Решение № 2-947/2020 2-947/2020~М-911/2020 М-911/2020 от 18 октября 2020 г. по делу № 2-947/2020

гражданское дело № 2-947/20

39RS0011-01-2020-001117-07


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 октября 2020 г. г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области Безруких Е.С., при секретаре Исаевой Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи. В обоснование заявленных требований указала, что между ними 24.04.2020 г. был заключен предварительный договор купли-продажи с передачей денежных средств на принадлежащие ответчику 1/8 долю в праве общедолевой собственности земельный участок площадью 1200 кв.м с КН № по адресу: <адрес> расположенные на указанном участке 1/8 долю в праве общедолевой собственности на жилой дом площадью с холодными помещениями площадью 203,5 кв.м. При этом цена договора определена сторонами в 380000 рублей, из которых 300000 рублей - стоимость 1/8 доли дома, и 80000 рублей - стоимость 1/8 доли земельного участка. Во исполнение будущего договора ответчица передала истице ключ от дома и документы на него. 11.05.2020 г. истица перечислила ответчице в соответствии с п.2.2.1 договора 150000 рублей. Предварительный договор был заключен в связи с необходимостью получить согласие на продажу доли дома и земельного участка от сособственника ФИО3, действующей также в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО9 Еще один собственник 1/8 доли указанных жилого дома и земельного участка ФИО4 принадлежащей ему долей распорядился в пользу несовершеннолетнего ФИО9 Однако данный договор в установленном порядке не зарегистрирован, ввиду наличия долговых обязательств у ФИО4 Ответчица обязалась уведомить других участников долевой собственности до 15.09.2020 г., когда и должен был быть заключен основной договор.

24.07.2020 г. ответчица сообщила истице, что отказывается от заключения основного договора на условиях предварительного, пояснив, что продает данное имущество на 100000 рублей дороже и вернула истице 150000 рублей. 29.07.2020 г. истица направила ответчице предложение заключить основной договор, на которое ФИО2 не отреагировала.

Ссылаясь на ст.ст. 218, 309, ч.4 ст. 381, ч.ч.1, 5 ст. 429, ч.4 ст. 445 ГК РФ, просила обязать ФИО2 на условиях предварительного договора купли-продажи от 24.04.2020 года заключить основной договор купли-продажи с ФИО1 в отношении 1/8 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок площадью 1200 кв.м с КН № по адресу: <адрес> расположенных на указанном участке 1/8 доли в праве обще долевой собственности на жилой дом за цену в размере 380 000 рублей.

Истица ФИО1, ее представитель по устному ходатайству ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Пояснили, что считают представленный предварительный договор, заключенный между ФИО2 и ФИО6 безденежным, также полагают, что ФИО2 он не подписан.

Ответчица ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом.

Представитель ответчицы по доверенности ФИО8 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал. Пояснил, что между ФИО2 и сособственником спорного жилого дома и земельного участка ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи 1/8 доли сроком до конца 2020 года, по которому ФИО4 выплачено 150000 рублей. Полагает, что как сособственник ФИО4 имеет преимущественное право покупки спорных долей дома и земельного участка.

Третье лицо ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО10, в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, пояснила, что они с сыном живут в этом доме постоянно. За цену, указанную в предварительном договоре – 380000 рублей она готова долю ФИО2 выкупить. Ей по этой цене данную долю не предлагали.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом.

Заслушав пояснения сторон, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

ФИО11 являлся собственником земельного участка с КН №, площадью 1200 кв.м, и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 203,5 кв.м, площадью <адрес>,6 кв.м, находящихся по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от 25.09.2005 г. и выписками из ЕГРН.

ФИО7 умер ДД.ММ.ГГГГ Согласно материалам наследственного дела, наследство после его смерти приняли: супруга ФИО3, несовершеннолетний сын ФИО9, сын ФИО4, дочь ФИО2

При этом доли наследников в праве собственности на указанные земельный участок и жилой дом были распределены следующим образом: у супруги ФИО3 – 1/2 супружеская доля, 1/8 доля в порядке наследования; у несовершеннолетнего сына ФИО10 – 1/8 доля, у сына ФИО4 – 1/8 доля, и у дочери ФИО2 – 1/8 доля.

Право собственности на 1/8 доли ФИО4 и ФИО2 зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Право собственности ФИО3 и несовершеннолетнего ФИО10 в ЕГРН не зарегистрировано, свидетельства о праве на наследство по закону и о праве собственности нотариусом выданы 07.03.2014 г.

24.04.2020 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, согласно п.1.1. которого продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, 1/8 доли дома и 18 доли земельного участка в праве общей долевой собственности на дом, площадью 203,5 кв.м, состоящую из 5 комнат (фактически комнату 2-ж по техническому паспорту, площадью 26,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, с КН №, земельный участок, на котором расположен дом с КН №

Стоимость указанного имущества составляет 380000 рублей, из которых стоимость дома 300000 рублей и стоимость земли 80000 рублей. (п.1.2 предварительного договора)

Пунктом 2.1 предварительного договора предусмотрены обязанности продавца ФИО2, к числу которых отнесены: подготовить и предоставить покупателю в срок до 15.09.2020 г., помимо других документов, порядок пользования 1/8 долей дома и участка земли; осуществить передачу доли и вселение в дом до 20.09.2020 г.; в срок до 15.09.2020 г. уведомить других участников общей долевой собственности о продаже доли с указанием существенных условий продажи; продавец обязуется вернуть покупателю задаток в полном объеме только в случае использования другими участниками общей долевой собственности своего права преимущественно покупки.

Срок заключения основного договора установлен до 15.09.2020 г. (п.2.1.8, 2.2.3)

Пунктом 2.2 предварительного договора на покупателя ФИО1 возложены обязанности в качестве задатка, в счет оплаты стоимости доли по основному договору купли-продажи, передать продавцу 150000 рублей. Оставшиеся 230000 рублей покупатель обязуется передать после подписания основного договора купли-продажи и его предоставления для государственной регистрации.

Обязательство по оплате задатка в сумме 150000 рублей ФИО1 исполнила, что не отрицалось представителем ответчицы в судебном заседании.

01.07.2020 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен предварительный договор, по которому продавец обязуется продать, а покупатель купить 1/8 долю жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, литер А, общей площадью 203,5 кв.м, и 1/8 долю земельного участка с КН № находящиеся по адресу: <адрес>, с КН №.

В силу п.4 предварительного договора от 01.07.2020 г. стоимость продаваемых объектов оценена в 400000 рублей, из которых 150000 рублей уплачиваются в качестве задатка, оставшаяся сумма 250000 рублей подлежит оплате в момент подписания основного договора, не позднее 31.12.2020 г.

Из пояснений сторон следует, что 24.07.2020 г. ФИО2 отказалась об намерения заключать с ФИО1 основной договор купли-продажи 1/8 доли дома и 1/8 доли земельного участка в праве общей долевой собственности на дом, площадью 203,5 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, с КН №, земельный участок, на котором расположен дом с КН №, на условиях предварительного договора от 24.04.2020 г.

24.07.2020 г. ФИО2 вернула ФИО1 полученные от нее в качестве задатка 150000 рублей, что подтверждается чеком по операции Сбербанк Онлайн и не отрицалось истицей в судебном заседании.

В соответствии с ч.1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ч.1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Частью 2 ст. 250 ГК РФ предусмотрена обязанность продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При этом, продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д. (п.п.2.2, 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3)

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Со стороны истицы, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, доказательств направления участникам долевой собственности спорных объектов недвижимости соответствующих извещений, не представлено.

Представленное уведомление ФИО3 от 26.05.2019 г. не является надлежащим извещением о продажи 1/8 доли дома и земельного участка ФИО2, поскольку цена продажи в нем указана 800000 рублей, что не соответствует цене указанной в предварительном договоре от 24.04.2020 г. (л.д. 69)

Справка ООО «Независимая экспертиза», в которой зафиксирован скриншот, подтверждающий направление от ФИО2 абоненту с номером +7906233 26 58, которым является ФИО3, извещения о продаже доли дома за 300000 рублей и предложения по установлению порядка пользования, также не может быть расценена судом, как надлежащее извещение, поскольку сведений о получении и просмотре данного сообщения ФИО3 не имеется, предусмотренная ч.2 ст. 250 ГК РФ письменная форма не соблюдена.

Более того, как установлено судом, один из участников долевой собственности – ФИО4 воспользовался своим преимущественным правом покупки и заключил 01.07.2020 г. с ФИО2 предварительный договор купли-продажи спорных долей дома и земельного участка.

Данный договор представлен в судебное заседание представителем ФИО2, уполномоченным нотариально заверенной доверенностью, и вопреки доводам истицы и ее представителя, оснований сомневаться в реальности данного предварительного договора не имеется.

При этом, по смыслу предварительного договора от 24.04.2020 г. срок до 15.09.2020 г. для заключения основного договора был предусмотрен именно для выполнения действий по извещению участников долевой собственности, а также определению порядка пользования жилым домом № по <адрес>, который является индивидуальным, то есть предназначен для проживания одной семьи.

Доказательств того, что со стороны ФИО2 в указанный срок предприняты действия по определению порядка пользования принадлежащей ей 1/8 долей дома и участка земли, суду не представлено.

Исходя из условий предварительного договора от 24.04.2020 г., а также с учетом положений ч.5 ст. 10 ГК РФ, предполагающей добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий, ФИО1 не могла не осознавать, что участники долевой собственности могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки, что является безусловным препятствием для заключения с ней основного договора. Вина в этом ФИО2 или иных лиц отсутствует. Условие предварительного договора о возврате в этом случае ФИО1 задатка в размере 150000 рублей ФИО2 выполнено.

Доводы о том, что ФИО4 своей 1/8 долей дома и земельного участка распорядился в пользу несовершеннолетнего ФИО13 подписав договор дарения, суд полагает не состоятельными, поскольку как на момент заключения предварительного договора от 01.07.2020 г., так и на момент рассмотрения настоящего дела в установленном законом порядке переход права собственности и право собственности несовершеннолетнего ФИО10 на основании указанного договора не зарегистрировано. По сведениям, содержащимся в ЕГРН ФИО4 является собственником 1/8 доли спорных дома и земельного участка.

Согласно ч.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ч.2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Кроме того, участник долевой собственности ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО9, также выразила свое согласие на приобретение спорных долей дома и земельного участка, принадлежащих ФИО2

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. (ч.1)

Согласно ч.5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с ч.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из обстоятельств дела, принимая во внимание, что участники долевой собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом изъявили желание воспользоваться своим преимущественным правом покупки 1/8 доли, принадлежащей ФИО2, при этом один из них – ФИО4 заключил с ФИО2 предварительный договор, оплатил задаток, ФИО2 в силу закона обязана заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора от 01.07.2020 г., заключенного с ФИО4, в связи с чем оснований для возложения на ответчицу обязанности заключить основной договор купли-продажи спорных 1/8 долей дома и земельного участка с ФИО1 на условиях предварительного договора от 24.04.2020 г., не имеется. Таким образом, заявленные ФИО1 исковые требования о понуждении ФИО2 к заключению договора суд полагает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 26 октября 2020 года.

Мотивированное решение изготовлено 26 октября 2020 года.

Копия верна, подпись -

Судья, подпись - Е.С. Безруких