Апелляционное определение № 33-7104/2026 от 20 апреля 2026 г.

Судья Чимидов М.В.

61RS0024-01-2025-000803-81

дело № 33-7104/2026 (2-я инст.)

дело № 2-3/2026 (1-я инст.)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 апреля 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе:

председательствующего Михайлова Г.В.

судей Криволапова Ю.Л., Портновой И.А.

при секретаре Туриеве О.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5, третьи лица администрация Большелогского сельского поселения, администрация Аксайского района, главный архитектор Аксайского района ФИО6, кадастровый инженер ФИО7, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Министерство сельского хозяйства Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области о признании результатов межевания недействительными, признании недействительным договора купли-продажи, признании зарегистрированного права отсутствующим, по требованию третьего лица ООО СЗ «Екатеринодар Инвест-строй», заявляющего самостоятельные требования, о признании недействительным договора купли-продажи, признании зарегистрированного права отсутствующим, снятии с кадастрового учета, по требованию третьего лица Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района, заявляющего самостоятельные требования, о признании результатов межевания недействительными, исключении из ЕГРН сведения о земельном участке,

по апелляционным жалобам ФИО2, ООО СЗ «ЕкатеринодарИнвест-Строй», Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района

на решение Аксайского районного суда Ростовской области от 6 февраля 2026 года.

Заслушав доклад судьи Михайлова Г.В., судебная коллегия,

установила:

решением Аксайского районного суда Ростовской области от 6 февраля 2026 года в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, а также требований третьих лиц с самостоятельными требованиями ООО «СЗ ЕкатеринодарИнвест-Строй» и Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, ФИО2, ООО «СЗ ЕкатеринодарИнвест - Строй», КИЗО администрации Аксайского района Ростовской области подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование указано на неправильное применение судом норм материального права (ст. ст. 77, 85 ЗК РФ, ст. ст. 9, 32 ГрК РФ), несоответствие выводом суда фактическим обстоятельствам дела, а также на нарушение процессуальных норм, выразившееся в ненадлежащей оценке доказательств.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), выслушав представителей апеллянтов ООО СЗ «ЕкатеринодарИнвест- Строй» по доверенности ФИО8, ФИО2 по доверенности ФИО8, КИЗО администрации Аксайского района по доверенности ФИО9, представителя ФИО4 по доверенности ФИО10, главного архитектора Аксайского района ФИО6, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права, а выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Так, вывод суда о законности формирования земельного участка ответчика ввиду отсутствия в ЕГРН сведений о границах населенного пункта основан на неправильном толковании норм градостроительного и земельного законодательства и противоречит правовой позиции Верховного Суда РФ.

Суд первой инстанции посчитал, что поскольку на момент постановки земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на кадастровый учет 31.01.2025 года сведения о границах населенного пункта хутор Большой Лог отсутствовали в ЕГРН, то отсутствуют основания считать участок расположенным в границах населенного пункта.

Судебная коллегия признает данный вывод ошибочным в силу следующего.

В силу ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления сельских поселений в области градостроительной деятельности относится, в том числе, утверждение генеральных планов поселения и правил землепользования и застройки. Решением Собрания депутатов Аксайского района от 16 ноября 2022 года, которым утверждены изменения в генеральный план Большелогского сельского поселения, является нормативным правовым актом, обладающим обязательной силой и действующим независимо от его отражения в ЕГРН. Согласно ст. 9 ГрК РФ, документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Согласно ст. 32 ГрК РФ, правила землепользования и застройки утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления и действуют в совокупности с генеральным планом.

Судом установлено и материалами дела подтверждено - Правила землепользования и застройки Большелогского сельского поселения, утвержденные Решением Собрания депутатов Аксайского района № 260 от 26.04.2024 года, что спорный земельный участок полностью расположен в границах населенного пункта.

В соответствии с п. 1 ст. 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта. Статья 85 ЗК РФ прямо предусматривает, что в состав земель населенных пунктов не могут входить земельные участки сельскохозяйственного назначения. Данные нормы являются императивными и не допускают возможности нахождения земельного участка сельскохозяйственного назначения в границах населенного пункта.

Как разъяснено в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным только тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права.

Суд первой инстанции, грубо проигнорировав положения ст. ст. 77, 85 ЗК РФ и ст. Ст. 9, 32 ГрК РФ, применил формальный подход, основанный исключительно на техническом состоянии ЕГРН, что недопустимо.

Отсутствие в ЕГРН сведений о границах населенного пункт, утвержденных нормативным правовым актом, является недостатком (ошибкой) ведения реестра, но не меняет фактический и юридический статус территории, определенный действующим генеральным планом и правилами землепользования и застройки. Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от № 3 (2019 года), согласно которому сведения правил землепользования и застройки имеют приоритет перед сведениями ЕГРН в случае их противоречия, если ПЗЗ приняты надлежащим органом и не оспорены в установленном порядке.

Таким образом, земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, будучи сформированный как сельскохозяйственный, фактически расположен в границах населенного пункта, что является самостоятельным и достаточным основанием для признания его образования и постановки на кадастровый учет законными.

Судом первой инстанции неправильно применены положения ст. 11.9 ЗК РФ о требованиях к образуемым земельным участкам, а также положения ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ о доступе к земельным участкам.

Суд формально сослался на заключение экспертизы о наличии формального доступа к участкам истцов, однако не дал оценки качественным характеристикам такого доступа.

В соответствии с п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ, образование земельных участков не должно приводить к вкраплениям, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Экспертным заключением ООО «Экспертиза ЮФОСЭО», установлено, что ширина неразграниченной муниципальной собственности вдоль западной границы участка ответчика составляет 4,0- 6,3 м, что, по мнению экспертов, «представляет собой условное обозначение» и не обеспечивает возможность движения широкогабаритной техники, разъезда машин при движении в противоположных направлениях, выполнения технологических процессов (погрузки и разгрузки, технического обслуживания и т.д.).

Суд проигнорировал данную часть экспертного заключения. Между тем, целевое назначение земельных участков истцов и третьего лица ООО «СЗ ЕкатеринодарИнвыест - Строй» - сельскохозяйственное производство, что предполагает использование тяжелой сельскохозяйственной техники (тракторов, комбайнов, грузовых машин для вывоза урожая). Отсутствие возможности свободного проезда такой техники (ширина проезда должна составлять не менее 8- 10 метров для разъезда) делает невозможным использование участков по целевому назначению, что является прямым нарушением прав истца.

Кроме того, образование многоконтурного земельного участка, расположенного вдоль границ земельных участков истцов с перекрытием единственного доступа, создает чересполосицу.

Согласно правовой позиции сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2024 год), чересполосица- расположение земельных участков одного собственника полосами, частями, вперемешку с чужими участками, не составляющими единого земельного участка. Образование земельных участков, приводящее к чересполосице и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель, не допускается. Установленный п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ абсолютный запрет не позволяет суду оценивать данные нарушения как малозначительные.

Положения п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ направлены на недопустимость создания недостатков, препятствующих рациональному использованию и охране земель, при образовании земельных участков. При выявлении чересполосицы и невозможности использования смежных земельных участков по целевому назначению межевание признается недействительным независимо от наличия формального подхода.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу ст. 304 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторный иск), подлежит удовлетворению, если истец докажет, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение, либо имеется реальная угроза такого нарушения.

В пункте 46 того же Постановления разъяснено, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанного с лишением владения, суд устанавливает факт нарушения права истца действиями ответчика, а также то обстоятельство, что такие действия совершаются ответчиком на его земельном участке либо ином объекте недвижимости. При этом удовлетворение негаторного иска не ставится в зависимость от добросовестности ответчика. Требование об устранении препятствий в пользовании имуществом может быть удовлетворено и в том случае, если ответчик не является незаконным владельцем, а препятствия возникают в результате его правомерных действий с имуществом, если такие действия создают помехи в осуществлении прав истца как собственника.

Истцами и третьими лицами доказано, что формирование участка ответчика создало реальную угрозу и уже привело к невозможности использования их земельных участков для сельскохозяйственного производства. Создание формального «прохода» шириной 4-6 метров, не пригодного для проезда техники, не может рассматриваться как обеспечение доступа, предусмотренного ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ, поскольку такой «проход» не соответствует целевому назначению участков истцов.

Судом первой инстанции не дана правовая оценка тому обстоятельству, что спорный земельный участок сформирован в границах территории общего пользования (улично-дорожной сети), что в силу прямого указания закона исключает его нахождение в частной собственности.

Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ, земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В силу п. 12 ст. 1 ГрК РФ, территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

Решением КИЗО администрации Аксайского района № 1249 от 7 октября 2024 года утверждена схема расположения земельного участка площадью 64507 кв. м с видом разрешенного использования «улично-дорожная сеть» на территории х. Большой Лог. Данный участок включает в себя, в том числе, автомобильную дорогу местного значения, используемую для вывоза ТКО, для нужд населения и для проезда сельскохозяйственной техники.

Заключением судебной экспертизы подтверждено наложение границ участка ответчика на земли общего пользования (дороги местного значения) согласно карте планируемого размещения объектов Генерального плана Большелогского сельского поселения.

Формирование и последующая приватизация земельного участка, который фактически расположен в границах красных линий (территории общего пользования), является грубейшим нарушением публичных интересов и прав неопределенного круга лиц.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки - заключения договора купли - продажи от 03.02.2025 года), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения.

Как разъяснено в п. 75 Постановления Пленума верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений первой части ГК РФ», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы (например, приватизация земельного участка, находящегося в публичной собственности, с нарушением установленного законом запрета). Договор купли - продажи земельного участка, сформированного на территории общего пользования (улично-дорожной сети), безусловно посягает на публичные интересы, поскольку лишает неограниченный круг лиц права свободного использования дороги.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25, если сделка нарушает явно выраженный в законе запрет (в том числе ст. ст. 77, 85 ЗК РФ), запрещающие нахождение сельхозугодий в границах населенного пункта), такая сделка является ничтожной как посягающая на публичные интересы независимо от того, предусмотрена ли законом специальная оспоримость для данного вида сделок. Пленум разъяснил, что совершение сделки в нарушение явно выраженного законодательного запрета (а не просто в нарушение общих требований закона) является достаточным основанием для ее ничтожности по п. 2 ст. 168 ГК РФ, даже если закон прямо не называет такую сделку ничтожной.

Выдел земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения в границах населенного пункта, постановка его на кадастровый учет осуществлены в нарушение установленного порядка изменения категории земель ст. 8 ЗК РФ, что также является самостоятельным нарушением закона.

Судом не дана оценка нарушению процедуры выдела земельной доли, что является самостоятельным основанием для признания межевания недействительным.

В соответствии со ст. 13.1 ФЗ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», проект межевания земельного участка подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Извещение о необходимости согласования опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Постановлением Правительства Ростовской области от 05.04.2017 года № 253 определен перечень СМИ для Аксайского района: газеты «Победа», «Аксайский район - официальный», «Аксайские ведомости». Однако извещение о согласовании проекта межевания было опубликовано в газете «Молот», что не предусмотрено указанным перечнем. Данное нарушение лишило иных участников долевой собственности, включая истцов и третьих лиц, возможности заявить возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого участка, что является существенным нарушением процедуры выдела.

Судом первой инстанции необоснованно не применены последствия недействительности ничтожной сделки и не рассмотрен вопрос о признании права отсутствующим.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ, ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Сделка купли - продажи земельного участка от 03.02.2025 года, заключенная между ФИО5 и ФИО4, является ничтожной, поскольку объект сделки - земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН сформирован с грубейшими нарушениями закона, находится в границах населенного пункта и на территории общего пользования. В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Стороны должны быть возвращены в первоначальное положение.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года, в случае, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, когда право собственности на один и тот же объект зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществленного путем предъявления иска о признании права отсутствующим. Поскольку право собственности ответчика зарегистрировано на объект, который не мог быть сформирован и передан в частную собственность в силу прямого указания закона, это право подлежит признанию отсутствующим.

Более того, суд первой инстанции, сославшись на экспертное заключение ООО «Экспертиза ЮФОСЭО», не дал оценки его выводам в части недостаточности ширины доступа к участкам истцов и наложения на земли общего пользования согласно Генеральному плану. Эксперты ответили на формальные вопросы (соответствует ли площадь доле, есть ли наложение по данным ЕГРН), но не ответили на ключевой вопрос: соответствует ли образование участка Генеральному плану и ПЗЗ, являющимся нормативными актами. Выводы экспертизы о том, что «нет наложения по ЕГРН», не имеют правового значения, так ка суд должен руководствоваться не выпиской из ЕГРН, а законом.

В соответствии со ст. ст. 67, 86 ГПК РФ, суд обязан оценить относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Суд первой инстанции не привел мотивов, по которым он отверг выводы экспертизы в части, касающейся реальной возможности использования участков истцов. Экспертное заключение оценено судом формально, без учета всех его выводов, что привело к принятию неправильного решения.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, без учета правовых позиций Верховного Суда РФ, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Аксайского районного суда Ростовской области от 6 февраля 2026 года - отменить.

Принять по делу новое решение, которым признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 34 861 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН».

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о местоположении границ и площади земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 03 февраля 2025 года между ФИО5 и ФИО4, применив последствия недействительности ничтожности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Признать отсутствующим зарегистрированное за ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (запись о регистрации права в ЕГРН от 06 февраля 2025 года).

Апелляционное определение вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен:27.04.2026 года.