Апелляционное определение № 33-10072/2025 от 16 декабря 2025 г.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 декабря 2025 года по делу № 33-10072/2025 (2-1031/2025)

Уникальный идентификатор дела: 91RS0022-01-2025-000399-67

Судья в 1-й инстанции ФИО1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи

Калюбиной А.Г.

судей

ФИО2

ФИО3

при секретаре судебного заседания

ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Симферополе по докладу судьи Калюбиной А.Г. гражданское дело по иску ФИО5 к Акционерному обществу «Керчьстройтранс», Индивидуальному предпринимателю ФИО6, Обществу с ограниченной ответственностью «КРЭЧ-15», Обществу с ограниченной ответственностью «Технопласт», третьи лица: Администрация города Феодосии Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Служба государственного строительного надзора Республики Крым, ФИО7, ФИО8, о признании права собственности на нежилое помещение,

по апелляционной жалобе Администрации города Феодосии Республики Крым на решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 07 августа 2025 года,

у с т а н о в и л а:

ФИО5 обратилась в суд с иском к АО «Керчьстройтранс», в котором просила признать за ней право собственности на двухкомнатную квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящуюся на втором этаже объекта незавершённого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Требования иска обоснованы возникновением права собственности у истца на жилое помещение на основании договора о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ и акте приема-передачи помещения.

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 07 августа 2025 года исковые требования удовлетворены.

За ФИО5 признано право собственности на двухкомнатную квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящуюся на втором этаже объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Не согласившись с указанным решением, Администрация города Феодосии Республики Крым подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение по делу, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам по делу, неправильное применение норм процессуального и материального права.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Верховного Суда Республики Крым, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об его отложении не подавали. При таких обстоятельствах, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть данное дело в отсутствие сторон.

Заслушав доклад судьи Калюбиной А.Г., проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 2 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Оспариваемый судебный акт указанным требованиям не соответствует в полной мере.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией города Феодосии и ИП ФИО6 заключен договор аренды земельного участка с целевым использованием для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ФЛП ФИО6 и ОАО «Керчьстройтранс» (Инвестор 1), ООО «КРЭЧ-15» (Инвестор-2), ООО «Технопластк» (Инвестор 3), ООО «Технопласт» (Инвестор 4), заключили договор о совместной инвестиционной деятельности (Договор об инвестиционной деятельности).

Из п. 1.1 Договора об инвестиционной деятельности следует, что Участники принимают на себя обязательства объединить свои вклады и совместно действовать по инвестированию строительства многоквартирного жилого дома и нежилых помещений, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>.

Инвестору поручается на основании настоящего договора, без оформления отдельной доверенности, выступать во взаимоотношениях с третьими лицами от имени всех Участников. Инвестор имеет право от своего имени на заключение с третьими лицами паевых Договоров, на тех условиях, которые не будут ущемлять его интересы, право на заключение договоров о технологическом присоединении к электрическим сетям, другим коммуникациям, договоров электроснабжения и прочих хозяйственных договоров.

ИП ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ подал Декларацию о начале выполнения строительных работ.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Керчьстройтранс», как застройщиком, и ФИО5 как участником долевого строительства, заключен договор о долевом участии в строительстве однокомнатной квартиры, по условиям которого застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить дольщику однокомнатную квартиру, а дольщик обязался уплатить застройщику стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно условий договора после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию застройщик обязался предать дольщику в собственность вновь созданное недвижимое имущество в виде однокомнатной квартиры, общей площадью 57 кв.м, расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1.4 вышеуказанного договора АО «Керчьстройтранс» обязалось окончить строительство нежилого помещения и ввод в эксплуатацию дома до ДД.ММ.ГГГГ.

Цена договора участия в долевом строительстве определена в пункте 2.1 договора и составляет: по помещению- <данные изъяты> рублей.

Согласно квитанциям к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ истец оплатила в полном объеме стоимость указанной квартиры по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ АО «Керчьстройтранс» передало ФИО5 двухкомнатную квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно техническим паспорту, изготовленному ДД.ММ.ГГГГ ООО «Крымспецкадастр», жилое помещение расположено на втором этаже по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, без учета балконов.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта составляет 93%, эксплуатация многоквартирного дома возможна, он соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам.

По информации Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в Едином государственном реестре недвижимости сведения о зарегистрированных правах на спорное жилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес> не имеется.

При этом, имеются сведения о многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты>.м, дата постановки на учет ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №, кроме того, имеются сведения о регистрации права и присвоении кадастровых номеров 37 жилым помещениям.

Из письменных пояснений Администрации города Феодосии Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> в эксплуатацию не введен. Регистрация декларации о начале выполнения строительных работ по указанному адресу от ДД.ММ.ГГГГ отменена приказом Службы Государственного строительного надзора Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно публичных сведений Росреестра, жилой дом по адресу:<адрес>, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, ему присвоен кадастровый №, статус учтенный.

Установив, что со стороны ФИО5 обязательства по договору долевого строительства исполнены, жилое помещение истцу передано, срок сдачи объекта в эксплуатацию истек, при наличии сведений о готовности объекта на 93 % по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год, его надежности и безопасности, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца и признании за ней прав собственности на спорный объект недвижимости.

С такими выводами суда первой инстанции не может согласится судебная коллегия исходя из следующего.

Абзац 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что защита гражданских прав осуществляется путём признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношение спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п.59 Пленум ВС РФ №10/22)

При этом, лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах, которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 4, части 1 статьи 6, части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, необходимыми для разрешения настоящего спора является наличие или отсутствие у истца оснований для возникновения права собственности на спорный объект, с учетом указанных в иске оснований возникновения этого права, установлению подлежит факт создания объекта долевого строительства соответствующего условиям договора, обстоятельства введения указанной постройки в гражданский оборот, и как следствие, возможность введения в гражданский оборот спорных помещений, входящих в его состав.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом в эксплуатацию не введен, что подтверждается письменными пояснениями Администрации города Феодосии Республики Крым и не противоречит материалам дела.

Кроме того, из материалов дела следует, что земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>, предоставлен по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ - ИП ФИО6 сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в материалах дела содержится приказ Службы государственного строительного надзора Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ об отмене декларации № от ДД.ММ.ГГГГ заказчика индивидуального предпринимателя ФИО6 о начале выполнения строительных работ «Многоквартирный жилой дом» по адресу: <адрес>.

Данных о вводе в эксплуатацию отдельно стоящего объекта недвижимости по <адрес>, в котором расположен спорный объект недвижимости - квартира №, переданная по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами по делу не предоставлены.

В ЕГРН, сведения об указанном объекте недвижимости, также не содержатся, о чем Госкомрегистром, по запросу суда первой инстанции, были предоставлены соответствующие сведения.

Квартира, на которую претендует истец, на кадастровый учет не поставлена.

На основании статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Из искового заявления и материалов дела следует, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, является неоконченным строительством объектом, у ответчика отсутствует право пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом.

Право собственности на возведенный ответчиком объект, лит. Г, о признании права на часть которого в виде квартиры № ставит вопрос истец, не зарегистрировано, судом такое право не признавалось.

Согласно положениям статей. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно пункта 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 6 октября 2003 года 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

При этом, в целях легализации строительного объекта, проверке компетентным органом подлежит, помимо прочего, архитектурно- строительная, проектная документация, предусмотренная статьей 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (п.2 ст.48 ГрК РФ)

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Пунктом 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.

Согласно пункту 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.

В соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Согласно части 1 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Учитывая приведенные выше нормы права, при разрешении настоящего спора суду надлежало установить, не угрожает ли самовольно возведенная постройка жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении государственной экспертизы проектной документации, не нарушает ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки ее легализации в том виде, в котором она возведена, и лишь при установлении перечисленных обстоятельств было возможно удовлетворять требования о признании права собственности на нее, и только в последующем, на её часть в виде жилого помещения.

Между тем, данных о наличии проектной документации по строительству отдельно стоящего здания, лит. <адрес>, в котором расположена спорная квартира, материалы дела не содержат.

Стороны в судебное заседание по рассмотрению настоящего дела, не являлись, ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы здания, в котором расположено спорное помещение, на предмет его безопасности, не заявляли.

Земельный участок, на котором расположено здание лит. <адрес>, ответчику АО «Керчьстройтранс» не принадлежит.

В соответствии с позицией Администрации города Феодосия Республики Крым выраженной в материалах дела, в том числе в апелляционной жалобе, земельный участок, на котором расположено здание, в котором располагается спорная квартира, расположено на земельном участке муниципальной собственности, при этом, ни застройщик данного здания, ни истец по делу, на данный момент, правами по использованию данным земельным участком не обладают, по вопросу ввода постройки в гражданский оборот, не обращались.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Сведения о государственной регистрации договора долевого участия материалы дела также не содержат.

Предоставленные суду первой инстанции ИП ФИО6, ООО «КРЭЧ-5», ООО «Технопласт», АО «Керчьстройтранс» заявления о признании иска, судебная коллегия признает не влекущими правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

При установленных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о преждевременности заявленных требований истца, ввиду того, что многоквартирный жилой дом является неоконченным строительством, не сдан в эксплуатацию, декларация о начале выполнения работ отменена, права на земельный участок под многоквартирным домом у застройщика не подтверждены.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции неправильно определил юридически значимые обстоятельства, в связи с чем, сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, что является основанием для отмены обжалуемого решения на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и принятия нового решения – об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

о п р е д е л и л а:

Решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 07 августа 2025 года отменить.

Принять новое решение.

В удовлетворении требований ФИО5 отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий судья

Калюбина А.Г.

Судьи

ФИО2 ФИО3