Апелляционное определение № 33-1340/2026 от 14 апреля 2026 г.

Судья: Каменева Т.Н. №2-601/47-2026

УИД: 46RS0030-01-2025-011843-95

№ 33-1340/2026

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Курск 15 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:

председательствующего Апалькова А.М.,

судей Барковой Н.Н., Букреевой Е.В.,

при секретаре Лобзовой К.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора САО г. Курска, действующего в защиту интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования «Город Курск» к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска, ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, поступившее по апелляционной жалобе представителя ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска ФИО2 на решение Ленинского районного суда г. Курска от 22 января 2026 г., которым постановлено:

«Исковые требования прокурора Сеймского административного округа г. Курска к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска, ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № площадью 600+/-9 кв.м., вид разрешённого использования - ведение огородничества, расположенного по адресу: Курская область, г. Курск, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ФИО1

Применить последствия недействительности ничтожности сделки и возложить обязанность на ФИО1 возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом земельный участок с кадастровым номером №.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации обременения в виде договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.».

Заслушав доклад судьи Барковой Н.Н., объяснения представителя истца прокурора гражданско-судебного отдела прокуратуры Курской области ФИО3, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Прокурор САО г. Курска обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска, ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, указывая, что в ходе проведённой проверки исполнения земельного законодательства было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и ФИО1 заключен договор аренды №ф земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, с видом разрешенного использования «ведение огородничества», расположенного по адресу: г. Курск. Указанный земельный участок находится в территориальной зоне Ж-2 (зона застройки малоэтажными жилыми домами). Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск», утверждённым решением Курского городского Собрания от ДД.ММ.ГГГГ №, градостроительный регламент зоны Ж-2 не предусматривает вид разрешенного использования «ведение огородничества», поэтому предоставление участка в аренду для целей огородничества в жилой зоне противоречит ч. 2, 3 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ и ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, в связи с чем сделка является ничтожной на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ как посягающая на публичные интересы.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска, администрация Центрального округа г. Курска, Управление Росреестра по Курской области.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска по доверенности ФИО2 просит об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

В суд апелляционной инстанции ответчик ФИО1, представитель комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска, представители третьих лиц – администрации г. Курска, комитета архитектуры и градостроительства г. Курска, Управления Росреестра по Курской области, администрации г. Курска не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с положениями ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В соответствии с п. п. 7, 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В ст. 7 ЗК РФ определены категории земель в Российской Федерации по целевому назначению, в состав которых входят земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов (п. 1). Земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Пунктом 6 ст. 11.9 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков не должно нарушать требования федерального законодательства.

Согласно п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (ч. 6 ст. 14.1 ЗК РФ).

Установление правового режима использования земель, ограничение прав собственников земельных участков, как и иных категорий землепользователей, обусловливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности (ч.ч. 2,3 ст. 36, ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, подп. 8,10,11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.2 ЗК РФ определено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности (ч. 1 ст. 39.6).

Пункт 2 ст. 39.6 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов. В частности, в силу подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, в качестве исключения из общего правила о предоставлении земельных участков по результатам аукциона предусмотрена возможность предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов гражданам для ведения огородничества, то есть не в целях осуществления предпринимательской деятельности, а в целях обеспечения личных потребностей граждан. При этом порядок предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства и для целей ведения огородничества имеет существенные отличия, установленные статьями 39.15–39.18 ЗК РФ.

В силу ст.ст. 1, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ), ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом, который определяет основу правового режима земельных участков и обязателен для исполнения всеми собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Частью 1 ст. 36 ГрК РФ установлено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Согласно ч. 2 ст. 35 ГрК РФ в состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными многоквартирными домами, а также зоны жилой застройки иных видов. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования, культовых зданий, гаражей и иных объектов, необходимых для обеспечения жизнедеятельности человека. При этом в состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства (ч. 3).

В силу ч.ч. 9,10 ст. 35 ГрК РФ зоны, предназначенные для ведения огородничества, могут включаться в зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов. Включение в состав жилых зон территорий, предназначенных для ведения огородничества, положениями ч. 3 ст. 35 ГрК РФ не допускается.

Таким образом, градостроительный регламент, содержащийся в правилах землепользования и застройки муниципального образования, а также действия по формированию и предоставлению земельных участков должны соответствовать требованиям ч.ч. 2,3 ст. 35 ГрК РФ, ч. 2 ст. 7 ЗК РФ и Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, согласно которым в жилых зонах не предусмотрен такой вид разрешенного использования как «ведение огородничества».

Системное толкование приведённых норм позволяет сделать вывод, что размещение земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» допустимо либо в зонах сельскохозяйственного использования, либо в жилых зонах в случаях, прямо предусмотренных градостроительным регламентом. В зоне Ж-2, где расположен спорный земельный участок, такой вид разрешенного использования градостроительным регламентом не предусмотрен.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель населенных пунктов, имеет площадь 600+/-9 кв.м, вид разрешенного использования - «ведение огородничества». Согласно карте градостроительного зонирования, являющейся приложением к Правилам землепользования и застройки МО «Город Курск», указанный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-2 - зоне застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска и ФИО1 заключен договор аренды № указанного земельного участка сроком на 3 года для ведения огородничества.

В соответствии с таблицей пункта 11.2.3 Правил землепользования и застройки МО «Город Курск» градостроительный регламент зоны Ж-2 не предусматривает вид разрешенного использования «ведение огородничества» (код 13.1) ни в качестве основного, ни в качестве условно разрешенного, ни в качестве вспомогательного вида разрешенного использования. Вид разрешенного использования «ведение огородничества» предусмотрен градостроительным регламентом зоны Ж-1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), однако земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне Ж-2, а не в зоне Ж-1.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришёл к верному выводу, что формирование земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» возможно исключительно в территориальных зонах сельскохозяйственного использования, а в жилой зоне Ж-2 формирование и предоставление таких участков недопустимо. Поскольку договор аренды заключен с нарушением требований градостроительного и земельного законодательства, посягает на публичные интересы неопределенного круга лиц, имеющих право на равный доступ к приобретению земельных участков, суд признал сделку ничтожной и применил последствия её недействительности.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды правильными, основанными на верном применении норм материального права.

Довод апелляционной жалобы о том, что ч. 3 ст. 35 ГрК РФ допускает включение в состав жилых зон территорий для ведения огородничества, основан на неверном толковании закона. Указанная норма предусматривает возможность включения в состав жилых зон территорий, предназначенных для ведения садоводства, но не огородничества. Для ведения огородничества предназначены зоны сельскохозяйственного использования (ч. 10 ст. 35 ГрК РФ).

Кроме того, в соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования «ведение огородничества» (код 13.1) предусматривает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости. Данный вид использования не предполагает размещения объектов капитального строительства, характерных для жилых зон, и не соответствует целевому назначению зоны Ж-2, предназначенной для застройки малоэтажными жилыми домами.

Утверждение в апелляционной жалобе о том, что суд первой инстанции вышел за пределы своей компетенции, дав оценку законности Правил землепользования и застройки МО «Город Курск», судебная коллегия отклоняет. Суд первой инстанции не принимал решения о признании Правил землепользования и застройки недействующими, а лишь констатировал противоречие конкретного градостроительного регламента требованиям федерального законодательства, что в силу ст. 11 ГПК РФ входит в его компетенцию при разрешении спора о праве. Кроме того, предметом спора являлась не законность нормативного правового акта, а действительность гражданско-правовой сделки. Привлечение Курского городского Собрания к участию в деле в данном случае не являлось обязательным, поскольку решение суда не возлагает на него каких-либо обязанностей и не затрагивает его права как представительного органа, утвердившего ПЗЗ.

Ссылка представителя ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска ФИО2 на п. 8 Обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, не может быть принята во внимание, поскольку в указанном пункте речь идёт о сочетаемости видов разрешенного использования «ведение огородничества» и «ведение садоводства», а не о возможности установления вида разрешенного использования «ведение огородничества» в жилой зоне вопреки градостроительному регламенту.

Предоставление земельного участка в аренду для целей, не предусмотренных градостроительным регламентом, нарушает установленный порядок землепользования и застройки, направленный на обеспечение устойчивого развития территории муниципального образования. Кроме того, такое предоставление нарушает права неопределенного круга лиц - потенциальных арендаторов и собственников земельных участков в указанной зоне, которые вправе рассчитывать на использование земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом, а также лиц, имеющих право на получение земельного участка для целей, соответствующих зоне Ж-2 (в том числе для индивидуального жилищного строительства).

В соответствии с пп. 14 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган обязан отказать в предоставлении земельного участка в аренду, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования, указанным в заявлении. Неисполнение этой обязанности и предоставление участка в нарушение установленного порядка свидетельствует о нарушении публичных интересов.

Довод представителя ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска об отсутствии у прокурора права на обращение в суд с настоящим иском является несостоятельным. В силу ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц и муниципальных образований. Поскольку спорный земельный участок находится в муниципальной собственности, а его предоставление с нарушением закона затрагивает интересы муниципального образования «Город Курск» и неопределенного круга лиц, прокурор правомерно обратился в суд с данным иском.

Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, верно применил нормы материального и процессуального права. Оснований для переоценки выводов суда судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к иному толкованию норм права и переоценке доказательств, которые были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, не опровергают правильность выводов суда и не могут служить основанием для отмены или изменения решения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного постановления, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г. Курска от 22 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27.04.2026 г.