресу: <адрес>

Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в качестве оплаты договора купли – продажи и <данные изъяты> рублей в качестве задатка были переданы ответчику ФИО2, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Как установлено судом, ответчику ФИО2 необходимо было установить в судебном порядке свое право собственности на продаваемую квартиру, что она и сделала, что подтверждается решением Предгорного районного суда от 15 августа 2017 года.

Однако, даже после оформления прав собственности, ни истец ФИО1, ни ответчик ФИО2 не направляли приглашений на заключение сделки купли – продажи, что свидетельствует об утрате сторон интереса к заключению сделки купли – продажи.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что в указанный срок ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора купли – продажи, что позволяет квалифицировать правоотношения сторон предварительного договора прекращенными.

Таким образом, основной договор купли – продажи недвижимости, сторонами заключен не был.

Поскольку предварительный договор прекратил свое действие 01 мая 2017 года, то у суда нет оснований для его расторжения в порядке главы 29 ГК РФ в связи с отсутствием предмета спора.

Таким образом, требования истца ФИО1 о расторжении предварительного договора купли – продажи от 26 октября 2016 года удовлетворению не подлежат.

Нарушение какой – либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключение основного договора.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Материалами дела утрата заинтересованности в заключении основного договора, учитывая фактические действия, установлена. Наличие взаимных претензий при этом невиновность ни одной из сторон не доказывает и не опровергает.

Вместе с тем, не совершение действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора, и прежде всего не направление в письменном виде ни одной из сторон оферты в установленный предварительным договором срок возвращает стороны в исходное, первоначальное положение.

11 октября 2016 года между истцом ФИО1 и агентством недвижимости № 1КМВ в лице ИП Навальной Т.А. был заключен договор о задатке, согласно которого ФИО1 передала агентству недвижимости задаток в сумме <данные изъяты> рублей, в счет оплаты по договору купли – продажи, на основании которого приобретается недвижимость: земельный участок, гараж, квартира, расположенные по адресу: <адрес>

Согласно данному договору стоимость недвижимости определена сторонами с учетом рыночной стоимости подобного жилья, местоположения указанной недвижимости и составляет <данные изъяты> рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

В случае неисполнения условий настоящего соглашения по вине любой из сторон или по вине третьих лиц, полученная сумма возвращается в полном объеме.

Как следует из данного договора, стороны договорились подписать договор купли – продажи недвижимости и сдать документы для регистрации договора и перехода прав по сделке в регистрационный орган до 30 декабря 2016 года.

В соответствии со ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные ч. 1 и ч. 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной норма следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа, поскольку задаток выплачивается именно в счет платежей по договору.

Особенность правового характера задатка как способа исполнения обязательства проявляется в последствиях прекращения и исполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Поскольку при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон задаток не реализует свои функции (обеспечительную и платежную) задаток должен быть возвращен.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух – и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В пункте 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовым актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как установлено в судебном заседании, в полном объеме стороны взятых на себя обязательств не исполнили, сумма задатка истцу не возвращена.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Приняв во внимание совокупность изложенных обстоятельств, оценив содержание фактических отношений, имеющих правовую природу предварительного договора, суд признает требования истца о возврате суммы задатка подлежащими удовлетворению частично в сумме <данные изъяты> рублей, в размере внесенного задатка и считает требования о возврате двойного размера задатка, не подлежащим удовлетворению, поскольку стороны в двухстороннем порядке отказались от заключения основного договора, обязательства ответчика по возврату задатка установлены после окончания действия предварительного договора.

На основании изложенного, также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика суммы перечисленной в качестве частичной оплаты стоимости предварительного договора купли – продажи недвижимости в размере <данные изъяты> рублей.

В ходе судебного разбирательства установлено, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились до начала его исполнения в связи с фактическим отказом обеих сторон от заключения основного договора купли – продажи недвижимости, выразившимся в не направлении друг другу предложения заключить основной договор в письменной форме.

Совокупность установленных судом обстоятельств свидетельствуют об отсутствии оснований для удержания стороной продавца переданной истцом суммы задатка в размере <данные изъяты> рублей и суммы частичной оплаты стоимости покупаемой недвижимости в размере <данные изъяты> рублей, указанные суммы в силу приведенных выше положений закона подлежат возврату истцу.

Согласно ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с представленным истцом расчетом процентов, размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек.

Однако, суд не может согласиться с данным расчетом процентов, предоставленным истцом, согласно расчету процентов произведенному судом, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания составляет <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейка.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейка подлежат удовлетворению, в остальной части данные требования удовлетворению не подлежат.

Рассматривая требования истца ФИО1 о взыскании с ответчицы ФИО2 <данные изъяты> рублей в качестве расходов связанных с благоустройством квартиры, суд исходит из следующего.

Истцом ФИО1 в судебном заседании представлены доказательства произведенных ее работ по благоустройству квартиры, однако как установлено судом, на момент заключения предварительного договора купли – продажи и фактического вселения в квартиру ФИО1 было известно о том, что ФИО2 предстоит в судебном порядке устанавливать свое право собственности на указанную квартиру, и что сама ФИО1 собственником указанной квартиры пока не является.

Суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика компенсации понесенных ФИО1 расходов, поскольку перечисленные ею улучшения имущества были произведены ФИО1 без согласования с ФИО2, по своей инициативе, использовались ею для улучшения условий проживания ее и членов ее семьи.

Доказательств заключения каких – либо соглашений либо договоров в отношении спорной квартиры с собственником, а также получения разрешения ФИО2 на проведения ремонта квартиры ФИО1 суду не представлено.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика <данные изъяты> рублей в качестве расходов связанных с ремонтом и благоустройством квартиры, удовлетворению не подлежат.

Оплата коммунальных услуг, произведенная истцом ФИО1 в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, также не может быть взыскана с ответчицы, поскольку в данный период времени с ноября месяца 2016 года проживала в квартире и пользовалась предоставленными услугами именно истец и члены ее семьи. Доводы истца о том, что она имела права на льготы и платила бы меньше если бы воспользовалась своими правами, суд находит необоснованными, основанными на предположении.

Требования истца ФИО1 о взыскании с ответчика ФИО2: госпошлины за судебное заседание ФИО2 в сумме <данные изъяты> рублей; в сумме <данные изъяты> рублей за регистрацию сделки от 11 октября 2016 года; оплаты справки БТИ в размере <данные изъяты> рублей; <данные изъяты> рублей оплаченных в адрес риелтора Навальной Т.А.; госпошлины в размере <данные изъяты> рублей – удовлетворению не подлежат, в виду своей необоснованности, истцом не предоставлено суду доказательств того, что указанные расходы истца были понесены по вине ФИО2 или в результате ее распоряжений. Таким образом, указанные расходы не вызывают обязательств ответчика ФИО2 по их возмещению.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли – продажи, взыскании денежных средств по предварительному договору купли – продажи, задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, понесенных расходов подлежат удовлетворению частично.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли – продажи недвижимости суд приходит к следующему.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор.

По смыслу п. 5 ст. 429 ГК РФ, стороны, заключившие предварительный договор, отвечающий требованиям, изложенным в статье 429 ГК РФ, считаются сторонами, для которых заключение основного договора является обязательным, и в случае уклонения одной из сторон от заключения договора у другой стороны, добросовестно исполнившей обязанности по предварительному договору, возникает право требовать понуждения к его заключению.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Исследовав обстоятельства дела, суд приходит к объективному выводу о том, что ни та, ни другая сторона предварительного договора купли – продажи не приняла надлежащих мер к заключению основного договора.

Доводы истца ФИО1 о том, что ее неоднократно обманывали при заключении предварительных договоров купли – продажи, вводили в заблуждение не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, все условия предварительного договора были четко прописаны и согласованы сторонами. Истец ФИО1 согласилась со всеми условиями предварительного договора, о чем свидетельствует ее подпись на договоре.

Несмотря на конклюдентные действия, совершаемые сторонами после прекращения действия предварительного договора, суд учитывает, что стороны в установленный предварительным договором срок – до 01 мая 2017 года, латентно выразили обоюдный отказ от совершения юридически значимых действий, направленных на исполнение условий предварительного договора по заключению основного договора купли - продажи недвижимости, что предполагает возврат сторон в первоначальное положение.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли – продажи удовлетворению не подлежат.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании состязательности и равноправия сторон.

Как следует из ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценивая относимость, допустимость и достоверность каждого из доказательства и их в совокупности, суд пришел к выводу о том, что в условиях состязательности гражданского процесса, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, требования истца по первоначальному исковому заявлению ФИО1 нашли свое частичное подтверждение в ходе судебного разбирательства, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истец ФИО1 государственную пошлину не оплачивала, предоставив заявление о рассрочке по уплате государственной пошлины.

Таким образом, с ответчика ФИО2 в пользу бюджета Предгорного муниципального района Ставропольского края исходя из цены иска в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейка, подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, судья,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли – продажи, взыскании денежных средств по предварительному договору купли – продажи, задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, понесенных расходов – удовлетворить частично:

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате предварительного договора купли – продажи недвижимости в размере <данные изъяты> рублей;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задаток по предварительному договору купли – продажи недвижимости в размере <данные изъяты> рублей;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейка.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО1 к ФИО2 – отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли – продажи – отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу бюджета Предгорного муниципального района Ставропольского края государственную пошлину, в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: