Апелляционное определение № 33-6825/2026 Ж-5395/2026 от 3 марта 2026 г.

Судья: фио УИД 77RS0030-02-2023-003131-57

1 инст. № 2-205/2024

2 инст. № 33-6825/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 марта 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Антоновой Н.В.,

судей фио, фио,

при помощниках судьи фио, ФИО1,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционным жалобам с дополнениями представителей ответчика ФИО2, третьего лица фио, представителя третьего лица фио, лица, не привлеченного к участию в деле, ООО «Хлебозавод № 6» в лице конкурсного управляющего фио, на решение Хамовнического районного суда адрес от 14 марта 2024 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО3, ТСН «Дом на Ефремова» к ФИО2 о признании права общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения и о признании недействительным зарегистрированного права собственности – удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: адрес, 2, 3, 4, стр. 5, 6, 7 на объект недвижимости, с кадастровым номером: ..., расположенный по адресу: адрес

Признать недействительным зарегистрированное за ФИО2 право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером: ..., расположенный по адресу: адрес.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 объект недвижимости с кадастровым номером: ..., расположенный по адресу: адрес.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в ЕГРН о праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: адрес, 2, 3, 4, стр. 5, 6, 7 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером: ..., расположенный по адресу: адрес.

УСТАНОВИЛА:

Истцы ФИО3, ТСН «Дом на Ефремова» обратились в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения и о признании недействительным зарегистрированных прав собственности на объект недвижимости с кадастровым номером: ..., расположенный по адресу: адрес. Требования истцы мотивировали тем, что спорный объект недвижимости с учетом его расположения и наличия в нем коммуникаций, обслуживающих весь многоквартирный дом, относится к общему имуществу многоквартирного дома. В силу закона право общей долевой собственности на это имущество принадлежит собственникам помещений дома. Регистрация за ответчиком права собственности на спорный объект недвижимости нарушает права истцов на этот объект недвижимости, так как в силу своих технических особенностей и внутренних характеристик спорный объект недвижимости относится к общей собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Также истцы мотивировали свои исковые требования тем, что спорный объект недвижимости является общей собственностью собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Дополнительно истцы указали, что ответчик недобросовестным образом ранее зарегистрировала в свою пользу индивидуальное право частной собственности на спорный объект недвижимости, принимая во внимание отношения аффилированности между ответчиком и ООО «Хлебозавод №6», являвшимся застройщиком жилого комплекса, расположенного по адресу Москва, адрес.

Представитель истца ТСН «Дом на Ефремова» фио в судебное заседание первой инстанции явился, исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО4, фио, фио в судебное заседание первой инстанции явились, заявленные требования не признали, поддержали доводы, изложенные в отзыве.

Представитель третьего лица фио ФИО5 в заседание первой инстанции явился, против удовлетворения заявленных требований истцов возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Третье лицо фио в заседание первой инстанции явился, против удовлетворения заявленных требований истцов возражал, поддержал доводы, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес фио в заседание первой инстанции явился, вопрос об удовлетворении исковых требований попросил оставить на усмотрение суда.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание первой инстанции не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, каких-либо заявлений и ходатайств суду не предоставили, в связи с чем, суд посчитал возможным рассмотреть дело при данной явке.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят представители ответчика ФИО2, третьего лица фио, представителя третьего лица фио, лица, не привлеченного к участию в деле, ООО «Хлебозавод № 6» в лице конкурсного управляющего фио, по доводам апелляционных жалоб, дополнений к апелляционной жалобе ФИО2, указывая, что решение суда постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.

Представители ответчика ФИО2 – фио, фио, фио, фио в судебное заседание апелляционной инстанции явились, доводы апелляционной жалобы и дополнений поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представители истца ТСН «Дом на Ефремова» - фио, фио в судебное заседание апелляционной инстанции явились, по доводам апелляционных жалоб возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей ответчиков, представителей истца, обсудив доводы апелляционных жалоб, дополнений и возражений на них, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с обстоятельствами дела и требованиями закона.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне проверил и оценил представленные по делу доказательства и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу положений ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19.12.2003, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции соответствует в полном объеме.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 26.05.2022 внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирных домах было принято решение об утверждении объединения в единый жилой комплекс, в том числе в целях проведения единого общего собрания собственников, многоквартирных домов и нежилых помещений, расположенных в т. ч. по адресам: Москва, адрес, корп. 2, корп. 3, корп. 4, стр. 5, стр. 6, стр. 7, создании товарищества собственников недвижимости «Дом на Ефремова».

Факт того, что вышеуказанные жилые корпуса и строения являются единым жилым комплексом, следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда адрес от 17 сентября 2019 года по делу № А40-81529/19 97-523 и Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 по делу № А40-76855/22-21-558.

Согласно Протоколу от 31 октября 2022 года общего собрания собственников, многоквартирных домов и нежилых помещений, расположенных в т. ч. по адресам: Москва, адрес, корп. 2, корп. 3, корп. 4, стр. 5, стр. 6, стр. 7 утверждено решение об обращении в суд за признанием права общей долевой собственности всех собственников на помещения, незаконно оформленные в частную собственность.

Истцом ФИО3 в материалы дела представлена выписка из ЕГРН, а также договор купли-продажи нежилого помещения б/н от 07.04.2023 из которой следует, что ФИО3 является собственником нежилого помещения в жилом комплексе по адресу: адрес.

Определением суда от 25 сентября 2023 года по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Моспроекткомплекс».

По результатам проведенного исследования, экспертами ООО «Моспроекткомплекс» подготовлено заключение судебной экспертизы № 20231121-ССЭ от 30.11.2023.

Согласно выводам экспертов, изложенных в указанном заключении, нежилое помещение (согласно выписке - здание) с кадастровым номером: ..., расположенное по адресу: адрес, не имеет самостоятельное функциональное назначение (ответ на вопрос 1); нежилое помещение (согласно выписке - здание) с кадастровым номером: ..., расположенное по адресу: адрес предназначено для эксплуатации в целях удовлетворения нужд более одного помещения в многоквартирном доме (ответ на вопрос 2); нежилое помещение (согласно выписке - здание) с кадастровым номером: ..., расположенное по адресу: адрес предназначено для организации досуга, культурного развития, детского творчества собственников помещений в едином жилом комплексе по адресу: адрес,2,3,4, стр. 5,6,7 (ответ на вопрос 3); на момент подготовки заключения судебной экспертизы коммуникации и иное оборудование, связанное с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома в нежилом помещении (согласно выписке - здание) с кадастровым номером: ..., расположенном по адресу: адрес имелись (ответ на вопрос 4); в рамках ответа на вопрос 4 настоящего Заключения установлено, что на момент подготовки заключения судебной экспертизы коммуникации и иное оборудование, связанное с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома в нежилом помещении (согласно выписке - здание) с кадастровым номером: ..., расположенном по адресу: адрес имелись (ответ на вопрос 5).

Судом заключение судебной строительно-технической экспертизы принято в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено экспертами фио, фио, фио, фио, квалификация которых сомнений у суда не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, его выводы представляются ясными и понятными, оснований не доверять заключению эксперта не имеется.

Кроме того, в ходе допроса, проведенного 14.03.2024, эксперты фио, фио, фио дали исчерпывающие и непротиворечивые ответы на вопросы, заданные лицами, участвующими в деле.

В ходе допроса эксперты свои выводы подтвердили, пояснили, что объект недвижимости имеет общий фундамент с жилым комплексом, на общем фундаменте отсутствует деформационный шов, соответственно в случае демонтажа жилого комплекса сохранение объекта недвижимости будет невозможно.

Объект недвижимости имеет с корпусом 4 общую стену при демонтаже основания которой сохранение объекта недвижимости также будет невозможно.

В целях правильной эксплуатации объекта недвижимости вход в данный объект посетителей с детьми возможен лишь со стороны жилого комплекса, поскольку вход посетителей с детьми со стороны адрес будет нарушать п. 4.3, п. 6.1.1, п. 6.3.7 СП 252.1325800.2016 «Здания дошкольных образовательных организаций. Правила проектирования», п. 5.1.14 СП 59.13330.2020 «Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения».

Давая оценку к отчету № 0010-НС-24 от 11 марта 2024 года, выполненному ООО «Объединенное экспертное содружество», суд отнесся к нему критически, поскольку согласно стр. 16 исследовательской части данного отчета следует, что объект недвижимости имеет самостоятельное функциональное значение в силу того, что он был построен в рамках II этапа. Однако, ст. 36 ЖК РФ не ставит вопрос о возникновении общей долевой собственности на недвижимость в зависимости от того, в какой именно очереди или этапе она была построена. Напротив, суд считает, что факт того, что объект недвижимости был построен в рамках реализации одной из очередей постройки жилого комплекса является косвенным доказательством того, что объект недвижимости строился именно как часть единого жилого комплекса.

На стр. 16 данного отчета также делается вывод, что согласно п. 6.41 Постановления Правительства Москвы от 21.11.2006 № 911-ПП, что дошкольные учреждения, пристроенные к торцам жилых домов должны отвечать всем требованиям, предъявленным к отдельно стоящим зданиям. При этом лицо, подготовившее данный отчет делает вывод о том, что объект недвижимости является самостоятельным объектом лишь путем цитирования данной нормы, а не натурного исследования особенностей объекта недвижимости.

Суд также не согласился с выводами, содержащимися в рецензии специалиста № 0002-Р-24 от 06 февраля 2024, поскольку претензии к заключению судебной экспертизы, подготовленной экспертами ООО «Моспроекткомплекс», носят не конкретный характер, а кроме того, очевидно не могли повлиять на общий результат экспертизы. Так, рецензентами в качестве претензии указывается на то, что эксперты определили рельеф участка, климатические параметры, теплотехнические расчеты, однако данные претензии в принципе не имеют никакой связи с вопросами, поставленными на разрешение судебной экспертизы, в частности с вопросом о самостоятельности функционального назначения объекта недвижимости.

Исследовав вышеуказанные отчет и рецензию, суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.

Анализируя собранные по делу доказательства, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст.ст. 289, 290, 304, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. 1 Постановления № 64 от 23.07.2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав", принимая во внимание, что спорный объект недвижимости обременен правами других собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, в том числе истца ФИО3, у которой спорный объект недвижимости должен находиться в общей долевой собственности на основании ст. 36 ЖК РФ, так как предназначен для обслуживания более одного помещения в данном доме, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Кроме того, поскольку у ответчиков не имелось законных оснований для приобретения права собственности на спорные помещения, с учетом положений п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права собственности ответчиков на спорные помещения также является недействительной.

Принимая указанное решение, суд в том числе исходил из того, что из буквального толкования п.2.3 договоров купли –продажи следует, что возможность регистрации права индивидуальной частной собственности на спорные помещения в пользу ответчиков допустима по условиям договоров лишь в тех случаях, когда это не нарушает положений действующего законодательства, чего, с учетом обстоятельств рассматриваемого дела, выполнено не было. Как следует из материалов настоящего дела предметом спора являются помещения, которые являются частью общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, на которые не могут быть в установленном действующим законодательством порядке зарегистрированы права собственности отдельных физических и юридических лиц.

П. 2.3 договоров купли-продажи не содержит в себе какого-либо перечня конкретных помещений, идентичных перечню помещений, являющихся предметом настоящего спора.

Соответственно, включение в договоры купли-продажи квартир положений об исключении из общей долевой собственности тех или иных помещений является ничтожным, поскольку оно сделано в нарушение ст. 44 ЖК РФ в обход решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Данные положения договоров купли-продажи, на которые ссылаются ответчики также ничтожны, поскольку нарушают положения ст. 290 ГК РФ.

Применяя положения ст.ст. 196, 199, 200 ГК РФ, суд отклонил доводы ответчика относительно пропуска истцами срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

Оснований не согласиться с указанными выводами суда у судебной коллегии не имеется, так как они основаны на материалах дела и обстоятельствах, установленных в процессе рассмотрения гражданского дела по существу.

Апелляционные жалобы и дополнения представителей ответчика ФИО2, третьего лица фио, представителя третьего лица фио, лица, не привлеченного к участию в деле, ООО «Хлебозавод № 6» содержат аналогичные доводы, по которым апеллянты полагают решение суда неверным и подлежащим отмене.

Доводы апелляционных жалоб и дополнений, касающиеся неверного применения судом положений о сроке исковой давности, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неверном толковании норм материального права.

По общему правилу, закрепленному в ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец ФИО3 могла узнать о составе надлежащих ответчиков по настоящему спору не ранее приобретения ей права собственности на квартиру в жилом комплексе, а ТСН «Дом на Ефремова» - не ранее даты его создания в качестве юридического лица.

Как следует из выписки из ЕГРН, имеющейся в материалах дела, ФИО3 приобрела собственность в корпусе № 4 жилого комплекса 7 апреля 2023, поэтому о нахождении спорного объекта недвижимости в индивидуальной собственности ответчика истице ФИО3 могло стать известно с момента приобретения недвижимости в том же жилом комплексе, в котором расположен спорный объект недвижимости, то есть с 7 апреля 2023 года, поэтому срок исковой давности для ФИО3 подлежит исчислению с даты, когда она стала собственником недвижимости в Жилом комплексе.

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, ТСН «Дом на Ефремова» было создано 26 мая 2022. В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ ТСН «Дом на Ефремова» зарегистрировано в качестве юридического лица 31 мая 2022.

Соответственно, срок исковой давности для обращения в суд с иском по данному делу истекает для ФИО3 7 апреля 2026 года, а для ТСН «Дом на Ефремова» - 31 мая 2025 года, то есть срок исковой давности истцами не пропущен.

Таким образом, подав исковое заявление по настоящему спору в Хамовнический районный суд адрес 11.04.2023, истцами был соблюден установленный действующим законодательством 3-летний срок исковой давности для обращения в суд.

Доводы апелляционных жалоб и дополнений об отсутствии у истца права для обращения в суд с иском за защитой нарушенного права являются несостоятельными и не принимаются судебной коллегией в качестве отмены правильного по сути судебного акта.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Из ст. 36 ЖК РФ следует, что обратиться с иском о признания права общей собственности на имущество в многоквартирном доме может субъект, чье право нарушено, а именно собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2023) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Согласно положениям пунктов 6, 7 статьи 138 ЖК РФ товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. Из указанной нормы следует, что ТСН «Дом на Ефремова» вправе предъявлять требования, связанные с оспариванием прав на имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Согласно пунктам 1.1, 2.1, 3.1, 3.4 Устава товарищества собственников недвижимости «Дом на Ефремова», товарищество было создано собственниками недвижимого имущества для совместного владения, пользования, распоряжения имуществом, в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании; товарищество создано в целях совместного управления общим имуществом и имуществом общего пользования в едином жилом комплексе (в многоквартирных домах по адресам: адрес, корп. 2, корп. 3, корп. 4, и строениях адрес, стр. 6, стр. 7) в рамках способа управления – управление товариществом собственников недвижимости; одним из основных видов деятельности товарищества является обеспечение совместного использования общего имущества; содержание, обслуживание, эксплуатация, благоустройство и ремонт общего имущества; Товарищество может выступать истцом, ответчиком или третьим лицом в судебных органах по искам о защите общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, товарищество в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества обязано обратиться в суд с иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, к лицам, нарушившим право общей долевой собственности, в том числе и к тем, кто является также одним из собственников помещений этого дома.

Принимая во внимание приведенные нормы права и положения устава товарищества, а также с учетом характера нарушения права общей собственности и предмета заявленного в связи с этим иска, предоставления в обоснование наличия у товарищества права на обращение в суд с виндикационным или негаторным иском соответствующего решения собственников не требуется.

Истцом ФИО3 в материалы дела представлена выписка из ЕГРН, а также договор купли-продажи нежилого помещения б/н от 07.04.2023 из которой следует, что ФИО3 является собственником нежилого помещения в жилом комплексе по адресу: адрес. Соответственно, ФИО3 как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме имеет право на обращение с иском по настоящему делу, с учетом также того, что в соответствии со ст.ст. 289, 290 ГК РФ собственнику недвижимого имущества в жилом комплексе во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Доводы апелляционных жалоб и дополнений о том, что здание ДОУ является отдельно стоящим зданием, ни дольщики, ни покупатели объектов недвижимости в МКД не финансировали строительство ДОУ, сам ДОУ не входит в состав общедомового имущества, судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку они опровергаются вступившими в законную силу судебными актами, рассматриваемыми в Арбитражном суде адрес, а также результатами проведенной по делу строительно-технической экспертизы ООО «Моспроекткомплекс».

Из результатов проведенной по делу судебной экспертизы следует, что спорный объект недвижимого имущества, являющийся предметом спора по настоящему делу, подпадает под состав общего имущества, закрепленный в ст. 36 ЖК РФ и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2023) – спорный объект недвижимого имущества не соответствует признакам самостоятельности, предназначен для эксплуатации в целях удовлетворения нужд более одного помещения в многоквартирном доме, на объекте, на дату экспертного осмотра имеются коммуникации и оборудование, связанные с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома.

Доводы апелляционных жалоб и дополнений о порочности проведенной по делу судебной экспертизы отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.

Указанное заключение экспертов ООО «Моспроекткомплекс» № 20231121-ССЭ от 30.11.2023 судом принято в качестве допустимого и достоверного доказательства, поскольку отсутствовали основания не доверять данному заключению, полученному по результатам назначенной судом экспертизы, где суждения экспертов являются полными, объективными и достоверными, а также изложены в соответствии требованиями законодательства. Выводы экспертов не имеют разночтений, противоречий и каких-либо сомнений, не требуют дополнительной проверки. Кроме того, судебные эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ, что в совокупности с содержанием данного им заключения свидетельствует о том, что исследования были проведены объективно, на строго нормативной основе, всесторонне и в полном объеме. Квалификация лиц, проводивших экспертизу, сомнений не вызывает, эксперты имеют специальное образование, большой опыт работы и право осуществлять экспертную деятельность.

Каких-либо объективных и обоснованных доказательств, опровергающих правильность выводов, содержащихся в экспертном заключении стороной ответчиков не представлено, поэтому доводы о том, что судебная экспертиза проведена необъективно, с нарушением требований ФЗ от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», судебная коллегия полагает недоказанными, поскольку само по себе несогласие ответчиков с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте либо неясности и не является основанием для проведения дополнительной или повторной экспертизы в порядке ст. 87 ГПК РФ.

Кроме того, давая оценку указанному экспертному заключению, судебная коллегия отмечает, что возражения относительно выводов экспертного заключения исследованы, основания для принятия их в качестве опровергающих достоверность выводов эксперта не установлены, поскольку они представляют собой несогласие с выводами эксперта, что не является достаточным и надлежащим основанием для отклонения указанного доказательства в качестве допустимого. Само по себе мнение других исследователей не может исключать доказательственного значения экспертного заключения по результатам судебной экспертизы, поскольку такие заключения фактически представляют собой рецензию, мнение экспертных организаций относительно проведенной экспертизы иным субъектом экспертной деятельности, которым не может придаваться безусловное приоритетное значение.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра выводов заключения судебной экспертизы, назначенной по определению суда, только в целях проведения повторной экспертизы и получения нового заключения другого содержания. Иная точка зрения на то, какие должны быть выводы в заключении экспертизы, не может являться поводом для назначения повторной или дополнительной экспертизы и постановки под сомнение выводов экспертизы, назначенной по определению суда, в связи с чем, за основу при принятии решения суд обоснованно принял заключение судебной экспертизы.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что отличие заключения специалиста от заключения эксперта состоит в том, что подготовка последнего осуществляется по вопросам, которые определяет суд и на основании определения суда, с обязательным предупреждением эксперта об уголовной ответственности. В то время как, заключение специалиста готовится по запросу любого заинтересованного лица, на основании соглашения, заключенного с экспертным учреждением, и по вопросам, определяемым этим лицом. Указание в заключении специалиста на осведомленность об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, само по себе не может свидетельствовать о возникновении у специалиста негативных последствий, связанных с санкцией указанной статьи УК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 85 ГПК РФ, эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы; вступать в личные контакты с участниками процесса, если это ставит под сомнение его незаинтересованность в исходе дела; разглашать сведения, которые стали ему известны в связи с проведением экспертизы, или сообщать кому-либо о результатах экспертизы, за исключением суда, ее назначившего.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований сомневаться в выводах экспертного заключения, поскольку, как указано судом, оно в полном объеме отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, тогда как выводы, отраженные специалистом в заключении, рецензии, указанным принципам не отвечают.

Доводы апелляционных жалоб и дополнений относительно недействительности сделок исходя из добросовестности приобретения ответчиком спорного имущества по гражданско-правовым сделкам, судебная коллегия отклоняет в связи с их необоснованностью. Указанные доводы являлись предметом исследования в суде первой инстанции, были мотивированно отклонены. Оснований для переоценки указанных выводом в суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

На основании ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. 1 Постановления № 64 от 23.07.2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 2 того же Постановления указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В п. 3 данного Постановления указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации № 489-О-О от 19.05.2009 г., к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3). Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 вышеназванного Постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Из этого исходит и Пленум Верховного Суда РФ в п. 74 Постановления № 25, отмечая, в частности, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

По смыслу приведенных выше разъяснений признание недействительным соответствующего договора о приобретении имущества не является обязательным условием определения правового статуса объектов, обладающих признаками общего имущества здания. Этот статус вытекает из закона, а не из договора, на что указано, в частности, в п. 3 Постановления. В свою очередь, лицо, обращающееся за судебной защитой, не является стороной соответствующего договора, а также не может рассматриваться как лицо, чьи права нарушены заключением договора, поэтому защита его права собственности не ставится в зависимость от возможности признания договора недействительным и осуществляется путем признания права (абзац второй ст. 12 ГК РФ), а в случае, если нарушение права сопряжено с лишением владения - в порядке виндикации (ст. 301 ГК РФ).

При этом, как следует из этих разъяснений, наличие записи о праве индивидуальной собственности ответчика на объекты, относящиеся в общему имуществу здания, само по себе может рассматриваться как повод к иску о признании права общей долевой собственности на это имущество, условием удовлетворения которого не является доказывание конкретных ограничений прав истца на владение, пользование и распоряжение этим имуществом.

Поскольку имеющиеся в материалах дела договоры купли-продажи в части спорного объекта недвижимости с участием ответчика нарушают требования взаимосвязанных положений п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 6, ст. 290 ГК РФ, а также нарушают права истцов, третьих лиц и публичные интересы, они обладают всеми признаками ничтожной сделки, на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ и п. 74 Постановления № 25.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд также критически отнесся к доводам ответчика относительно добросовестности приобретения им в собственность спорного объекта недвижимости, принимая во внимание имеющиеся и установленные судом отношения аффилированности ответчика с застройщиком жилого комплекса - ООО «Хлебозавод № 6», с чем соглашается судебная коллегия.

Так, из Решения Хамовнического районного суда от 23.06.2023 по делу № 2-408/2023 следует, что фио в период с 30.09.2013 по настоящее время является главой коллегиального исполнительного органа ООО «Хлебозавод №6». фио является братом ФИО2 ФИО2 находилась в браке с фио ФИО6 в период с 21.09.2018 по 24.12.2020 являлся учредителем ООО «Стилиан». В свою очередь фио в период с 21.09.2018 по настоящее время является генеральным директором ООО «Стилиан», также фио в период с 18.03.2014 по 21.12.2016 являлся конкурсным управляющим ООО «ТК «Тейковский ХБК». При этом единственным учредителем ООО «ТК «Тейковский ХБК» в период с 10.09.2013 по 21.12.2016 являлся фио

Таким образом, и фио как первый приобретатель объекта недвижимости, и ответчик являлись аффилированными лицами по отношению к зайстройщику жилого комплекса, ООО «Хлебозавод № 6.

Будучи аффилированным с застройщиком жилого комплекса ООО «Хлебозавод № 6» ответчик, как и сам застройщик, не мог не знать о незаконности регистрации права собственности на общее долевое имущество жильцов на застройщика, а также о незаконности последующих сделок с ним. Более того, регистрации на застройщика права собственности на общее долевое имущество способствовало его умолчание перед собственниками помещений в многоквартирном доме, а также перед лицами, когда-либо заключившими договоры, направленные на приобретение в собственность объектов недвижимости в многоквартирном доме, о факте совершения застройщиком им во вред действий, направленных на регистрацию его права собственности в отношении данного недвижимого имущества.

Собственники помещений в многоквартирном доме, а также лица, когда-либо заключившие договоры, направленные на приобретение в собственность объектов недвижимости в многоквартирном доме, будучи не осведомленными о незаконных действиях застройщика по регистрации на себя права собственности на общее долевое имущество, не могли воспрепятствовать этому путем направления своих возражений и иных обращений в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, и в правоохранительные органы.

Доводы апелляционных жалоб и дополнений, касающиеся неверной оценки представленных ответчиками доказательств, по существу сводятся к переоценке выводов суда, подробно изложенных и мотивированных в решении, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции в качестве оснований к отмене правильного по существу судебного постановления.

Согласно статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ право оценки доказательств, принадлежит суду.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, право оценки достоверности, допустимости, достаточности и взаимной связи доказательств принадлежит суду, а не сторонам по делу.

Предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Иные доводы апелляционных жалоб и дополнений не могут быть приняты во внимание судебной коллегией как основание к отмене правильного судебного акта, поскольку являлись предметом исследования и проверки в суде первой инстанции, были мотивированно отклонены. Оснований для переоценки установленных по делу обстоятельств судебная коллегия не находит.

Несогласие в апелляционных жалобах и дополнениях с выводами суда первой инстанции в отношении представленных доказательств и установленных по делу обстоятельств, не могут повлечь отмену решения, поскольку согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Доводы апелляционных жалоб по существу рассмотренного спора не опровергают правильности выводов суда, повторяют позицию ответчиков, изложенную при рассмотрении спора в суде первой инстанции, направлены на иную оценку доказательств, а также основаны на неправильном толковании норм права, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене состоявшегося судебного решения.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда соответствуют установленным судом обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона, и оснований для признания их неправильными, о чем ставится вопрос в апелляционных жалобах и дополнениях, судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Вместе с тем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решением суда права ООО «Хлебозавод № 6» не затронуты, никаких обязанностей на него данным решением не возложено, доводы апелляционной жалобы о возможных претензиях к обществу, как к застройщику комплекса, со стороны покупателей объектов, носят предположительный характер и объективными доказательствами не подтверждены.

Поэтому, в силу разъяснений, данных в п. п. 24, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", согласно которым, по смыслу части 3 статьи 320, пунктов 2, 4 части 1 статьи 322 ГПК РФ в апелляционной жалобе, поданной лицом, не привлеченным к участию в деле, должно быть указано, в чем состоит нарушение его прав, свобод или законных интересов обжалуемым решением суда. Если при рассмотрении апелляционной жалобы лица, не привлеченного к участию в деле, будет установлено, что обжалуемым судебным постановлением не разрешен вопрос о правах и обязанностях этого лица, суд апелляционной инстанции на основании части 4 статьи 1 и пункта 4 статьи 328 ГПК РФ выносит определение об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения по существу, следовательно, апелляционная жалоба ООО «Хлебозавод № 6» в лице конкурсного управляющего фио подлежит оставлению без рассмотрения по существу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хамовнического районного суда адрес от 14 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционные жалобы и дополнения к ней представителей ответчика ФИО2, третьего лица фио, представителя третьего лица фио, - без удовлетворения.

Апелляционную жалобу лица, не привлеченного к участию в деле, ООО «Хлебозавод № 6» в лице конкурсного управляющего фио, оставить без рассмотрения по существу.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 7 апреля 2026 года.

Председательствующий:


Судьи: