Решение № 2-759/2024 2-759/2024~М-434/2024 М-434/2024 от 14 июля 2024 г. по делу № 2-759/2024

Дело №2-759/2024

УИД №26RS0029-01-2024-000883-47


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«15» июля 2024г. г.Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

Председательствующего судьи: Беликова А.С.

при секретаре судебного заседания: Гуськовой Л.В.

с участием:

представителя истца ФИО2

администрации г.Пятигорска: (по доверенности),

ответчика: ФИО1,

представителя ответчика ФИО10

ФИО1: (по доверенности),

представителя ответчика ФИО9

ФИО1: (по доверенности)

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению администрации г.Пятигорска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.Пятигорска обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, указав, что 19.12.2016г. в соответствии с п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ между администрацией г.Пятигорска» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №

В соответствии с договором арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес>.

На участке на момент заключения договора имелся объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером № (номер и дата государственной регистрации права 26-№ от ДД.ММ.ГГГГ.).

Участок является объектом муниципальной собственности г.Пятигорска на основании Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008г. №244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях».

В силу того, что на момент подписания договора, участок находился в фактическом владении и пользовании арендатора, стороны договорились акта приема-передачи не составлять и применить условия договора к отношениям, возникшим до его заключения, т.е. с момента его фактического использования участка арендатором (п.1.10 договора).

Срок аренды устанавливается в соответствии с п.п.6 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ с 22.11.2016г. по 22.11.2019г.

В соответствии с п.2.1 договора от 19.12.2019г. срок аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес>, завершился.

В соответствии с актом визуального осмотра земельного участка с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ. установлено, что на территории данного земельного участка расположен жилой дом, ориентировочно состоящий из 1 этажа, вход на земельный участок ограничен металлическими воротами. В результате чего земельный участок с кадастровым номером №, фактически занят и продолжает использоваться.

Просил изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером 26:33:260203:36, с видом разрешенного использования – для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представитель истца администрации г.Пятигорска, действующий на основании доверенности – ФИО2, пояснил, что исковые требования, заявленные администрацией г.Пятигорска по данному гражданскому делу к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, полностью поддерживает по основаниям, изложенным в исковом заявлении и просил удовлетворить их в полном объеме.

Также, представил письменные пояснения в которых указал, что ранее, 12.02.2003г. между МУ «Управление имущественных отношений г.Пятигорска» и ФИО11 заключен договор аренды земельного участка № по адресу: <адрес>, сроком действия менее одного года.

Однако, согласно письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.01.2018г. №<адрес> гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

Договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015г. и действующие на 01.03.2015г., подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ.

Условия заключенных до 01.03.2015г. договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных п.п. 3, 4 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер. При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных п.п. 3, 4 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, он лишается нрава на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ (указанная позиция подтверждается практикой: постановление Арбитражного суда <адрес> от 06.04.2022г. №Ф05-4685/2022 по делу №А40-112530/2021-93-807).

Договор аренды земельного участка от 12.12.2003г. № был заключен до 01.03.2015г., сроком менее одного года (без определения и указания условия пролонгации), в связи с этим данный договор аренды прекратил свое действие после истечения, установленного договором срока, без права на его пролонгацию в соответствии с требованиями п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, после заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства ФИО1, расположенного на спорном земельном участке в администрацию г.Пятигорска не поступало заявлений о заключении дополнительного соглашения о внесении изменений в договор, в связи с изменением собственника объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение регулируется ст.35 Земельного кодекса РФ. В соответствии с указанной нормой не допускается раздельное правовое регулирование имущественных прав на земельный участок и строения на нем.

Согласно п.1 ст.552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей нрава собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По смыслу ст.552 Гражданского кодекса РФ, ст.35 Земельного кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, к ФИО1 как собственнику недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке с кадастровым номером 26:33:260203:36, перешли права и обязанности арендатора земельного участка с 2003 года. При этом, после окончания срока действия договора аренды от 12.02.2003г. земельный участок собственнику не возвращался.

В силу ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п.1 ст.425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Если срок аренды составляет год или более, договор аренды земельного участка нужно зарегистрировать (ч.6 ст.1 Закона о госрегистрации недвижимости, п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ).

Однако, не зарегистрированный договор аренды земельного участка, требующий такой регистрации, порождает правовые последствия для его сторон. Сторона договора не может потребовать признания его незаключенным только из-за отсутствия регистрации (п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ, п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014г. №). Если заключен в установленной форме подлежащий госрегистрации договор земельного участка, но не зарегистрирован, однако фактически договорные отношения возникли как в данном случае, а именно ФИО1 приобрела объект недвижимого имущества для дальнейшего строительства, земельным участком пользовалась, вносила арендные платежи, следовательно обязательствами из этого договора аренды возникли с момента заключения договора аренды.

В судебном заседании ответчик ФИО1, пояснила, что исковые требования администрации <адрес>, заявленные к ней по данному гражданскому делу, она не признает и возражает против их удовлетворения, по основаниям, изложенным в представленных ею ранее письменных возражениях, в которых указала, что она является собственником недостроенного объекта капитального строительства (жилой дом), расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 16.06.2003г., заключенного между ней и ФИО11 номер и дата государственной регистрации права собственности в Росреестре: № от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Данный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>.

Вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Вид функционального использования – земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

При этом, на данном земельном участке также расположен еще один жилой дом, но принадлежащий третьему лицу ФИО11, что подтверждается нотариально заверенным договором обмена домовладения от 02.11.1991г., который, в соответствии с требованиями ст.69 «Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости» ФЗ № «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г., является документом, имеющим равную юридическую силу с записью в ЕГРН. То есть право собственности ФИО11 на жилой дом по обмену существует в настоящее время в силу закона вне зависимости от наличия или отсутствия сведений об этом праве в ЕГРН.

Как следует из выписки ЕГРН на рассматриваемый земельный участок, в ЕГРН зарегистрировано право аренды на неопределенный срок в интересах ФИО11 как собственника жилого дома в силу договора обмена домовладениями и согласно договора аренды земельного участка № от 12.02.2003г. Данный договор аренды заключен на основании постановления главы <адрес> № от 31.05.2002г.

Кроме того, в соответствии с распоряжением главы администрации <адрес> № от 21.10.1992г. (приложение №), дом, который в настоящее время принадлежит на праве собственности ФИО11, не может быть снесён до окончания строительства дома, принадлежащего ей на праве собственности.

Первичное право на пользование рассматриваемым земельным участком возникло у ФИО11 и до момента прекращения права собственности ФИО11 на жилой дом по обмену в силу закона (не рассматривая тяжёлых случаев) прекращение права пользования земельным участком – невозможно.

В связи с тем, что настоящий земельный участок является объектом муниципальной собственности г.Пятигорска на основании Федерального закона от 03.12.2008г. №244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов Федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к Федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»» полагает, что предъявленные к ней исковые требования незаконны.

Просила отказать в удовлетворении требований истца в полном объёме.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1, действующий на основании доверенности – ФИО10, пояснил, что исковые требования администрации г.Пятигорска к ФИО1, заявленные по данному гражданскому делу, ответчик не признает и возражает против их удовлетворения, по основаниям, изложенным в представленных им письменных возражениях, в которых указал, что согласно данным выписки из ЕГРН, право аренды на земельный участок, на котором расположен оспариваемый объект, предоставлено истцом ФИО5, при этом выписка иных сведений, указывающих на существование в природе чьих-либо прав на аренду ранее названного земельного участка, не содержит, а значит их нет.

В соответствии с требованиями п.2 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Как следует из ранее изложенного, право аренды ФИО5 на земельный участок надлежащим образом зарегистрировано в Росреестре и является действующим для всех третьих лиц на момент рассмотрения судом настоящих требований истца.

Истец утверждает, что 19.12.2016г. администрацией г.Пятигорска и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка. Срок аренды устанавливается с 22.11.2016г. по 22.11.2019г., (процессуальный срок исковой давности истек 23.11.2022г.).

Пунктом 2.3 данного договора установлено, что договор считается заключенным с даты его государственной регистрации.

Истцом не представлено доказательств должной регистрации рассматриваемого договора, что само по себе говорит об отсутствии такой регистрации и, значит, отсутствие для третьих лиц факта существования какого-либо права на оспариваемый земельный участок у заявителя.

Об этом истец был осведомлен в полном объёме, так как ранее последним уже подавалось исковое заявление в Пятигорский городской суд (№) по совершенно схожим доводам, что и нынешние. Однако, несмотря на всю очевидность неправомерности требований предъявленных истцом к заявителю, и несмотря на изложение настоящих возражений в устном виде в судебном заседании в присутствии истца, последний настаивает на удовлетворении своих требований.

Также, представил письменное ходатайство о применении срока исковой давности, в котором указал, что из искового заявления следует, что истец знал о нарушении его прав уже более 3 лет, а именно с 22.11.2019г.

Следовательно, истцом пропущен установленный законом срок исковой давности.

Указанный срок истек ДД.ММ.ГГГГ, то есть более, чем один год назад.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Просил применить срок исковой давности в отношении требований истца, отказав истцу в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1, действующий на основании доверенности – ФИО9, пояснил, что исковые требования администрации г.Пятигорска к ФИО1, заявленные по данному гражданскому делу, ответчик не признает и возражает против их удовлетворения.

В судебное заседание третье лицо ФИО11, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебных заседаний, назначенных по данному гражданскому делу, не явилась, не известив о наличии уважительных причин неявки, с ходатайством об отложении слушания дела, либо истребовании дополнительных доказательств не обращалась. На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившегося третьего лица ФИО11

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6, пояснил, что <данные изъяты> кв.м. это фактическая общая площадь объекта литера «А», который является старой постройкой. Он считает достаточным указывать размеры площади по осям. Помещение им открыл человек, который сказал, что он там проживает, в судебном заседании он отсутствует. Ответчики поясняли, что они его не знают. Этот объект капитального строительства отключен от сети центрального электроснабжения. В договоре мены не указано конкретно, что данный объект является литером «<адрес>». К центральному водоснабжению дом не подключен. Объект с кадастровым номером 55 идентичен объекту с кадастровым номером 47.

Выслушав объяснения сторон, а также их представителей, показания эксперта, исследовав материалы данного гражданского дела, а также и в том числе заключение судебной строительно-технической землеустроительной оценочной экспертизы, представленные письменные доказательства, и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в установленном законом порядке, а также иным способом предусмотренным законом. В соответствии с ч.1 ст.10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Из положений п.1 ст.9 Гражданского кодекса РФ следует, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Приведенные положения закона свидетельствуют о том, что собственник имущества вправе по своему усмотрению осуществлять принадлежащие ему гражданские права, в том числе, устанавливать функциональное назначения имущества и определять пределы его использования, разрешая, в установленном законом порядке, вопросы, регламентированные главами 3 и 4 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с ч.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что в соответствии с представленным договором купли-продажи объекта незавершенного строительства от 16.06.2003г. продавец ФИО11 продала ФИО1 незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес>, который состоит в целом из основного строения литер «<адрес>», общей площадью <данные изъяты> кв.м., имеющего 54% готовности, расположенного на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящегося у продавца на праве аренды на основании постановления главы <адрес> края от 31.05.2002г. №, договора аренды земельного участка №, заключенного с администрацией <адрес> 12.02.2003г.

Также, в материалах дела имеется копия договора аренды земельного участка от 12.02.2003г. №, в соответствии с которым администрация <адрес> предоставило за плату, а ФИО11, принял в аренду земельный участок из земель поселений, предоставленный на основании постановления главы <адрес> от 31.05.2002г. №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес><адрес>. Срок аренды участка установлен с 01.06.2002г. по 30.05.2003г.

Вместе с тем, впоследствии 19.12.2016г. между администрацией г.Пятигорска и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №

В соответствии с указанным договором, арендодатель предоставил арендатору за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

Вместе с тем, на указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства – жилой дом, номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также, судом установлено, что земельный участок предоставлен в соответствии с п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, на основании заявления от 22.11.2016г.

Данный земельный участок является объектом муниципальной собственности г.Пятигорска на основании Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008г. №244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении у казанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях».

В соответствии с п.1.10 договора аренды указанного земельного участка от 19.12.2016г. №, земельный участок находится в фактическом владении и пользовании арендатора, стороны договорились акт приема-передачи не составлять и применить условия договора к правоотношениям, возникшим до его заключения, т.е. с момента фактического использования арендатором участка.

Срок аренды установлен в соответствии с п.п.6 п.8 ст.39.8 Земельного Кодекса РФ с 22.11.2016г. по 22.11.2019г.

Вместе с тем, сведений о том, что указанный договор аренды земельного участка от 19.12.2016г. № зарегистрирован в установленном законом порядке, в материалы данного гражданского дела сторонами не представлено.

В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 настоящей статьи.

Согласно п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п.15 ст.39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Предусмотренные п.п. 3, 4 ст.39.6 Земельного кодекса РФ случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов носят исчерпывающий характер и не могут быть распространены на данные отношения, поскольку отсутствуют основания для предоставления земельного участка без торгов, указанные в п.п.1-30 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с положениями ст.610 Гражданского кодекса РФ, 22.10.2020г. администрация г.Пятигорска направила в адрес ответчика ФИО1 уведомление № об отказе от исполнения договора аренды земельного участка, а также сообщил о намерении обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

На основании данного уведомления арендатору необходимо было освободить предоставленный в аренду земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования и вернуть его путем подписания акта возврата.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил.

Однако до настоящего времени земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес><адрес>, администрации г.Пятигорска не возвращен, акт возврата земельного участка к договору аренды от 19.12.2016г. №, ответчиком не подписан.

В соответствии со ст.239.1 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п.6 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка от 19.12.2016г. № в случае, если земельный участок предоставлен для строительства арендатор обязан – до истечения срока действия договора, осуществить строительство в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект.

Однако по истечении срока действия договора ответчиком данное условие договора не выполнено.

Специалистами отдела муниципального земельного контроля администрации г.Пятигорска был проведен осмотр земельного участка, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес><адрес>, о чем составлен соответствующий акт от 11.12.2023г., согласно содержания которого в ходе визуального осмотра установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен жилой дом, ориентировочно состоящий из 1 этажа. Вход на земельный участок ограничен металлическими воротами, что подтверждается фото-таблицей осмотра земельного участка.

При этом, согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что ранее решением Пятигорского городского суда <адрес> от 10.03.2021г. принятого по административному делу №, ФИО1 отказано в удовлетворении административных исковых требований к администрации г.Пятигорска и временно исполняющему полномочия главы г.Пятигорска – ФИО7 о признании незаконным и отмене постановления администрации <адрес> от 29.12.2020г. № об отказе ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, и о возложении на администрацию г.Пятигорска обязанности заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды указанного земельного участка от 19.12.2016г. № на дополнительный разумный срок, необходимый для завершения строительства жилого дома, в условиях действия в Российской Федерации режима предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции.

Указанным решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 10.03.2021г., принятого по административному делу №, также было установлено, что ФИО1, как собственнику с 2003 года объекта незавершенного строительства – жилого дома готовностью 54%, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, на основании заключенного 19.12.2016г. между ней и муниципальным образованием <адрес>, был заключен договор аренды муниципального земельного участка №, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного и функционального использования: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, по тому же адресу под указанным выше объектом незавершенного строительства.

Как следует из адресованного ФИО1 уведомления от 22.10.2020г. №, арендодатель администрация г.Пятигорска отказалась от договора аренды спорного земельного участка, на что имел право в силу положений п.2 ст.610 ГК РФ.

В декабре 2020 года ФИО1 направила обращение в администрацию г.Пятигорска о продлении договора аренды.

Данное заявление было направлено, в том числе согласно требований Федерального закона от 08.07.2020г. №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции», а также в соответствии с ч.6 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020г. №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», согласно которым установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды.

Постановлением администрации г.Пятигорска от 29.12.2020г. № со ссылками на положения ст.11, п.п.10 п.2 ст. 39.6, п.1 ст.39.16 Земельного кодекса РФ, ФИО1 отказано в предоставлении без проведения торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:53:260203:36, расположенного по адресу: <адрес><адрес>.

Указанное оспариваемое ФИО1 решение органа местного самоуправления принято законно и обоснованно, так как в соответствии с земельным законодательством ФИО1 не имела права на очередное приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку участок уже предоставлялся ей в аренду без проведения торгов с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, при этом его строительство не завершено.

В связи с чем, суд пришел к выводу, что отсутствуют правовые основания, как для заключения без проведения торгов нового договора аренды спорного земельного участка, так и дополнительного соглашения к ранее действовавшему договору аренды от 19.12.2016г. №

Таким образом, вступившее в законную силу решение Пятигорского городского суда, принятое 10.03.2021г. по административному делу №, обстоятельства и факты, установленные при его рассмотрении, возбужденного по спору, возникшему между ФИО1 и администрацией г.Пятигорска, в силу норм, предусмотренных ст.61 ГПК РФ, имеют преюдициальное значение для суда при рассмотрении данного гражданско-правового спора между теми же лицами.

В соответствии со ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, которые могут быть получены также из заключения экспертов.

В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст.55 ГПК РФ заключение эксперта одно из средств, с использованием которого устанавливаются фактические данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. В силу ст.86 ГПК РФ, разъяснений п.7 постановления Пленума ВС РФ «О судебном решении» заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст.67 ГПК РФ в соответствии со всеми имеющимися в деле доказательствами.

Определением суда от 11.04.2024г. по данному гражданскому делу по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая землеустроительная экспертиза.

Согласно заключения экспертов от 27.06.2024г. №, выполненного экспертами АНО «Независимая судебно-экспертная лаборатория», экспертами были сделаны следующие выводы.

По первому вопросу – фактическая площадь земельного участка с учетом величины предельной погрешности составляет <данные изъяты> кв.м. По сведениям ЕГРН площадь участка составляет <данные изъяты> кв.м.

По второму вопросу – на указанном земельном участке имеется объект незавершенного капитального строительства, характеристики которого совпадают с данными об объекте с кадастровым номером № содержащимися в ЕГРН (Таблица А).

По третьему вопросу – на указанном земельном участке имеются объекты капитального строительства: объект 1 – объект незавершенного строительства (кадастровый №) и объект 2 – ОКС <адрес> имеющихся на него правоустанавливающих документов.

Экспликация помещений Объекта № совпадает с данными технического паспорта по первому этажу. Степень готовности здания – 19,1%.

В материалах дела имеется расчет степени готовности объекта незавершенного строительства на стр.164. По данным данного расчета, стены и перекрытия выполнены на 100%. На момент осмотра установлено, что выполнены работы по устройству фундамента, стен первого этажа и перекрытия первого этажа. В поэтажном плане на техническом паспорте объекта имеется план второго этажа. Осмотром установлено отсутствие стен на втором этаже. Отсутствует лестница, предусмотренная проектом, ведущая на второй этаж.

По четвертому вопросу – объект незавершенного строительства (кадастровый №) и объект 2 – ОКС «<адрес> газоснабжением, электроснабжением, водоснабжением и водоотведением не оборудованы.

По пятому вопросу – объект литер «<адрес>» соответствует требованиям экологических норм. Требованиям строительных, градостроительных, санитарных, технических, противопожарных норм и правил не соответствует и имеет нарушения. Не представляет на данный момент угрозу жизни и здоровью граждан, но находится в ограниченно-работоспособном состоянии. Требуется контроль за состоянием строительных конструкций здания (кровли, водосточной системы, стен).

Объект литер «Б» соответствует требованиям экологических норм. Требованиям строительных, градостроительных, санитарных, технических, противопожарных норм и правил не соответствует и имеет нарушения. Представляет на данный момент угрозу жизни и здоровью граждан, находится в аварийном состоянии. Требуется незамедлительное принятие мер по обеспечению восстановления/демонтажа строительных конструкций здания.

По шестому вопросу – объект капитального строительства с кадастровым номером № частично соответствует техническому паспорту домовладения, составленного Пятигорским ДП ГУП «Краевая техническая инвентаризация» по состоянию на 04.04.2003г. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № поскольку на момент натурного обследования помещения второго этажа №№ не определены, помещения №№ имеются. Установить вид и объем работ, а также год их проведения не представляется возможным.

По седьмому вопросу – определить рыночную стоимость объектов капитального строительства, расположенных по адресу: <адрес>, не представляется возможным.

При оценке заключения эксперта суд учитывает то обстоятельство, что экспертами приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу, им дан соответствующий анализ, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, и сделанные в результате его выводы. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями закона, выводы эксперта представляются ясными и понятными, научно обоснованными, документ составлен специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает, эксперты предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ. Также, суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами, и считает заключение экспертов научно обоснованным и мотивированным, основанным на достоверных достаточных материалах, представленных на исследование, и с учетом квалификации и компетентности экспертов, считает заключение эксперта допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим те обстоятельства, на которых истец основывает свои исковые требования.

Кроме того, в соответствии с ответом на запрос суда, ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» представило ответ от 22.04.2024г. №, в соответствии с которым по адресу: <адрес>, <адрес>, в абонентской базе Пятигорского филиала отсутствуют лицевые счета. Следовательно, начисления и оплата за услуги газоснабжения не производятся.

Также, согласно ответа филиала ГУП СК «<адрес>водоканал» ПТП Пятигорское от 18.04.2024г. № по данным абонентской базы ПТП Пятигорское по адресу: <адрес>, <адрес>, числится лицевой счет №, держателем которого является ФИО9, по которому начисление за услуги водоснабжения не производятся. Данный лицевой счет закрыт 15.11.2016г., водоснабжение не осуществляется.

В соответствии с ответом АО «Пятигорские электрические сети» от 11.04.2024г. № по адресу: <адрес><адрес>, лицевой счет <***>, заключен договор энергоснабжения с ФИО1 с 02.07.2003г. Электроэнергия в данном домовладении отключена с 17.07.2017г. по настоящее время, прибор учета отсутствует.

В силу п.2 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014г. № «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно п.5 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

В соответствии с п.1 ст.1, п.1 ст.124 Гражданского кодекса РФ муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами, то есть в отношениях по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в собственности г.Пятигорска, и земельными участками, находящимися на территории города, государственная собственность на которые не разграничена, органы местного самоуправления выступают от имени собственника соответствующего имущества на равных началах с иными участниками этих правоотношений.

В силу п.2 ст.125 Гражданского кодекса РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Администрация г.Пятигорска как орган власти представляет в данном споре не интересы собственно администрации как юридического лица, а интересы собственника имущества – муниципального образования городского округа – г.Пятигорска, как его полномочный представитель, и вправе участвовать при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах, осуществляя полномочия истца, ответчика либо третьего лица, именно в связи с осуществлением полномочий собственника в отношении имущества муниципального образования.

В соответствии с положениями ст.208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом. В соответствии со ст.304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований администрации г.Пятигорска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации г.Пятигорска к ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес><адрес>паспорт серии № № выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, удовлетворить.

Изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд Ставропольского края.

Мотивированное решение суда изготовлено 22.07.2024г.

Судья А.С. Беликов