Решение № 2-356/2025 2-7012/2024 от 12 марта 2025 г. по делу № 2-320/2024(2-7159/2023;)~М-7659/2023

Дело № 2-356/2025

УИД 26RS0001-01-2023-011198-58


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 марта 2025 года город Ставрополь

Промышленный районный суд города Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Степановой Е.В.,

с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1– ФИО2 по доверенности,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО3,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 – ФИО4, ФИО5 по доверенности,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Федотовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании обязательств по предварительному договору купли-продажи по заключению основного договора купли-продажи прекращенными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование исковых требований указано, что дата между истцом, выступившим в качестве Покупателя и ответчиком как Продавцом, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости №. Согласно п. 1 предметом договора определена купля-продажа недвижимого имущества, состоящего из земельного участка площадью 447 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, обозначенного цифрой 2 на схеме раздела земельного участка, являющейся неотъемлемой частью предварительного договора и именуемый как Приложение 1; объекта незавершенного строительства-фундамента, который будет возведен в будущем силами и средствами Покупателя на выделяемом земельном участке.

Пунктом 2 договора установлено, что земельный участок, указанный в пункте 1 договора будет образован в соответствии с утвержденной администрацией <адрес> схемой расположения (раздела) земельного участка, согласованной между Покупателем и Продавцом путем размежевания земельного участка площадью 895 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Данный земельный участок принадлежал Продавцу на праве аренды на основании договора купли-продажи недвижимости (с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка) от дата. Стоимость продаваемого имущества определена в договоре как окончательная и согласована сторонами в 1975000 рублей, из которых 1050000 рублей переданы ответчику наличными денежными средствами в качестве задатка в размере 100000 рублей и аванса в размере 950000 рублей (п.4, п.5.2 договора). В соответствии с п.5.1 предварительного договора ответчик (Продавец по договору) возложила на себя обязанность по заключению с истцом (Покупателем по договору) основного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - фундамента жилого дома с одновременной уступкой прав и обязанностей по новому договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. <адрес>ю 447 кв.м., а также предоставить нотариальное согласие супруга на совершение указанной сделки.

Пунктом 6.3 предварительного договора предписано, что стороны совместными силами производят размежевание земельного участка по адресу: <адрес> и готовят документы для совершения между ними сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей на земельный участок.

дата денежные средства в наличной форме переданы ответчику в общей сумме 1050000 рублей, что подтверждается расписками в получении денежных средств.

дата истец через Ю. ФИО6 (оформлявшего сделку) обратился к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, поименованного в предварительном договоре с условием о полной оплате Покупателем за недвижимое имущество (проект договора предоставлен ответчику для согласования его условий). Однако, по настоянию ответчика договор заключен между сторонами не был.

дата, после того как истцу стало известно о направлении ответчиком в Управление Росреестра по <адрес> с целью государственной регистрации договора аренды земельного участка, являющегося предметом предварительного договора, истец вновь обратился к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с приложением проекта договора. Аналогичное предложение продублировано ответчику по мобильному телефону в мессенджере WhatsApp.

дата ответчик направил истцу ответ, в котором ему сообщено о прекращении предварительного договора купли-продажи № от дата на том основании, что ни одна из сторон не совершила действий, направленных на заключение основного договора, в связи с чем, ответчиком выражена готовность произвести возврат задатка и авансового платежа, переданных им по предварительному договору в срок до дата. Полагает, что ответчик необоснованно считает обязательства, возникшие из предварительного договора прекращенными, ограничиваясь формальным и ошибочным установлением не направления оферты истцом ответчику на его предложение и не заключением сторонами основного договора в годичный срок.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН земельный участок площадью 447 кв.м., подлежавший образованию по условиям предварительного договора из земельного участка площадью 895 кв.м., предоставлен на праве аренды ответчику на основании договора аренды № от дата земельного участка, с кадастровым номером26:12:012502:10174, площадью 447 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. С указанного момента, а именно с дата (с момента государственной регистрации договора) у ответчика возникла обязательственная необходимость и реальная возможность, вытекающая из предварительного договора, по передаче истцу прав и обязанностей по заключенному договору аренды № путем заключения договора купли-продажи уже созданного объекта. Условия предварительного договора от дата и последующие фактические действия истца были направлены на создание спорного недвижимого имущества и передаче объекта в его собственность. Принимая во внимание, что дата и дата истцом совершены целенаправленные действия к заключению ответчиком основного договора купли-продажи недвижимого имущества, а ответчик всяческим способом уклонился от заключения договора, в действиях которой усматриваются злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), предварительный договор на основании п.6 ст.429 ГК РФ не может считаться прекращенным.

Ответчик неоднократно высказывал отсутствие заинтересованности в заключении договора купли-продажи в связи с изменением цены договора, несмотря на то, что условие о неизменности цены договора установлено предварительным договором.

На основании изложенного просит суд возложить на ФИО3 обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на следующих условиях. Продавец продает и одновременно с этим передает в собственность, а Покупатель покупает и принимает в собственность на условиях, указанных в настоящем договоре имущество - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012502:9722 площадью 50 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в п.1 настоящего договора Отчуждаемый Объект принадлежит Продавцу, что подтверждается записью в ЕГРН № от дата. Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 447 кв.м., с разрешенным использованием - для строительства индивидуального жилого дома, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежащем Продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № от дата. При переходе права собственности на Объект к Покупателю на основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации к нему переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка № от дата. По соглашению сторон, продажная стоимость Объекта и уступаемых прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от дата составляет 1975000 рублей. До подписания настоящего договора Продавцом от Покупателя получена в полном объеме продажная стоимость Объекта и уступаемых прав и обязанностей по договору аренды № в общей сумме 1975000 рублей. Данное условие договора об оплате покупателем приобретаемого имущества в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным документом. Покупатель удовлетворен качественным состоянием Имущества - Объекта и уступаемых прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, установленным путем осмотра перед заключением данного договора Объекта и земельного участка, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец. Стороны подтверждают, что им известно содержание статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что передача Имущества Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Однако в связи с тем, что расчет между Продавцом и Покупателем произведен полностью, Имущество, его принадлежности и относящиеся к нему документы Покупателем получены и претензий по передаваемому Имуществу на момент подписания настоящего договора к Продавцу не имеется, настоящий договор является документом, одновременно подтверждающим факт передачи Имущества в собственность Покупателя и предъявляется на государственную регистрацию без соглашения о передаче недвижимости. Продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником Объекта, указанный Объект и право аренды не отчуждены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, Объект не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца на Объект и право аренды никем не оспариваются. Стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для Сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения. Риск случайной гибели или порчи Объекта до момента регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, лежит на Продавце. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, Сторонам известны и понятны. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, а также права собственности на указанное Имущество, оплачиваются за счет Покупателя. Переход права собственности на Объект и передача прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО3 подано встречное исковое заявление о признании обязательств по предварительному договору купли- продажи прекращенными.

В обоснование встречных исковых требований указано, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости № от дата.

Согласно пункта 1.1 указанного договора, Продавец обязуется в будущем переоформить на имя Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в порядке и на условиях настоящего договора, следующее недвижимое имущество: земельный участок, назначение: земли населенных пунктов - в целях индивидуального жилищного строительства, площадью 447 кв.м., наружными размерами 15,03м х 29,74м, расположенный по адресу: <адрес> (договор аренды земельного участка в границах земель <адрес> №Ф от дата, зарегистрирован дата, номер регистрации №), обозначен цифрой 2 на схеме раздела земельного участка, которая прилагается к договору (Приложение 1); объект незавершенного строительства - фундамент, который будет возведен в будущем силами и средствами Покупателя и за его счет на выделяемом земельном участке, который обозначен цифрой 2 на схеме раздела земельного участка, которая прилагается к договору (Приложение 1). 11.2, вышеуказанный земельный участок будет образован, в соответствии с утвержденной Администрацией <адрес> схемой расположения (раздела) земельного участка, которая согласована между Покупателем и Продавцом (основываясь на схему раздела земельного участка - Приложение 1), путем размежевания земельного участка площадью 895 кв.м., кадастровый номер№,

назначение: земли населенных пунктов - в целях индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок площадью 895 кв.м. принадлежит Продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> от дата №Ф, дата регистрации дата, номер регистрации №.

Стоимость, за которую продается недвижимое имущество (в том числе объект незавершенного строительства, который будет построен Покупателем своими силами и за его счет), определена сторонами и составляет 1975000 рублей, из которых на дату заключения настоящего договора Покупатель передал, а Продавец получил задаток в сумме 100000 рублей и аванс в сумме 950000 рублей. Окончательный расчет между сторонами будет произведен частями путем передачи наличных денежных средств в общей сумме в размере 925000 рублей до момента оформления перехода права собственности на возведенный объект незавершенного строительства и переуступку прав и обязанностей по договору аренды на отмежеванный участок (обозначен цифрой 2 на схеме раздела земельного участка - Приложение 1).

Также в предварительном договоре купли-продажи были предусмотрены положения статей 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми, в случае отказа Покупателя от заключения договора купли-продажи или неисполнения предварительного договора купли- продажи недвижимости - сумма задатка в размере 100000 рублей остается у Продавца и Покупатель сам несет ответственность за понесенные расходы на возведение объекта незавершенного строительства и оформление раздела земельного участка, но в случае отказа Продавца от заключения договора купли- продажи, равно как и договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды или неисполнения предварительного договора купли-продажи недвижимости - сумма задатка возвращается Покупателю в двойном размере, то есть в сумме 200000 рублей.

Помимо этого Продавец возвращает аванс в размере 950000 рублей и возмещает все понесенные расходы Покупателя на возведение объекта незавершенного строительства и оформление раздела земельного участка.

Срок действия предварительного договора установлен не был.

Согласно статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В нарушение годичного срока, Истцом по первоначальному иску в адрес Ответчика по первоначальному иску было направлено предложение от дата о заключении основного договора купли- продажи недвижимости.

Данное предложение было направлено после истечения годичного срока, в связи с тем, что Истец узнал об образовании земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды, площадью 447 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Однако, до дата от Истца по первоначальному иску предложений заключить основной договор в адрес Ответчика по первоначальному иску не поступали.

Кроме того, Истец по первоначальному иску не заинтересовался судьбой заключенного между ними соглашения, не предпринимал меры на заключение основного договора купли-продажи, дополнительные соглашения о продлении сроков предварительного договора купли-продажи от дата не составлялись.

В настоящее время ответчик (продавец) не собирается продавать объект недвижимости, указанный в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от дата.

В связи с вышеуказанным, Истцу по первоначальному иску был направлен ответ на предложение о заключении договора купли-продажи от дата, в соответствии с которым был предложен возврат денежной суммы в размере 1050000 рублей, из которых сумма в размере 100000 рублей переданы Продавцу в качестве задатка, сумма в размере 950000 рублей переданы Продавцу в качестве авансового платежа.

В рамках данного спора предложение о заключении договора было направлено стороне Ответчика (по первоначальному иску) дата. Срок действия предварительного договора истек дата.

ФИО1 вводит в заблуждение, указывая, что на дату дата были совершены целенаправленные действия к заключению основного договора купли-продажи, поскольку на дата от ФИО1 предложений о заключении договора не поступали, а был выслан иным лицом на согласование проект предварительного договора купли-продажи, который сторонами не подписывался, доверенности на представление интересов ответчика у Ю. не было.

Считает, что обязательства между сторонами прекращены, так как не совершены действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи, в течение срока, установленного для его заключения.

ФИО3 готова вернуть денежную сумму, переданную от Покупателя по предварительному договору купли-продажи.

На основании изложенного просила суд признать обязательства по предварительному договору купли-продажи от дата по заключению основного договора купли-продажи, заключенного между ФИО3 и ФИО1, прекращенными.

Решением Промышленного районного суда <адрес> от дата в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества - отказано. Встречные исковые требования ФИО3- удовлетворены.

Обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимости № от дата по заключению основного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей на земельный участок, заключенному между ФИО3 и ФИО1, признаны судом прекращенными.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от дата указанное решение оставлено без изменения.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от дата решение Промышленного районного суда <адрес> отдата и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от дата отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 подержали исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, просили иск удовлетворить в полном объеме. Относительно удовлетворения встречного иска возражали.

В судебном заседании ответчик (истец по встречному иску) ФИО3, представители ФИО3 по доверенности ФИО4 и ФИО5 возражали относительно удовлетворения исковых требований ФИО1 Настаивали на обоснованности заявленных встречных исковых требований.

В судебное заседание представитель третьего лица – Администрации <адрес>, Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>, третье лицо ФИО7 не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителей третьих лиц и третьего лица ФИО7

Допрошенные в судебном заседании свидетель ФИО6 пояснила суду, что она является адвокатом, и в декабре 2022 года к ней обратился ФИО1 с намерением составить проект предварительного договора купли-продажи земельного участка, который должен был быть заключен между ФИО3 и ФИО8 Согласно данному проекту земельный участок, принадлежавший ФИО3, должен будет разделен на две части, из которых одна будет принадлежать ФИО3, а вторая – ФИО8 При этом данный договор предусматривал обязанность ФИО8 возвести фундамент на своей половине, заниматься оформлением бумаг и впоследствии выплатить стоимость второй части участка. Свидетель составила данный договор и направила в адрес ФИО3 Ответчица по первоначальному иску была согласна на данные условия, за исключением одного пункта, посвященного авансу и задатку. ФИО3 попросила снизить размер задатка с 900 тысяч до 100. Данное предложение свидетель передал ФИО1, он согласился, в результате чего ФИО6 внесла соответствующие поправки и отправила истцу по первоначальному иску, последующая судьба договора свидетелю неизвестна, так как после этого отношения между ним и ФИО1 были расторгнуты.

На вопрос о том, было ли известно ФИО6 о наличии предварительного договора, раннее заключенного между ФИО3 и ФИО1, сказала, что да и добавила, что оба договора именуются предварительными, поскольку на момент заключения были некоторые сложности в разделе участка и было непонятно, сколько по времени это еще займет.

На вопрос о том, почему данные договоры заключены между разными лицами, но по одному предмету, свидетель пояснить не смог, предположив, что это было сделано в целях оптимизации налогообложения, и добавила, что саму ФИО3 смена контрагента не смутила.

Допрошенные в судебном заседании свидетель ФИО8 пояснил, что с ФИО1 и ФИО3 знаком давно, так как ранее дружили семьями. Свидетель пояснил, что, поскольку он занимается куплей-продажей недвижимости, к нему обращалась ФИО3 с супругом за консультациями по поводу покупки дома, а также он сам искал и предлагал им разные варианты. Свидетель добавил, что обнаружил земельный участок с выгодным месторасположением и рассказал о нем ФИО1, поскольку между ними были не только дружеские отношения, но и партнерские. ФИО1 данный участок понравился, и он предложил продать его ФИО3 Ответчица сказала, что он для них слишком большой, и предложила купить его вместе с ФИО1 и впоследствии разделить на двух хозяев. ФИО1 данный вариант изначально не понравился, поскольку данный участок находился в аренде и его нельзя было разделить. На тот момент ФИО1 уже внес задаток в размере 150 тысяч бывшему собственнику земельного участка. На данный ответ ответчица по первоначальному иску ФИО3 предложила заплатить оставшуюся сумму, и впоследствии уже разделить при условии, что ФИО1 будет частями выплачивать ей стоимость второй половины участка и будет заниматься всеми моментами, связанными с разделом участка и оформлением прав на него. На данное предложение ФИО1 согласился. В результате такой договоренности ФИО3 оформила доверенность на свидетеля и ФИО1, посредством которой они представляли ее интересы в КУМИ, администрации, иных организациях, а также в декабре 2021 года ими был заключен договор купли-продажи от лица ФИО3 и бывшим собственником данного земельного участка. Предварительный договор между ФИО3 и ФИО1 был заключен в августе 2022 года, согласно условиям которого ФИО1 обязался выкупить вторую половину земельного участка, а ФИО3 обязалась передать ее ФИО1 Позже свидетель и ФИО1 в КУМИ узнали, что участок разделен, и связался с ФИО3 для заключения аналогичного предварительного договора между ФИО3 и ФИО8, однако ответчик сообщила, что не согласна продавать вторую часть земельного участка. Свидетель пояснил, что ФИО1 исполнял все свои обязательства, предусмотренные данным договором, что говорило о его заинтересованности и желании выкупить вторую половину недвижимости, в частности, истец построил второй фундамент, необходимый для раздела участка, оплачивал услуги кадастрового инженера и Ю. по разделу земельного участка.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, пояснение свидетелей, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

дата между ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости №.

Согласно пункту 1.1. предварительного договора, Продавец обязался в будущем переоформить на имя Покупателя, а Покупатель обязался принять и оплатить недвижимое имущество:

- земельный участок, назначение: земли населенных пунктов - в целях индивидуального жилищного строительства, площадью 447 кв.м., наружными размерами 15,03м х 29,74м, расположенный по адресу:<адрес> (договор аренды земельного участка в границах земель <адрес> №Ф от дата, зарегистрирован дата, номер регистрации №), обозначен цифрой 2 на схеме раздела земельного участка, которая прилагается к договору (приложение 1);

- объект незавершенного строительства - фундамент, который будет возведен в будущем силами и средствами Покупателя и за его счет на выделяемом земельном участке, который обозначен цифрой 2 на схеме раздела земельного участка, которая прилагается к договору (приложение 1).

В соответствии с пунктом 2 предварительного договора, вышеуказанный земельный участок будет образован, в соответствии с утвержденной Администрацией <адрес> схемой расположения (раздела) земельного участка, которая согласована между Покупателем и Продавцом (основываясь на схему раздела земельного участка - Приложение 1), путем размежевания земельного участка площадью 895 кв.м., кадастровый номер №, назначение: земли населенных пунктов - в целях индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок площадью 895 кв.м. принадлежит Продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> от дата №Ф, дата регистрации дата, номер регистрации №.

Стоимость, за которую продается недвижимое имущество (в том числе объект незавершенного строительства, который будет построен Покупателем своими силами и за его счет), определена сторонами и составляет 1 975 000 рублей, из которых на дату заключения настоящего договора Покупатель передал, а Продавец получил задаток в сумме 100 000 рублей и аванс в сумме 950 000 рублей.

В силу пункта 4 предварительного договора окончательный расчет между сторонами будет произведен частями путем передачи наличных денежных средств в общей сумме в размере 925000 рублей до момента оформления перехода права собственности на возведенный объект незавершенного строительства и переуступку прав и обязанностей по договору аренды на отмежеванный участок (обозначен цифрой 2 на схеме раздела земельного участка - Приложение 1).

Согласно пункту 5.1 предварительного договора Продавец обязуется заключить с Покупателем основной договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - фундамент жилого дома с одновременной уступкой прав и обязанностей по новому договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. <адрес>ю 447 кв.м. (обозначен цифрой 2 на схеме раздела земельного участка - Приложение 1), а также предоставить нотариальное согласие супруга на совершение указанной сделки.

Обязанностями Продавца являются: продавец обязуется не увеличивать стоимость недвижимого имущества, указанную в настоящем договоре; разрешить Покупателю, в целях строительства жилого дома, отступить 1,5 метра от вновь образуемой межи своего земельного участка, согласно приложенной схемы раздела земельного участка - Приложение 1; совместными силами произвести размежевание земельного участка по адресу: <адрес>, подготовить документы для совершения между Покупателем и Продавцом сделки купли-продажи объекта незавершенного Устроительства с одновременной уступкой прав и обязанностей на земельный участок.

Обязанностями Покупателя являются: оплатить приобретаемую им недвижимость в соответствии с условиями настоящего договора; своими силами и за свой счет оформить надлежащим образом документы на объект незавершенного строительства - фундамент; совместными силами произвести размежевание земельного участка по адресу: <адрес>, подготовить документы для совершения между Покупателем и Продавцом сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей на земельный участок.

Срок, на который заключен предварительный договор, сторонами не определен.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Таким образом, учитывая, что предварительный договор от дата не содержит условия о сроке, в который стороны обязались заключить основной договор, к спорным правоотношениям применимы положения абзаца 2 пункта 4 статьи 429 ГК РФ, предусматривающие годичный срок с момента заключения предварительного договора.

Принимая во внимание дату заключения предварительного договора, основной договор должен был быть заключен сторонами в срок до дата.

При этом при подписании предварительного договора сторонами были утверждены волевые условия заключения основного договора (п.5, п.6: совместными силами произвести размежевание земельного участка, подготовить документы для совершения между Покупателем и Продавцом сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей на земельный участок), то есть потестативные условия возникновения правоотношений.

Из буквального толкования предварительного договора купли-продажи следует, что стороны не связывали возможность заключения основного договора исключительно с фактом постановки на кадастровый учет земельного участка, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, и с фактом заключения договора аренды.

В связи с чем, оснований для исчисления годичного срока на заключение основного договора с даты заключения договора аренды на вновь образованный земельный участок - дата, у суда не имеется.

Судом установлено, что дата между ООО «АСК» и ФИО1 заключен договор на выполнение кадастровых работ на земельном участке по адресу: <адрес>.

дата по заданию ФИО1 изготовлен технический план объекта незавершенного строительства площадью 50 кв.м. по <адрес> в <адрес>.

дата работы по договору выполнены, о чем составлен акт сдачи-приемки работ. Стоимость работ составила 8000 рублей.

дата между ФИО1 и ООО «АСК» заключен договор подряда на выполнение работ по изготовлению «Схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» с целью раздела земельного участка, расположенного но адресу: <адрес>. Цена работ 5000 рублей.

дата составлен акт сдачи-приемки работ к договору от дата.

Как следует из представленных ФИО1 платежных документов, им понесены затраты на покупку строительных материалов на общую сумму 71 759 рулей.

дата ФИО3 обратилась с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка.

Постановлением администрации <адрес> от дата № была утверждена схема расположения земельного участка с условным номером №.

дата по заказу представителя ФИО3 по доверенности ФИО4 кадастровым инженером ФИО9 был подготовлен межевой план по разделу земельного участка с кадастровым номером №.

Как следует из выписки из ЕГРН от дата, за ФИО3 дата зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, 50 кв.м., степень готовности объекта 8%, по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от дата, земельный участок площадью 447 +/- 7 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером26№ с сохранением исходного в измененных границах, дата регистрации договора дата.

В отношении вышеуказанного земельного участка по адресу: <адрес>, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № от дата, сроком на 4 года, с дата по дата.

Как следует из протокола осмотра доказательств от дата на основании заявления ФИО1, между сторонами велась активная переписка в отношении спорных объектов. Также из указанного протокола следует, что в ходе переписки ФИО1 с абонентом «ФИО10.» с дата обсуждался проект аналогичного предварительного договора, по которому сторонами выступают ФИО3 и ФИО8

дата проект договора направлен ФИО10 в адрес ФИО3 дата ФИО6 сообщила, что ФИО3 вышла на связь. дата и дата между ФИО1 и ФИО3 возникли разногласия относительно расходов на оформление документов и стоимости предметов договора.

дата в адрес ФИО3 от ФИО1 направлено предложение от дата о заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Просит рассмотреть условия договора купли-продажи не позднее 30-ти календарных дней с момента получения предложения. К предложению приложен образ договора.

дата в ответ на предложение о заключении договора купли- продажи недвижимости, ФИО3 ответила отказом, считая обязательства по предварительному договору купли-продажи от дата прекращенными, предложила явиться дата в офис ЦПУИК «Партнер» для возврата задатка и авансового платежа, предварительно уведомив ее по телефону, либо предоставить реквизиты для возврата задатка и авансового платежа.

Согласно протоколу осмотра доказательств от дата по заявлению ФИО6 между ФИО6 и абонентом «ФИО11 Лена» в декабре 2022 года велась переписка по обсуждению условий ДКП Белоцерковец - ФИО11.

Согласно протоколу осмотра доказательств <адрес>0 от дата по просьбе ФИО3, произведен осмотр переписки в мессенджере «WhatsApp» с абонентами «Мах Шевченко», «Женя Земля», где изложена аналогичная представленной выше переписка с ФИО1 от дата, и переписка от дата с абонентом «Женя Земля» относительно спорного предварительного договора купли-продажи, и от дата относительно проекта договора между ФИО8 и ФИО3 от дата. Также представлен текстовый документ - предварительный договор купли- продажи недвижимости № от дата, где предметом договора являются тот же земельный участок с фундаментом по цене 1950000 рублей, при этом ФИО3 выступает в качестве продавца, а ФИО8 в качестве покупателя.

Согласно пунктам 5,6 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Пунктом 1 статьи 383 ГК РФ установлено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно пункту 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Оценив представленные в дело доказательства, оценив поведение и переписку сторон, суд приходит к выводу, что ФИО1 в предусмотренный законом срок в адрес ответчика с предложением заключить договор купли-продажи в соответствии с предварительным договором не обращался, проект договора купли-продажи недвижимого имущества не направлял.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление №) разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора, и содержание этой категории не ограничивается лишь направлением оферты.

Из указанных разъяснений следует, что если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Как следует из материалов дела, истец направил в адрес ответчика уведомление с предложением заключить основной договор дата, то есть после окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор.

Между тем, до окончания предусмотренного частью 4 статьи 429 ГК РФ годичного срока, ни истец, ни ответчик предложений заключить договор купли-продажи не направили, договор между сторонами не заключен.

Суд признает заслуживающим внимания довод ответчика ФИО3 о том, что ею были предприняты действия по размежеванию земельного участка в пределах срока, предусмотренного для заключения основного договора, в связи с чем не имеется оснований полагать, что ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи в соответствии с предварительным договором.

Кроме того, из положений предварительного договора от дата не следует, что именно на ответчике лежит обязанность по направлению проекта основного договора купли-продажи в адрес истца.

Истцом в нарушение статьи 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик уклонялся от заключения основного договора в пределах действия предварительного договора, как и не представлено доказательств подтверждения частичной передачи денежных средств во исполнения предварительного договора.

Действия по размежеванию участка и подготовке документов для регистрации договора аренды нельзя признать в качестве действий, направленных на заключение основного договора, указанные обязанности были прописаны в п.п.5,6 предварительного договора, и должны были быть произведены совместно сторонами, без указания конкретных обязанностей каждой из сторон.

Довод истца о том, что дата он предложил ФИО3 заключить основной договор и расплатиться, и это следует считать действием, направленным на заключение договора, суд находит необоснованным, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что указанные действия выразились в направлении бланка договора купли-продажи спорных объектов недвижимости с другим покупателем – ФИО8

Таким образом, на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ, пункта 28 Постановления №, обязательства истца и ответчика, предусмотренные предварительным договором, на дату подачу настоящего иска прекратились.

В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, и об удовлетворении встречных исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости № от дата прекращенным.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе, в частности, потребовать возврата предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (часть 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а частью 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом, договором, не вытекает из существа обязательства.

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу сказанного, иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факт получения или сбережения ответчиками имущества, отсутствие для этого правового основания, а также то, что неосновательное обогащение ответчиков произошло за счет истца.

В соответствии со статьей 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что истцом по первоначальному иску избран ненадлежащий способ защиты.

В условиях прекращения предварительного договора купли-продажи в связи с не совершением в годичный срок действий по заключению основного договора купли-продажи, истец не лишен права на взыскание неосновательного обогащения.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества – отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 – удовлетворить.

Признать обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимости № от дата по заключению основного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с одновременной уступкой прав и обязанностей на земельный участок, заключенному между ФИО3 и ФИО1 прекращенными.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26.03.2025 г.

Судья Е.В. Степанова