Решение № 2-127/2025 2-127/2025(2-5017/2024;)~М-4248/2024 2-5017/2024 М-4248/2024 от 20 января 2025 г. по делу № 2-127/2025

Дело № 2-127/2025 Строка 2.219

УИД 36RS0004-01-2024-010040-35


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2025 года г. Воронеж

Ленинский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Калининой Е.И.,

при секретаре Толкачевой Д.А.,

с участием адвоката Портновой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» обратилось в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, в обоснование заявленных требований ссылается на следующие обстоятельства.

Между ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно условиям договора ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» (Продавец) продает, а ФИО3 (Покупатель), приобретает в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>. Объект недвижимости, принадлежит Продавцу на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выдано ДД.ММ.ГГГГ

Переход права собственности на Квартиру к ответчику был зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ за №. В настоящее время титульным собственником квартиры является ответчик, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с пунктом 3.1 договора объект недвижимости продается по цене № руб. Оплата стоимости жилого помещения должна быть произведена Ответчиком в следующем порядке: Согласно п. 1.1. Договора, сумма равная 13 400 рублей уплачивается Покупателем за счет собственных средств до подписания настоящего договора средства в размере № руб. осуществляется согласно пункта 1.2. Договора в качестве первоначального взноса на основании Государственного жилищного сертификата на предоставление социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Департаментом строительной политики Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ, путем перечисления средств бюджета Воронежской области со счета Покупателя, на расчетный счет Продавца, указанный в Договоре, после государственной регистрации прав собственности на квартиру к Покупателю;

Согласно п. 1.3. оплата части цены Договора производится за счет кредитных средств в размере № руб., предоставляемых банком ВТБ, согласно кредитному договору№№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Предоставление ипотечного кредита по Кредитному договору в сумме № рублей, производится кредитором после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и после предоставления копии документа, подтверждающего получение продавцом от покупателя денежных средств в размере, указанном в п.п. 3.1.1. и 3.1.2. Договора.

Однако оплата по Договору была произведена ФИО3 только в размере суммы № рублей.

Приказом Министерства строительства Воронежской области №/сх от ДД.ММ.ГГГГ был отменен приказ №/сх от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении государственного жилищного сертификата ФИО3» в соответствии с подпунктом «м» пункта 4 Постановления №.

Решением Ленинского районного суда г.Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ФИО3 было отказано в признании незаконным и отмене приказа Министерства строительства <адрес> №/сх от ДД.ММ.ГГГГ и возложении обязанности предоставить жилищный сертификат, перечислении социальной выплаты. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с непоступлением на счет продавца денежных средств по государственному жилищному сертификату в размере №. кредитные средства в размере № руб., предоставляемых банком ВТБ, согласно кредитному договору№№ от ДД.ММ.ГГГГ также не поступили.

Согласно п.2.1.2 договора Продавец обязуется передать объект недвижимости, указанный в п. 1.1. договора Покупателю по акту приема-передачи в течение З(трех) рабочих дней с момента поступления на расчетный счет оплаты по договору в полном объеме в соответствии с разделом 3 договора.

Акт приема-передачи квартиры с ФИО3 не подписан, ключи от квартиры переданы ФИО3 не были.

На основании вышеизложенного договор купли-продажи спорной квартиры исполнен не был, в том числе в части оплаты покупателем имущества, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество не была передана собственнику квартиры, акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался. Таким образом, ответчик свои обязательства по оплате квартиры не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи.

ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» направил претензию ответчику от ДД.ММ.ГГГГ за № о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условий договора. Однако ответа на претензию от ФИО3 не было получено, денежные средства в соотвесттвии с услвоиями договора на счет истца не внесены.

Отсутствие полной оплаты по договору купли-продажи явилось основанием для обращения ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» с настоящим иском.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В связи с тем, что ФИО3 не исполнено обязательство по договору по полной оплате покупной цены объекта недвижимости в размере 8 263 721 руб., истец полагает, что нарушение договора купли-продажи со стороны покупателя в виде неисполнения обязанности по оплате имущества имеет существенный характер (действия покупателя носят заведомо недобросовестный характер) и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и возврата продавцу переданного по договору имущества.

Оплата стоимости жилого помещения произведена частично.

В соответствии с п. 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

На основании изложенного, ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» обратилось в суд с настоящим иском к ФИО3 в котором просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ г., погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости за № о праве собственности ФИО3 на квартиру, расположенной по адресу: <адрес><адрес>, погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости за № об ипотеке в силу закона на квартиру по адресу: <адрес><адрес>.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и времени слушания дела извещена в установленном законом порядке, направила своего представителя по ордеру адвоката Портнову В.В., которая в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, заявила встречное исковое заявление, согласно которому просила изменить договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следующим образом: исключить из Договора п. 3.5, исключить из Договора п. 5.2, Пункт п. 3.1. Договора изложить в следующей редакции: 3.1. Указанный в п. 1.1. настоящего Договора Объект недвижимости продается по цене № руб. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит. Сумма равная № руб. оплачивается Покупателем за счет собственных средств до подписания настоящего Договора, в соответствии с условиями Предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ Средства в размере № № руб. оплачивается в следующем порядке: в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу Покупатель вносит денежные средства в размере № руб., начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором внесен первый платеж, Покупатель ежемесячно, не позднее последнего календарного дня соответствующего месяца вносит платеж в размере 50 000 руб.». Пункт 2.1.2. Договора изложить в следующей редакции: «2.1.2. Передать Объект недвижимости, указанный в п. 1.1. Договора, Покупателю не позднее 3-х дней с момента внесения первого платежа», а также взыскать с ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЭНЕРЕОАВТОМАТ» расходы по оплате государственной пошлины. Указывая в обоснования заявленных требований на следующие обстоятельства, что в соответствии с условиями Договора (п. 3.1.) Объект недвижимости продается по цене 8 263 721 рубль, которая оплачивается в сумме 13 400 руб. за счет собственных средств Покупателем, 2 928321 рубль оплачивается в качестве первоначального взноса на основании Государственного Жилищного сертификата на предоставление социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Департаментом строительной политики Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ, а оплата части цены Договора в размере № руб. производится за счет кредитных средств, предоставляемых Банком ВТБ. На момент заключения Договора Продавцу было известно, что Покупатель не располагает собственными средствами для оплаты цены Объекта недвижимости. При этом, Покупатель, получив Государственный Жилищный сертификат на предоставление социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданы. Департаментом строительной политики <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, не знал и не мог знать о том, что Приказом Министерства строительной политики Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ №/сх будет отменен приказ о предоставлении мне жилищного сертификата. Отмена приказа о предоставлении ФИО3 жилищного сертификата вызвала невозможность оплаты приобретенной квартиры по Договору в полном объеме. Так как Покупатель не располагал денежными средствами, чтобы оплатить цену квартиры в полном объеме, ФИО3 предложила ежемесячно вносить частичную оплату в сумме № руб. и заключить дополнительное соглашение к Договору, изменив содержание. Однако ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» отказалось изменить Договор, а также расторгать его на условиях предложенных ФИО3 Изменение договора по правилам статьи 451 ГК РФ может быть обусловлено объективными, независящими от сторон обстоятельствами, которые они не могли предвидеть, поскольку гражданское законодательство исходит из приоритета стабильности исполнения договорных обязательств. Применительно к правоотношениям сторон, Покупатель не мог предвидеть невозможность оплаты квартиры и с момента заключения Договора обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. При этом, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые покупатель не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, исполнение договора без изменения его условий в части оплаты квартиры настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для покупателя такой ущерб, что ФИО3 в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а из обычаев и существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет покупатель, поскольку именно продавец является коммерческой организацией, которая несет риск предпринимательской деятельности. Указывает, что имеются основания для изменения Договора в части оплаты квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств. Расторжение договора приведёт к убыткам со стороны Покупателя (оплата налогов и коммунальных услуг за квартиру, которая не передавалась) и получению необоснованных преимуществ продавцом. Иными словами, повлечет для Покупателя ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в протокольной форме отказано в принятии к производству суда встречного искового заявления.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Воронежской области, Банк ВТБ (ПАО) судебное заседание не явились, о дате и времени слушания дела извещены в установленном законом порядке.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся, надлежащим образом извещенных лиц.

Изучив материалы дела, оценив все доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов настоящего гражданского дела, что ФИО3 с составом семьи 1 человек предоставлен государственный жилищный сертификат на основании приказа департамента строительной политики Воронежской области №/СХ от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21.02.2022 №1876 «О реализации мероприятий по переселению жителей г.Херсона и части Херсонской области, покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории» (в ред. постановлений Правительства РФ от 05.11.2022 №1986, от 13.12.2022 №2293, от 14.02.2023 №210), постановлением Правительства Воронежской области от 16.11.2022 №818 «Об утверждении Порядка предоставления социальных выплат на приобретение жилых помещений на основании выдаваемых государственных жилищных сертификатов жителям г. Херсона и части Херсонской области, вынужденно покинувшим место постоянного проживания и прибывшим в экстренном массовом порядке на территорию Воронежской области на постоянное место жительства» (в ред. постановления Правительства Воронежской области от 10.02.2023 №64),

В соответствии с указанным приказом истцом получен государственный жилищный сертификат на предоставление социальной выплаты на приобретение жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму № руб.

На основании ч. 1, 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу требований части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из материалов дела, что 04.07.2023 г. между ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» (сторона 1) и ФИО3(сторона2) заключен предварительный договор купли-продажи №, согласно п.1.1. которого 1 предметом является намерение сторон по заключению договора купли-продажи двухкомнатной квартиры № № на № этаже, расположенной в многоквартирного жилого дома переменной этажности поз. 2 с объектами инженерного обеспечения и подземной автостоянкой в жилой застройке квартала «Европейский» в границах улиц Станкевича - Красных партизан - Красноармейская в <адрес>, расположенного по адресу <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью, без учета лоджий, балконов - № кв. м. и проектной площадью, включающей лоджии и (или) балконы - № кв. м. (л.д. 92-93)

В соответствии с п. 5 квартира с учетом ее фактического состояния оценивается сторонами в размере № руб.

Согласно п. 6 стоимость квартиры оплачивается за счёт собственных средств стороны 2 и средств, предоставленных стороне 2 ПАО Сбербанк в кредит на приобретение Квартиры, в соответствии с условиями Кредитного договора. Объект недвижимости находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости, залогодержателем по данному залогу является Банк. Право залога у Продавца (сторона 1) на указанный Объект недвижимости не возникает (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 7 сторона 2 обязуется уплатить в пользу Стороны 1 денежные средства в соответствии со следующим графиком: за счет собственных средств в размере № руб. за 0,10 кв.м. проектной площади квартиры, в течение рабочих дней с даты подписания настоящего договора.

Средства в размере № за № кв. м. проектной площади квартиры, предоставленных Стороне 2 <данные изъяты> в соответствии с заключенным между Стороной 2 и Кредитором кредитным договором.

Средства в размере № руб. оплачиваются в качестве первоначального взноса на основании Государственного Жилищного сертификата на предоставление социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Департаментом строительной политики Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи №, согласно п.1.1. которого на условиях, определенных настоящим договором, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность квартиру на 3 этаже, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью № кв.м. без учета балконов/лоджий. (л.д. 12-17)

Согласно п. 1.2 объект недвижимости, принадлежит Продавцу на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выдан ДД.ММ.ГГГГ о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о государственной регистрации права собственности №.

Согласно п. 3.1 Договора объект недвижимости продается по цене 8 263 721 рублей. указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 3.1.1. Сумма, равная № руб. оплачивается Покупателем за счет собственных средств до подписания настоящего Договора, в соответствии с условиями предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление Покупателем платежного документа о получении Продавцом соответствующей суммы.

Согласно п. 3.1.2. Средства в размере № № руб. оплачиваются в качестве первоначального взноса на основании Государственного Жилищного сертификата на предоставление социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Департаментом строительной политики Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ, путем перечисления средств бюджета Воронежской области со счета покупателя, на расчетный счет продавца, указанный в настоящем Договоре, после государственной регистрации права собственности на квартиру к покупателю.

Согласно п. 3.1.3. Оплата части цены Договора производится за счет кредитных средств в размере № руб., предоставляемых Банком ВТБ (публичное акционерное общество), согласно Кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в городе Воронеж между покупателем и Банком.

В соответствии с п. 3.1.4. Предоставление ипотечного кредита по Кредитному договору в сумме № руб. производится кредитором после государственной регистрации в Регистрирующем органе перехода прав собственности на объект недвижимости по настоящему Договору и ипотеки в силу закона в пользу кредитора, в течение 3 рабочих дней считая с даты предоставления кредитору последнего из нижеперечисленных документов: Оригинала или нотариально заверенной копии настоящего Договора, заключенного в электронной форме, с отметками Росреестра или многофункционального центра по предоставлению государственных и муниципальных услуг о переводе настоящего Договора в форму электронного образа документа с указанием даты, фамилии и инициалов и подписи государственного регистратора прав, выписки из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую информацию о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу кредитора в документарной (возвращается после изготовления копии) или электронной форме, подписанную усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного лица Росреестра, копии документа, подтверждающего получение продавцом от покупателя денежных средств в размере, указанном в пп. 3.1.1. и 3.1.2. настоящего Договора.

На основании договора купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости была составлена запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью № кв.м., кадастровый №, зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона на срок с ДД.ММ.ГГГГ 314 месяцев с предоставления кредита в пользу <данные изъяты>) на основании кредитного договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ и имеется регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ о запрещении регистрации, что подтверждается выпиской из ЕГРН. (л.д. 21-24)

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 этого Кодекса.

В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 2 ст. 486 ГК РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Пунктом 4 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что, если покупатель в нарушение договора купли- продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, из материалов дела следует, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен между сторонами в соответствии с положениями действующего законодательства, сторонами достигнуто соглашение о предмете сделки квартиры, расположенной по адресу: <адрес> его цене в размере № руб., он содержит в себе условия его заключения, права и обязанности сторон, договор в судебном порядке недействительным не признан, сторонами не оспорен, следовательно подлежит исполнению.

Пленум Верховного Суда в п. 1 постановления от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" разъяснил, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны, путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора. Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в ст. ст. 555 и 942 Гражданского кодекса РФ). Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Материалами дела подтверждается, что договор купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ со стороны покупателя ФИО3 исполнен не был, в том числе в части оплаты имущества, первоначального взноса на основании Государственного Жилищного сертификата на предоставление социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Департаментом строительной политики Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ в размере № № руб. (п. 3.1.2.), и оплаты части цены договора кредитными средствами в размере № руб., предоставляемых Банком ВТБ (ПАО), согласно кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1.3.), предоставление которых производится кредитором после государственной регистрации в Регистрирующем органе перехода прав собственности на объект недвижимости (п. 3.1.4.).

Приказом Министерства строительства Воронежской области №/СХ от ДД.ММ.ГГГГ отменен приказ департамента строительной политики Воронежской области №/СХ от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении государственного жилищного сертификата ФИО3», в соответствии с подпунктом «м» пункта 4 Постановления №.

ФИО3 обратилась в Ленинский районный суд г. Воронежа с исковым заявлением о признании незаконным и отмене приказа Министерства строительства Воронежской области №№/сх от ДД.ММ.ГГГГ г.

Решением Ленинского районного суда г.Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившим в законную силу ФИО3 отказано в удовлетворении исковых требований ФИО3 к Министерству строительства Воронежской области о признании незаконным и отмене приказа, возложении обязанности предоставить государственный жилищный сертификат, перечислении социальной выплаты. (л.д. 30-39)

Согласно п.2.1.2 договора продавец обязуется передать объект недвижимости, указанный в п. 1.1. договора покупателю по акту приема-передачи в течение 3 рабочих дней с момента поступления на расчетный счет оплаты по договору в полном объеме в соответствии с разделом 3 договора.

Как усматривается из материалов дела, передаточный акт представленный в материалы дела датированный ДД.ММ.ГГГГ о передаче собственность покупателю объект недвижимости, находящийся по адресу: <адрес> сторонами не подписан, ключи от квартиры ФИО3 переданы не были. (л.д. 20)

Следовательно, акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался, ответчик свои обязательства по оплате квартиры не исполнила, тем самым существенно нарушила условия договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком была произведена оплата договора до подписания основного за счет собственных средств только в размере № руб., в соответствии с условиями предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, что сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Согласно п. 7.4 предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» (сторона 1) и ФИО3(сторона2) внесенные Стороной 2 в соответствии с положениями п. 7 денежные средства в счет оплаты Цены Квартиры являются обеспечительным платежом по заключению Основного договора купли-продажи и засчитывается в счет оплаты цены Квартиры при заключении Сторонами Основного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 11 в случае расторжения Основного договора, Стороны возвращают друг другу все исполненное (полученное) по сделке. Сторона 1 возвращает собственные денежные средства Стороны 2 в течение трех месяцев с даты расторжения Основного договора с удержанием десяти процентов от стоимости основного договора в качестве штрафной неустойки, но не более размера внесенных собственных денежных средств Стороны 2.

При расторжении Основного договора Сторона 2 возмещает Стороне 1 расходы, понесенные в связи с оформлением - квартиры в собственность Стороны 1, а также коммунальные расходы, начисленные в соответствии с условиями Основного договора с момента его заключения до момента его расторжения.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с пунктами 1, статьи 781, 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг, в случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Статьей 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1). В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

Право потребителя отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору предусмотрено и статьей 32 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Таким образом, судом установлено, что оплата по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ была произведена ФИО3 в размере № руб., которые в силу п. 3.1.1. оплачиваются покупателем за счет собственных средств до подписания договора, в соответствии с условиями предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ расцениваются как обеспечительный платеж.

Суд исходит из того, что принятые на себя обязательства по договору ответчик ФИО3 не исполнила, в свою очередь истец ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» исполнил, бронирование квартиры обеспечил, однако, договор между истцом и ответчиком заключен не был по причине одностороннего отказа покупателя от его заключения, попыток для исполнения договора и погашения суммы задолженности по оплате квартиры ответчик не предпринимала в течение длительного времени, в свою очередь, обеспечительный платеж по своей сути является штрафной санкцией, платой за упущенную выгоду в связи с невозможностью предоставления объекта третьим лицам в период бронирования, таким образом, сумма обеспечительного платежа возврату ответчику не подлежит, что в свою очередь также вытекает из условий заключенного между сторонами договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что истец обратился в суд с исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры с погашением записи в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, иск подлежит рассмотрению с учетом определенного истцом по своему усмотрению предмета.

Ввиду не произведения полной оплаты ФИО3 по договору купли-продажи, ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» ДД.ММ.ГГГГ направило в ее адрес претензию о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условий договора с приложением проекта соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью № кв.м. (л.д. 28)

В связи, с чем ФИО3 направила в адрес ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» проект соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры №№-от ДД.ММ.ГГГГ и подписанный со своей стороны проект дополнительного соглашения № к договору купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1 которого предлагает: пункт 2.1.2. Договора изложить в следующей редакции: 2.1.2. Передать объект недвижимости, указанный в п. 1.1. договора. покупателю не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

2. Пункт п. 3.1. договора изложить в следующей редакции: 3.1. Указанный в п. 1.1. договора объект недвижимости продается по цене № руб. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит. Сумма равная № рублей оплачивается покупателем за счет собственных средств до подписания настоящего договора, в соответствии с условиями предварительного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ г. Средства в размере 8 250 341 руб. оплачивается в следующем порядке: до ДД.ММ.ГГГГ года Покупатель вносит денежные средства в размере № руб., начиная с декабря 2024 года Покупатель ежемесячно, не позднее последнего календарного дня соответствующего месяца вносит платеж в размере 50 000 рублей».

3. Пункт 3.5. исключить из договора

4. Пункт 5.2. исключить из договора

5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением. Стороны руководствуются договором.

Указав, что в случае, если продавец посчитает невозможным заключение дополнительного соглашения к Договору на вышеуказанных условиях расторгнуть договор, при этом указала, что не согласна с условиями направленного проекта соглашения расторжении договора, ссылаясь на то, что у нее нет обязанности передавать продавцу квартиру, поскольку она фактически не была передана, акт приема-передачи между сторонами не подписывался, во владение квартира, расположенная по адресу: <адрес>. корпус квартира №, никогда не поступала, также не согласна с условием возврата продавцу денежных средств в размере № руб.

Истец, рассмотрев предложенное со стороны ответчика дополнительное соглашение № к договору купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, не согласился с его условиями, отказался от его подписания ввиду существенного противоречия с договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и действующему законодательству, указывая, что заключение дополнительного соглашения на предложенных условиях не представляется возможным, в виду того, что предлагаемая оплата квартиры в рассрочку в размере № рублей в месяц будет осуществляться в течение более 15 лет, что экономически нецелесообразно. (л.д. 82)

В силу ч. 2 статьи 450 Гражданского Кодекса РФ нарушение договора со стороны ответчика ФИО3 по полной оплате покупной цены объекта недвижимости в размере №. является неисполнением со стороны ответчика условий заключенного договора купли-продажи недвижимости, имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора.

В соответствии с п. 8 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ» №5(2017г.)неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было испоено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по договору, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 ГК РФ.

Доводы ответчика о применении к правоотношениям последствий, предусмотренных ст. 451-453 ГК РФ для расторжения договоров в связи с существенным изменением обстоятельств суд не находит, поскольку отсутствует совокупность оснований, предусмотренных данной статьей для призанния договора расторгнутым в связи с изменением обстоятельств. Ответчик ФИО3 при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества должна была осмотрительно предполагать, что выданный ей государственный жилищный сертификат о предоставлении социальной выплаты может быть отозван. Обстоятельства отзыва указанного сертификата изложены в Решении Ленинского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ., вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Так, решением суда было установлено, что поскольку ФИО3 покинула место жительства в г. Херсон до начала специальной военной операции, выехав на территорию Европейского государства, где проживала на протяжении года, а следовательно прибытие на территорию РФ не носило экстренный характер, вследствие чего она не может быть отнесена к категории граждан, имеющих право на получение социальной выплаты на приобретение жилья.

В связи с чем, суд не усматривает расторжение договора купли продажи по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 451 ГК РФ вследствие существенно изменившихся обстоятельств, поскольку отсутствует совокупность оснований, предусмотренных данной статьей. Ответчик должна была при заключении сделки проявить должную осмотрительность в той степени, какая требовалась по характеру договора, соотнести имущественный интерес, предполагать, что жилищный сертификат на предоставление социальной выплаты на приобретение жилого помещения № может быть отозван, действий по заключению договора купли продажи не предприняла в течении длительного времени.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ определено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Таким образом, суд полагает подлежащими требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры с Лященко от ДД.ММ.ГГГГ. и погашении записи в ЕГРН о праве собственности ФИО3 на квартиру <адрес> записи об ипотеке в силу закона на указанное жилое помещение.

Ответчик указывала, что в связи с приобретением спорной квартиры, в <данные изъяты>» на ее имя открыт лицевой счет №, на который начисляются коммунальные платежи и эксплуатационные расходы также расходы по содержанию и ремонту квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Право собственности Покупателя на квартиру было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о регистрации за №

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственники помещений в многоквартирном доме несут также бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

В связи с чем, отсутствуют основания для погашения ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» задолженности, образовавшейся с ДД.ММ.ГГГГ по лицевому счету №, открытом на имя покупателя в <данные изъяты>» в связи с приобретением в собственность квартиры по адресу: <адрес>.

Ответчик также ссылается, что вынуждена была также понести затраты: в размере № руб. на оплату полиса ипотечного страхования <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому страхователем выступает ФИО3, страховщиком <данные изъяты>», выгодоприобретателем-1 <данные изъяты>, застрахованное имущество квартира, расположенная по адресу: <адрес> корпус 1, <адрес>, договор вступает в силу ДД.ММ.ГГГГ и действует по страхованию от несчастных случаев и болезней до ДД.ММ.ГГГГ включительно, по страхованию имущества до ДД.ММ.ГГГГ включительно, страховыми случаями по страхованию имущества выступает гибель (уничтожение) или повреждение имущества, произошедшие вследствие наступления следующих событий, наступивших в течении срока действия страхования: пожар, взрыв, залив, стихийные бедствия, падение летательных аппаратом и/или их частей, наезд транспортных средств, противоправные действия третьих лиц, конструктивные дефекты; страховые случаи (риски) застрахованного лица: смерть, постоянная утрата трудоспособности (с установлением инвалидности I или II группы); а также в размере № руб. на заключение договора оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО6 (исполнитель) и ФИО3 (заказчик), согласно п. 1 которого исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги по содействию в приобретении квартиры, № проектной площадью с учетом лоджий/балконов – № кв.м., расположенная на № этаже многоквартирного жилого дома переменной\этажности поз. 2 с объектами инженерного обеспечения и подземной автостоянкой в жилой застройке квартала «Европейский» в границах улиц <адрес> в <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>.

Однако, в ходе судебного заседания установлено, что ФИО1 претензий к оказанным ей услугам по договору страхования от ДД.ММ.ГГГГ к страховщику <данные изъяты>» не имеет, также как и к ИП ФИО6 по договору оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ Указанные денежные средства на счет истца ООО «ФИО2 застройщик «Энергоавтомат» не поступали, заключенный между сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. обязательных условий о заключении договора страхования с АО «СОГАЗ», а также с ИП «ФИО6 не содержит, в связи с чем суд не находит оснований о применении к правоотношениям последствий, предусмотренных ст. 451.3 Гражданского Кодекса РФ, как и оснований для удержания с ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» денежных сумм в размере №. и № 95руб.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые, согласно ст. 88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца, уплаченную им при подаче искового заявления государственную пошлину в размере –6 000 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25)

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 199, 235, 237 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи № 45/1-2 от 22.08.2023г., заключенный между ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» и ФИО3 квартиры расположенной по адресу <адрес>.

Решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости № о праве собственности ФИО1 на квартиру расположенную по адресу <адрес><адрес>.

Решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости № об ипотеке в силу закона на квартиру расположенную по адресу <адрес> 1 <адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Энергоавтомат» расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г.Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.И. Калинина

Решение в окончательной форме изготовлено 04.02.2025 г.