Решение № 2-2285/2025 2-36/2026 2-36/2026(2-2285/2025;)~М-1515/2025 М-1515/2025 от 26 января 2026 г. по делу № 2-2285/2025

Дело № 2-36/2026 (2-2285/2025)

24RS0028-01-2025-002592-83


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14.01.2026 г. Красноярск

Кировский районный суд города Красноярска в составе:

председательствующего судьи Резникова Ю.Е.,

при секретаре Лисовец В.А.,

с участием ФИО1 – представителя истца департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес>,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, а также по встречному исковому заявлению ФИО2 к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> (далее также ДМИиЗО) обратился в суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, возложении обязанности предоставить документы. Свои требования мотивировал тем, что распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ №-недв утверждена схема расположения на кадастровом плане территории и предварительно согласовано предоставление ответчику ФИО2 земельного участка из земель населенных пунктов площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, в границах территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1). ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № аренды этого земельного участка (которому присвоен кадастровый №) на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для использования в целях завершения строительства жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для использования в целях завершения строительства жилого дома. Однако, до настоящего времени строительство ответчиком не окончено, срок действия договора аренды истек, однократное право ответчика на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства реализовано. В связи с чем, истец просит суд изъять у ответчика объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером № степенью готовности 60 %, площадью застройки <данные изъяты> кв.м путем продажи с публичных торгов, а также возложить на ответчика обязанность в целях продажи объекта с публичных торгов направить истцу проектную и техническую документацию в отношении вышеуказанного объекта незавершенного строительства.

В свою очередь ФИО2 обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ДМИиЗО о возложении обязанности восстановить земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № и его границы в государственном кадастре недвижимости, заключить с ней договор аренды без проведения торгов этого земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В судебном заседании представителя истца ДМИиЗО ФИО1 исковые требования поддержал, со встречным иском не согласился по изложенным выше основаниям.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании поддержала встречные исковые требования, с иском ДМИиЗО не согласилась, суду пояснила, что она является пенсионером и ветераном <адрес>, в силу своего преклонного возраста не смогла завершить строительство жилого дома в установленные договором аренды сроки, однако, небольшие работы на объекте проводятся по мере появления денежных средств. В настоящее время ее внуки выросли и смогут оказать помощь в завершении строительства дома в течение двух лет.

Иные участники процесса, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав позиции истца и ответчика, исследовав материалы дела, считает встречные исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению, исковые требования ДМИиЗО неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и Гражданский кодекс РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из толкования статей 218, 219 ГК РФ следует, что право собственности на недвижимую вещь, созданную лицом для себя, возникает с момента государственной регистрации права, при этом необходимым условием возникновения такого права является создание вещи при наличии на это установленных законом разрешений и согласований.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Согласно пп. 3.1 п. 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 ГК РФ).

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без торгов в целях завершения строительства в порядке п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 п. 5 ст. 39.6, подпункта 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

В силу подпункта 10 п. 2 и подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ уполномоченный орган вправе в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обратиться в суд с заявлением об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

При этом, закон допускает возможность изъятия объекта незавершенного строительства лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

По общему правилу, содержащемуся в п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – объекта незавершённого строительства двухэтажного кирпичного жилого дома со степенью готовности 60 %. Договор зарегистрирован в органах государственной регистрации сделок с недвижимостью, запись о возникновении за ФИО2 права собственности на объект внесена ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ №-недв утверждена схема расположения на кадастровом плане территории и предварительно согласовано предоставление ответчику ФИО2 земельного участка из земель населенных пунктов площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, в границах территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № аренды этого земельного участка (которому присвоен кадастровый №) на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для использования в целях завершения строительства жилого дома. Согласно п. 2.3 договора его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с ДД.ММ.ГГГГ – даты записи в ЕГРН сведений о регистрации прав на незавершённый строительством объект.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для использования в целях завершения строительства жилого дома. Согласно п. 2.3 договора его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с ДД.ММ.ГГГГ – даты расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

По истечении срока действия договора аренды ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в ДМИиЗО с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов в целях завершения строительства жилого дома.

Заявление ФИО2 оставлено без удовлетворения.

После принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, ДД.ММ.ГГГГ ДМИиЗО обратился в суд с настоящим исковым заявлением об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером № степенью готовности 60 %, путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, судом установлено, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, уполномоченный орган не заявил в судебном порядке требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Такое требование предъявлено только после обращения арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.

В п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №(2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Аналогичное разъяснение также содержится и в п. 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику ФИО2 на праве собственности, ДМИиЗО не заявил в судебном порядке требование об изъятии данного объекта путем продажи с публичных торгов, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок не может являться предметом аукциона и предоставлен иным лицам.

Применительно к рассматриваемому спору, поскольку уполномоченный орган с момента истечения срока действия ранее заключенного договора аренды публичного земельного участка не предпринимал действия по изъятию объекта незавершенного строительства, собственник такого объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды в целях завершения строительства, несмотря на то, что соответствующий земельный участок уже предоставлялся ему для завершения строительства.

В рассматриваемом случае отказ в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО2 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает баланс публичных и частных интересов.

Кроме того суд учитывает, что ФИО2 по уважительным причинам не завершено строительства вышеуказанного объекта в срок действия договора аренды земельного участка, поскольку ФИО2 является пенсионером, ветераном <адрес>. Кроме того, ответчиком ФИО2 представлены суду договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по ограждению, обустройству септика, подъездных путей. В свою очередь, спорный земельный участок по акту-приема передачи ДМИиЗО не возвращался, истец продолжает пользоваться земельным участком.

Таким образом, в силу имеющейся финансовой возможности ответчиком ФИО2 в период действия договора аренды земельного участка проводились строительные работы на объекте незавершенного строительства.

При этом суд учитывает, что сам по себе факт того, что в ЕГРН содержится запись о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 60 %) не может свидетельствовать о состоянии спорного объекта в настоящее время, поскольку в ЕГРН эти сведения были внесены по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, после чего собственником выполнялись работы по завершению его строительства, что подтверждается представленными в судебном заседании договорами подряда.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ уполномоченного органа в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует собственнику объекта недвижимости завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов. В связи с чем, исковые требования ДМИиЗО к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, возложении обязанности предоставить документы для продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, не подлежат удовлетворению.

В то же время встречные исковые требования ФИО2 к ДМИиЗО о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, необходимо удовлетворить по изложенным выше основаниям.

Принимая решение по встречному исковому заявлению ФИО2, суд учитывает то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ по основаниям, предусмотренным ч. 15 ст. 41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, возложении обязанности, отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить.

Возложить обязанность на департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> заключить с ФИО2 без проведения торгов договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, который соответствует границам ранее поставленного на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером №, для завершения строительства объекта по адресу: <адрес> кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Кировский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.Е. Резников

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27.01.2026.